物权法典型案例

1、物权的确认

案情

某市水产公司欲购买两台桑塔纳轿车, 向有关部门提出申请以后, 一直未获得批准。该公司因办公急需轿车, 便由该公司的办公室主任李某出面, 以其个人名义以公款购买两台桑塔纳轿车, 共花费35万元。该款全部由水产公司直接向该市汽车销售公司转帐支付。在交付车辆后, 水产公司将两辆车都以李某的名义办理了所有权登记。半年后,李某下海经商, 将这两辆车带走,一辆留作自用,另一辆以10万元价格转让给张某并办理了所有权过户登记。在转让时,李某明确表示该车是个人购买的,并出示了有关权利凭证。

水产公司得知上述情况以后,立即向法院提起诉讼,请求张某和李某返还汽车并赔偿损失。

本案在审理中主要有三种观点:

一种观点认为,本案中的两辆桑塔纳轿车虽然登记在李某的名下,但完全是以公款购买的,李某将该车据为己有,并擅自转让其中的一辆车,已经构成对水产公司所有权的侵害, 理所当然应当承担侵权责任。其转让行为是无效的。

另一种观点认为,本案中既然两辆车是以李某的名义登记的, 李某对这两辆车享有法律上的所有权, 其有权转让该车。

第三种观点认为,李某的行为已经构成侵权, 但张某是善意的, 应当受到保护。

2、关于公信原则

案情

某市某镇居民吴某于1993 年7 月申请到一块宅基地, 决定建造一栋三层共180平方米的楼房。同年8 月, 吴某向有关部门申请到了准建证和施工许可证。同年9 月, 吴某四处借款未果, 遂找到邻居张某借款, 双方经协商订立一份书面合月。合同规定, 张某借给吴某5万元建房, 一年后如吴某不能归还本金和利息5000 元, 则房屋为双方共有, 各人得一半房屋。该房建成后, 吴某要留出几间给张某堆放杂物。1994 年 3 月该房建成, 吴某将第三层的三间房交给了张某。同年

4 月初, 吴某在登记产权时, 将产权登记为自己单独所有。同年9 月底, 吴某因到期不能偿还借款, 张某提出要按原协议分割房屋, 双方各得一半, 并要求办理登记手续。吴某表示同意, 并且又在一层拨出三间房给张某, 但一直未办理产权变更登记手续。张某也未实际搬进该房。

物权法案例分析

一、甲继承其父乙遗留的A小提琴。后甲将A出卖于丙，约定3月1日交琴。3月1日甲交琴时，向丙表示，欲借用5天，丙表示同意，并支付价金。甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁，并交付。

问：

1．试逐一分析A琴所有权变动的性质及其法律事实。

答：①甲继承其父乙遗留的A小提琴，属于继受取得，法律事实为其父的死亡，甲取得A琴的所有权；

②甲将A出卖于丙，约定3月1日交琴并顺利完成交付，法律行为为买卖行为，所有权从甲移转到了丙；

③甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁并顺利交付，属于无权处分的民事法律行为，根据我国现行立法，善意取得受到法律保护，因此丁取得A琴的所有权。

2．甲、丙、丁之间的法律关系如何？

答：甲与丙：甲将A出卖于丙，构成买卖合同关系；甲向丙借用A琴5天，丙同意，构成借用合同关系，如甲到期不归还A琴，丙可基于其所有权向甲主张权利。

甲与丁：甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁并顺利交付，构成买卖合同关系。

二、2006年2月1日，甲价值2万元的翡翠被乙盗走。乙以3000元的价格出让给翡翠鉴定、雕刻师丙。试依传统大陆法系民法理论回答以下问题：

1．2008年2月7日，甲发现丙占有该翡翠，甲能否向丙主张返还？为什么？

答：甲可以向丙主张返还。原因有二：

①在本案例中被盗翡翠价值2万元，丙属于专业人士具有判断该翡翠价值的能力，应知3000元的价格不合理，可判断此物为赃物，不适用善意取得，不得对抗甲的所有权。故丙不能取得翡翠的所有权，甲可以向丙主张返还；

②虽然2008年2月7日距离被盗之日2006年2月1日已经过去了两年，但是在我国无偿回复请求权是要求“自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物”。因此本案例中起算点应是2008年2月7日，甲并不会因为时效已过而失去无偿回复请求权。

2．丙将翡翠雕刻成玉佛，经鉴定，价值3万元。丙将该玉佛赠与女友丁，并交付，玉佛的所有权人为谁，为什么？若玉佛价值5万元，丙将该玉佛赠与女友丁，并交付，玉佛的所有权人为谁，为什么？

