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租赁考试知识点第一部分房屋租赁相关知识一、普通租赁业务1.1、普租业务相关名词解释1.1.1普通租赁：指业主或客户委托居间方出租或承租房屋，由居间方提供居间服务，最终促成双方达成交易，居间方获得佣金的一种委托形式。
1.1.2居间服务：是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。
经纪人在中间起到见证方的作用。
1.1.3押金：押金是质押担保的一种特殊形式。
即押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。
1.1.4定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。
1.1.5四气：指暖气、天燃气/煤气（管道/罐装）、热水器、空调。
1.1.6全齐：指具备日常生活里基本的常用设备、设施；家电：如冰箱、电视、洗衣机等；家具：如床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子等。
1.1.7付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年付）、押一付十二（年付）等。
1.2、普租收费的标准与方式>普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金>高档住宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金>客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等1.3、二手房经纪租赁业务1.3.1公司租赁业务的流程是什么？・房客源开发与需求理解一租赁约看与带看i租赁议价与促定一租赁签约1.3.2租赁业务接带客户1.3.2.1在与出租/承租客户沟通中，那些信息必须记录清楚出租客户：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等1.3.2.2出租/承租客户关注的重点分别是什么？・出租客户：①时间：出租客户通常愿意房子迅速出租，以减少空置期，提高收益②租金③安全性：业主通常对承租客户的身份和信誉有所要求・承租客户：①入住时间②租金③对房子的特殊要求1.3.3如何撮合租赁业务？①了解租金：提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同时指出缺点，始终站在中间人的立场，决不让业主产生有帮客户谈价格的感觉，促使双方意见统一②经纪人可以主要从下面几方面寻找撮合的理由：•房源紧缺•位置与交通情况•配套设施情况•周边环境•居住人口素质1.3.4如何读取水表？读取水表时，以黑色指针为主，且指针在两数之间取小值，计数保留到个数位。
一、租赁产品1.直租出租人根据承租人的申请，向承租人指定的出卖人，按承租人同意的条件，购买承租人指定的承租设备，并以承租人支付租金为条件，将该承租设备的占有、使用和收益权转让给承租人的一种融资租赁方式。
2.回租承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签定融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。
售后回租是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。
3.其他租赁产品经营性租赁：出租人根据市场需要购进设备，通过不断出租给不同用户而逐步收回租赁投资并获得相应利润的一种租赁方式。
经营性租赁业务的特点是租赁物的所有权始终属于出租人，由出租人计提折旧、负责维修保养。
承租人的应付租金作为财务费用进入成本。
杠杆租赁：出租人通过成立一家项目公司，投入租赁物购置款项的部分金额，并以此为财务杠杆，为租赁项目取得全部资金。
一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。
委托租赁：出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理融资租赁业务的租赁方式。
租赁期内租赁物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。
