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十年沉浮，南派房产在十年的发展过程中也潮起潮落，经历两次金融危机，经过国内房地产业多番重大政策调控，曾代表南派房企实力的“华南五虎”合生、富力、碧桂园、雅居乐、恒大在各自的扩张路上几经波折，不断做出战略抉择。
在激烈的市场竞争中，“华南五虎”的称号似乎逐渐淡出人们的视野，取而代之的是各家以业绩说话的激烈竞争格局。
碧桂园在扩张中也经历了省内发展到布局全国，从郊区到中心城区的路径，其快速开发的生存哲学，成为抵御行业周期的最佳策略；恒大2008年上市搁浅后，发展迅猛，成为五虎中的后起之秀；为求上市，富力十余年扩张中不断探索着“商住”两条腿发展模式；雅居乐这个中山起家的小房企，经过近20余年的发展，成为全国性大型企业，期间也因是快速开发，抑或是慢工出细活而艰难抉择；朱孟依旗下的合生系曾是业界的大佬，如今却像睡狮一般，早已跌落到全国前十强之外。
【碧桂园】以快制胜贴近大众的生存哲学华南五虎中，碧桂园是一家拥有独特生存哲学的房产大鳄。
“碧桂园开发远郊大盘，一般产品的价格维持在5000～6000元/平方米的位置，上涨的空间已不大。
能降的话也就5000元/平方米左右，但这样的房子不论外界形势如何调整，市道如何变化，始终是刚需产品，特别是调整阶段，反而有助于推盘。
”北大公共经济研究员韩世同认为。
从市郊到中心地块模式演进据悉，在几年前，碧桂园在广东省内的项目都集中在离中心城区较远的远郊地段，如增城等地，同时它也是提早布局二线的开发商之一，先后进入了湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、重庆、内蒙古等省（市、自治区）的潜力地区。
【恒大】嗅觉灵敏因势而动的销售策略近年来，随着市场化进程加快，房企利润成倍增长，尽管房地产行业洗牌加剧，依然有不少企业前赴后继地投身其中。
恒大的声名鹊起，与其董事长许家印的高调和豪迈不无关系。
尤其是今年4月新政后，恒大率先在全国祭出降价大旗，其对政策的嗅觉之灵敏，让同行惊叹。
恒大的快速反应让它很快尝到了甜头，2010年，中国房地产信息集团及中国房地产测评中心发布的2010年中国房企上半年销售排行中，恒大地产以211亿元的销售金额紧随行业龙头万科(000002,股吧)之后，碧桂园以139亿元的销售业绩在华南五虎中排名第二，此后则是富力、雅居乐，而合生在全国前二十中也不见踪影。
各地产公司待遇和发展分析•分享•转载•复制地址转载自 Tempo 2011年03月31日10:14 阅读(8) 评论(0) 分类：个人日记•举报•字体：中▼富力面经：富力不需要笔试，只有三面，一面是十人一组的小组讨论，二面和final都是单面。
综述：广东房地产界的领军型的企业，其规模之大，实力之雄厚，项目之多在广州都属顶尖，珠江新城40％的占有率、每出租收入、连续两年超过100％的发展，无怪富力以房地产全国第一的身份自居。
实际上，富力的项目主要集中在广东，尤聘流程的表现实在是不好。
而据我了解，富力虽然企业规模很大，但机构臃肿，结构混乱，工作人员相当的多，但是工作效发生任人唯亲的现象，对个人来说，实不属一个能锻炼人的企业。
总评：综合实力：9 薪酬待遇：8 发展前景：5 工作舒适度：4保利面经：分笔试和两轮面试，无特别注意之处。
综述：保利的实力虽排全国第五，但有国家官方的背景支持，其真正实力可谓相当的恐怖，考虑到未来中国土地出让的限制好的照顾，无论从现今实力还是未来的前景来看，保利的综合实力在中国都属顶尖。
其薪酬待遇也领先于其他同行，个人发国企内部的工作的压力也不算太大，如果不是保利的薪酬比预想中的稍低，他很有可能夺得07－08年度房地产界最佳off 总评：综合实力：10 薪酬待遇：8 发展前景：8 工作舒适度：7时代面经：同样是笔试和两轮面试，笔试的题目是开放性的逻辑题，面试均为单面。
综述：时代地产以“房地产的艺术家”自居，注重建筑的风格，确实有他的特色所在，规模不算很大，但专注一个领域，一其发展和薪酬都算中规中矩，应该是一个不错的选择。
总评：综合实力：6 薪酬待遇：7 发展前景：8 工作舒适度：8龙湖面经：龙湖只有三轮面试，一面hr面试，二面用人部门面试，三面总经理面试综述：龙湖可谓中国西南地区的地产老大，全国布局之后，野心不小，也具备了一定的实力，其注重楼盘小区人文建设，人界可谓相当的受尊敬，8－12W的年薪在去年的房地产界来说，单项最高分非他莫属，主要问题在于企业的制度尚未完善，外地工作，非常非常辛苦等等。
不同市场（一、二线与三、四线）房地产开发特点分析随着中国市场经济在东部沿海的建立并成熟，房地产市场也随着取得了长期的繁荣发展，在国家大政方针的指引下，市场环境日渐成熟和理性，并将趋于稳定。
