第四章 投资性房地产
第一节 投资性房地产的定义、特征及范围
一、投资性房地产的定义与特征
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产具有以下特征：
(一) 投资性房地产是一种经营活动
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
(二) 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货(已建完工商品房)的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
(一) 属于投资性房地产的项目
1. 已出租的土地使用权
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
【例4-1】 20x9年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自20x9年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。20x9年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。
会计实务之所得税暂时性差异确认及会计处理
一、所得税暂时性差异
（一）所得税暂时性差异概述企业资产负债表内资产或负债项目的账面价值与税法计税基础之间的差额，根据其经济实质划分为可抵扣暂时性差异与应纳税暂时性差异，同时分别确认为递延所得税资产与递延所得税负债。根据资产负债表经济实质划分如下：
（1）可抵扣暂时性差异。依据资产负债表账面价值与税法计税基础，可抵扣暂时性差异产生主要由资产项目的账面价值小于计税基础与负债项目的账面价值大于计税基础两方面内容。
（2）应纳税暂时性差异。依据资产负债表账面价值与税法计税基础，应纳税暂时性差异产生主要由资产项目的账面价值大于计税基础与负债项目的账面价值小于其计税基础两方面内容。
（二）可抵扣暂时性差异资产项目的账面价值小于计税基础产生可抵扣暂时性差异所得税，并确认为递延所得说资产。主要项目如下：
（1）固定资产。会计准则规定，固定资产账面价值=固定资产初始价值一固定资产累计折旧一固定资产减值准备，由于会计准则规定与税法规定的固定资产折旧方法、折旧年限及固定资产减值准备不可抵扣等不同特点，导致固定资产账面价值与计税基础出现差额。若账面价值小于计税基础则产生了可抵扣暂时性差异，确认为递延所得税资产。
（2）无形资产。无形资产可抵扣暂时性差异是由于无形资产账面价值小于其计税基础产生的，经济实质是企业在未来会计期间可以少缴的所得税额。对于使用寿命有限的无形资产，企业应该进行摊销，而对于使用寿命不确定的无形资产企业在会计期末进行资产减值测试。无形资产的账面价值=无形资产初始价值一无形资产累计摊销一无形资产减值损失。税法规定无形资产不存在使用寿命不确定的情况，资产减值损失不可抵扣。
（3）金融资产。以公允价值计量的金融资产公允价值的变动计人金融资产的账面价值，但不计人计税基础，计税基础为初始价值。若变动后的账面价值小于计税基础，则产生可抵扣暂时性差异并确认递延所得税资产。
第1页 第十一章 负债及借款费用
1.应付职工薪酬
3.长期负债
4.借款费用
◇考情分析
本章知识点较多，整体难度不大。在考试中以客观题为主，通常考核的重点：职工薪酬的确认和计量、融资租赁的核算、应付债券摊余成本的计算、可转换公司债券的核算、资本化期间的判断、借款费用资本化金额的计算等。本章可与固定资产、无形资产等章节内容结合出题。
第一节 应付职工薪酬
◇知识点：职工薪酬的内容
职工 1.职工是指与企业订立劳动合同的所有人员，含全职、兼职和临时职工。
2.未与企业订立劳动合同但由企业正式任命的人员，如部分董事会成员、监事会成员等。
3.在企业的计划和控制下，虽未与企业订立劳动合同或未由其正式任命，但是向企业所提供服务与职工所提供服务类似的人员，也属于职工的范畴。如隶属保安公司的保安人员和隶属保洁公司的保洁人员。
职工薪酬 职工薪酬是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受瞻养人、己故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬，是指企业预期在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内将全部予以支付的职工薪酬，因解除与职工的劳动关系给予的补偿除外。包括：职工工资、奖金、津贴和补贴；职工福利费；医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；短期带薪缺勤；短期利润分享计划；非货币性福利；其他短期薪酬。
2.离职后福利，是指企业为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，属于短期薪酬和辞退福利的除外。
3.辞退福利，是指企业在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。（包括强制辞退和自愿离职两种情况）内退在职工正式退休日期前比照辞退福利，在退休后按照离职后福利处理。
中级会计实务历年考试真题
一、单选题
1、下列各项中，将导致企业所有者权益总额发生增减变动的是（ ）。（2017年）
A.实际发放股票股利
B.提取法定盈余公积
C.宣告分配现金股利
D.用盈余公积弥补亏损
2、下列各项中，体现实质重于形式会计信息质量要求的是（ ）。（2017年）
A.将处置固定资产产生的净损失计入资产处置损益
B.对不存在标的资产的亏损合同确认预计负债
C.将融资租入的生产设备确认为本企业的资产
D.对无形资产计提减值准备
3、甲公司向乙公司发出一批实际成本为30万元的原材料，另支付加工费6万元（不含增值税），委托乙公司加工一批适用消费税税费为10%的应税消费品，加工完成收回后，全部用于连续生产应税消费品，乙公司代扣代缴的消费税款准予后续抵扣。甲公司和乙公司均系增值税一般纳税人，适用的增值税税率均为17%。不考虑其他因素，甲公司收回的该批应税消费品的实际成本为（ ）万元。（2015年）
A.36
B.39.6
C.40
D.42.12
4、甲公司为增值税一般纳税人，2017年6月1日，甲公司购买Y产品获得的增值税专用发票上注明的价款为450万元，增值税税额为76.5万元。甲公司另支付不含增值税的装卸费7.5万元，不考虑其他因素。甲公司购买Y产品的成本为（ ）万元。（2017年）
A.534
B.457.5
C.450
D.526.5
5、甲公司系增值税一般纳税人，2015年8月31日以不含增值税的价格的100万元售出2009年购入的一台生产用机床，增值税销项税额为17万元，该机床原价为200万元（不含增值税），已计提折旧120万元，已计提减值30万元，不考虑其他因素，甲公司处置该机床的利得为（ ）万元。（2015年）
A.3 B.20
C.33
D.50
6、甲公司系增值税一般纳税人，2016年12月31日，甲公司出售一台原价为452万元，已提折旧364万元的生产设备，取得的增值税专用发票上注明的价款为150万元，增值税税额为25.5万元。出售该生产设备发生不含增值税的清理费用8万元，不考虑其他因素，甲公司出售该生产设备的利得为（ ）万元。（2017年）
