对顶层阁楼的营销策划研究

对顶层阁楼的营销筹划研究

顶层曾经是人们避之不及的房源，因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，出现散热差、轻易渗漏的几率对比大，因而住顶楼被形容为处于“水深酷热〞之中。近年来，过往“顶天立地〞而少人咨询津的顶层住宅，因配了阁楼而受到消费者追捧，一时成为抢手货。从“老虎窗〞、“大盖帽〞开展到今天的露台式阁楼，顶层住宅以其独有魅力而备受购房者溺爱。在市场这只无形的手调节下，阁楼也开始从“幕后〞走向“台前〞并自抬身价。现在带有阁楼的顶层住宅，除少数楼盘免费赠予外，众多楼盘开始以1／4建筑面积计价，或以一定价格系数上浮。有关居住顶楼的利弊咨询题，很多买家在当初购置时都做过思想斗争和权衡，在买不买顶楼的咨询题上，都会有如此的心理障碍。那么顶楼到底值不值得买，什么样的顶楼能够在更大程度上克服弊端，买顶楼怎么样才放心？

一、 阁楼的定义：

阁楼系指各房地产开发经营企业开发经营的一般住宅商品房的顶层阁楼。旧称暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，对比低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地点，一般人不能竖立，无采光、通风窗的建筑。近年来在新设计建筑的住宅楼中，阁楼差不多被给予了新的定义脱离了暗楼的窠臼。

二、阁楼的设计和使用：

早期住宅的屋顶设计和施工对比简单，隔热、防水、承重效果都不是非常好，现在商品房的屋顶隔热层在设计上比原来复杂许多，一般都能过关达标，尤其是由知名施工单位建筑的工程都可不能有太大咨询题,所以并不排除有些施工单位受利益驱动而层层转包分包导致在施工过程中偷工减料，出现漏水咨询题的住宅大基本上因此造成的。在目前的房地产市场，使用歪屋顶窗的楼盘种类丰富多样，有经济适用房，也有多层住宅,还有TOWNHOUSE，这些楼盘无一例外地采纳了歪屋顶设计，并使用了歪屋顶窗作为采光来源，一改传统的老虎窗所带来的沉重呆板的风格，与此同时，采光和通风也得到了与老虎窗相比非常大的改善。

坡屋顶一般采纳在阁楼内展或喷保温材料的作法也有的在屋面上展一种特制复合岩棉板，该板上贴有一层改性的沥青油毡，上面依据需要做保卫层。这种屋面的保热和防水性能都对比好。现在开展商做屋顶隔热层用的材料尽管能起到一定作用，但时刻久了咨询题依旧会显露出来。例如，这些防水隔热材料的寿命一般

在10年以内，超过10年，材料可能因老化、磨损而导致渗水、隔热效果减弱等咨询题出现。现在许多开展商大都采纳对比传统的隔热层施工方式，早期建筑的住宅也采纳这些传统做法，结果到今天就出了咨询题。

因此顶楼住宅迟早都可能面对弊端显露的咨询题，就算开展商到时关心维修也是一件工程量非常大的事，这对顶楼住户多多少少都会有妨碍，故购置顶楼依然有一定风险的，之因此这么讲是因为传统施工占主流。传统的防水、隔热材料和设计施工方式现在房地产界依旧被广泛地应用着，尽管有所革新，但并未有质的变化。一些开展商咨询及缘故他们答复讲，现在市场上的隔热、防水材料确实有很多把戏，他们也试图尝试。但对一些新材料不是非常放心，因为新材料大局部都未通过长时刻使用的检验，同时曾经有开展商采纳如此的新材料后依然未能防止顶楼弊端的出现，因此觉得采纳传统施工方式对比稳妥放心。同时为了增强屋顶的防水、隔热性能，开展商大多会选用质量好的建材，加厚防水层、隔热层、保卫层，以尽可能落低漏水出现的几率，增强隔热效果，延长隔热层的有效年限。另一方面新材料一般本钞票对比高，施工难度大，从消耗的人力、物力方面考虑，依然传统设计和施工方式经济有用。如曾经拿过鲁班奖的中国海外建筑，其在住宅屋顶设计和施工上依旧是采纳传统方式。从一些建筑专家了解到，国内住宅屋顶的改造进步对比缓慢，而国外因对住宅的健康、节能对比重视，在屋顶设计方面有很多创新。如季节性地使用可移动的水箱隔热，效果非常好；普遍采纳坡式屋顶设计，有效改善了屋顶排水、防水、隔热的咨询题。其次一些楼盘还通过做屋顶绿化的方式增强顶楼的隔热功能。如汇景新城，在洋房、叠加式不墅的屋顶都建筑了“顶层花园〞，不仅成为小区的一道绿化景瞧，而且还能起到隔热落温作用，但这种做法对房屋承重、防水的质量要求较高。我国法律规定阁楼面积统一按层高〔高度〕2.20米〔含2.20米〕以上部位的建筑面积为计价面积。利用下一层屋面所建的露台、平台等不管大小与使用功能如何，一律不计销售面积。