中西部地区的改革开放深入和社会发展水平提高、及三、四线城市经济的活跃，给这些地区房地产市场的发展提供了广阔的空间。
房地产显著的地域性特点，环境的迥异需要开发商不同于在一、二线城市的开发思路，来实现留下公司好的口碑，带走企业应得的回报。
一、环境的异同。
一、二线与三、四线由于改革开放的时间和发展水平的不同，影响房地产业领域的一些主要因素有很大差别，表现如下:项目地域市场环境社会环境经济环境政策环境一、二线城1、高收入人群1、文化水平普遍1、经济发展1、政策市多，结构复杂；较高，比较容易接水平高；2、xx配2、市场容量大，受新事物；2、人一般来说产套；2、自住、改善、投员的关系普遍以业结构完整；服务型、资型客户混杂；“利益”为纽带；3、企业效率引导性；3、竞争激烈但3、人员关系结构高；4、融资3持续性有序。
疏松；4、生存压形式多样化。
强力大。
三、四线城1、高收入人群1、思想相对保守；1、经济仍起1、政策市主要是个体商2、人际关系普遍步晚，但后劲不健全；业、民营企业老以“人情”为纽带；足，潜力大；2、审核板，高官；2、3、习俗对人的行2、多是单一审批性；市场需求多以为和思想起着相产业结构，；3、正处改善型为主；3、当决定性影响；4、3、企业效率在探索竞争不激烈，无生活成本低，生活偏低；4、企阶段，不序开发。
压力小。
业融资主要稳定。
靠银行贷款。
这种环境差异，具体到项目的操作方式上，必须按照具体情况具体分析的思路，认真做好前期市场调研和产品定位，紧密结合公司的战略方向，这样才能顺利完成开发计划。
具体的操作情况，不同的地域有不同的侧重。
项目地域市场调研环境现状及发展趋势除了进行环境情况调研外，重点进行文化、习俗调研。
产品定位针对目标客户群，保证产品针对目标客户群，保证在当地在开发完成4-5年在国内市市场2-3年不落后。
延伸阅读：房地产八大开发模式一、规模化品牌扩张开发模式这种模式最典型的是碧桂园。
碧桂园最大成功之处在于，把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。
其对房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整合）化。
与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。
1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。
“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。
（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。
这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。
建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。
“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。
2、大盘化（规模化）。
不少专家特别提及碧桂园像工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。
人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。
广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话、规模神话、品牌神话。
这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩）、顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）、均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩）、佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。
3、郊区化居住模式。
碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。
