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城市更新融资方案随着城市的不断发展和变化，城市更新已成为推动城市发展的重要手段之一。
然而，城市更新需要大量的资金支持，如何融资成为了一个重要的问题。
本文将探讨城市更新的融资方案，为城市更新提供可行的资金来源。
1. 政府资金支持政府是城市更新的主要推动者和监管者，可以通过投入资金来支持城市更新项目。
政府可以通过财政预算、地方政府债券等方式融资，将资金投入到城市更新项目中。
政府资金支持可以提供稳定的资金来源，推动城市更新的顺利进行。
2. 社会资本参与社会资本的参与是城市更新融资的重要方式之一。
社会资本可以通过投资基金、股权投资等方式参与城市更新项目，为项目提供资金支持。
同时，社会资本还可以带来专业的管理经验和资源整合能力，为城市更新项目提供全方位的支持。
3. 土地资源开发城市更新项目通常涉及到土地的开发利用。
政府可以将闲置土地出让给开发商，通过土地出让费融资。
开发商在取得土地使用权后，可以通过建设物业、商业开发等方式获取收益，并将部分收益用于城市更新项目的资金支持。
4. 创新金融工具随着金融的创新发展，一些新型金融工具可以为城市更新提供更多的融资渠道。
比如，城市更新债券可以通过发行债券的方式募集资金，为项目提供长期稳定的资金来源。
另外，绿色债券、企业债券等金融工具也可以用于城市更新的融资。
5. 外部投资者参与吸引外部投资者参与城市更新项目，是一种有效的融资方式。
外部投资者可以通过股权投资、并购等方式参与城市更新项目，为项目提供资金支持和管理经验。
外部投资者的参与还可以带来技术、人才和市场资源等方面的支持，推动城市更新项目的成功实施。
6. 公私合作模式公私合作模式是城市更新融资的一种重要方式。
政府与社会资本、企业等合作，共同筹集资金、分享风险、共同开展城市更新项目。
公私合作模式可以充分发挥各方的优势，实现资源的优化配置，为城市更新提供可持续的融资支持。
7. 城市更新基金设立城市更新基金是一种长期、稳定的融资方式。
一、融资模式分类目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以与PPP等模式。
按照融资方式与特点，可分为四大模式：〔一〕贷款融资模式包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。
这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。
商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。
由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体X围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。
商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：〔1〕项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。
〔2〕商业银行对项目和企业进展审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。
〔3〕商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。
〔4〕承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式〔分期还款或者一次性还本付息〕还本付息。
商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。
其劣势是融资本钱较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。
住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。
2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括、某某等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。