有些开展商为了促进顶楼销售，把顶楼天台作为购置顶楼的附加产品送给业主使用，结果的有业主对天台进行重新装修，拆掉原来的地砖种上花草，时刻久了，隔热层和防水层受到磨损导致性能减弱。因此开发商还需要正确引导消费者理智的消费房产。对顶层阁楼的营销筹划研究

三、消费者置业心态把握拥有歪屋面的阁楼尽管瞧似复杂难用，却有它与生俱来的优点。阁楼空间丰富，富有味味和变化；阁楼平均层上下，因此更使人感受亲切、热和，富有平安感；阁楼不仅有效的解决了顶层隔热和防水的咨询题，而且能够丰富建筑立面效果。阁楼是奇妙的，天然的歪面使室内的光影变幻万千；阁楼是最高的，有最开阔的视野、最新奇的空气；阁楼也是最贴近蓝天的。因此拥有一个自己心仪的阁楼，按照自己的办法往打造它，就成了许多人的梦想。顶楼有利处，所以也有弊端，非常难讲顶楼的利和弊到底谁大于谁，事实上在不同人的眼里，那个咨询题就有不同的答案。在到底该不该置业顶楼的咨询题上，买家最要害的是依据自己的居住要求和状况在利弊之间寻寻平衡。

孙子兵法上讲：“知彼知己，百战不殆〞。只有充分了解倒消费者的消费心态才能更高的为他们提供适宜的置业产品，下面是顶楼居住者的经历和感受：

1、居住顶层阁楼九大利好：

*视野开阔，能够“一览众山小〞，对保卫视力也有好处；

*通风、采光效果好，阴雨天能节约照明用电；

*价格往往对比廉价，能够把节约下来的钞票用来更好地布置自己的房间，或者为空调交电费。因穿行的人少，楼道对比卫生，而且个人空间较多；

*在梅雨季节对比干爽，不用除湿；

*蚊虫较少；

*私密性好；

*没有电梯的多层住宅经常爬楼梯能够锻炼躯体，天天来几个上下，比跑步还好，对天天缺少运动时刻和运动缺乏的人来讲，能够锻炼躯体。；

*受外界噪音妨碍小，没有楼上住户的噪音干扰〔比方进行装修或者调皮的小孩经常的玩玩具〕，也可不能受楼道邻居上上下下的干扰，更可不能被楼下铁门的轰喊骚扰，对比宁静；

2、居住顶层阁楼七大弊端： *夏热冬冷，夏天要比低层单位多消耗电资源和水资源。

*假如屋顶的建筑质量有咨询题，首当其冲要受害，轻易出现渗水、裂缝。

*水压一般对比小。

高层住宅的顶层最怕停电，公摊电梯运行费以及电梯维护费用对比多。

*没有电梯的高层顶楼，爬楼梯对比辛劳，不适合有老人的家庭。

*卫生间会散发出异味，因为通风管在顶上，所有的异味从一楼向上涌。

*顶层隔楼增加装修本钞票。带阁楼的顶层确实有很多优点，但多了一个阁楼，装修本钞票相应也要增加。其中最大的支出是地板和墙地砖，阁楼的地坪不管如何展设，基本上笔不小的开支。其他楼层的吊顶是为了装饰，可吊可不吊；而顶层的吊顶是为了保温隔热，不可不吊；偌大面积的顶吊下来，费用也就可想而知了。阁楼要充分利用，自然需要一些分隔，还要制作橱柜，材料费、人工费又得节节上升。

购置阁楼的技巧

*要求开展商提供顶楼的有关设计、施工资料，瞧是否符合有关的建筑标准。假如是现楼。还能够依据外立面顶楼的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度，瞧是否到达一般要求的20-25厘米厚。

*查瞧渗水和排水。

假如楼盘是现楼，最好在大雨过后1小时到顶楼瞧瞧积水多不多，那个方法能够在春、夏季使用。假如是秋冬季节，能够让开展商提供水源，在屋顶泼上较多的水，瞧是否有渗漏现象，排水是否畅通。另外假如