房地产企业“借壳”上市的现状、模式及案例分析I. 借壳上市的概念和现状分析1. 借壳上市的基本概念2. 借壳上市的现状分析3. 借壳上市的优点和缺点4. 借壳上市对房地产行业的影响5. 借壳上市对投资者的影响II. 借壳上市的模式和特点分析1. 通过深股通实现借壳上市2. 联合借壳和独立借壳的不同模式3. 借壳上市的特点和风险III. 案例分析1：绿城中国借壳上市1. 绿城中国的借壳上市过程和背景2. 绿城中国的借壳上市优点和缺点3. 绿城中国的借壳上市对房地产行业的影响4. 绿城中国的借壳上市对投资者的影响5. 绿城中国借壳上市的启示和建议IV. 案例分析2：万科借壳上市1. 万科的借壳上市背景和过程2. 万科的借壳上市的优势和劣势3. 万科的借壳上市的风险和挑战4. 万科的借壳上市对房地产行业的影响5. 万科的借壳上市对投资者的影响V. 案例分析3：雅居乐借壳上市1. 雅居乐的借壳上市背景和过程2. 雅居乐的借壳上市的优势和劣势3. 雅居乐的借壳上市的风险和挑战4. 雅居乐的借壳上市对房地产行业的影响5. 雅居乐的借壳上市对投资者的影响VI. 案例分析4：碧桂园借壳上市1. 碧桂园的借壳上市背景和过程2. 碧桂园的借壳上市的优势和劣势3. 碧桂园的借壳上市的风险和挑战4. 碧桂园的借壳上市对房地产行业的影响5. 碧桂园的借壳上市对投资者的影响VII. 案例分析5：中国恒大借壳上市1. 中国恒大的借壳上市背景和过程2. 中国恒大的借壳上市的优势和劣势3. 中国恒大的借壳上市的风险和挑战4. 中国恒大的借壳上市对房地产行业的影响5. 中国恒大的借壳上市对投资者的影响随着我国经济的快速发展，房地产市场发展也越来越迅猛。
然而，房地产企业的上市并不是一件容易的事。
许多房地产企业为了加快上市步伐，采取了借壳上市的方式。
那么，借壳上市是什么，有哪些模式和特点？借壳上市对房地产企业和投资者有哪些影响？下面我们将通过具体案例分析来探讨这些问题。
恒大、保利、富力、碧桂园和雅居乐为五大广州房地产企业。
恒大、富力、碧桂园、雅居乐和合生创展为五大广州房地产民营企业。
恒大地产集团(股票编号:HK 03333)：许家印在短短6年多的时间里，将一个最初只有20多人、不多的资金的小型企业，发展成为今天拥有3000多名员工,总资产达63亿,一举跻身于中国企业500强行列的大型企业集团的创举，让人为之惊讶！1982年他在国营大型企业河南舞阳钢铁公司工作期间，成为了一名高级经济师；1997年创办了以房地产开发为基础，以能源、交通为两翼，以民族基础工业为龙头综合发展的大型民营企业集团--广州恒大实业集团，并出任董事局主席、兼党委书记;2001年8月27日，许家印同志因带领广州恒大集团在地产界取得了令人瞩目的成就,与李嘉诚等100名著名华人企业家一起,荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的”21世纪封面人物”英才称号.创业经历-—知识改变命运1958年，许家印出生于河南省太康县。
这是吴广的故乡。
史记云:吴广夏（即太康县)人也。
这也曾是一个全国有名的贫困县，十年倒有九年涝，当地人常常以外出讨饭为生。
幼年的许家印，母亲早逝，家境十分贫寒，依靠父亲节衣缩食供他念书，常常面临辍学的窘境。
印象中最刻骨铭心的是自己经常带馒头到学校上课，可不到三天馒头便长了毛。
生活的艰辛没有使许家印放弃求学的信念，反而坚定了他“知识改变命运”的决心.在亲友的扶助下，许家印发奋读书,恢复高考后的第一年，就以优异的成绩考上武汉钢铁学院（现武汉科技大学)，终于学有所成。
1982年许家印大学毕业被分配到河南舞阳钢铁公司工作。
在工厂的10年，从小技术员做起，历任车间主任、厂长等职，并获得冶金部颁发的高级经济师职称。
偷师学艺14年1992年，小平同志的南巡谈话让许家印察觉到新的机遇，毅然放弃了铁饭碗,到改革开放的前沿深圳去创业。
已经做到厂长的职位，对于想创业的许家印来说似乎资历是够了。
但他还是决定先给人打工，再寻求机会.1992年他到了人生地不熟的深圳，自己做了将近20份简历，每份简历有30多页，东奔西跑3个月，却石沉大海。
房地产SWOT分析1。
北辰实业的投资和商业地产主要集中在亚洲奥林匹克商圈奥运会的建设和发展将进一步促进该地区的商业繁荣，从而增加公司资产的增值潜力。
2、政府政策促进二、三线城市城市化进程，有利于长沙三角洲项目，降低其发展风险奥运会后，北京的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资性房地产收入增速放缓。
2。
商业地产仍面临压力，因为大量新供应品将进入办公室和零售市场。
9，华润置地(1109，香港)优于1。
母公司华润集团是国资委直属企业，也是实力雄厚的万科房地产的大股东。
2年，华润全面转型为综合型房地产开发商，以住宅开发和投资性房地产租赁互补为主要经营模式。
3，XXXX年销售额250亿元，比XXXX增长212%此外，以“万向市”为首的持股比例正在上升。
据估计，投资物业对未来总利润的贡献可达XXXX。
从那以后，母公司已经六次向华润注入了1450万平方米的土地和项目。
另一方面，华润置地以股权为对价成功融资100多亿元。
5，拓展住宅增值服务，将有助于挖掘华润集团内部资源整合潜力，增强差异化竞争优势。
情况是1。
目前，母公司持有的土地储备有限，母公司的注资模式已经不可持续。
2。