其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。
金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、某某中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，某某危改项目13亿元和某某棚户区项目公积金贷款6亿元。
干货！城市更新项目投融资的九大模式参考城市更新是一项系统性工程，具有资金需求大、涉及利益主体多、规划程序复杂、开发周期和收益回报不确定等特点，对实施主体的投融资能力要求高。
推进城市更新项目的科学分类，构建可行的收益回报机制，选择匹配的投融资模式，是城市更新项目顺利实施的关键。
本文通过梳理、分析研究城市更新项目投融资模式，总结各模式优缺点，为城市更新项目规划实施落地提供参考。
提纲一览（向上滑动浏览更多♂️）：一、城市更新概述（一）发展背景（二）城市更新定义（三）城市更新范围、实施方式和内容（四）城市更新流程二、城市更新投融资模式（一）政府投资1.财政拨款2.城市更新专项债3.地方政府授权国企（二）政府联合社会资本1.PPP模式2.地方政府+房地产企业+产权所有者模式（三）社会资本自主投资1.开发商主导模式2.属地企业或居民自主更新模式（四）创新型探索1.城市更新基金2.投资人+EPC三、国外创新模式城市更新概述1发展背景早在2013年，中央城镇化工作会议就明确提出要提高城镇建设用地利用效率，城市建设要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地。
2015年，中央城市工作会议再次指出，要坚持集约发展，要求框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量。
可以看出，城市发展已经强化存量优化，这为城市更新的广泛开展奠定了基础。
2021年3月，《政府工作报告》和《十四五规划纲要》相继发布，共同提出要“实施城市更新行动”。
“城市更新”首次写入我国政府工作报告和五年规划。
“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提升至前所未有的高度。
2城市更新定义目前，国家层面尚没有城市更新的明确定义。
根据各地出台的城市更新办法及相关规定，综合来看，城市更新是指将城市中不适应现代化城市发展和居民生活需求的地区作必要的、有计划的修缮、改建活动。
3城市更新范围、实施方式和内容城市更新范围一般为城市建成区内旧小区、旧商业区、城中村等，广州市在此基础上还包括棚户区，而深圳市明确表示城市更新与棚户区改造是相互独立的政策体系；上海市城市更新范围相对较窄，不包含政府已经认定的旧区改造、工业用地转型、城中村改造等地区。
棚户区改造项目融资模式的改进措施作者：李洪双来源：《销售与管理》2020年第23期1996年，联合国第二次人居大会明确提出了协助大城市发展和更积极地促进城市化进程的主题，这表明城市化被欠发达地区视为促进经济发展的关键途径和寻求发展趋势的必要条件。
在从农村到大都市的整个转型过程中，这一时期不可避免地会出现“棚户区改造”。
随着中国城市化进程的加速，城市地区不断扩大，越来越多的棚户区被纳入城市范围。
这种老城区人员结构复杂，自然环境设备配套设施不健全、脏乱，条件恶劣。
为了更好地恢复老城区在城市发展中的魅力，增强大城市本身的品牌形象，促进城市化进程，必须对老城区的老村庄进行整修。
拆迁棚户区是每个地方政府遇到的一个基本问题，因此每一个棚改区项目着眼于便利性和园林景观，路面力求平整且不磨损。
棚户区的拆迁并不是简单拆迁的问题，它是一个极其复杂的系统工程，涉及规划、搬迁、施工、搬迁和安装以及后续开发和设计的阶段，存在许多不确定因素，并需要很长时间，涉及许多权益。
棚户区改造的翻新包括对被拆迁居民的补偿和基础设施的建设两部分，都需要大量的资金支持，但目前融资来源主要是财政支持和银行贷款，融资结构单一，在这方面，采用多种资金来源对于实施贫民窟改造项目至关重要。
然而，各国政府仍然是贫民窟改造项目资金的主要受益者，对金融风险管理的认识不足，政策、规章和市场风险控制机制不足，以及缺乏工作人员。
这就增加了为贫民窟改造项目供资的风险，从而影响项目的顺利进行。
关于贫民窟改造的研究侧重于城市规划的社会和经济方面，如城市规划、空间和风险管理，然而继续改善贫民窟，迅速消除供资缺口，提高供资效率和改进项目供资风险管理，这些都是需要紧急处理的问题。
