房地产开发项目风险控制及管理浅析

环球市场/工程管理

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-房地产开发项目风险管理探析周 磊中国水利水电第十三工程局有限公司摘要：我国房地产行业得益于，需求远大于供给的房地产市场，自身得到迅速发展，房地产一时成为社会热点话题。但是，随着房地产市场逐渐规范、房地产商越来越多，房地产行业的竞争愈发激烈，加之房地产项目本身具有投资大、施工周期长、资产固定等特点，导致房地产项目存在多种风险。基于这种情况，房地产企业充分重视自身风险管理工作，全面加强企业风险管理力度，针对不同风险选取相应的风险应对措施，进而最大程度上减免风险带来的不良影响，推动企业的进一步发展。鉴于此，本文主要分析房地产开发项目风险管理。关键词：房地产开发；风险管理；措施1、房地产开发风险管理的重要性房地产投资风险与其他投资风险不相，其不仅包括损失，也包括盈利，其本质主要是投资活动的结果与所期望值具有一定的偏差。进行房地产投资风险管理时，不仅需要降低损失发生的可能性，还应提高获取经济效益的可能性，最基本的目标就是使损失最小化。随着我国房地产项目投资管理体制的不断完善和创新，该行业推出了一系列措施，如项目法人责任制、招投标制度及工程建设监理制度等。随着我国市场开放性越来越高，房地产项目会面临诸多因素，这些风险因素关系十分复杂，导致房地产项目风险发生的概率越来越高，损失规模越来越大。目前，我国房地产保险市场还需进一步完善，所以，房地产行业对于完善的风险约束机制迫切的需求。2、房地产开发项目风险分析2.1投资决策阶段风险决策阶段是房地产开发过程中一个关键的程序。之所以说开发种类的定位对工程成功与否非常重要，是因为房地产行业容易受到控制土地供应量、约束土地应用、规定贷款利率、环境保护要求、政府房价约束等相关政策的影响，以及投资方向、投资规模和税收方面的控制，这些都会对房地产开发工程造成相应的风险。再则房地产土建项目一经完工，就很难再对开发种类进行更改。2.2土地因素风险土地是影响房地产投资风险的决定性因素。土地是房地产开发工程的基础和根本，土地所在地的经济、行政、社会以及自然条件等因素，可直接影响到工程的收益。其具体风险表现为：土地取得方式、调控制度不同、土地变更等产权制度不同以及土地政策的实施力度等方面。2.3建设过程风险(1)自然风险，就是地形地势、气候环境的改变对施工安全导致的威胁。(2)拖延工期风险，受主客观原因影响导致现实项目的完成和计划差异引发的风险。(3)项目质量风险，因为设计不当与施工质量问题带来的风险。(4)成本风险，工期的增加导致投资成本增加的风险。2.4销售阶段风险(1)销售时机风险。房产市场是有一定周期性的，一般会有高峰、收缩、低谷、恢复四个阶段，要找准目标顾客群，抓住销售黄金期，通过加大户外、电台等宣传媒介的推广力度，同时运用多种营销模式，在短时期内把房屋销售完毕。(2)租售合同的风险，租售合同应做到条款清楚确定、具体、科学，要由专业人员进行起草，并且经过法律工作者审查后方可使用。在销售滞后，业绩不理想的状况下，也能使用租售几种经营形式，尽快让资金周转加收，使空置率减少，资金压力减轻。3、房地产开发项目风险管理应对措施分析3.1风险回避风险回避是指通过工程项目计划的变更，消除风险或消除产生风险的条件，进而保护项目不受影响的方法，其主要形式包括有形和无形两种。有形风险回避具体包括工程法和终止法。工程法是指使用相关的工程技术，达到回避风险的目的，例如要求建筑防雷，就采用安装防雷设施的方法，回避雷击伤害。终止法是指使用终止项目进行的方法避免风险，比如，在施工过程中出现钢筋承载力不足的情况，就立即停止使用该钢筋，选用其他钢筋。无形风险回避是指程序法和教育法。程序法是指通过规范项目各环节行为，避免风险影响。教育法是指加强对相关工作人员的教育，提升相关工作人员风险意识，从而达到避免风险的效果。3.2风险转移风险转移是房地产企业常用的风险应对措施，风险转移是指通过转让、承包合同，将项目风险转移至第三方，从而达到自身回避风险的目的。例如，房地产行业常将建筑工程施工中，一些专业性强、风险高发项目，承包给具备更高专业技能的施工团队进行工程施工。一方面，房地产商达到了风险回避的目的。另一方面，由专业性施工团队进行施工，可以相应的提升工程质量。3.3风险自留风险自留是指由项目直接承担风险带来的任何后果，并不表示风险自留处于完全的被动。一般来说，当房地产企业采用风险自留方式时会有预备资金，当风险发生，这笔资金由于解决风险带来的不良后果；如果风险没有发生，这笔资金可移作他用。风险自留分为主动型和被动型，主动型是指房地产企业在风险发生前制定相关应急措施。被动型是指当风险发生后，接受风险后悔。3.4风险减轻风险减轻是指减轻风险发生时或发生后的不良影响，一般用于风险损失发生概率较高且无法有效避免和转移的情况。例如在建筑中设施，消防报警和烟雾报警系统以及喷淋系统的目的就是，最大程度地控制火灾对于建筑的不良影响。总之，与一般的项目不同，房地产开发项目并非完全属于建筑项目，其还表现为经济产物的特点，会随着市场的改变而改变，受到国家宏观调控的影响，整体上的趋向并不是特别的明确。我国现阶段的人口数量不断增长，对房地产开发项目的需求非常强烈，也由此导致该项目的价格暴涨，推动了相关行业的进步此时，房地产开发项目不仅拥有光鲜的外表，同时还具有很多的风险，这些风险是固定存在的，基本上不以人的意志来转移。我们需要做的是，根据房地产开发项目的特点及风险内容，开展全面的管理，推动项目向前发展，为社会做出卓越的贡献。参考文献：[1]沈亮.房地产开发项目风险管理研究与应用[D].北京邮电大学，2007.[2]滑伟.房地产开发项目风险管理研究[D].天津大学，2010.[3]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报(社会科学版)，2011，01：26-29.[4]甄向南.房地产项目风险管理研究与应用[D].大连海事大学，2012.

