房地产经济学课程设计

《房地产经济学》课程设计说明书设计题目：某房地产项目前期策划1．设计题目某房地产项目前期策划2．设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。

本课程设计的目的是使学生综合运用房地产经济学的相关理论和模型，对某个房地产开发项目的可行性从理论上进行论证。

使学生具备进行房地产项目可行性分析的基本能力。

3．任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目的前期策划，内容全面合理。

每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。

3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目（项目相关数据由学生自己确定，并予以说明出处）的可行性分析。

根据假定的资料数据设计若干种开发方案，综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法，对各种方案进行理论上的可行性论证。

4．时间安排本次课程设计安排在2012-2013年第二学期第17周进行。

5．设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目（项目由学生自己确定）的可行性分析。

根据假定的资料数据设计若干种开发方案，综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法，对各种方案进行理论上的可行性论证。

5.1至少设计2种开发方案进行比选；5.2各种方案应包括以下内容：地方房地产市场概况；某区域房地产概况；某区域潜在市场分析；某房地产项目目标客户群分析；投资估算；某房地产项目建议（规划建议、户型及面积设计建议、价格建议）。

5.3在市场分析过程中要运用相关模型来阐述。

课程设计最终成果以报告或论文形式呈现，报告（论文）原则上不少于3000字。

课程设计报告（论文）应包括任务书、摘要（约200字左右）和关键词（一般为3～5个）、目录、正文、参考文献、附表（若有必要）等内容（装订顺序与此相同）。

6．设计工作要求※课程设计作息时间同上课期间。

※课程设计要求独立完成，不得抄袭。

一经发现取消成绩。

※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。

课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。

7．成绩评定标准不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。

教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。

8．主要参考资料[1]钱瑛瑛主编，《房地产经济学》，同济大学出版社，2008年[2]林曾杰等编，《房地产经济学》，中国建筑工业出版社，2004年[3]黄有亮等编，《工程经济学》，东南大学出版社，2002年[4]李南主编，《工程经济学》，北京：科学出版社，2000年摘要房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据。

通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。

本文根据技术经济评价的基本理论和方法，结合武汉市硚口区和东西湖区的相关房地产市场资料，运用相关财务评价方法和房地产市场均衡的四象限模型对该项目进行评价和投资分析。

为开发商进行房地产开发项目决策和项目管理提供有效的工具，具有一定的实际意义和参考价值。

关键词硚口区房地产市场东湖区房地产市场可行性分析模型分析目录一、武汉房地产市场概况.............. 错误！未定义书签。

二、开发方案一...................... 错误！未定义书签。

（一）项目概况 (2)（二）硚口区房地产市场概况 (2)（三）硚口区潜在市场分析 (3)（四）项目目标客户群分析 (5)（五）投资估算 (5)（六）项目建议 (6)三、开发方案二 (6)（一）项目概况 (6)（二）东西湖区房地产市场概况 (6)（三）东西湖区潜在市场分析 (7)（四）项目目标客户群分析 (8)（五）投资估算 (8)（六）项目建议 (9)四、方案比选 (9)一，武汉房地产市场概况2012年，武汉楼市月度成交量屡破纪录，而全年成交量也创新高，数据显示，2012武汉楼市全年销量13.53万套较2011年增加2.8万套。

2012年武汉房价先抑后扬，5月之后房价开始掉头，成交量从3月开始持续破万，开发商以价换量收效明显。

2012年武汉市各月销售与去年同期相比，仅1月和3月同比下滑，其他月份均出现不同程度增长，7 月销量创下近两年多新高，同比增幅达71%。

2012 年虽然限购限贷政策并未放松，但武汉市出台了包括公积金贷款利率下调、二手房公积金贷款额度上升等刺激刚需的措施，在一定程度上促进市场交易的回升。

另外一方面，2012 年开发商针对市场刚性需求，降价促销或低价入市，以价换量，积极促销。

供应和需求双重推动武汉市楼市销量超过09年销售高点，创下历史新高。

另外，成交均价涨幅也得到了有效控制，全年房价最大涨幅出现在12月，皆因前11月销量较好，因此后市房企信心大增，部分楼盘房价小幅上调。

良好的销售情况，让武汉的库存压力得到了较大的缓解。

截止2012年末，武汉累计库存面积2496.57万平方米，较2011年同期小幅上升6.92%。

但2012年出清周期从6月开始持续下降，存货压力相比2011年大幅缓解。

2012年下半年武汉土地供应加速，其中大量城中村地块批量集中推出，随着大部分规划三环内的城中村地块改造完成，未来城中村改造土地供应窗口将会逐渐缩小。

成交方面虽然也有较高增长，但大部分地块仍以挂牌底价成交，显示了当前土地市场谨慎乐观的情绪。

究其原因，一方面由于房产市场回暖，房企资金得到缓和，拿地意愿有所恢复，但另一方面也看到，目前的销售量增长主要来自于各项目以价换量策略所致，近年房价过快增长的态势已经得到有效遏制。

