购买法拍房会存在的风险是什么

法拍房有哪些风险？需要注意什么？法拍房的风险有原房主的⾝份风险、不能落户的风险、⽆法马上⼊住的风险、补缴费⽤的风险。

现在买法拍房要查看是否有多头债权、多次抵押、多⽅查封、是否有恶意租赁、是否有⾼额⽋费、是否户籍易迁⼊难、是否暗藏的天价过户个税等问题才⾏。

如果有问题可能买了之后很难⼊住腾房。

法拍房的风险及注意事项如下：1、多头债权，多次抵押，多⽅查封。

很多“法拍房”的业主（被执⾏⼈），往往有多头负债，甚⾄资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。

⽐如他在长沙有负债，房屋就被长沙的法院查封，他同时⼜在株洲有负债，可能⼜被株洲的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和⾼利贷，这种个⼈与个⼈的债务关系，是最难理清的。

2、恶意租赁，拍房易交付难。

买到⽑坯或者是空置房还好，如果⾥边还有⼈住，这就需要清场才能交付了。

很多的司法拍卖公告⾥，明确写了“法院不负责清场和交付（腾房）”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重。

3、相关⽋费全由买⽅出。

“法拍房”税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受⼈⼀⼈承担，所以，和买⼆⼿房⼀样，你得搞懂该房屋是否“满5唯⼀”，否则除契税外，要⽀付个税；另外，该房屋前业主拖⽋的物业费、⽔电费、燃⽓费、宽带费、有线费等⽋费，均由买受⼈负责承担，如果恶意拖⽋多年，加上违约⾦，也会是⼀笔不⼩的数⽬。

4、户籍迁⼊难，学区没保障。

现在除⾮达成协议，否则法律并没有条款，可以强制迁移户⼝，如果原房主户籍占⽤，特别是某些学区房，你是⽆法享受到的。

5、暗藏的天价过户个税。

如果该房产在此前还有过“⾮夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易⽅式，那么再次过户会产⽣20%的个⼈所得税。

购买法拍房需要承担很大的风险。

说起法拍房风险，有的可以避免，有的很难避免。

我们不知道风险是怎么产生。

其实法拍房的风险可以分为几大类，下面就来给大家详细介绍一下。

1. 无法过户问题：
产权性质，有些房屋是商品房产权可正常过户，有些产权不明，则有可能造成无法过户的风险。

其次，涉刑房屋，也会有无法过户的风险，涉刑房屋在法院公示上一般不会标明，需要专业机构进行核查，以避免因风险问题导致金钱损失。

2. 补缴差价的风险：
一般法拍房都要求买家承担相关税费和欠费。

而在查询税费方面确需要买家自行解决，通常需要专业机构通过相关渠道进行了解。

那么就意味着房屋若自行拍下后，有时甚至面临天价税费。

3. 入住清场风险：
部分房屋会存在二次抵押或者租赁，房主居住等情况，这些遗留问题会导致房屋拍卖后无法居住，甚至长期无法腾房。

无法贷款风险：
买法拍房还有一个重要的问题，那就是资金。

很多人默认以为自己可以贷款，结果拍中后银行无法在规定时间放款，导致错过向法院付清全款的时间，最终损失保证金。

因此，贷款问题事关重大。

4. 房屋隐形瑕疵：
法院在委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是拍几张照片和一段视频，对房子潜在的瑕疵并没有信息统计，因此，如果房屋存在违建，不合规改造，或者凶宅、涉刑等问题，则会有风险。

购买法拍房一定要找专业的公司咨询，从前期的选房子、过户、到后面腾退清场都能帮我们处理的很好，四川法拍在线就是一家这样的公司。

在成都，如果说大家有这样的需要，可以找他们了解一下。

现在房价高，买个地段好点的房子更是难，所以就有人想在法拍房上捡个漏。

本来是冲着价格低、性价比高去的，但盲目的“捡漏”，让好多人办理过户时才发现房屋存在各种隐形问题。

下面四川法拍在线为大家简单的介绍一下法拍房购买的风险隐患。

1、购买法拍房入住的问题。

法拍房大都是二手房，要么空置要么有人居住，有人居住又分两种情况：一种情况是原业主居住，那么就需要了解原业主因为什么拍卖，房子拍出后什么时候搬离；另一种情况是房子带有租约。