地面发生不均匀沉落，也总是顶层墙面最先出现开裂，并引发渗水。因此喜爱顶层的购房者，也要特殊关注地基的设计与建筑情况。同时应该了解一下屋顶采纳什么防水材料，屋顶防水一般分刚性防水和柔性防水两种，从标准上讲这两种防水都能达标，而有些楼盘同时采纳刚性和柔性两种防水方式，效果自然更佳。保温材料也会引发渗漏水，以往许多楼盘用憎水珍宝岩作为保温材料，非常厚日积月累会因保温层中积水太多而引起渗漏且这种渗漏非常难修复。较新的保温方式是采纳聚苯板，它非常薄才２厘米左右，不仅保温效果好，且浸在水中取出都不沾水，因此可不能造成积水和渗漏。

*瞧水压。

很多顶楼因楼层高水压缺乏，使自来水流量小，而且妨碍煤气热水器的点火，严峻妨碍居住的方便，因此

水压咨询题一定要关注。现楼可到顶楼单位直截了当放水查瞧，有人进住的楼盘，能够先向已进住的顶楼业主了解水压情况，假如是期楼要求开展商提供水管用材等资料。

*瞧消防设施。

假如发生火灾，热气和火势一般往上升，因此顶层住户不能无视顶层的消防设施。

*在合同附件中要约定阁楼施工中不得更改的事项，比方窗户的外形、大小等，这是最近客户投诉对比集中的咨询题。

*避开噪音。 顶层水箱及电梯机房，有可能给顶层的住户造成噪音干扰。多层住宅只要是变频供水，即可防止供水声的困扰；小高层或高层住宅应尽量选择或要求开展商采纳无须天天供水的水箱，或给供水龙头在近底板处的水箱。新型的无机房电梯，那么能杜尽电梯电动机的噪音污染。假如这一切都无法防止，那么在选择房型时，尽量让辅助空间〔如厨房、卫生间、储躲室等〕贴着水箱或电梯机房，以阻隔噪音。

*注重阁楼的有效使用面积和空间。

了解阁楼的实际可利用面积可助你衡量售价是否合理，另外顶层会有许多的梁，假如有梁横亘于工作台上、床上、沙发上，也是件颇令人讨厌的情况。然而否有梁，在平面图上是无法表达的，因此一定得要求查阅建筑剖面图。一些好的开展商会注重将下翻梁改为上翻梁，如此在室内就瞧不见梁了。

*躲躲违法建筑

法律专家提示首先在签署买卖合同时，合同附件中都附有房屋的平面图，假如平面图及合同中都未将阁楼列进买卖面积中或在房屋平面图上并无阁楼，那么开发商加盖阁楼属于擅自变更房屋户型的违约行为，您完能够主张要求开发商担当违约责任直至退房的权利。只有层高到达2.2/2.5米〔依据各地市规定来定〕的全局部才能计为销售面积。阁楼面积正确计算。

现在关于阁楼的面积计量也出现了大量纠纷，它不仅表达在消费者的所有权使用上，还涉及物业治理费的收取。造成这种的缘故一是测量标准"多头治理"：1991年国家测绘局公布?房产测量标准?、1995年建设部印发?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定?、1998年国家质量技术监督局公布?商品房销售面积测量与计算?等等，如此众多的技术标准、行政规定，客瞧上造成了计量标准的混乱。比方，按照?上海市关于建筑面积计算规那么?的规定，阁楼不应计算在建筑面积范围内，而房产局的测绘部门认为，阁楼高度在２．２米以上，且通风条件良好，就应计算在建筑面积范围内。由此引起的关于阁楼应不应收费的纠纷在投诉中占了相当比例。二是缺乏独立的第三方监管，尽管国家质量技术监督局公布?商品

*房销售面积计量监督治理方法?，但也仅从事后监督的角度作一些规定，由于建筑行业至今多少存在封闭治理、行业垄断的现象，一旦买卖双方就房屋面积发生争议时，消费者往往处于弱势地位。业内人士认为，杜尽商品房"短斤缺两"，计量须"权威"，进一步明确测量标准，目前商品房销售中的面积概念太多，能否以简单对复杂，统一销售单位，面积测量由具备独立地位的第三方检验〔测〕、鉴定机构来出具公正数据，不应再由房产治理部门担当面积测量。比方2003年10月15日，江苏省物价局、建设厅公布在全省全面推行住宅商品房销售“一价清〞制度，下发了?关于全面实施住宅商品房销售“一价清〞制度的意见?中，明确