转租赁：以同一物件为标的物的融资租赁业务。
在转租赁业务中，上一租赁合同的承租人同时又是下一租赁合同的出租人（称为转租人），转租人从其他出租人处租入租赁物件再转租给第三人。
转租人以收取租金差为目的，租赁物的所有权归第一出租人。
联合租赁：由两家或两家以上租赁公司共同向某一承租人提供租赁服务。
分成租赁：承租人向出租人所交纳的租金根据营业收入的一定比例确定，这种租赁方式全部或部分租金直接同承租方经营租赁项目的收入挂钩，以提高承租方积极性。
租期结束后，租赁设备可以优惠的价格转让给承租人。
项目融资租赁：这是一种创新的灵活的租赁业务，承租人是以项目自身的财产和效益为保证，与出租人签定项目融资租赁合同。
出租人对承租人项目以外的财产和收益无追索权，租金的收取也只能以项目的现金流量和效益来确定。
租赁基础知识（一）一、什么是租赁租赁是经济社会中由买卖交易发展和衍生的一种以实物为载体的重要交易形式，是指出租人在一定时期内向承租人转移一项物品的使用权与收益权，同时获得相应租金收入的交易行为。
当人类社会的生产力发展到一定水平，大致在原始社会后期，生产资料出现了过剩，为了获得生产资料的使用功能，人们开始彼此交换或买卖。
后来人们发现如果仅仅是需要物品的使用功能，用完了再还回比交换或买卖的成本更低，由此租赁诞生了。
在四大文明古国之一的巴比伦，租赁已成为比较重要的经济活动，颁布于公元前1750年前后的《汉穆拉比法典》是目前所知的世界上第一部比较完整的成文法典，它涵盖诉讼程序、社会、经济等内容，共有282条条款，其中涉及租赁内容的有37条，占总数13%。
这些条款提到的租赁物有耕地、房屋、花园、牛、驴、带牛的或不带牛的2轮车、战船、渡船、帆船和熟练工匠、放牧者（在当时的社会条件下，人被视为一种租赁物）等。
内容包括租金标准、承租方的责任等。
比如《汉穆拉比法典》第45条规定如果雷电、暴风雨或洪水毁去承租者的收获物，那么损失仍归于承租人。
承租人如不听从出租者的警告而疏于耕作，出租者便可将土地收回并收缴租金。
交回租地前，承租人还得将其耕好。
第244条规定如果租用的牛或驴在田地里被狮子吃了属于天灾，损失由牛或驴的主人承担。
第245条规定如果牛因受虐待而死亡，承租人应赔偿牛主人同样的牛等等。
二、租赁的本质是什么租赁之所以能够从买卖交易中发展和衍生成一个新的交易形式，是因为物权可以分解，因此交易双方可以将租赁物的部分权益作为交易对象。
物权是自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，物权包括所有权、用益物权和担保物权三个方面。
用益物权是用益物权人（租赁交易中的承租人）对他人（租赁交易中的出租人）所有的不动产或者动产（租赁交易中的租赁物），依法（租赁交易中的租赁合同）享有占有、使用和收益的权利。
任何交易的发生，包括买卖和租赁，都会造成物权的变化，只是变化的范围不同。
租赁知识点总结一、租赁的基本概念租赁是指一方将自己享有的特定使用权利或使用物品的权利让与另一方一段指定时间内使用，而另一方则支付一定的报酬。
1.1 租赁的双方租赁的双方包括租赁方和承租方。
租赁方是指所有权人或使用权人，即物品的所有者或使用权人。
承租方则是租赁方的承租人，即具有使用物品权利的一方。
1.2 租赁的形式租赁可以以书面或口头形式进行，但对于一些大宗或高价值的租赁物品，通常需要签订正式的合同来明确双方的权利和义务。
1.3 租赁的对象租赁的对象可以是房屋、车辆、设备、土地等不动产或动产，也可以是服务、技术、专利等无形资产。
1.4 租金的支付租金是承租方支付给租赁方的报酬，可以是固定金额、按比例计算或者是其他形式的报酬。
租金的支付方式和周期通常在租赁合同中明确规定。
1.5 租赁期限租赁期限是指租赁双方约定的一段特定时间内租赁物品的使用权。
租赁期限可以是固定期限，也可以是无固定期限的租赁。
二、租赁的合同制度2.1 租赁合同的要素租赁合同包括甲方（出租方）和乙方（承租方）的身份信息、租赁物品的基本信息、租金支付方式和周期、租赁期限、违约责任、终止条件等要素。
合同可以根据租赁物品的不同以及双方的具体情况进行合理的条款安排。
2.2 租赁合同的签订租赁合同通常需要由双方签署确认，对于一些较为严肃的租赁活动，还需要进行公证或者认证等程序。
双方必须详细阅读合同内容，了解各项条款，并在明确自己的权利和义务后签署确认。
2.3 租赁合同的履行租赁合同一旦签订，双方应当按照合同内容履行各自的责任和义务。
租赁方应当按时提供租赁物品，承租方则应当按时支付租金并按规定使用租赁物品。
