财务报表分析方法
- 格式：doc
- 大小：47.00 KB
- 文档页数：8
A、容积率=地上总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,并根据不同城市的特点有所差别。
对生活的影响：1. 人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。
另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
2. 内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。
另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。
如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。
3 安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。
这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。
所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。
4、容积率与房产价格的关系：通俗的说，容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。
而换个角度来看，越是寸土寸金的地段，开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房，这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降，从而得到更多的利润。
简单的讲，一个项目的容积率越高，开发生能够得到的利润就越大。
B、降水工程在地下水位较高的地区开挖深基坑，由于含水层被切断，在压差作用下，地下水必然会不断地渗流入基坑，如不进行基坑降排水工作，将会造成基坑浸水，使现场施工条件变差，地基承载力下降，在动水压力作用下还可能引起流砂、管涌和边坡失稳等现象，因此，为确保基坑施工安全，必须采取有效的降水和排水措施, 亦称降水工程。
C、“打桩”就是制作桩基础，桩基础就是桩和桩顶承台构成的深基础。
（基础处理中的砂桩等也可以看作打桩）,桩根据受力情况分为摩擦桩和端承桩. 摩擦桩是利用桩壁与周围的泥沙的摩擦来承受上部建筑结构的重量;端承桩是将桩打到地下坚实的地层,并把上部建筑结构的荷载通过桩身传到坚实地层上的.大幅度术语中的“打桩”意思是：利用桩锤的冲击克服土对桩的阻力，使桩沉到预定深度或达到持力层。
（当然，这是解释“打桩”，至于让预制桩到预定深度或持力层还有好几种方法，比如静压、振动、水冲等）D、“正负零”指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。
一般是以地平线为标准，高于地平线为正，低于地下线为负。
E、环评是环境影响评价的简称，环境影响评价是指对拟议中的建设项目、区域开发计划和国家政策实施后可能对环境产生的影响(后果)进行的系统性识别、预测和评估。
环境影响评价的根本目的是鼓励在规划和决策中考虑环境因素，最终达到更具环境相容性的人类活动。
F、建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。
建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。
而在国内，这个数字是颠倒的。
以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。
2008年，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。
根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。
2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35％。
G、“人防费”只要是新建民用建筑,不建防空地下室的,都需要交纳人防易地建设费。
H、建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。
比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。
建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
I外墙保温材料：一、外墙保温材料：1、硅酸盐保温材料 2、陶瓷保温材料 3、胶粉聚苯颗粒 4、钢丝网采水泥泡沫板（舒乐板） 5、挤塑板XPS二、屋面材料：1、陶瓷保温板 2、xps挤塑板 3、EPS泡沫板 4、珍珠岩及珍珠岩砖 5、蛭石及蛭石砖三、热力、空调材料：酚醛树脂、聚氨酯、橡塑海绵、聚乙烯、聚苯乙烯泡沫、玻璃棉、岩棉四、钢构材料：聚苯乙烯、挤塑板、聚氨酯板，玻璃棉卷毡等。
财务报表分析方法将报表分为三个方面：单个年度的财务比率分析、不同时期的比较分析、与同业其它公司之间的比较。
这里我们将财务比率分析分为偿债能力分析、资本结构分析（或长期偿债能力分析）、经营效率分析、盈利能力分析、投资收益分析、现金保障能力分析、利润构成分析。
A.偿债能力分析：流动比率 = 流动资产／流动负债流动比率可以反映短期偿债能力。
一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。
影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。
速动比率 =（流动资产－存货）／流动负债由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。
一般认为企业合理的最低速动比率是1。
但是，行业对速动比率的影响较大。
比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。
影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。
保守速动比率（超速动比率）=（货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款）／流动负债进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。
现金比率 =（货币资金／流动负债）现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。
应收帐款周转率＝销售收入／平均应收帐款表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。
如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。
应收帐款周转天数＝ 360天／应收帐款周转率表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。
影响企业的短期偿债能力。
B.资本结构分析（或长期偿债能力分析）：股东权益比率＝股东权益总额／资产总额×100%反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。
一般来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。
资产负债比率＝负债总额／资产总额×100%反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。
资本负债比率＝负债合计／股东权益期末数×100%它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。
资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。
长期负载比率＝长期负债／资产总额×100%判断企业债务状况的一个指标。
它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。
有息负债比率＝（短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋长期应付款）／股东权益期末数×100%无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。
在揭示公司偿债能力方面，100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。
C.经营效率分析：净资产调整系数＝（调整后每股净资产－每股净资产）/每股净资产调整后每股净资产 = （股东权益－３年以上的应收帐款－待摊费用－待处理财产净损失－递延资产）/ 普通股股数减掉的是四类不能产生效益的资产。
净资产调整系数越大说明该公司的资产质量越低。
特别是如果该公司在系数很大的条件下，其净资产收益率仍然很高，则要深入分析。
营业费用率＝营业费用 / 主营业务收入×100%财务费用率＝财务费用 / 主营业务收入×100%反映企业财务状况的指标。
三项费用增长率 =（上期三项费用合计－本期三项费用合计）/ 本期三项费用合计三项费用合计 = 营业费用＋管理费用＋财务费用三项费用之和反应了企业的经营成本如果三项费用合计相对于主营业务收入大幅增加（或减少）则说明企业产生了一定的变化，要提起注意。
存货周转率＝销货成本×２／（期初存货＋期末存货）存货周转天数＝３６０天／存货周转率存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。
固定资产周转率＝销售收入／平均固定资产该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效果越好。
总资产周转率＝销售收入／平均资产总额该指标越大说明销售能力越强。
主营业务收入增长率＝（本期主营业务收入－上期主营业务收入）／上期主营业务收入×100%一般当产品处于成长期，增长率应大于10%。
其他应收帐款与流动资产比率＝其他应收帐款／流动资产其他应收帐款主要核算与生产经营销售活动无关的款项来往，一般应该较小。
如果该指标较高则说明流动资金运用在非正常经营活动的比例高，就应该注意是否与关联交易有关。
D.盈利能力分析：营业成本比率＝营业成本/主营业务收入×100%在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。
