房地产产业结构分析

中 国 房 地 产 业

市场分析报告

专业： 金融三班

学生姓名： ***

学 号： ********

中国房地产业市场分析报告

商学院2017级 金融三班 15170346 崔子轩

目录

概况 ..................................................................................................................................................................................... 1

第一节 历史 .................................................................................................................................................................... 2

一、中国房地产业的发展阶段 .................................................................................................................................. 2

二、 供求关系 ............................................................................................................................................................ 5

第二节 产业结构 .......................................................................................................................................................... 8

一、 市场集中度 ........................................................................................................................................................ 8

二、 产品差异化程度 .............................................................................................................................................. 10

三、 进入壁垒 .......................................................................................................................................................... 12

第三节 市场行为 ........................................................................................................................................................ 13

一、 价格行为 .......................................................................................................................................................... 13

二、 非价格行为 ...................................................................................................................................................... 13

三、企业并购 ............................................................................................................................................................ 14

第四节 市场绩效 ........................................................................................................................................................ 14

一、 规模经济效率 .................................................................................................................................................. 14

二、 资源配置效率 .................................................................................................................................................. 15

三、 闲置面积 .......................................................................................................................................................... 15

第五节 公共政策 ........................................................................................................................................................ 16

一、 限购政策 .......................................................................................................................................................... 16

二、价格管理 ............................................................................................................................................................ 16

三、规范行业发展 .................................................................................................................................................... 16

概况

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产业有以下特性：房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；房地产的高质耐久性；房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。在本文中我们主要研究房地产的开发、建设、销售。

类别 内容

开发 土地的开发和再开发；建设

地产的经营 土地权的出让、转让、租赁、抵押等

房地产经营 房屋的买卖、租赁、抵押

房地产中介服务 包括信息、测量、律师、经纪、公证等

物业 房地产物业管理

房地产金融 信息、保险、金融投资等 第一节 历史

一、中国房地产业的发展阶段

我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。严格意义上，真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。

第一个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽

1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

可以明确的一点是，中国在1978年以前没有房地产业，直到上世纪80年代初，才出现房地产行业的萌芽。1978年，有人在城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些？”第二年，中国开始实行向居民全价售房试点。1990年，中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海。

第二个阶段（1980-1987）：房地产诞生

进入1980年，再次为城镇居民购房发声，明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”随后国家发布“准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，拉开了中国房改序幕。