房地产业务的过度多元化使得资源整合更加困难，并可能影响核心业务的增长率。
ACF直接受益于母公司对房地产资产的整合卫威万达集团、宝龙地产等一批专业商业地产开发商逐步发展壮大，对公司投资地产的发展空间构成威胁。
十、远洋地产(3377，香港))优秀潜力1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团三大股东实力雄厚2。
该公司在渤海湾地区有很强的竞争优势。
它在北京住宅市场的市场份额是连续六年来的首次，目前约为5%在XXXX，该公司60%的销售收入来自北京3、准确定位土地储备，秉承“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等区域土地储备超过1260万平方米，其中78%位于渤海湾地区。
4.在XXXX，远洋地产的合同销售额将达到约140亿元，年增长率为222%XXXX利润复合增长率预计达到32%5.公司发行新股和债券以稳定其资产负债表并为增长提供保障。
对碧桂园预亏的建议碧桂园是中国知名的房地产开发商之一，近期宣布预计今年将出现亏损，这无疑给投资者带来了巨大的震动。
面对碧桂园预亏的局面，以下是我对其的一些建议：1. 多元化发展：碧桂园应该考虑在房地产开发以外寻找其他的盈利点，比如物业管理、商业地产等领域，以降低对房地产市场的依赖程度。
这样可以减少风险，提高整体经营能力。
2. 加强资金管理：碧桂园应该加强对资金的管理，合理规划资金流动，降低财务风险。
可以通过加强与金融机构的合作，优化财务结构，提高资金利用效率。
3. 增加产品差异化：房地产市场竞争激烈，碧桂园应该加强对产品的差异化设计和创新，提供符合市场需求的产品。
可以从户型设计、功能设置、配套设施等方面下功夫，提高产品的竞争力。
4. 提高品牌价值：作为知名房地产开发商，碧桂园应该加大品牌建设力度，提高品牌的知名度和美誉度。
可以通过加大广告宣传、提升客户服务质量等方式，提高品牌价值，吸引更多的客户。
5. 加强市场调研：碧桂园应该加强对市场的调研，了解市场需求和变化趋势，及时进行产品调整和战略调整。
可以通过市场调研机构的合作，获取更准确的市场信息，为决策提供支持。
6. 控制成本：碧桂园应该加强对成本的控制，降低企业运营成本。
可以通过提高生产效率、优化供应链管理等方式，降低开发成本，提高企业盈利能力。
7. 加大市场推广力度：碧桂园应该加大市场推广力度，提高产品的销售速度。
可以通过降价促销、加大广告投放等方式，提升销售额，增加收入来源。
8. 加强与政府合作：碧桂园应该加强与政府的合作，争取政府的支持和政策优惠。
可以通过参与政府重点项目、积极参与城市规划等方式，增加企业的项目资源和政策支持。
9. 提高员工素质：碧桂园应该注重员工的培训和提高，提高员工的专业素质和服务意识。
可以通过组织培训课程、建立激励机制等方式，提高员工的工作质量和效率。
10. 加强企业治理：碧桂园应该加强企业治理，建立健全的决策机制和内部控制体系。
碧桂园发展历程碧桂园集团（Country Garden Holdings Company Limited）是中国房地产开发商，成立于1992年，总部位于广东省佛山市。
自成立以来，碧桂园集团以“缔造城市，建设家园”为使命，致力于通过开发高品质房地产项目，提供优质生活环境和居住体验。
碧桂园集团的发展历程可以追溯到1992年，当时公司的创始人许家印先生与一群有志青年共同创办了一家建材公司。
随着他们对房地产行业的了解和逐渐发展壮大，他们决定将业务扩展到房地产开发领域。
于是，2007年，碧桂园集团成功在香港联交所上市，成为中国首家房地产开发商赴港上市的企业。
自上市以来，碧桂园集团不断推动着自己的发展，迅速壮大。
公司以中国市场为主要发展方向，同时也积极拓展国际市场。
截至目前，碧桂园集团已在中国21个省份和直辖市以及海外13个国家和地区设立了分支机构和子公司，项目覆盖住宅、商业地产、文化旅游地产等多个领域，成为中国房地产行业的领导者之一。
碧桂园集团一直秉持着“品质卓越，诚信经营”的核心价值观，注重产品的品质和服务的提升。
公司积极引入国际先进技术和管理理念，不断创新，提高建筑质量和施工效率。
碧桂园集团建立了完善的物业管理体系，为业主提供全方位的服务和保障。
在可持续发展方面，碧桂园集团也积极践行企业社会责任。
公司通过开展教育、环保、扶贫等一系列社会公益活动，为社会做出了积极贡献。
碧桂园集团还注重生态环境保护，推动绿色建筑和节能减排技术的应用。
近年来，碧桂园集团在多个国内外评比中荣获多个奖项和认证，充分展示了公司的实力和声誉。
通过稳健的发展和优质的产品和服务，碧桂园集团赢得了广大客户和业主的信任和支持。
展望未来，碧桂园集团将继续以市场需求为导向，坚持“诚信经营、客户至上”的原则，不断提升产品品质和服务水平，为客户提供更加安全、舒适、便捷的生活环境。