（一）房地产新政的利好因素第一，分析住房修复项目目前的供资状况，分析新的住房制度的效益，增加安全住房和基本住房的实际供应，让供求关系更加合理化，从而改善房地产业自身环境。
第二，合理的住房消费方向，以阻止投机投资购买住房，目前由于国家采取房地产市场“住房不炒”以及出台“房产税”等相关措施从而让房地产市场更加健康。
假设前提：
1、棚户区改造
2、资金来源：自有资金+国开行贷款
3、回报率应高于自有资金占用率+国开行贷款利率
4、政府给予补贴，补贴可分为资金补贴、税费优惠和捆绑开发等
多种形式。
5、特许经营模式：开发公司不取得产权，仅有特许经营权
项目难点：
1、棚户区基本位于四五线城市，无商业价值地区
项目利润：
1、项目建筑合理利润
2、租金回报
3、资金运作收益
4、上市题材
项目解决方案：
1、引入专业项目运营团队，充实商业策划、运营人才；
2、棚户区改造的定位应为商业地产+住宅地产相结合；
3、地产地位：根据各棚户区不同位置评估包装开发概念，如养老
地产、旅游文化地产等，以酒店式公寓等形式实现租金增值；
4、分析各棚户区在当地的配套空白以及人口组成等商业要素，引
入战略合作机构，对每个项目均进驻作为区域配套空白的填补；
5、定位完成后，寻找商业战略合作伙伴，根据合作伙伴需求进行
设计和建设，为未来招商提供便利；。
棚户区改造盈利模式
假设前提：
1、棚户区改造
2、资金来源：自有资金+国开行贷款
3、回报率应高于自有资金占用率+国开行贷款利率
4、政府给予补贴，补贴可分为资金补贴、税费优惠和捆绑开发等多种形式。
5、特许经营模式：开发公司不取得产权，仅有特许经营权
项目难点：
1、棚户区基本位于四五线城市，无商业价值地区
项目利润：
1、项目建筑合理利润
2、租金回报
3、资金运作收益
4、上市题材
项目解决方案：
1、引入专业项目运营团队，充实商业策划、运营人才；
2、棚户区改造的定位应为商业地产+住宅地产相结合；
3、地产地位：根据各棚户区不同位置评估包装开发概念，如养老地产、旅游文化地产等，以酒店式公寓等形式实现租金增值；
4、分析各棚户区在当地的配套空白以及人口组成等商业要素，引入战略合作机构，对每个项目均进驻作为区域配套空白的填补；
5、定位完成后，寻找商业战略合作伙伴，根据合作伙伴需求进行设计和建设，为未来招商提供便利；。
城市更新九种投融资模式介绍城市更新是指通过对城市建设进行改造和更新，提升城市功能和品质，实现城市转型和可持续发展的过程。
为了推动城市更新项目的实施，需要进行大量的投融资工作。
以下是九种常见的城市更新投融资模式介绍。
1.政府出资模式：政府作为城市更新项目的主要投资者，通过拨款、贷款等方式向项目提供资金支持。
政府出资模式通常适用于公共设施、基础设施改造等项目，政府承担主要的资金压力和风险。
2.建设-运营-转让模式：也称为BOT模式，即建设-运营-转让模式。
在这种模式下，开发商或投资方进行项目建设和运营，并在一定期限后将项目转让给政府或其他投资方。
这种模式适用于具有较长回报周期的项目，可以减轻政府的投资压力。
3.PPP模式：PPP（政府和社会资本合作）模式是指政府与社会资本合作伙伴共同投资、建设、运营和管理项目。
PPP模式通常适用于公共设施、社会服务、基础设施等项目，可以有效整合资源，实现政府和社会资本的优势互补。
4.外资引进模式：城市更新项目可以吸引外资，提高项目的投资规模和整体效益。
外资引进可以通过吸引外国投资者、跨国公司等形式进行，可以为城市更新项目提供资金、技术和管理经验等方面的支持。
5.债务融资模式：债务融资模式是指通过借贷资金进行城市更新项目的投资。
债务融资可以通过发行债券、向金融机构贷款等方式进行，可以为项目提供大量的资金支持，但需要承担相应的债务风险。
6.股权融资模式：股权融资模式是指通过发行股票或购买股份等方式进行城市更新项目的融资。
投资者可以通过购买城市更新项目的股权来获取项目回报，并参与项目的管理和决策。
7.专项基金模式：专项基金是指由相关机构或企业设立的用于投资城市更新项目的资金池。
专项基金可以由政府、金融机构或企业等发起设立，并通过各种投资策略进行资金运作，为城市更新项目提供长期稳定的资金支持。
8.基础设施投资模式：城市更新项目通常伴随着基础设施的改造和升级，因此基础设施投资模式非常重要。
棚改办融资服务方案融资服务在棚改办过程中具有重要的作用，可以帮助棚户区改造进行顺利进行，并且提高融资成本的效率。