2013年各地限购政策将继续执行的可能性较大，土地市场将维持成交量增长但底价成交为主的状态;随着地铁2号线的通车，地铁交通的发展将给武汉房产市场带来新的机遇，更多大型房企进入武汉，将进一步提升武汉房地产品质，并影响企业的竞争格局。

二、开发方案一（一）项目概况此房地产开发项目位于武汉市硚口区，占地面积50000㎡，建高层商品房住宅楼，建筑容积率4：1，建筑面积为200000㎡，建设期为3年，销售期3年。

（二）硚口区房地产市场概况1，硚口区区情分析硚口区地处武汉市商贸中心地区──汉口，东部是繁华的商贸旅游区，西部是广阔的武汉市新经济增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大的支流汉江，拥有14.5公里长的滨江景观资源，是武汉市最具活力和发展潜力的城区之一。

硚口区总面积为41.92平方公里，常住人口68.63万人，区内6座桥梁横跨汉江，分别连通京广铁路、武汉内环线和中环线，辖区内沿河大道、中山大道、京汉大道、解放大道、建设大道5条城市主干道和即将建成的轻轨1号线贯通全区。

硚口区紧邻汉口火车站，离武汉天河国际机场只有二十多公里的路程，区内107国道连通京珠、沪蓉高速公路，交通极为便利。

2、硚口区楼市分析从房地产市场角度来看，硚口区可分为两个个主要片区：宝丰片区、古田片区。

宝丰片区：该片区为汉口最核心地段，与武广商圈一街之隔。

由于片区经济发达，交通便利，各类基础与配套设施极为成熟，因此，区内多数楼盘被定位为城市中心的高档楼盘。

古田片区：该片区位于硚口区西部，属汉口老工业区。

早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。

随着区域内交通条件、周边环境与配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，片区区域价值不断提升，房地产市场迅速发展。

（三）硚口区潜在市场分析硚口区公共服务设施完善，是理想的安家置业乐园。

全区有商业网点 2 万余个，有同济医院、武汉第四医院等众多知名医疗机构与金融机构，各级各类学校 115 所，现代化教学园区 2 个，其中武汉市第 11 中学与武汉市第 4 中学等省级示范高中，能够为市民提供良好的医疗、金融、教育服务。

1、购房目的调查与分析消费者购买高层住宅的主要目的是为了居住。

据相关调查数据表明，出于居住目的的消费者占85%，出于投资目的的消费者占15%。

2、武汉的住房需求主要来源住房升级换代，二次购房者。

此部分需求主要为中、高档需求。

随着房地产市场产品的不断发展，一部分已有住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居，同时这部分购房者收入较高且稳定，是整个住房需求中最为稳定、坚实的部分。

因拆迁而来的被动购房者。

由于今年武汉市老城区拆迁量较大，这部分购房者数量也较大。

其需求一般为中、低档商品房及二手房，但因获得拆迁补偿，同时大都有长期的储蓄积累，其购买力较稳定、较强。

新生代购房者，这部分人大都刚参加工作，因结婚、独立或来新的城市就业而有很强的购房需求。

同时需要工作较稳定，对未来有较好的预期，敢于对住房产品有大笔的投入。

但其购买力一般，需长期贷款。

（3）3、居民住房需求情况（1）居住环境急需改善从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。

在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有52%的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%，有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。

（2）中小户型是市场需求主流在调查中，80%以上的人愿意购置80～120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。

有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。

从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。

在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，一室一厅占7.24%。

（3）住房消费观念:抵押贷款占主导地位从调查结果来看，抵押贷款买房占据了主导地位，大多数居民对信贷消费持认可态度，选择“利用家庭储蓄一次性付款”和“抵押贷款”来购买房屋的各占到10.92%和75.88%，这个数据充分说明了，现代居民购房的转变，逐渐摆脱了“量入而出”的传统消费模式。

（4）价格因素住房价格也是居民购房时主要的考虑因素。

住房制度改革多年来，武汉市区已经初步形成以新建的商品房和经济适用房为主、二手房为补充的住房交易格局，基本满足了不同收入水平、不同消费层次居民家庭的住房需求。

据调查显示，在未来五年打算购买住房的居民中，希望一步到位购买商品房的居民家庭所占比例较高，在400位有购房意向的消费者中，48.97%的家庭考虑购买商品房，31.69%的打算申请购买经济适用房，12.89%的希望购买二手房，6.45%的打算暂时采用租房。

其主要原因是商品房的性价比相对较高，有着品质优势，受到大多数人们青睐，不过房价也相对较高。