同时，公司将继续努力推动可持续发展，为社会经济发展作出贡献。
总之，碧桂园集团以优质的产品、出色的管理和诚信的经营赢得了业界和社会的认可和赞誉。
碧桂园的发展历程
碧桂园（Country Garden）是一家知名的房地产开发企业，成立于1992年。
从成立之初的小型开发公司，到如今成为全球领先的综合性房地产集团，碧桂园的发展历程充满了辛勤努力和持续创新。
在成立初期，碧桂园主要专注于中低收入家庭的住房需求。
通过质量可靠、价格合理的住宅产品，碧桂园迅速地在国内市场上树立了良好的口碑。
随着公司的逐渐发展壮大，碧桂园开始涉足商业地产、酒店及旅游地产等领域。
2006年，碧桂园成功在香港联交所主板上市，这标志着公司迈入了一个全新的发展阶段。
上市后，碧桂园加大了对资本市场的开放度和透明度，通过引入专业化的管理团队和领先的市场策略，进一步提升了公司的竞争力和品牌影响力。
2010年，碧桂园在中国香港创业板上市，进一步巩固了其在国际资本市场的地位。
此后，碧桂园开始拓展海外市场，先后在马来西亚、澳大利亚等地开展了大量的房地产项目，成功地将自己打造成为一个有全球影响力的房地产品牌。
近年来，碧桂园持续加大了对创新科技的投入，致力于打造智慧城市和智能住宅项目。
通过引入人工智能、大数据、物联网等先进技术，碧桂园为居民提供了更加智能化、便捷化的生活体验。
总的来说，碧桂园凭借着持续的创新和优质的产品，不断实现
着跨越式的发展。
从一个小型房地产开发公司到如今的全球领先企业，碧桂园的成功离不开团队的努力、市场的机遇以及公司对品质和创新的坚持。
未来，碧桂园将继续努力创新，为社会提供更好的住房和生活品质。
一代人终将老去,但总有人正年轻2019年，音乐综艺《乐队的夏天》爆火出圈，让刺猬乐队一首《火车驶向云外，梦安魂于九霄》的歌词击中了无数人，“一代人终将老去，但总有人正年轻”，这句话适合安放在任何代际接替的场景中，而在现实中，我们总要面临各种各样的更迭。
比如说，房地产。
2022年10月28日，吴亚军正式卸任龙湖集团董事长，为她创办的公司做了一次彻底的角色转变。
在离任讲话中，吴亚军说，自己虽然辞任了董事长，但仍是这家公司的战略顾问，会一如既往地支持和关注龙湖的发展，如果序平（龙湖集团新任董事长兼CEO陈序平）他们有各种各样的问题，欢迎随时来咨询，她觉得龙湖发展中需要关注的问题，也一定会主动和大家沟通。
自2011年吴亚军将CEO职责交付邵明晓后，她的工作重点便转向企业的中长期战略制定和决策，从内容方向看，董事长和战略顾问的差别、强度和干预度则完全不同。
至此，和王石、宋卫平、冯仑等一代房地产风云人物一样，吴亚军也选择了走下舞台。
很多人看到龙湖的公告都表示惊讶，因为时机比较敏感。
目前，房地产行业在近30年的发展过程中，正处于一个非常重要的转折点。
不炒不租购并举的住房发展格局清晰，市场从增量向存量转化的路径明确。
尤其是2021年下半年以来，房地产开发行业进入毁灭性的调整风暴，民营房企像多米诺骨牌一样一个个倒下。
吴亚军的放手出乎意料，从10月31日资本市场的表现就可以看出来，但也是可以理解的，因为这不是她第一次放手。
如果把龙湖和吴亚军放在整个房地产行业的发展过程中，会发现这个决定背后的伏笔远比时机选择重要。
房地产市场化的起源始于1998年的房改，在20多年的时间里，基本呈现出两个相对鲜明的发展阶段。
第一个阶段，行业的空间刚刚打开，市场规则不尽完善，所有的从业者都在摸索发展模式，房地产关系着千家万户最切身相关的居住大事，又席卷了巨大的社会财富，无尽的可能都在前方铺开，人们习惯把这个阶段称为“野蛮生长”时期。
此时，万科、绿城、SOHO中国等一众明星房企的创始人都正值当打之年。
碧桂园珊瑚宫殿位于海南清水湾和海棠湾两大国际级海湾的黄金交汇处，属于大三亚片区。
其海岸线蜿蜒变幻、起伏有度，是整个清水湾海滩颇具观赏价值的一段。
由于海滩的两端被大、小赤岭两个小山丘天然隔断，某种意义上这里称得上是一个独立、私密的海湾，现在这个海湾还木有名字，将来应该有属于自己的名称。
碧桂园珊瑚宫殿开发初期叫珊瑚宫殿，是海南本土房企御海地产在海南开发的首个项目。
2014年碧桂园地产与御海地产达成协议，全盘接手珊瑚宫殿以后的开发，于是整个楼盘改名为碧桂园珊瑚宫殿。
碧桂园珊瑚宫殿项目总占地超过1400亩。
初期叫御海珊瑚宫殿，180亩；一期叫天琴海，200亩；二期南块叫碧云天，北块叫海悦天，二期共350亩；三期叫莫奈的湖，360亩；四期叫海上繁花，310亩；五期在建。
项目依山傍水，坐北朝南，逾10万㎡的清水湾中央公园居中，项目由此分列四周，对称分布。
碧桂园珊瑚宫殿建筑以洋房（高层公寓）和别墅为主，其外观遵循了一贯的欧陆风情，建筑外立面采用大块棕黄色涂装，顶部多装饰有哥特式尖顶亭子，打造出一种欧式宫殿的感觉。