本文将提出一种针对棚改办的融资服务方案。
一、需求分析棚户区改造需要大量的资金支持，包括用于征收补偿和安置的费用，以及公共设施建设和基础设施建设的费用。
因此，融资服务的需求主要包括两个方面：一是提供资金支持，满足棚户区改造的融资需求；二是提供综合金融服务，为棚户区改造项目提供全方位的融资方案。
二、融资渠道1.银行贷款：可以通过与商业银行合作，为棚户区改造项目提供贷款服务。
采用不同形式的贷款，比如投资贷款、流动资金贷款等，以满足不同项目的资金需求。
2.债券发行：通过发行公司债、地方政府债、棚改专项债等债券，吸引社会资金投入到棚户区改造项目中。
可以通过政府主导、政府和企业合作等多种方式来进行债券发行。
3.股权融资：通过引入社会资本，采取合作、入股等方式，为棚户区改造项目提供股权融资服务。
可以通过招标、竞争性谈判等方式引入优质社会资本。
4.政府补贴资金：可以协调政府相关部门，争取棚户区改造相关的财政资金支持。
根据各级政府的棚户区改造政策，利用政府补贴资金来支持棚户区改造项目。
三、融资服务方案1.政府与银行合作：政府可以与商业银行签订合作协议，为棚户区改造项目提供优惠贷款。
同时，政府可以为贷款提供担保，减小银行的风险，降低贷款利率。
此外，政府还可以设立专门的资金池，用于为棚户区改造项目提供贷款担保。
2.发展民间债券市场：政府可以通过政策扶持和监管引导，发展民间债券市场。
通过发行债券，吸引社会资金投入到棚户区改造项目中。
可结合地方政府债券市场债券市场建设，发行棚改专项债券，为棚户区改造项目提供资金支持。
3.引入社会资本：政府可以通过招商引资的方式，引入社会资本参与棚户区改造项目。
可以采用股权投资、入股等方式，为项目提供资金支持，并与政府共同承担项目风险。
4.完善政策体系：政府可以完善棚改办融资服务的政策体系，提供更加优惠的融资条件。
城市更新及城中村改造项目的融资模式随着城市化进程不断加快，城市更新及城中村改造项目的需求也日益凸显。
然而，在项目推进过程中，融资一直是一个难题。
本文将就城市更新及城中村改造项目的融资模式展开探讨，为相关方提供参考。
一、传统融资模式传统融资模式主要包括政府出资、银行贷款和企业自筹。
政府出资主要是通过地方政府投入资金来支持城市更新及城中村改造项目，但由于财政预算有限，难以满足大规模项目的资金需求。
银行贷款需要具备一定的抵押物、还款能力和信用背书，大多数城中村改造项目由于土地所有权不清晰，无法提供足够的抵押物，因此难以获得银行贷款。
企业自筹虽然可以部分缓解资金压力，但往往难以满足整个项目的融资需求。
二、新型融资模式面对传统融资模式存在的问题，一些新型融资模式逐渐被引入到城市更新及城中村改造项目中。
在这些新模式中，社会资本、产权交易市场和政府引导基金发挥了重要作用。
1. 社会资本社会资本是城市更新及城中村改造项目的重要融资来源，可以通过设立专门的基金、引入民间投资、参与城中村土地的流转等方式来融资。
这种模式能够解决传统融资模式中土地质押难题，为项目融资提供了新的途径。
2. 产权交易市场产权交易市场的建立可以为城中村改造项目提供资金融通的评台。
通过将城中村改造项目的收益权、股权等产权进行划分和交易，吸引社会资本参与融资，这种市场化的融资模式有望为项目提供更多资金支持。
3. 政府引导基金政府引导基金是政府推动城市更新及城中村改造的重要手段之一。
政府可通过设立专项基金、提供财政补贴等方式引导社会资本参与城市更新项目，降低项目融资成本，同时平衡政府与市场之间的利益关系。
三、实施建议在实际开展城市更新及城中村改造项目时，需要综合考虑各种融资模式的特点，并结合项目特点进行选择和组合。
以下是一些建议：1. 加大对社会资本的引导和支持，鼓励社会资本参与城市更新及城中村改造项目，探索多种投融资模式。
2. 建立健全产权交易市场机制，促进城中村改造项目的产权交易，为项目融资提供更多路径和渠道。
创新棚户区改造融资模式
来源：中国建设报 2015-05-01
棚户区的存在是一个历史遗留问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现。
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
住房和城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造了5000万平方米，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
