不动产分期抵扣会计处理

不动产进项税额分期抵扣会计处理案例分析作者：靳万一（作者单位：河南省平顶山市明审会计师事务所）为了配合全面推行营改增试点培训学习，笔者根据《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会[1993]83号）和《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》(国税发[2010]40号)相关规定，结合《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号，以下简称“15号公告”)规定，参考国家税务总局货物和劳务司整理编印的《全面推开营业税改征增值税试点政策培训讲义》，通过案例，说明一般纳税人取得的不动产进项税额分期抵扣的会计处理，供同业人士参考。

【案例一】2016 年6 月5 日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。

6 月20 日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为1100万元，销售价10000万元，价税合计11100万元。

根据15号公告第二条、第四条、第十一条规定，该纳税人1100 万元进项税额中的60%将在本期（2016 年6 月）抵扣660万元，剩余的40%于取得扣税凭证的当月起第13 个月（2017 年6 月）抵扣440万元。

1、2016年6月的会计处理：借：固定资产——办公大楼10000万元应交税费——应交增值税(进项税额) 660万元应交税费——待抵扣进项税额440万元贷：银行存款等科目11100万元2、2017年6月的会计处理：借：应交税费——应交增值税(进项税额) 440万元贷：应交税费——待抵扣进项税额440万元【案例二】2016 年6 月5 日，某增值税一般纳税人购进货物和设计服务、建筑服务245万元并取得增值税专用发票三张。

专用发票上注明增值税额30万元、销售服务额215万元。

应分别不同情况进行会计处理：假定1、该批货物及服务用于新建不动产，则根据15公告第三条规定，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。

不动产进项税额分期抵扣会计处理措施分析【摘要】近年来我国先后出台了多项“营改增”政策。

因此，各个相关的行业由以往的征收营业税改为征收增值税，同时进项抵扣范围将企业购建不动产也纳入了进去，其与增值税其它征税范围抵扣方法有所不同，购建不动产进项税额主要实行的是分期抵扣的方式。

新的税收规定使得会处理方法随之改变，本文对不动产进项税额分期抵扣会计处理措施进行分析。

【关键词】不动产分期抵扣进项税额会计处理“营改增”是我国近几年来全面推行的一项政策，在对“营改增”进行全面推进后，增值税征税范围包括了金融业、房地产、建筑也以及生活服务业，使得过去以营业税为征收项目的相关行业均转变为征收增值税。

而在本次全面推进“营改增”的工作中，最引人注目的一点就是不动产进项税额的相关抵扣政策。

相关规定推出后，开始允许企业对新增加不动产的进项税额根据实际情况进行一定的抵扣，与动产税额抵扣不同的是，企业新增的相关不动产进项税额需要进行严格的分期抵扣，根据情况的不同采取不同的抵扣方式。

税收政策的改变让会计处理随之改变，本文根据相关政策进行了会计处理措施的分析研究，详细内容如下。

1不动产分期抵扣的税收政策国家相关部门明确的规定，在新规定政策推出日期之后购建的不动产才能够凭借增值税专用发票于相关部门对进项税额进行抵扣。

企业在新规定政策推出日期之前自建或取得的不动产，按照相关规定依照简易计税办法进行缴纳增殖税工作。

根据相关规定，在新政策推出日期之后购建的不动产或在建工程，均能够根据增值税专用发票上所标明的进项税额数值，按照数值的百分之六十左右进行当期抵扣，而剩下的未抵扣部分则需要作为待抵扣进项税额，从获取发票当月开始计算到第十三个月方可转为进项税额进行相关抵扣[1]。

如是不动产在建的工程，需要对已经进行抵扣过的进项税额的百分之四十进行转出处理，直到领用当月起的第十三个月才能再次进行抵扣。

同时，由于不动产进项税额抵扣政策的改变，根据新政策进项税额将计入购进不动产的百分之十一以及自建不动产使用工程物资的百分之十七，企业的固定资产的成本得到了降低，因此企业购建不动产的需求则会随着成本的降低而增加，房地产开发企业表现地尤为明显[2]。

国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号全文有效成文日期：2016-03-31国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