整体来看建筑的密度略大，还好的是错落有致，层次感比较强。
户型设计多样化，洋房的户型涵盖了34㎡─95㎡的两房、三房户型，别墅以建筑面积81㎡的三房和105㎡的四房为主，精装修，拎包入住。
碧桂园珊瑚宫殿项目内有2.2公里专属珊瑚景观大道、在建超5万㎡滨海商业广场、近万㎡英伦风情商业街，还有清水湾首家滨海七星级度假会所、蓝唐假日酒店、蓝卡医疗、祥颐养老、2800㎡海南首创无边际泳池等配套设施，为您演绎缤纷的生活体验。
碧桂园，给您一个五星级的家，好像不是吹的。
中国旅游地产看海南，海南必看清水湾。
碧桂园的成功进驻，在清水湾版块形成了楼市双雄会。
碧桂园与雅居乐，两家同样来自广东的知名地产商，代表着中国旅游地产的最高水平，一个是定制中国精致旅居生活的碧桂园珊瑚宫殿，一个是规划超万亩度假国度的雅居乐清水湾，两大粤派上市公司巨头，将在清水湾上演怎样的现实版地产大片啊。
对碧桂园的深层理解碧桂园是中国领先的房地产开发企业，拥有深厚的实力和广泛的影响力。
对于碧桂园的深层理解，我们可以从多个方面来剖析。
碧桂园在房地产行业的地位不可忽视。
作为中国房地产开发领域的龙头企业，碧桂园拥有强大的资金实力和丰富的资源储备。
多年来，碧桂园以其稳健的经营策略和卓越的发展能力，成功地打造了众多高品质的住宅项目，并赢得了广大消费者的信赖和好评。
无论是在一线城市还是二线城市，碧桂园的项目都能够引领当地房地产市场的发展，成为城市的标杆。
碧桂园注重品质和创新。
作为一家以住宅开发为主的企业，碧桂园一直坚持以品质为核心，致力于打造高品质的居住环境。
从建筑设计到施工工艺，从配套设施到物业管理，碧桂园都追求卓越，力求给业主提供舒适、安全、便利的居住体验。
此外，碧桂园也注重创新，不断引入新技术、新理念，推动房地产行业的发展。
无论是在建筑设计上还是在物业管理上，碧桂园都不断创新，为业主提供更好的产品和服务。
碧桂园注重社会责任和可持续发展。
作为一家大型企业，碧桂园充分认识到自己的社会责任，积极参与公益事业和社会发展。
碧桂园积极推动城市建设和环境保护，致力于打造绿色、可持续发展的社区。
同时，碧桂园还关注教育、扶贫、文化等领域，积极履行企业公民的角色，为社会做出贡献。
碧桂园还注重品牌建设和市场营销。
碧桂园以其独特的品牌形象和优秀的营销策略，成功塑造了一个受欢迎的品牌形象。
碧桂园的品牌在消费者中享有良好的声誉和知名度，成为购房者的首选之一。
碧桂园通过多种渠道和方式进行市场营销，有效地传递品牌价值和产品信息，吸引了大量的潜在客户。
总的来说，对碧桂园的深层理解表明，碧桂园是一家实力雄厚、品质卓越、创新发展的房地产企业。
碧桂园在房地产行业中的地位不可撼动，其注重品质、创新和社会责任的经营理念也值得肯定。
未来，碧桂园将继续秉持这些理念，不断提升自身实力，为社会和消费者创造更大的价值。
不同市场（一、二线与三、四线）房地产开发特点分析随着中国市场经济在东部沿海的建立并成熟，房地产市场也随着取得了长期的繁荣发展，在国家大政方针的指引下，市场环境日渐成熟和理性，并将趋于稳定。
中西部地区的改革开放深入和社会发展水平提高、及三、四线城市经济的活跃，给这些地区房地产市场的发展提供了广阔的空间。
房地产显著的地域性特点，环境的迥异需要开发商不同于在一、二线城市的开发思路，来实现留下公司好的口碑，带走企业应得的回报。
一、环境的异同。
一、二线与三、四线由于改革开放的时间和发展水平的不同，影响房地产业领域的一些主要因素有很大差别，表现如下:这种环境差异，具体到项目的操作方式上，必须按照具体情况具体分析的思路，认真做好前期市场调研和产品定位，紧密结合公司的战略方向，这样才能顺利完成开发计划。
具体的操作情况，不同的地域有不同的侧重。
二、机会与威胁不同的环境因素决定了不同的风险和机遇，一、二线与三、四线城市主要的机会和威胁有：对于新进入三、四线城市的开发商而言，除了要克服上述这些不利因素外，相对于本地开发商还有以下风险：1、竞争风险。
对于外地的开发商来说，从一开始就处于优势地位，相当于本地作战，而外地开发商除了具有资金优势外，所有工作都要从头开始，甚至还要向本地开发商学习一段时间。
2、技术风险。
我国地域辽阔，不同地区在国家标准基础出台了一些适合本地区的技术规定，验收标准，设计要求等，这些需要逐渐了解。
另外各个地区的地质条件，也需要外地开发商在可行性研究阶段预先初步了解。
3、成本风险。
本地开发商对当地建筑市场非常熟悉，比较有利于成本控制。
外地开发商进入市场就需要了解当地的定额、建材市场、承发包市场等。
对总包单位，一些大的分包单位和重要的设备考察，一般总部的人员会参与，这额外增加了一些差旅费。
4、团队建设风险。
相对于本地开发商固有的人才队伍、来既能战，外地开发商团队建设需要经过招聘、考察、试用、磨合等一段过程，才能正常运转起来。