带租约意味着什么呢？买卖不破租赁，就算拍到了房也要等租期到了之后才能住进去。

所以购买前需要审查好是否房子存在租约，如果恶意租约不建议购买，很多时候这种租约有可能是原房东的亲戚或者是一个很长的租约。

2、税费无法估量。

由于法拍房不会公布前手交易情况，若前手是公司，需要面临土地增值税；若前手为直系亲属赠予，买家购入后同样面临高额的税费。

3、拖欠电费、物业费等。

法拍房在拍卖前可能已经很久没人打理，物业费、水费、电费已经攒了一大堆，如果买到了这样的房可能还要付出很大一笔这些成本。

建议可以到物业及相关部门查询房屋欠费情况。

4、了解是否可以贷款，少数法拍房是不能贷款的，并且需要很快交清房款。

5、钉子户拒绝迁出户口。

学区房类型的法拍房可能是很多买家比较喜欢的，因为很多人可能不考虑住不住，只为了这个学位。

但是如果遇到卖家赖着不迁出户口，那么就可能会面临麻烦和严重的学位问题。

6、房子有瑕疵。

通常购买法拍房，竞买人需要实地看房，但是毕竟不能像看二手房那样看的那么仔细，所以一些细节可能很难注意到（甚至有的法拍房有些原因不能看房或者不方便看房），但是法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任，也就是说如果有什么瑕疵，风险要自行承担。

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法拍房尽职调查报告专业律师在房地产市场中，法拍房以其价格优势吸引了众多购房者的目光。

然而，法拍房背后可能隐藏着各种潜在风险，这就使得在购买法拍房前进行全面、深入的尽职调查变得至关重要。

而在这个过程中，法拍房尽职调查报告专业律师扮演着不可或缺的角色。

一、法拍房的背景与风险法拍房通常是由于原业主无法偿还债务，被法院强制拍卖以偿还欠款。

这意味着购买法拍房可能会面临一系列复杂的问题。

首先，产权问题是常见的风险之一。

可能存在产权不清晰、共有产权纠纷或者部分产权受限等情况。

其次，房屋的实际状况可能与描述不符，例如房屋存在质量缺陷、装修损坏甚至是非法搭建。

再者，法拍房可能存在未结清的物业费、水电费等欠费问题，这些费用在购买后可能会转嫁到新业主身上。

此外，原业主的租户可能拒绝搬离，导致新业主无法及时入住。

还有一些法拍房可能涉及法律纠纷，如抵押、查封等情况尚未完全解决。

二、专业律师在尽职调查中的作用1、法律风险评估专业律师能够凭借其丰富的法律知识和经验，对法拍房所涉及的法律风险进行全面评估。

他们会仔细审查法院的拍卖公告、执行裁定书等法律文件，确保拍卖程序合法合规。

同时，对于可能存在的产权纠纷、债务纠纷等法律问题进行深入分析，为购房者提供准确的风险评估报告。

2、产权调查律师会通过各种渠道，如房管局、不动产登记中心等，对法拍房的产权进行详细调查。

确认房屋的所有权归属、共有情况、是否存在抵押、查封等限制情况，以保障购房者的合法权益。

3、实地调查除了书面材料的审查，律师还会进行实地调查。

了解房屋的实际状况，包括地理位置、周边环境、房屋结构、装修情况等。

同时，与周边邻居、物业等进行交流，获取更多关于房屋的信息。

4、欠费清查律师会协助购房者清查法拍房所涉及的各种欠费情况，包括物业费、水电费、暖气费等。

明确这些费用的承担主体，避免购房者在购买后承担不必要的费用。

5、租赁情况调查如果法拍房存在租赁关系，律师会审查租赁合同的合法性、有效性以及租赁期限等情况。

购买法拍房有什么风险1、税费一般来讲，在参拍之前，法院公告都会对税费进行具体说明。

例如：全部由买受人承担或者买受人先行垫付，后面拿发票到法院报销。

这个很好理解，为什么要拍卖，就是因为房主欠钱还不起，被拍卖的房主（债务人）一般承担不起房产税费。

有些人可能对房产税费到底需要交多少，没有概念，或者误认为就几万元顶多十多万，无所谓。

我举个例子就知道这里面的水有多深了。

某买家以369万元拍下深圳罗湖区一处房产，事后经计算发现税费高达242万元。

如果以拍卖价成交，他至少要支付611万元，高出市场成交价格45万元。

购买商用和公司产权尤其是要注意税费，主要会产生大额的土地增值税，按照差额的60%征收，这个计算出来的金额会很吓人的。

而划拨的房产二次交易时会补交一定的土地出让金。

2、水电、物业欠费等多余费用法拍房不像一些正常的商品房买卖可以随时随地实地去考察。

所以有些购买法拍房的朋友买了房子之后会发现，接到房屋之后才发现房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量的维修费用，除此之外，原房主还有可能会遗留很大一笔其他的费用如水电、物业费没有缴纳。