目前，全国还有1400多万户需要进行棚改，尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。
近年来，国家先后出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》、《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》等文件，要求加快推进棚户区改造工作。
住房城乡建设部相关负责人亦强调，棚改是重大民生问题、发展问题，把这项工作放到经济发展新常态中来审视，具有深远的重要意义。
加快推进棚改，顺应了人民群众对改善居住条件的期待，能增加消费和投资、助力经济增长，可以完善配套设施、改善城市面貌、提升城市竞争力。
相比保障房建设，地方政府对棚户区改造的积极性更高，
因为保障房面对的是低收入人群，消耗的又是政府储备的土地；而棚户区改造利用的都是棚户区现有土地，对其提高了利用率。
对地方来说，棚户区改造相当于一个小型的经济刺激，可以弥补目前房地产市场下滑对经济带来的负面影响。
目前我国不少产业下滑趋势明显，工业产能过剩较严重，因此加大棚户区改造不仅不会带来产能过剩，还可以满足老百姓的切实需求，带动相应产业的发展，消化部分过剩产能。
棚户区改造存在的问题
首先，棚户区改造涉及土地房屋征收、土地整理、安置房建设及配套项目建设等内容。
客观上讲，实施棚户区改造的难度越来越大，主要原因是商业价值高、容易改造的地区已基本改造完毕，剩下的大多改造成本过高。
棚户区改造存在的突出问题包括：一是征地拆迁工作难度大，供地计划落实受到影响，一些纳入计划的棚户区改造项目无法按期实施；配套设施不能按时完成，影响到已建成棚户区安置住房的交付使用；少数项目存在质量问题，包括参建单位质量责任不落实，存在一些质量通病等。
其次，政府要完成棚户区改造任务，解决资金来源是关键。
棚户区改造一般是通过政府规划由企业来操作。
据业内人士估计，地方政府棚改筹资缺口至少在千亿元以上。
2014年4月国务院常务会议上确定，由国开行成立住宅金融事业
部，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
此前媒体报道，国家开发银行从央行获得3年期1万亿元的抵押补充贷款，专项用于支持国开行住宅金融事业部，支持保障性住房，特别是棚户区改造的信贷资金需求。
2014年《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中称：“各地要建立健全信贷偿还保障机制，确保还款保障得到有效落实。
”按照新预算法规定，政府债务只能通过政府及其部门举借，不得通过企事业单位等举借。
政府举债以政府债券形式，主体仅限省级政府，省级以下无举债权，市县可由省级政府代为举借。
因此，地方政府也只能间接利用国开行的专项资金。
运用PPP创新融资模式
根据《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》和《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》的要求，在公共服务和基础设施等重点领域要进一步创新投融资体制，充分发挥社会资本特别是民间资本的积极作用。
此前，财政部和发改委都力推政府债务PPP化，以政府购买服务等形式来替代传统政府融资平台运作。
PPP通常由社会资本承担建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报。
政府部门可针对某一项目和社会资本一起组建一个项目公司，为该项目主体安排好现金流，并负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。
政府可以争取国家开发银行的专项资金贷款来降低融资成本，实行财政补贴、税费减免、土地出让、收益返还等优惠政策，或者允许在改造项目里配套建设一定比例的商业服务设施和商品住房，吸引社会资本参与棚户区改造，使原棚户区居民能享受到更好的公共服务。
应用PPP模式有利于缓解棚户区改造项目的融资难题。
一方面，创新投融资机制，引入社会资本投资，可以缓解政府建设资金的不足。
另一方面，政府通过投资补助、担保补贴、贷款贴息等方式支持引入社会资本的项目，能够进一步强化社会资本信心。