碧桂园和雅居乐发展之路的异同文/阙东岳如果碧桂园不上市，恐怕国人都不会认识杨国强这个隐形富豪。
当“中国首富”的光环在杨老板的头上炫目夺彩时，折射出的不仅仅是珠三角开发商的大气和过人胆略，更是在发展战略、开发模式、产品营造等等方面的独到之处。
早在几年前，恒大地产、碧桂园、雅居乐、合生、富力地产，就被业内合称为“广东地产五虎”。
他们得改革开放风气之先，从珠三角崛起，扎根广州，并经过十几年的精耕细作，终于成为全国房地产界的大鳄级开发商。
其中，又以碧桂园和雅居乐两者的发展之路最为相似，但如果仔细比较，又可发现许多精彩的异同。
相似之处一：草根阶层崛起，家族企业碧桂园和雅居乐均起家于草根阶层。
1985年，陈卓贤和他四个兄弟从一个家具厂起家，由于经营有方，业务发展迅速，不久后开始开发家乡房地产，1997年，中山市雅居乐集团有限公司成立，从此一步一步做大。
而碧桂园杨国强则是包工头出身，1992年，由于顺德碧桂园第一期销售情况一般，开发商三和房地产公司的一个股东准备退出，而当时主业还是建筑承包的杨国强毅然接盘，从此开始了碧桂园的辉煌。
但虽然都是典型的家族企业，但雅居乐却较碧桂园更加不易——碧桂园实施的是杨国强家长式的“垂直管理”，而雅居乐采用的更像是“扁平式管理”——在家族中排名老二的陈卓林位居雅居乐集团主席，他的弟兄陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜、陈卓南均为董事局成员，夫人陆倩芳女士是集团的副总裁。
熟悉他们的人都评价说，他们一家兄弟确实是一步步踏实走到今天的。
而且由于他们的极度低调，以至广州地产界极少流传关于他们发家的传奇故事。
可以说，碧桂园和雅居乐不仅是企业的成功，更是个人和家族的成功——有人批评中国的家族企业往往能共患难，却难共富贵，相当部分家族企业在取得一定成功后，便出现利益矛盾冲突甚至解体。
陈氏家族的雅居乐和杨国强的碧桂园却有着惊人的凝聚力（朱孟依家族的合生创展、珠江投资也一样），也有着与时俱进的经营理念，仅凭这一点，已足够使其在众多私营企业中脱颖而出。
相似之处二：“农村包围城市”策略大放异彩碧桂园和雅居乐都是“农村包围城市”的开发商典范。
雅居乐1992年开始涉足地产业，在中山相继开发的雅居乐花园、中山雍景园、雍逸廷、凯茵豪园、凯茵新城、傲云峰半山别墅不仅托起了中山房地产在香港的知名度，而且成为中山拥有绝对垄断势力的房产商。
据说，最厉害的时候，雅居乐占据了中山房地产市场70％的份额，其中雍景园更是成为中山市第一个真正意义上的豪宅。
但随后雅居乐即将重点向广州拓展，2002年开始，广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景豪园、花都雍华廷四个超大型房地产项目全面启动。
杨国强亦是起家于顺德，1993年接手的顺德碧桂园，在经历了几成烂尾楼的危机，后凭借贵族学校的建立一举售罄之后，随即进军广州。
从1999年起，广州碧桂园、华南碧桂园、均安碧桂园、碧桂园凤凰城、半岛碧桂园以“一年一个碧桂园”的速度在珠三角拔地而起。
碧桂园和雅居乐都清晰的意识到了“农村包围城市”策略的重要性，从两者的发展史可以看出，在“农村”掘得第一桶金后，便迅速将重点转入中心城市。
笔者认为，这充分体现了陈氏家族和杨国强精明精准的头脑和眼光，正所谓“英雄所见略同”——地方城市再大，也不足于承载企业的长远发展，只有中心城市才具有带动周边的辐射力，这不仅是企业成长的出路，而且是发展战略和眼光的较量，谁快半步，谁就会在新一轮的市场机遇中占得先机。
相似之处三：大规模、低成本、高速度造城虽然碧桂园和雅居乐都进入了广州，但是并没有立刻在市中心圈地开发，都不约而同采取了“郊区包围中心”的策略，其特点就是占地规模大、拿地成本低、高速度造城。
碧桂园的住宅项目大多是郊区大盘，不少楼盘都以数千亩计，碧桂园凤凰城占地面积更是接近万亩（表1）。
与此对应，碧桂园的“造城”速度也相当惊人——广州碧桂园可以一天之内在500亩土地上全线动工。
广州碧桂园凤凰城开工时最多有一万多人同时在施工，从施工到开盘还仅仅不到一年的时间——如此速度，绝对是其它开发商不能相比的。
广州雅居乐花园是雅居乐进军广州开发的首个旗舰项目，2002年一次性开发了30万平方米，并在一年内全部消化，2003年国庆推出全新三期“欧洲故事”，再次体现了雅居乐地产超强的技术实力、研发能力与营销能力。
2004年广州雅居乐花园亦籍7.2亿的火爆销售业绩登上了竞争激烈的华南板块上半年的销售冠军宝座。
“郊区包围中心”策略的精明之处在于：其一，可以大规模并且是低成本的圈地，坐等土地升值（这也是合生创展发家的高招）；其二，可以大规模成片的开发，降低开发成本，同时“造城”也容易形成品牌效应，支持滚动开发；其三，物美价廉的房子可以大规模快速的销售，回收资金；凭借“低价、快速”的经营模式，碧桂园近年来获得了几何式增长。