部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。

这部分大家还是要小心点，特别是一些大面积的房产，一旦出现欠费，将是一笔不小的费用。

同税费一样，大家在看清法院公告的同时，做好房屋状况调查。

一般可以到小区物业询问清楚欠费情况。

3、一般需要全款付款法拍房一般需要全款。

这里的全款付款，和二手房相比对资金的要求更加的急迫。

拍卖成交后最终无法全款付到，将被视为放弃。

保证金（约评估价的10%左右）也会被扣除。

4、不能落户的风险。

由于法拍房的原房主户口有可能还落户在这套房子上的，所以购买法拍房的话，购房者就有可能会面临买了房子之后无法落户的风险。

而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决，而且遗留的户口对未来房产再出手也有很大隐患。

法院公告里一般可以看出是否有户口问题。

如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。

法拍房的好处和坏处是什么法拍房的好处和坏处好处：1.法拍房不限购的优点也是最吸引人的。

而且优点是大部分地区不限购，司法拍卖的房屋是否限购其实需要以各地政策为主，一般目前限购的地区有，北京，广州，深圳，厦门，济南，南京，石家庄，东莞，珠海等。

2.法拍房没有第三方可赚的钱，整个交易过程很透明，所以中介根本不做这个。

3.法拍房属于是法院卖，也比较放心，因为法院的判决书是高于房产证的。

所以只要你拿着判决书房子就是属于你的。

坏处：1.法拍房的数量很少，选择范围比较小，而且老破旧特别多。

如果你想买到好的法拍房，需要长期跟踪，比较耗费精力。

2.法拍房不管户口，就是户口在哪里，有没有户口，法拍房不管这块，所以需要自行了解，而且人家迁走户口或者不迁走，法院也不管，所以在这里要特别注意哦。

3法拍房付款时间特别短，大部分都需要一次性付清。

在你竞拍成功后，需要在10日左右付全款，你需要准备好资金，如果你是银行贷款不能及时到账，那么会导致你的保证金就打了水漂了。

4.法拍房最大的弊端在我看来，房屋产权的情况，有些租赁可能是恶意，租赁的合同长达几年，但是因为买卖不能打破租赁，所以就算你拍了这套房子，你还得继续让他租，直到租赁结束。

哪些人一般想买法拍房?1.一般是企业买，企业流动资金比较多的话，会用来买一些房产进行投资(因为现在的房产市场，买房还真的不会亏)企业买来后，然后找中介挂牌找下家卖，这样整个操作流程不细说，可以为企业是赚钱。

对于企业而言，这些钱比放在银行或者买一些基金划算，因为目前房产卖出去还不至于亏损。

又让企业流动资金没那么多，实际上让企业又赚了一点点。

2.就是一些个人想买法拍房，为了不限购。

本身也属于比较有钱的一类人。

也有一些喜欢研究互联网这些小青年也可能会去拍法拍房，当然这个整个过程他应该会研究的很清楚。

法拍房可以贷款吗?有些可以贷款的，有些不可以贷款，可以贷款的一般在网页上会有"可贷款“的标识。

还有一种情况是，在你拍下后房子，其实中间有个10多天时间，你也可以在外面找贷款来做法拍房。

法拍房价格比较优惠，很多人冒着风险都想购买。

为了避开这些风险，业主们需要了解一些购买法拍房有哪些风险，然后我们才能根据针对每一项风险，有对应的措施。

1.原房主的身份风险法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。

我国目前民间贷款无法通过国家机构查询，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。

一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

2.不能落户的风险很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。

法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。

但是如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。

那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。

3.无法马上入住风险如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。

实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。

一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。

4.补缴费用的风险法拍房需要交纳税费，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。

如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。

如何规避法拍房的风险1.初步了解执行拍卖程序购房者对于法拍房拍卖程序的了解，应当不仅限于拍卖公告、须知和标的物介绍，购房者还可以通过拍卖机构、执行法院、执行信息公开网等方式了解更多的涉诉信息，同时，对于保证金、贷款、交税、过户等程序要有基本的认知。