2.4 租赁合同的变更和解除在租赁期间，如果有必要对合同内容进行变更，双方可以协商一致并在书面合同中进行修改确认。
如果双方协商一致，也可以解除租赁合同，但需要支付相应的违约损失赔偿金。
2.5 租赁合同的终止租赁合同到期时，双方可以协商续租或者结束合同。
租赁的基本知识在如今的社会中，租赁成为了人们生活中常见的一种方式。
无论是租房、租车、租用办公设备还是租赁其它物品，租赁行为已经渗透到了各个领域。
为了确保租赁关系的顺利进行，了解租赁的基本知识十分重要。
本文将介绍租赁的基本概念、合同要素、租赁期限、租金支付和违约责任等方面的内容。
一、租赁的基本概念租赁是指当事人之间为了一定期限内使用的目的，出租人将特定财物交给承租人使用并从中获取报酬的合同关系。
租赁中涉及的主要角色有出租人和承租人，分别为提供物品和使用物品的当事人。
租赁的物品可以是不动产（如房屋、土地），也可以是动产（如汽车、家具），甚至还可以是无形资产（如商标、专利权）。
二、租赁合同要素一个有效的租赁合同应包含以下要素：1. 出租人和承租人的信息：合同中应明确双方当事人的名称（自然人或法人）、联系方式和地址等基本信息。
2. 租赁物品的描述：合同中应详细描述租赁的物品，包括规格、数量、品质等相关信息，确保租赁双方对物品有清晰的认知。
3. 租赁期限：合同中应明确租赁的起始日期和终止日期，并约定是否可以续租或提前终止合同。
4. 租金及支付方式：合同中应明确租金的数额和支付方式，例如每月固定金额或按实际使用时间计算。
5. 押金和违约责任：合同中应规定租赁期间的押金数额及如何归还，以及违约责任的约定，如何处理违约行为产生的损失。
三、租赁期限租赁期限是指租赁合同约定的开始和结束的时间段，租赁期限的长短根据租赁物品的使用需求灵活确定。
一般来说，租赁期限可以是几天、几个月甚至几年。
在确定租赁期限时，双方需充分考虑到物品的用途和租赁价格等因素。
四、租金支付租金支付是租赁合同中重要的一项内容。
租金的支付方式可以根据实际情况来定，常见的方式包括月付、季付、年付等。
在缴纳租金时，承租人需要按照合同规定的时间和方式进行支付，并保证按时足额支付。
五、违约责任当租赁合同的任一方违反合同约定时，将会产生违约责任。
违约责任的约定应在合同中明确表述，常见的违约责任包括赔偿损失、支付违约金以及终止合同等。
租赁合同专业培训指导手册本合同目录一览1. 租赁合同定义及主体1.1 租赁合同的定义1.2 租赁合同的主体1.3 租赁合同的签订地点和时间2. 培训项目及内容2.1 培训项目概述2.2 培训内容详细描述2.3 培训时间安排3. 租赁物的交付与验收3.1 租赁物的交付时间及方式3.2 租赁物的验收标准及流程3.3 租赁物的使用及维护说明4. 租赁期限与租金4.1 租赁期限的定义及计算方式4.2 租金的计算方式及支付时间4.3 租金的支付方式5. 租赁物的维修与保养5.1 租赁物的维修责任及流程5.2 租赁物的保养要求及流程5.3 维修与保养的费用承担6. 租赁物的保险6.1 租赁物的保险责任及范围6.2 保险费用承担6.3 保险理赔流程及责任7. 合同的变更与解除7.1 合同变更的条件及程序7.2 合同解除的条件及程序7.3 合同变更与解除的费用处理8. 违约责任8.1 出租方的违约责任8.2 承租方的违约责任8.3 违约责任的计算方式及赔偿范围9. 争议解决方式9.1 争议的解决方式9.2 争议解决的时效9.3 争议解决地点及适用法律10. 合同的生效、终止与解除10.1 合同的生效条件10.2 合同的终止条件10.3 合同解除的条件及程序11. 保密条款11.1 保密信息的定义及范围11.2 保密信息的保护期限11.3 保密信息泄露的责任及赔偿12. 知识产权保护12.1 知识产权的定义及范围12.2 知识产权的保护措施12.3 知识产权侵权的责任及赔偿13. 通知与送达13.1 通知的方式及有效期限13.2 送达地址及联系方式13.3 未能送达的责任及后果14. 其他条款14.1 合同的完整性与互斥性14.2 合同的修改及补充14.3 合同的解除及终止后的权利义务处理第一部分：合同如下：第一条租赁合同定义及主体1.1 租赁合同的定义1.2 租赁合同的主体出租方：__________承租方：__________1.3 租赁合同的签订地点和时间本合同于__________年__________月__________日在__________（地点）签订。
房屋租赁必备知识首先，当我们决定租房时，有一些必备的知识是我们需要了解的。