物权法典型案例分析摘要

物权法典型案例分析摘要：房地产和物业管理市场在发展中存在着一些典型的问题，物权法中的“建 筑物区分所有权制度” 将对业主权益的保护以及促进物业管理企业的规范管理产 生深远的影响。备受全社会广泛关注的 《 物权法 》 出台的脚步日益临近，它作为调整财产关系的重要法 律，对明确财产归属、合理利用和保护财产，维护经济秩序具有重大作用。尤其是物权法中 的“建筑物区分所有权制度”将对保护业主权益、规范和调整物业管理企业的行为起着不可 替代的作用。 随着我国城市现代化进程的加速， 各地兴建了大量的居民住宅小区， 而一栋建筑物常常不可 能为一人所有或数人共有， 只能分割为不同部分而为众多的住户所有， 此种现象即是建筑物 区分所有。 建筑物区分所有权包括三个方面的内容： 建筑物区分所有人对专有部分的所有权， 建筑物区分所有人对共有部分的共有权 ( 其中又包括共同使用权与专有使用权 ) ， 建筑物 区分所有人的成员权。

一、目前住宅小区存在的几个典型问题 笔者以为，目前住宅小区存在的几个典型问题可以归结为以下三个典型案例。

案例 1 ：对共有部分使用产生的纠纷 甲某和乙某是上下楼邻居， 2003 年甲某对卫生间进行了改造，不久，甲某因排水不畅在征 得物业管理公司的同意下改动了单元楼内的下水管道。 可是由于施工不当， 甲某改动的下水 管道在使用过程中存在渗漏现象， 渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。 乙某找甲某和物 业管理公司多次协商未果，遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭。

案例 2 ：地下停车位的产权归属问题 某市某商品住宅小区建成于 90 年代， 开发商在与物业管理公司签订前期物业管理协议时明 确注明该小区地下停车场的产权属于开发商， 并将这些停车位以较高的价格卖给了小区的部 分业主，仅留出很少的停车位用于临时停车。结果，出现了相当数量的有车业主争占少量临 时停车位，有时，个别无处停车的业主将车停在了停车场出口，导致全部车辆都无法出入的 现象。最后，业主们觉得自身的权益受到了侵害，对开发商的行为和开发商与物业管理公司 签订的前期物业管理协议的合法性提出了质疑。

一、案例介绍

1994年7月26日，农行某地区分行房地产信贷部与某市飞鹰发展公司签订（94）农借合字第08号《抵押担保借款合同》一份，农行某地区分行房地产信贷部作为贷款方，贷款200万元人民币给飞鹰发展公司用于购买锡、锑矿，月利率为9.15‰，合同期限一年；同日，省渔用网具厂作为飞鹰发展公司借款担保人与农行某地区分行签订《抵押合同》，表明网具厂愿意以其有权处置的15亩土地、1600平方米厂房抵押，在飞鹰发展公司逾期不能归还贷款本息时，贷款人有权处置抵押物。在贷款到期前，农行某地区分行房地产信贷部于1995年7月4日向飞鹰发展公司发出《贷款到期通知单》，该通知单明确是根据（94）农行借合字第08号借款合同催收即将到期的贷款本息。飞鹰公司未能按期付清贷款本息，农行某地区分行房地产信贷部于1995年8月向本市中级人民法院提出诉讼，被告为：飞鹰发展公司和省渔用网具厂。要求被告清偿贷款本息。

中级人民法院受理后，经调查取证了解到：1、市飞鹰发展公司名为集体，实为个人投资经营的私营企业；2、就同一财产，省渔用网具厂已先于当年5月抵押给中国人民建设银行，并获得贷款；3、农行某地区分行房地产信贷部经营范围限于办理房改金融业务。

农行某地区分行房地产信贷部暂无从事房改金融业务外的信贷资格，故农行某地区分行房地产信贷部与市飞鹰发展公司签订的（94）农借合字第08号借款合同无效，主合同无效，其从合同抵押担保合同亦无效，其责任在于原告，被告省渔具厂不承担担保合同责任，市飞鹰发展公司应返还原告贷款本息，利率按人民银行规定的流动资金贷款利率执行。

二、原因分析

（一）农行某地区分行房地产信贷部在贷前调查中，工作不负责，对市飞鹰发展公司的经营性质、状况没有弄清楚，导致决策失误；对担保单位的资产状况也没有认真调查，在没有得到抵押物所有权有关证件且该抵押物已抵押给他行的情况下，仍给予认可。

（二）农行某地区分行房地产信贷部超越经营范围与市飞鹰发展公司签订借款合同是超越经营范围的借款合同，致使主合同无效从合同跟着主合同无效，抵押担保失去了法律保护，增加了贷款风险。