2.了解房屋产权属性，并且实地实地看房房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证等。

随着司法网拍进一步发展，“法拍房”因其政策上和价格上的优势，逐步成为人们买房的一种选择，但购买这种房屋具有什么风险，很多人都不清楚，下面给大家简单介绍一下。

1、清场困难
现在的司法拍卖房，很多都是法院不负责清场的，这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，尽量减少后期清场遇到种种阻碍问题。

2、户口问题
户口过户属于当地公安局的业务，法院无权管辖。

目前没有相关法律规定可以强制迁出户口，因此竞拍人可能过户了房产证、土地证，却因为原房主未迁出户口，不能拥有房产所在地的户籍，这一点，购买学区房的要尤为重视。

当然，各地政策不同，如：成都户口实行积分制，深圳明确房产户籍联网只需要房产登记过户就户口过户；上海市是可以将上一个户主“空挂”，然后迁入你的户口。

因此，应当在竞拍前咨询当地户籍部门。

3、长期租赁的风险
拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法“买卖不破租赁”的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗承租人的租赁权。

4、相关税费
针对通过司法拍卖购房的最终支出费用，可以用以下公式来表达：最终支付费用=拍卖成交价+税费（3%的个税，契税和增值税）+拍卖佣金（3%-5%）+融资成本（2%-3%）+其他关于该房屋被执行人所欠费用（物业费以及所欠的水电费等）。

购房者切勿只看到“拍卖成交价"而忽略“最终支付费用"。

大家想买法拍房，最好能实地看房，问问该房的物业、邻居等有没有什么特殊情况，提前了解到房子的原房主有没有把房子长租出去，前期这些准备工作虽然麻烦，但能免去很多后顾之忧。

购买法拍房的风险一、若所购房产系债权人经司法拍卖或依据法院生效的抵债裁定取得，则第三方自债权人处购得此房产则存在如下风险1.产权证书办理风险。

据本所律师咨询郑州市房地产市场和产权交易管理中心，郑州市住房与城乡建设局要求，债权人经拍卖或抵债裁定取得房屋所有权后，应根据相应法院文件办理产权变更登记，未经登记不得买卖。

若债权人通过司法拍卖或抵债裁定取得房屋所有权后，未进行产权登记便与购房人签订房屋买卖协议，购房人或将承担房屋买卖合同被认定无效的风险。

2.原户口未迁出风险。

虽然购房人自债权人处合法取得了房产，若原房主户口尚未迁出且不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利，则购房人可能存在不能落户的风险。

3.他人占有风险。

一是所购房屋在法院作出拍卖决定前签订的租赁合同尚未到期，依据《民法典》的有关规定，房屋租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

故若房屋在承租人按照租赁合同占有期限内，购房人购得此房屋，承租人有权继续占有此房屋直至租赁合同到期或被解除。

二是所购房屋在法院作出拍卖决定或下达抵债裁定后，原房屋所有人与第三人签订房屋租赁协议的，购房人可向法院申请解除该租赁协议。

三是房屋占有人不配合腾退房屋。

因所购房屋同时被多家机构查封，即存在多名债权人利益无法完全得到实现的风险，故债务人、债权人均有可能占有此房屋且在诉求无法得到实现前拒绝配合购房人的腾退请求。

4.房屋质量风险。

法院在拍卖房屋时，对房子的潜在瑕疵并没有信息统计，若房屋存在违规建造、不合规改造、质量不合格等问题，可能造成房屋无法正常入住的风险。

5.相关欠费风险。

若原房屋所有人存在拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费等未支付，则购房者需承担上述欠款费用。

二、若所购房产系债权人经与债务人达成执行和解协议取得，则此房产除前述风险外还存在被收回的风险《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十六条规定，当事人、利害关系人认为执行和解协议无效或者应予撤销的，可以向执行法院提起诉讼。

法拍房有哪些风险？1.法拍房占用及腾房问题有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。

2.法拍房租赁问题如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。

如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。

根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。

但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。

那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。

更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。

3.法拍房税费问题房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。

除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。

法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。

为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。

4.查清房产的属性购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。

如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。

按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

5.法拍房限购问题在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。

目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。

6.法拍房解抵押问题部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。