这些知识可以帮助我们选择和签订合适的租赁合同，保护我们的权益。
在以下内容中，我将介绍房屋租赁的重要知识点。
一、合同类型在房屋租赁中，常见的合同类型有两种：固定期租赁合同和无固定期租赁合同。
固定期租赁合同通常是指租赁期限明确的合同，双方需要在合同中明确租赁期限和其他相关事项。
无固定期租赁合同则没有明确的租赁期限，租户和房东可以根据实际情况协商解除合同。
二、租赁物件在租赁合同中，需要明确租赁的物件。
租赁物件可以是具体的房屋单位，也可以是商业用房或其他特定设施。
不论是任何类型的物件，都需要在合同中清晰明确地描述和定位。
三、租金和押金房屋租赁合同中，租金和押金是重要的议题。
租金是租户每月支付给房东的金额，应在合同中明确说明。
通常情况下，租金需要提前支付，具体时间和方式可以在合同中约定。
押金则是为了保证租户在租期结束后将房屋归还给房东时，房屋的正常状态。
合同中应明确押金的金额和退还方式。
四、维修责任租赁合同中一般会有维修责任的约定。
通常情况下，房东有责任负责大的修缮项目和建筑物的结构问题，而租户负责日常的小修小补。
在合同中明确双方的责任和义务，有助于避免纠纷和争议。
五、违约责任违约责任是租赁合同中需要关注的部分。
当一方违反租赁合同的内容时，另一方可以依法采取相应的法律措施。
在合同中规定违约责任和解决方式，可以使双方在发生争议时有明确的指导。
六、租赁合同的解除在租赁期满或提前解除合同时，房屋租赁合同的解除是需要注意的问题。
双方应遵循法律规定和合同约定进行解除，以免产生不必要的损失和纠纷。
七、保险责任租赁期间，房屋可能发生意外事故，包括火灾、水灾等。
因此在租赁合同中，房屋保险责任是一个重要的内容。
合同中应明确由谁来承担房屋的保险责任，以及具体的赔偿方式和金额。
八、法律适用最后，在房屋租赁合同中，明确适用的法律是非常重要的。
法律适用的约定有助于双方在发生争议时按照法律进行解决，确保双方的合法权益。
租赁基础知识学习手册本章导读做好租赁业务：租赁业务可以说是房地产经纪行业的基础，无论是对短期的成交还是对未来资源的积累都起到了至关重要的作用，尤其对于从未接触过此行业的新人来讲就更加重要了。
在做租赁业务期间我们不仅仅能体会到不断的成功签约和折单的过程，同时还能锻炼我们自身各方面的技能，例如：沟通能力、把控业主和客户的能力、处理突发事件的能力、独立完成谈判签约的能力等。
目前有些房东因为市场前期不明朗或达不到自己心里卖房的理想价位，暂时不愿意出售房屋，把房源先改为租赁来观察市场的发展方向。
所以对于经纪人来说做好租赁业务，是保持业绩和生存的前提。
有些做惯买卖的经纪人，可能觉得租赁业务佣金收入比较少，但是租赁业务可以让我们有稳定的业绩和收入，同时也可以积累未来潜在的买卖客户。
根据租赁业务成交周期短，速度快的基本特性。
做好一名优秀的租赁经纪人，在短时间内可以提升个人的综合能力。
相信有了丰富的经验、过硬的专业技能、自我调节和自我控制的能力，才能为以后做买卖业务打好坚实的根基，为我们的生活增添色彩，提高我们生活水平及生活质量。
下面是租赁基础知识课程内容，希望培训中心能够给与大家最直接的帮助，在本课程当中有所启发，大家觉得好的地方可以拿来即用，快速提高我们的专业基础知识，为以后完成更高的业绩目标打好牢固的根基。
【课程目录】第一章租赁产品介绍一)租赁业务概述二)租赁业务主要形式三)业务性质第二章业务流程详解一)收费规范及付款方式二)普租业务流程三)专业术语概述第三章普租注意事项一)防止跳单二)物业交割三)哪类房产不能出租四)买卖不破租赁第四章实务问答一)租赁业主实务问答二)房屋租赁实务问答第五章识别房产证、身份证真伪一)识别房产证真伪二)识别身份证真伪第一章租赁产品介绍一)租赁业务概述所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行为。
房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式，其本质特征应当符合财产租赁的要求，既出租人将出租物交付给承租人使用，承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。
根据双方租赁发生的法律关系，承租人对租赁物取得的占有、使用权利应受法律保护，第三人和出租人不得妨害，即使在租赁房屋所有权发生变动时，在租赁合同有效期内，新所有权人也必须尊重承租人的合法权益。
二)租赁业务的主要形式1、承租所谓承租即承租人以支付租金为代价向房东租用房屋。