不动产进项税额分期抵扣暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

一、不动产增值税分期抵扣取消了吗财政部税务总局海关总署公告2019年第39号规定，自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。

此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

所以，4月1日之后取得的不动产或者不动产在建工程进项税不用再建台账分期抵扣了。

二、不动产增值税分期抵扣取消以后会计怎么做国税2019年15号规定：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）附件1中《增值税纳税申报表附列资料（五）》第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”的期末余额，可以自本公告施行后结转填入《增值税纳税申报表附列资料（二）》第8b栏“其他”。

本公告自2019年5月1日起施行。

因为购进不动产在申报增值税进项税额时填入“认证相符的增值税专用发票”区域，将允许抵扣的60%进行了抵扣。

因此，将待抵扣的部分转入本期可抵扣税额时，就不能再在“认证相符的增值税专用发票”区域填写了，而是填入“其他扣税凭证”的“其他栏次”（9b），同时将该金额填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”。

不填发票份数和金额。

三、不动产纠纷怎么处理财产划分的一种形态。

因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定。

在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经一定登记的公示手续，否则不发生效力；在民事程序法上，因不动产所引起的纠纷，一般应由不动产所在地法院管辖，如《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民事诉讼法》，就有类似的法律规定。

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不动产如何分期抵扣？(一)纳税人取得不动产和不动产在建工程的进项税额,需分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣进项税额的60%,第2年抵扣进项税额的40%.(二)纳税人新建不动产,或者改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣.不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价.上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施.(三)如何分期(按照自然月):前提: 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证.上述进项税额中,60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣.(四)已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,公告明确了如何计算不得抵扣的进项税额.不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)不动产净值率不动产净值率=(不动产净值不动产原值)100%(五)按规定不得抵扣进项税额的不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额项目的,公告明确了其进项税额抵扣的具体方法.可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证.。

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不动产分2年抵扣进项税分录如何做，会计们日常工作中一定会遇到进项税的各种问题，下面为大家整理了热门内容，一起来看下。

不动产分2年抵扣进项税分录如何做?根据国家税务总局《关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定：增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

企业作会计分录如下：借：固定资产某房屋3000000应交税费应交增值税(进项税额) 90000应交税费待抵扣进项税额(某房屋) 60000贷：银行存款3150000注：记入待抵扣的税额一定要在第一次抵扣后第13个月时转入进项税额进行抵扣。

增值税如何抵扣?如何做出会计分录?先认证、再申报抵扣，这样操作了才叫抵扣。

增值税一般纳税人，按销售计算销售税额，按进项计算进项税额，差额才需要交税。

销项税额很好计算，你的含税销售额，包含不含税销售额和税额，不管是你否开具增值税专用发票，都需要计算的。

而进项税额，即有一些限制，主要是三点：1、是一般纳税人(小规模纳税人不允许抵扣，也就不存在进项税额);2、采购进项对应的货物或劳务，是用于应税项目的;3、取得抵扣凭证(即增值税专用发票或其他允许抵扣发票的抵扣联，没有抵扣联是不能抵扣的)。

当取得抵扣凭证并符合抵扣条件时，需要先认证，所谓认证，就是将进项发票与税局服务器比对，相符时就认证通过(允许抵扣)，然后在次月申报时，需要在增值税纳税申报表上申报你一个期间认证通过的进项税额，并从销项税额中抵减，抵减后的差额做为当期应纳增值税额进行申报。

不动产进项税分期抵扣申报
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不动产进项税分期抵扣申报，最近很多小伙伴关注这个问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。

不动产进项税分期抵扣申报
答：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，这就是不动产分期抵扣。

不动产的分期抵扣比例是多少？
增值税一般纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

以上详细介绍了不动产进项税分期抵扣申报，也介绍了不动产的分期抵扣比例是
多少。

作为一名企业的税务会计，一定要明白，不动产购入是会产生大额进项税的，这些大额进项税抵扣的时候需要分期抵扣，抵扣期是两年。

如果你阅读了本文内容，不是很明白，咨询一下我们在线老师吧。

纳税与会计29《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的税务与会计处理周萍经国务院批准，自2016年5月l 日起，增值税一般纳税人取得的不动产和不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。