2004-2006年，碧桂园的营业额及纯利复合增长率分别达到56.5%及141.1%。
相比于许多当年在市中心开发但今日早已消失的开发商，可以说，“郊区包围中心”的策略不仅让碧桂园和雅居乐“扬了名”，更是“赚足了利”！（万科也是“郊区包围中心”的典范）相似之处四：香港上市，插上资本和土地两个腾飞的翅膀在企业发展到达一定阶段的时候，雅居乐和碧桂园不约而同选择了香港上市，由家族企业转变成上市公司。
2005年12月15日，雅居乐在香港联交所主板正式挂牌上市，在全球发售9.5507亿股，认购踊跃，股价最终确定为每股3.3港元，集资额高达31.52亿港元。
2007年4月20日，碧桂园于香港联交所上市，代号为“2007.HK”的“碧桂园”上市不到两分钟就升至7.21港元，成交金额达72.26亿港元，居当日香港联交所普通股成交金额第一位，公司股票总市值超过1100亿港元，一度超越万科，成为中国市值最大的房地产企业。
雅居乐和碧桂园的上市，不能被视为陈氏家族和杨国强的精明，而是房地产开发商发展的必由之路——土地价格的飙升，开发竣工条件越来越严格，凸现的是越来越严格透明的环境变化，中国的房地产市场，越来越像资本大鳄们的江湖，左手圈钱，右手圈地，插上资本和土地两个腾飞的翅膀，就能到达天堂。
上市带来的直接效益是土地储备的大幅增加：碧桂园上市不足半年，所集资金便已使其土地储备翻倍，由1800万平方米增至7月底的4500万平方米，成为中国土地储备最多的房地产企业。
而雅居乐2007年上半年手头土地储备达2252万平方米，料下半年将再增600万至700万平方米，近3000万平方米的土储，将足够未来6-8年发展之用，前景亦相当可观。
相似之处五：多元化发展，造就地产航母与万科一直被人称道的“专业化减法”相比，碧桂园、雅居乐、富力等开发商可谓是一直热衷于做“多元化加法”的企业，不仅住宅、商业全面开花，还涉及酒店、高尔夫球场等旅游地产。
其中以“碧桂园模式”最为典型，碧桂园拥有有自己的建筑研究院、设计院，土建、装修专业队伍，销售公司，物业管理公司，从设计、材料采购、建造、装修，到包装销售，到物业管理，全部不向外发包，碧桂园甚至建立了自己的沙场、水泥厂及砖瓦厂、苗圃、菜场。
在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色，产品开发形态也相当丰富，仅广州凤凰城除大型购物中心、五星级会所和各种休闲娱乐场所，还配套了一座五星级酒店，社区专用医院和学校，大型的换乘中心等物业，形成了“五星级酒店+高尔夫+主题公园”的开发模式。
雅居乐也是多元化发展的成功典范。
业务范围已拓展至房地产、高尔夫球、物业管理、酒店管理、国际贸易、家具产销、饮食娱乐、装饰工程、苗圃种植等多个行业。
雅居乐长江高尔夫球场现已建成36洞占地3200亩的具国际标准的顶级球场﹔雅居乐物业管理服务有限公司已通过了ISO9000质量体系认证，其管理和服务达到了国际水平。
属下的雅居乐酒店、百乐城以及各项目的会所均以一流的服务赢得了良好的声誉。
集团自建的大型苗圃种植场，占地逾500亩，种植花卉植物繁多。
虽然有人认为碧桂园和雅居乐“大而全产业链”、“多元化的产品”与万科专业化、工厂化模式相比，将会降低效率，不利于企业的全国性拓张，不利于的竞争力提升。
但笔者认为，碧桂园和雅居乐“多元化发展”并不是偶然，而是其“郊区包围中心”战略的必然——他们造的都是大规模的“城”，而不是一个“楼盘”，并且都在郊区，配套不足，交通不便，惟一出路便是自力更生。
由此看来，碧桂园和雅居乐在多元化拓张的道路上，到目前为止都是相当成功的。
大道至简：成功总是相似的同为广东开发商的代表，虽然碧桂园和雅居乐在发家之路有许多相似之处。
但两者在产品策略、营销理念等等方面亦存在着异同。
比如碧桂园在产品开发上不如雅居乐精细，有人批评碧桂园楼盘象农民盖的房子，而雅居乐的楼盘则有更多国际文化的元素，更加洋气。
又比如碧桂园追求一种烟花式营销理念，追求轰动性效应，如“首次引入楼巴”、“第一次实现全现楼销售”、“年初一开盘”、“首创带全屋豪华装修”、“珍贵园林园艺交楼标准”、“提供不同的家私电器套餐”……等等。
相比之下，雅居乐虽然没有碧桂园“给你一个五星级的家”那样鲜明的居住主张，显得更加含蓄内敛，但雅居乐非常注重以国际视野来进行产品开发，也非常注重披上国际化的漂亮外衣，利用香港媒体对雅居乐的宣传更使其产品带有浓郁的香港风情。
比如多次赞助“香港小姐”选举，聘请香港无线总监陈锡年到雅居乐任职等。
倡导与国际接轨的居住理念，进行文化式营销，同样赢得了市场的口碑。
虽然碧桂园和雅居乐的发家之路有着独特的时代背景和发展机遇，放在今日之市场环境中，已很难再被其他中小企业复制，但可以证明一个道理，成功总是相似的，此所谓——天时、地利、人和，一个都不能少，大道至简也，殊途同归。
