房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-69

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-99
判断题
1 、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的相似房地产就可以作为可比实例。

( )
对
错
2 、选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。

( )
对
错
3 、某宗房地产的成交总价为0 120 万元，首付50% ，余款于6 6 个月后一次性支付。

假设月利率为0.5% ，则该房
地产在其成交日期一次性付清的价格是0 120 万元。

( )
对
错
4 、需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。

( )
对
错
5 、可比实例的成交价格是实际发生的，则应当是正常的。

( )
对
错
6 、可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。

( )。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-88
判断题
1、深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。

()
2、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。

()
3、居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与生活所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。

()
4、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。

()
5、从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低
房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。

()
【答案及解析】
1、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是制度政策因素。

深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。

参见教材P142。

2、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是经济发展。

GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。

参见教材P142～143。

3、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是经济因素。

居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与生活所需。

xx年房地产估价师《理论与方法》练习题及答案1、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。

( )【正确答案】：N【答案解析】：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。

参见教材P310。

2、按建筑面积进展分摊和按土地价值进展分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进展，但这在实际中不可行。

( ) 【正确答案】：N【答案解析】：应为按房地价值进展分摊的方法和按土地价值进展分摊的方法。

参见教材P392。

3、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，那么房地产的收益价格为17.12万元。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：该地产的收益价格为：4、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能，不存在可修复的功能。

( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P307。

有些功能时不可修复的。

如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能5、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最正确使用。

它可以帮助确定估价对象的最正确用途。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最正确使用。

它可以帮助确定估价对象的最正确用途。

参见教材P168。

6、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。

( ) 【正确答案】：N【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

参见教材P254。

7、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。

{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。

{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

房地产估价师《理论与方法》考试题及答案2016房地产估价师《理论与方法》考试题及答案1.房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。

A.应保持估价的独立性，必须回避自己.近亲属或其他有利害关系人的估价业务B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争答案:AD2.明确估价对象包括( )。

A.明确估价对象的实物B.明确估价对象的权益C.明确估价对象的区位状况D.明确估价对象的基础设施情况答案:ABC3.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。

若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。

A.3000B.4500C.5200D.5600答案:D4.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。

A.估价目的B.估价程序C.估价时点D.估价作业日期答案:B5.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。

房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。

①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩答案:C6.求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。

A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法答案:ABD7.可比实例和成交日期应与估价时点接近。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-67
单项选择题
1、对于空置()以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

A、1年
B、2年
C、3年
D、半年
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是合法原则。

对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

参见教材P158。

2、()是评估估价对象价值的时间界限。

A、估价时段
B、价值时点
C、评估理论
D、估价间歇
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。

价值时点是评估估价对象价值的时间界限。

参见教材P161。

3、下列选项中，对评估期房的表述正确的是()。

A、价值时点为现在，估价对象为现时状况
B、价值时点为现在，估价对象为未来状况。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-67多项选择题1.中国目前的房地产权利主要包括（）。

A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、永租权2、下列选项中,属于某宗房地产的位置因素的有（）。

A、方位B、坐落C、楼层D、临街状况E、交通条件3、下列房地产权利中,属于物权的有（）。

A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、租赁权4、房地产的独一无二特性导致了（）。

A、没有完全相同的房地产供给B、房地产市场不能实现完全竞争C、房地产交易不宜采取样品交易的方式D、房地产价格干差万别,并容易受交易者个别因素的影响E、房地产价值量大参考答案Is【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。

中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

参见教材P51o2、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。

选项E是指房地产的方便程度,不属于位置因素。

一宗房地产的位置是指该房地产所在的地方,包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街（路狀况、朝向、楼层。

参见教材P54。

3、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。

租赁权属于债权。

参见教材P53。

4、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是独一无二。

房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给,房地产之间难以完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格干差万别，甚至是〃一房一价〃。

此外，房地产交易不宜采取样品交易的方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等,其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地査看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。

参见教材P61o。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-66
单项选择题
1、下列选项中，不属于房地产估价的原则的是()。

A、最高最佳原则
B、合理性原则
C、价值时点原则
D、合法原则
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产估价原则的含义。

房地产估价的原则包括：独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则;谨慎原则。

参见教材P153。

2、所谓的()，就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。

A、客观
B、独立
C、公正
D、中立
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。

所谓" 客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。

参见教材P154。

3、除()外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-69单项选择题1、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是()。

A、空间布局B、方位C、坐落D、道路状况2、需要说明建设用地是农用地、未利用地。

对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容。

A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制3、下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是()。

A、户型B、面积C、层高D、朝向4、在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于()描述。

A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况参考答案1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。

土地实物状况的描述主要说明下列方面：(1)土地面积;(2)土地形状;(3)地形、地势;(4)地质;(5)土壤;(6)土地开发程度;(7)其他，例如临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比。

农用地还要说明气候条件(如光照、温度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉条件等。

建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：(1)建筑规模;(2)建筑结构;(3)设施设备;(4)装饰装修;(5)空间布局;(6)建筑功能;(7)外观;(8)新旧成都;(9)其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。

选项BCD属于区位因素。

参见教材P76～78。

2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。

土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。

低于房地产开发用地还要说明规划条件。

参见教材P78。

3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

选项ABC 属于实物因素。

参见教材P79～81。

4、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。

参见教材P80。

2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。