目前除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房凭证”外，承租其他类型房屋均由当事人双方采用签订租赁合同的方式明确租赁关系。
承租是目前房屋租赁活动中最普遍的形式。
2、转租所谓转租是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。
包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的均为房屋转租。
房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可按租赁合同中的约定进行转租，租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应该征得出租人的书面同意。
3、承租权转让承租权转让，是指在房屋租赁期间，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代自己的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。
4、委托出租委托出租是指房屋所有权人委托他人或中介机构将房屋出租。
委托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务，当产生纠纷时便于受托人向有关部门办理相关手续。
在委托出租中，由受托人享受房屋租赁关系中出租人的权利，所以也要承担出租人的义务。
5、代理出租代理出租是代理人以被代理人即房屋所有权人的名义将被代理人的房屋出租，租赁关系建立后，由房屋所有权人履行租赁合同的权力和义务，代理人仅为办理房屋出租的有关手续。
目前房地产中介机构除代理买卖房屋外，也代理房屋出租业务。
代理出租的代理人在房屋出租成功后有权收取一定比例的租金作为中介费，但不享有房屋租赁合同的权利，也不承担义务。
三)业务性质普通租赁的性质属于房地产居间服务第二章业务流程详解一)收费规范及付款方式1、普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金。
2、高档住宅、甲宅、公寓收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金。
3、客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等。
4、付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付三，押一付六，押一付十二等。
注：押一付三：是指一个月的房屋租金作为押金，同时客户向业主支付三个月的房屋租金。
押一付六：是指一个月的房屋租金作为押金，同时客户向业主支付六个月的房屋租金。
押一付十二：这种付款方式又称为年付。
主要针对比较有经济实力的客户，选择一次性付清租金，同时支付相当于一个月的租金作为押金。
客户选择年付的付款方式同时也可以再次向业主压低一些房屋租金。
二)普租业务流程普通租赁流程:开发接待→配对推荐→约定带看→促成交定→签约合同→售后服务；注：（业务流程具体内容请关注以下课程章节，在后面的章节中会详细阐述）三)专业术语概述四气：在我们作业过程中所提到的四气是指暖气、天燃气、热水器、空调；全齐：指日常生活基本常用的设备设施如家电：冰箱、电视、洗衣机、热水器、空调等；家具：床、沙发、衣柜、茶几、电视柜、餐桌、椅子等；单气：指暖气，没有燃气。
押金：押金是金钱质的一种，具体讲是质押担保的一种特殊形式。
即，押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回；定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式；订金：属于金钱质的一种，但是目前没有明确的法律对订金加以规定，但订金在日常经济活动中却被广泛的采用。
严格讲订金只是一个习惯用语，而非法律概念。
其与定金最本质的区别在于，订金不具备债的担保性质，收受订金的一方违约，只需返还所收受的订金即可，而无需双倍偿付；居间服务：是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。
经纪人在中间起到见证方的作用；第三章普租注意事项一)防止跳单所谓跳单:客户接受中介公司的服务,在达成意向后避开经纪人私下达成交易,意图逃脱交纳服务费的一种行为。
