房地产估价练习题

（一）

1甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制

3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ ）三种。

A区分共有 B区分所有 C公有 D私有

4、房地产需要专业估价的理由有（ ）

5、某土地上一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（ ）

6、房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）几类。

7土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（ ）

8两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（ ）

9同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（ ）

1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？

2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？

3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？

4、从房地产估价角度看，对建筑物的认识包括那些方面？

5、什么是房地产估价的概念？

6、房地产的特性有那些？

7、什么是估价时点、估价对象、估价目的、估价方法？

8、土地利用时要受到那些限制？

9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含那些？

（二）

1、房地产价格与一般物品价格的相同点有那些？

2、房地产价格与其供求的一般关系是什么？

3、楼面地价的含义是什么，有何作用？

4、市场调节价、政府指导价、政府定价的含义是什么？

5、基准地价、标定地价、房屋重置价格的含义是什么？

6 不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（ ）

A开发成本的变化 B消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期

7 有一宗房地产交易，成交价格为3000元/㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5％，其一次支付的实际成交价格为（ ）

8 甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（ ）。

9 现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ ）。

A估价时点不同 B交易日期不同 C估价目的不同 D估价对象的状况不同

10 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）

( )是随着时间的推移而减少。A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值

v判断题

1房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（ ）

2甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。（ ）

3某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（ ） 4地价是地租的资本化。（ ）

5交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ）

6理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（ ）

7房地产的现货价格指建筑物已建成的价格。（ ）

v计算题

v1、某期房尚有 2.5年时间才可投入使用， 与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。

v2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到3.5，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

（三）

1、房地产估价的技术性原则主要有那几项？

2、遵循合法原则包括那几个方面？

3、为什么有估价时点原则？

4、估价对象如果不是最高最佳使用对其价值有何影响？

5 某估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产在2005年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点因为（ ）

A 2005年6月30日 B现在 C重新估价的作业日期D 要求重新估价的委托方指定的日期

6 现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ ）时点的状态。

7房地产估价的合法原则是针对（ ）来讲的。

A估价机构 B估价人员 C估价对象 D估价方法

8 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）

A法律上允许 B程序上合理 C技术上可能 D经济上可行

估价时所依据的房地产市场状况应始终是估价时点时的。

1 有甲、乙两宗位置、面积、形状等相当的土地，

甲土地现为空地，乙土地上有一建筑物，但估价

结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土

地的价值，这是由于估价结果有误。某建筑物的

建筑面积 2000 ㎡，坐落的土地面积为 1000 ㎡，

土地价格 2500 元 / ㎡， 用成本法测算出的该

建筑物的重置价格为 2100 元 / ㎡，市场上该类

房地产的正常房地产价格为3800 元 / ㎡。该建

筑物是否最高最佳使用。

2 甲方 ( 开发公司 ) 于 2003 年 7 月委托乙方 ( 建筑公司 ) 建设两幢 ( 分别称为 A

座和 B 座 )8 层共 5000 ㎡的商品房，至2003 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500

万元， 此时 A 座建至四层， B 座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方尚应返还 100万元；乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80万元。双方争执不下，至 2005 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 ⑴ 确定评估结论的依据应该是：（ ）

A. 以 1500 万元作为估价值 B. 以 (1400+1580)/ 2 ＝ 1490 万元作为估价值

C. 以 2003 年 7 至 12 月的预算定额、 材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值 D. 以 2005年 7 月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值

⑵ 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：（ ）

A. 2003年 12 月 B. 2005年 7 月 C. 项目转让日期 D. 项目建成日期

⑶ 该商品房预计 2008 年 5 月建成， 要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：（ ）

A. 估价对象状况及房地产市场情况均为 2005 年 7 月的状态

B. 估价对象状况及房地产市场情况均为 2008 年 5 月的状态

C. 估价对象状况为 2008 年 5 月、 房地产市场情况为 2008年7 月的状态

D. 估价对象状况为 2008 年 7 月、 房地产市场情况为 2008 年5 月的状态

（四）

1 在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。

A 交易情况 B交易日期 C区域因素 D 个别因素

2 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）

A 均衡原理 B预期原理 C竞争原理 D 替代原理

3 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素差于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）

4 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳得税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元每平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）

5 某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2003年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年6月1日的价格为2000元每平方米，对其做交易日期修正至2004年10月1日的价格为（ ）。

6 某可比实例价格为2000元每平方米，区域因素直接比较得出的相关数据见下表，则区域因素修正后的价格为（ ）

7 在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/ m2 ，建筑面积100 m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/ m2，建筑面积120 m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/ m2，建筑面积90 m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/ m2，建筑面积110 m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）

8某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。

A.1765 B. 2000 C. 2069 D. 2400 9 甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。A.0～50 B.50～75 C.50～10O D.100～150

10为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元每平米。

A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.89

11某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/ m2

12评估某地总房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/ m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/ m2