为便于征纳双方执行，国务院税务总局岀台了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号），对不动产和不动产在建工程的进项税额分期抵扣问题进行了明确。

本文试图从会计核算角度并运用其方法对该办法进行解读，旨在共同与试点企业财会人员做好不动产进项税额分期抵扣的税务与会计处理业务。

一、一般情况的税务与会计处理（一）直接取得不动产作为固定资产不动产进项税额的分期抵扣要滿足四个条件：一是納税主体必须是增值税一般纳税人。

二是在时间上必须是2016年5月1日后取得（接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）。

三是在会计上按固定资产核算。

四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。

分期抵扣方法是指第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

会计处理如下：直接取得不动产固定资产时，按不动产成本借记“固定资产”科目，按进项税额60%部分借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按进项税额40%部分借记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目，贷记“银行存款”、“营业外收入”、“实收资本”等科目。

取得不动产固定资产后的第13个月转出待抵扣进项税额时，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目。

涉及待抵扣进项税额的业务，还应登记“待抵扣进项税额”备查账。

［案例1］甲公司于2016年5月13日购入某楼宇作为办公楼，取得增值税专用发票，标明买价5000万元、增值税550万元，款项以银行存款支付。

甲公司有关会计处理如下（金额单位均为万元，下同）：1、2016年5月13日取得楼宇，借：固定资产5000，应交税费——应交增值税（进项税额）330（550×60%）、——待抵扣进项税额（办公楼）220（550×40%）；贷：银行存款5550。

42不动产进项税分期抵扣政策解析邢国平《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税［2016］36号附件2）下发后，国家税务总局又发布了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称《分期抵扣暂行办法》），明确了具体抵扣办法，同时对不动产在建工程的内容与分期抵扣范围也进行了明确，具体内容如下：一、不动产在建工程的内容与分期抵扣的范围按照《分期抵扣暂行办法》第二条、第三条规定，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产均属于不动产在建工程；纳税人在2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%时，其进项税额依照《分期抵扣暂行办法》分2年从销项税额中抵扣。

其中：“不动产原值”是指取得不动产时的购置原价或作价。

分2年从销项税额中抵扣的“购进货物”是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

二、抵扣的依据与不得抵扣项目（一）抵扣的依据按照《分期抵扣暂行办法》第四条规定，纳税人取得（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得，下同）不动产或者不动产在建工程可分期抵扣的扣进项税额，必须取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、农产品收购发票、农产品销售发票、完税凭证、道路（含桥、闸）通行费发票等）。

（二）不得抵扣项目1、按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36号附件1）第二十七条第（一）项规定，纳税人取得专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费（包括交际应酬消费）的不动产和不动产在建工程的进项税额不得从销项税额中抵扣，亦即也不能分2年从销项税额中抵扣。

2、按照《分期抵扣暂行办法》第七条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从当期的进项税额中转出。

如何编制购进不动产抵扣的会计分录
购进不动产抵扣是指企业购买不动产时可以使用增值税抵扣的政策。

在编制购进不动产抵扣的会计分录时，需要分为两个阶段进行处理，分别
是购买不动产阶段和抵扣增值税阶段。

第一阶段：购买不动产阶段
购买不动产的会计分录是用来记录企业购买不动产时的借贷记账事项。

具体步骤如下：
1.根据不动产购买合同记录购买不动产的价格。

假设企业购买商业用房，购买价格为100万元人民币。

借：不动产100万元
贷：银行存款100万元
借：进项税额17万元
贷：应交增值税17万元
借：管理费用2万元
贷：应付管理费用2万元
第二阶段：抵扣增值税阶段
抵扣增值税的会计分录是用来记录企业使用购进不动产抵扣增值税的
借贷记账事项。

具体步骤如下：
1.根据税务局的要求，企业需要按照规定的比例计算已抵扣的增值税税额。

假设购买商业用房后，根据税务局的规定，可以抵扣70%的增值税税额，即17万元的70%，即11.9万元。

借：应交增值税17万元
贷：待抵扣进项税额11.9万元
贷：已交增值税5.1万元
借：固定资产抵扣11.9万元
贷：待抵扣进项税额11.9万元
借：待抵扣进项税额5.1万元
贷：未抵扣进项税额5.1万元。