跳单原因:1、认为服务费高2、经纪人服务不到位3、客户素质低下如何防止跳单现象：1、看房前一定要签署《看房确认书》。
2、紧跟人少的一方,避免客户使用业主家里电话,防止双方互留联系方式,一经发现坚决制止。
3、看房后要先送走一方,稍等片刻,观察客户是否返回,特别是业主住在房子里的。
4、先礼后兵:先夸对方素质高并讲一些处理跳单的案例。
5、和一方表现出很熟的关系让另一方不好提跳单。
6、明确告知跳单的后果。
7、提高专业知识，努力为客户提供优质服务,感受我们的辛苦度。
二)物业交割1、物业交割时,一定要仔细,每一个设施都要检验一遍,尤其是容易忽略的细节。
2、水费:3.7元/吨=自来水2.8元/吨+排污费0.9元/吨3、电费:0.4883元/度。
4、天然气:2.05元/立方M5、有线电视:18元/月。
天然气读取：水表读取：的房屋权属证明，亦是可以出租的）2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3、共有房屋未取得共有人同意的。
4、权属有争议的。
5、属于违法建筑的。
6、不符合安全规范的。
7、已抵押，未经抵押权人同意的。
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
9、列入拆迁范围的房屋。
10、已被鉴定为危险的房屋。
11、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
四)买卖不破租赁在我们的日常工作中经常会遇到当客户看中房子正想下定或者我们的承租客户刚刚入住房子没多久呢，业主突然说家里出事了，要把这套房子卖掉等类似这种情况。
客户花钱刚刚找到合适的房子从搬家、入住、打扫房间住进去客户就又要搬家肯定会在情绪上难以接受，我们在处理类似纠纷的时候大家要注意一些细节，我们根据下面这个具体的案例来进行实际分析。
案例分析：陈先生的父亲继承早年祖父的遗产，位于北京市海淀区兴荣路拥有二进四合院住房一套。
张先生于2007年3月24日搬回城内居住。
刚回城妻子与小孩没有住房安置，张先生于是四处托人租房，后经人介绍认识了陈先生的父亲，双方经协商，陈先生的父亲答应将自有四合院住房中临街的二间租给张先生居住，双方约定月租金为人民币1500元。
随后张先生议价便入住房内。
张先生与陈先生的父亲相处一直很融洽，张先生每月按时缴纳房租，陈先生的父亲按时收租，双方并没有签订书面房屋租赁合同。
2007年9月16日陈先生父亲的一位朋友看到四合院临街的两间房屋可以改造用来做生意，于是找到陈先生的父亲，愿出100万元购买，陈先生的父亲十分为难，就找张先生商量。
由于张先生单位住房紧张，一时无法安置，张先生向陈先生的父亲提出两间房仍由他租住，考虑到陈家实际经纪损失和物价上涨因素，愿意将月租金提高到每月2200元。
陈先生的父亲答应了张先生的要求，双方订立了书面房屋租赁合同，租赁期限为5年。
2008年4月中旬陈先生的父亲去世，其遗产由唯一的继承人陈先生继承。
陈先生与张先生约定，房屋租赁合同不变，租期届满后在根据具体情况处理。
2008年10月陈先生的一个朋友看到陈家四合院临街房屋的位置很好，就想利用他开一间餐馆，于是找到陈先生进行协商表示愿出150万买下，陈先生知道自己与张先生有约在先，但又不甘心每月只收2200元的租金，就找到张先生商量，让张先生另外找房居住。
张先生经多方联系，没找到合适的房子，就想筹钱将房子买下，免得再有什么麻烦。
张先生向陈先生说明了自己想买下房子的意思，并在一周内将自己的积蓄150万元交给陈先生。
陈先生觉得既然双方价钱都一样卖给谁都一样，于是双方签订了房屋买卖合同。
该合同约定：张先生取得该四合院临街两间房屋的所有权，购房款150万元由张先生一次性支付陈先生，合同从订立时起生效。
订立合同后陈先生的朋友得到消息，找到陈先生表示愿意再多出2万，还表示如果陈先生将房子卖给他，开餐馆后每月给陈先生餐馆利润的5%。
这时陈先生又找到张先生希望再加价。
张先生认为，双方签订了购房合同，自己又支付了放款，房子已经是自己的了，陈先生无权干涉不同意在加价。
陈先生一气之下将房子又买给了朋友，双方签订合约并到房管部门办理了过户手续，陈先生将张先生的购房款150万元退给张先生，并说明房子已经卖给了自己的朋友，让张先生尽快搬家。
张先生坚决不收自己的购房款也不搬家。
几天后，陈先生的朋友带人来对房屋进行装修准备开业，见张先生拒不让房，就强行将张先生的物品搬到院子里，并造成了一些损坏，张先生以陈先生侵占他的房屋为由，向法院提起诉讼，要求法院判决该房屋归自己所有。
