投资拓展流程

房地产开发管理手册编写提纲目录

页脚内容5 房地产项目拓展流程说明

项目拓展是公司投资的决策阶段，它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一，主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。

一、 信息收集

1. 目的：收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。

2. 信息来源渠道：

（1）通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息。通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。

（2）通过政府招商部门获取项目信息。

（3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。

（4）从新闻媒体获取有价值信息。

二、项目信息筛选

1. 目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。

（1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。

（2）对项目进行勘探，了解土地自身素质。 房地产开发管理手册编写提纲目录

页脚内容5 （3）了解项目区人文、自然环境。

（4）了解项目区交通情况。

（5）了解项目用地土地性质。

（6）对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发

展战略需求。

三、市场调研

1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。

2、工作内容

（1）项目土地实地勘察

宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。

地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。

地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。（到有关部门了解相关情况）

土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。

地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。

房地产投资拓展论证流程

编号：

房地产投资拓展论证流程

修订记录

日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人

房地产投资拓展论证流程

编号：

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编号：

1. 目的

为保持公司可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。

2. 适用范围

适用于房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。

3. 术语和定义

3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。

3.2. 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。

投资拓展部工作流程 投资委员会 总经理 投资拓展部 策划部 投资管理部 设计部 1、项目信息收集

2、项目信息筛选

3、市场调研

4、项目初判

5、项目策划、产品定位

6、编制《初步可行性研究报告》 8、内部初审《初步可行性研究报告》

9、内部项目评审会

10、公司评审会 各地土地供应信息

项目初判报告 符合公司发展战略的项目信息 市场调研，为项目可行性分析提供真实依据 项目初判 根据项目地块的具体情况及项目所在区域的市场情况及潜在消费需求，完成项目的市场定位、产品建议。 市场调研报告及初步产品建议书 项目产品建议书

项目初步可行性研究报告 项目投资分析

内部项目评审会

公司项目评审会

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房地产项目拓展管理流程

一、流程概况：

流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。

适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。

定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。

流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部。

部门 流程中承担责任

董事会 批准新项目投资决策

董事长 1. 审批前期项目信息

2. 参与项目建议书会审，审批项目建议书

3. 参与项目可行性研究报告会审，审批项目可行性研究报告

4. 参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策

5. 审批招挂拍策略与二手项目谈判策略

6. 参与/指导项目获取过程

7. 参与项目获取合同会审，审批项目获取合同

总经理 1. 参与项目前期信息收集、沟通、考察

2. 审核前期项目信息

3. 参与项目建议书会审，审批项目建议书

4. 参与项目可行性研究报告会审，审批项目可【最新整理，下载后即可编辑】 行性研究报告

5. 参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策

6. 审批招挂拍策略与二手项目谈判策略

7. 参与/指导项目获取过程

8. 参与项目获取合同会审，审核项目获取合同

投资拓展分管副总 1. 主管项目前期信息收集、沟通、考察

2. 审核前期项目信息

3. 参与项目建议书会审，审批项目建议书

4. 参与项目可行性研究报告会审，审批项目可行性研究报告