存量房交易资金监管的流程

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存量房交易瓷金监管模式及　

信息流程研究　文／季雷　

建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产　

经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》　

要求实施资金监管的城市．在监管帐户管理方面采用交易　

服务机构开立、经纪机构开立、政府管理部门开立、政府　

直属企业开立、以及由银行开立监管帐户等方式。笔者就　

存量房资金监管的最佳模式及流程作探讨研究。　

一、存量房资金管理模式的利弊　按照《通知》的精神，存量房交易资金管理一般分为　

集中管理或分散管理两种方式．而管理主体又分别是政府、　

银行、中介以及独立的资金管理公司等不同的机构，其构　

成的管理模式利弊分析如下（见表１）。　

袁１存量房交易资金管理模式利弊分析　

集中管理　无法独立教起责金划转．撮　独立的赉垒　依童措服务机构申请审攘　作风险较小ｔ为所有存ｔ虏　划辅监管壹盘．负责帐备　幕统风齄增大　警理机构　费盘监警业务提供赍壹管　处理　理．专户臂强量少　集中瞥理　为所有存ｔ虏壹盘监营业务　破府蕾理辞门、　依空易取方申请审棱划转　掘供蠢盘管理．专户管理量　艘务曼活性差，无法潮足市蝎变　监管壹盘，可独立完成膏　少ｔ独立于烃纪机构，登记　磊昕需　政府人力、管理成奉增　藏府直■盎业　金划转　教证作为划款蓉件．安全性　加　高　空墨量务机构、　分散臂理　依监督妁定管趣与划转监　灵活．可以调动最纪机构的　壁蟪把行为牵制，划藏条件无法　臂赉金．可独立完成崔盘　控制ｔ服务对蕾有限：增加人力　轻圮机掏　税撮性　划转　时力支出　分戢管理　依变赫职方以及经纪机掏　埔加董Ｉ行工作重．银行蛱乏积极　慑行　申请划辅瞌世嵌盘．可独　利用慑行瓷盘管理忧辨　性，交舄Ｊ爵期延长　ｌ立完成瓷盘划转　

通过上述比较，借鉴国（境）外的普遍做法，资金采　

取集中管理具有明显的优势．特别是建立独立的资金管理　公司是最理想化的监管模式，真正实现了中介不直接接触　

交易资金的目标．同时也减少政府直接管理的矛盾和压力，　

第 1 页 共 5 页 （出售人）甲方：

（买受人）乙方：

（交易服务机构）丙方：

为保障甲、乙双方房地产交易安全，根据中华人民共和国法律、法规和本市的有关规定，甲、乙双方共同委托丙方对甲、乙双方买卖房地产的交易资金进行监管，三方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本协议，以资共同遵守。

第一条 甲、乙双方签订了房地产买卖合同（合同编号： ），买卖的房地产坐落于上海市 路 弄 支弄 号 室，房地产权利人 ，房地产权证书编号： ，房地产买卖合同所载转让价款人民币（小写） 元，（大写） 。

第二条 甲、乙双方委托丙方监管的交易资金合计人民币（小写） 元，(大写) ，其中：乙方支付的自有资金（小写） 元,

（大写） ；乙方贷款总额人民币（小写） 元，（大写） ，其中：商业贷款人民币（小写）

元，（大写） ；个人住房公积金贷款（含大装修贷款）人民币（小写） 元，（大写） 。

第三条 监管的自有交易资金应当解交以下监管帐户：

收款人名称：

收款账户：

开户银行：

贷款资金解交的监管账户由贷款银行确定。

存量房交易资金监管办法

第一条 为规范存量房交易行为，防范存量房交易风险，维护交易双方合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》和《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》等法律法规及政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 市行政规划区域范围内，对已取得房屋所有权证或不动产权证的存量房（含非住宅）进行交易的，适用本办法。继承（受遗赠）、析产、法院判决、夫妻间转移、赠与等无资金交易的除外。

第三条 本办法所称存量房交易资金是指房屋交易双方在存量房买卖网签备案合同中所约定的各种形式的购房款。

第四条 由中介经纪机构促成存量房交易的，应当进行交易资金监管及存量房买卖合同网签备案。中介经纪机构及其从业人员不得直接或间接代收代管存量房交易资金。

自行成交的存量房交易，当事人可自愿选择是否进行交易资金监管，但应当进行存量房买卖合同网签备案。不选择交易资金监管的，应自行承担交易过程中发生的资金风险。

第五条 存量房买卖网签备案合同为个人存量房贷款、纳税申报、不动产登记等相关业务办理的依据。

第六条 住房和城乡建设部门是存量房交易资金监管的行政主管部门，负责协调建立数据共享交互和惩戒联动机制，研究解决工作中存在的问题；住房保障服务中心是存量房交易资金监管工作的具体组织实施部门（下称“监管部门”），具体负责监管系统运维、业务受理、审核等工作，及时汇总、通报相关工作开展情况。

不动产登记和税务等相关部门要做好业务数据共享、流程闭合等衔接工作。

第七条 具备房屋交易资金监管能力的商业银行（下称“监

管银行”），可以申请开展存量房买卖合同网签备案和资金监管业务。监管银行开设存量房交易资金专用账户，专用于交易资金的收存、支付。交易双方可自由选择监管银行。

专业合同封面

COUNTRACT COVER20XX

PERSONAL RESUME甲 方： XXX

乙 方： XXX2024西安市存量房买卖资金监管条款

第一部分：合同如下：

第一条：合同主体及定义

1.1 出卖人：指在本合同中出售存量房的自然人、法人或其他组

织。

1.2 买受人：指在本合同中购买存量房的自然人、法人或其他组

织。

1.3 监管机构：指负责对存量房买卖资金进行监管的政府部门或

其授权机构。

1.4 存量房：指已经取得房屋所有权证，且在本次交易前已办理

过一手产权登记的房屋。

第二条：买卖资金的监管

2.2 资金监管账户：监管金额应全部存入双方约定的银行账户，

并由监管机构进行监管。

2.3 资金监管程序：买受人应按照监管机构的要求，将监管金额

存入资金监管账户，并在监管期限内不得提取或使用。

第三条：资金监管的启动与解除

3.1 启动资金监管：本合同签订后，买受人应按照约定向资金监

管账户存入监管金额，监管机构予以启动监管。

3.2 解除资金监管：在满足合同约定的条件下，出卖人应向监管

机构提出解除资金监管的申请，监管机构在审核无误后，解除对资金

的监管。第四条：资金监管的期限

4.1 监管期限的起始：本合同签订之日起。

4.2 监管期限的终止：在满足合同约定的条件下，监管机构解除

资金监管之日。

第五条：资金监管的违规处理

5.1 违规使用资金的处理：如买受人违反本合同约定，使用监管

金额进行其他用途的，应承担相应的违约责任。

5.2 违规解除资金监管的处理：如出卖人违反本合同约定，提前

解除资金监管的，应承担相应的违约责任。

第六条：资金监管的争议解决

6.1 争议的解决方式：如双方在资金监管过程中发生争议，应通

过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向合同签订地人民法

院提起诉讼。

6.2 争议的解决时效：双方应自争议发生之日起【】日内解决，

否则视为双方同意延长争议解决时效。

本合同目录一览

第一条 合同主体

1.1 出卖人

1.2 买受人

1.3 监管机构