房地产估价习题.doc

《地产估价》习题

1、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了 A、B、C、D、E共 五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

实例A 实例B 实例c 实例D 实例E

成交价格(元/平方米) 5100 5800 5200 5300 5000

成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31

交易情况 +2% +21% 0 0 -3%

房地产状 区位状况 0 -3% +3% +1% 0

权益状况 -2% 0 +2% -1% -1%

交易实物 -4% -5% -2% +2% +1%

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状 况中的二方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1 I I至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,然后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而 从2002年11月1 I I至2003年4月30 H的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用 上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003 年8月31 II的正常单价。(如需计算平均值，请采用简单算术平均)

VA=5100*100/ (100+2) * (1+1%) 4*100 (100*1/3+98*1/3+96*1/3)

VC=5200* (1+1%) 4*100 (103*1/3+102*1/3+98*1/3)

VE=5000*100/ (100-3) * (1+1%) 3*100 (100*1/3+99*1/3+101*1/3)

2、某栋写字楼，土地面积4000平方米，总建筑面积为9000平方米，建成于1990年10月 111,

土地使用权年限为1995年10月1 I 1-2035年10月1 H。现在获得类似的40年土地 使用权价格为2000元/平方米，建筑物重置成本为1300元/平方米。建筑物自然寿命为60 年，有效经过年数为10年。

其他的相关资料如下：

(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有 效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，I日系统已提折旧80万元，拆除该空调 的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新 的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年, 经过年数为9年。

(2) 该栋写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能 耗800元o

(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长 期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

(4) 该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%, 土地报酬率为8%

(5) 假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

(1) 计算房地的重新购建价格

土地的重新购置价格=2000*4000=800

建筑物的重新购建价格=1300*9000=1170

(2) 计算建筑物的折旧

物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10 年):

门窗等损坏的修复费用为：3万元 装修的折旧额为82.5*1/5*4=66

设备的折旧额为250*1/15*9=150

长寿命项目的折旧额为(1170-3-82.5-250) *1/45*10=185.44

该建筑物的物质折旧总额为3+66+150+185.44=404.44

功能折旧

对于可修复的功能落后(空调)弓I起的折旧额=130-80+10-30+8=38

对于不可修复的功能缺乏(增加消耗)可引起的折旧额=800*12*1/10%*[1-1/(1+10%)光=9.05 经济折旧：环境污染负面影响，每年租金损失为7万元

永久性不可修复折旧额为7/10%[1-1/ (1+10%) 30]=65.99

建筑物折旧总额：404.44+38+9.05+65.99=517.48

该写字楼的现值=800+1170-517.48=1452.52

3、 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙 双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建 筑面积山乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也 愿意将其转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%,年 运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%o

试计算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

计算办公楼现值

办公楼整体年净收益=80*3000*85%* (1-35%) *12=159.12

收益年限=40-6=34

办公楼现值:159.12/10%*[1-1/ (1+10%) 34]=1528.92

计算乙方的使用权价格

乙方使用权年净收益=80*2000*85%*(1-35%)*12=106.08

乙方使用权剩余收益年限=15-4=11

乙方使用权剩余收益年限价格为106.08/10%*[1-1/ (1+10%) H]=689

甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92

4、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、 B、C共二个类似写字楼的交易实例，其有关资料如下表：

(1)可比实例的成交价格与成交日期

可比实例A 可比实例B 可比实例C

成交价格(元/平方

米) 6000 5800 6120

成交日期 2001.4.1 2001.2.1 2001.5.1

(2)交易情况分析判断

可比实例A 可比实例B 可比实例C

交易情况

+3% -1% +2%

(3)调查获知该类写字楼的价格

2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%, 2001年6月1日至2001 年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

(4)房地产状况分析判断

可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0

因素2 -3% -1% +5%

因素3 +6% +2% -3%

房地产状况中的二个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素 3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例优于估价对象状况的幅度，负值表示劣 于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1 H的正常市场价格。如需计算平均值，采用简 单算术平均法。

比准价格 A=6000*100/103*(l+1.2%)2*(l+1.8%)4*100/(102*60%+97*25%+106*15%)=6321.82

比准价格 B=5800*100/99*(l+1.2%)4*(l+1.8%)4*100/(104*60%+99*25%+102*15%)

比准价格 C=6120*100/102*(l+1.2%)*(l+1.8%)4*100/(100*60%+105*25%+97*15%)

5、 某栋房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积 建筑安装工程费为1000元/平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安 装工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建价格的4%,建设期为6个月，所有 费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%,开发商成本利润率为15%，销售税费为重 新购建价格的6%o又调查得到与该类用途、建筑结构和档次的房屋相比，该房屋：地面、 门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导 致的功能折旧为6万元，山于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该套旧住 宅的重新购建价格、折旧总额和现值。

建筑安装工程费=1000元/平方米

专业费用=1000* 8%

管理费用=(1000+80) * 3%=32.4

销售费用=重新购建价格的4%=Va*4%

投资利息=(1000+80+32.4+0.04Va)*[ (1+6%) 0 25*-l]=In

销售税费=Va*6%

开发利润=(1000+80+32.4+0.04Va+In) * 15 %=Profit

Va=1000+80+32.4+0.04Va+In+ Va*6%+ Profit

重新购建总价=Va*300

折旧=物质折旧+功能折旧+外部折旧=1+6+3=10

现值=Va*300-10

6、某在建工程的建设用地面积为3000平方米，规划总建筑面积为12400平方米，用途为办 公，土地使用期限为50年，自2007年3月1日起计，国有建设用地使用权出让合同中约定 不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/平方米。该宗土地上正在建造写字楼， 建筑结构为可框架结构，测算正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、 管理费用等)为每平方米建筑面积2300元。至2008年9月1日完成了主体结构，相当于投 入了 40%的建设费用，预计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用，建成半年后可出 租，可出租面积为建筑面积的70%,月租金为60元/平方米，出租率为85%,出租的运营费 用为有效毛收入的25%o当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的35,同类房地 产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,在建成前半年开始投入广告宣 传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该在建工程2008 年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%,折现率为13%)o 续建完成后写字楼的总价值

年净收益：60*12*12400*70%*85%* (1-25%) =398.41 报酬率为9%

收益年限=50-3-0.5=46.5

需要折现的年数为2年

写字楼总价值=398.41/9%*[1-1/ (1+9%) 465]* 1/(1+13%) 2]=3403.78

购买该在建工程的税费总额=V*3%

续建总费用=2300*12400*60%/ (1+13%) °'75]=1561.32

销售费用总额=398.41/9%[1-1/ (1+9%)赤]*3%/ (1+13%) ''25=111.92

销售税费总额=3403.78*6%=204.23

V=3403.78-0.03V-1561.32-111.92-204.23

¥-=1481.85