房地产项目的常见风险及风险管理

引言概述：

房地产项目作为一个重要的经济领域，不可避免地存在一定的风险。本文将从四个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施，以帮助读者更好地了解和应对这些风险。

一、市场风险

1.1 市场需求波动：房地产市场受经济周期和政策变化的影响，需求可能出现波动。开发商需要密切关注市场动态，做好市场调研和预测，以及及时调整项目定位和销售策略。

1.2 价格风险：市场价格波动可能导致项目预期收益下降。开发商应制定合理的定价策略，结合市场情况和项目特点，避免价格过高或过低，同时要关注竞争对手的价格动态。

1.3 政策风险：政府的政策调整对房地产市场有重要影响。开发商需要密切关注政策变化，了解政府的政策取向，并及时调整项目规划和运营策略，以适应政策环境的变化。

二、资金风险

2.1 资金周转困难：房地产项目的开发和运营需要大量资金，资金周转不畅可能导致项目进展受阻。开发商应制定合理的资金计划，建立稳定的资金来源，同时注意项目进展与资金需求的匹配，避免出现资金断裂的情况。

2.2 利率风险：利率的上升可能增加项目的融资成本，影响项目的盈利能力。开发商应制定灵活的融资策略，关注市场利率的变化，选择合适的融资方式和期限，降低利率风险的影响。 2.3 资金流失风险：项目运营过程中，资金可能面临挪用、浪费等风险。开发商应建立严格的财务管理制度，加强内部控制，确保资金的安全和有效使用。

三、技术风险

3.1 建筑质量风险：建筑质量问题可能导致项目的安全隐患和声誉损失。开发商应选择有资质的建筑团队和材料供应商，建立严格的质量管理制度，加强监督和检查，确保项目的建筑质量达到标准要求。

3.2 技术创新风险：新技术的应用可能带来风险和不确定性。开发商应在采用新技术前进行充分的研究和试验，评估其风险和效益，确保技术的可行性和稳定性。

3.3 网络安全风险：随着信息技术的发展，房地产项目面临着越来越多的网络安全威胁。开发商应加强网络安全意识和培训，建立完善的网络安全保护体系，防范网络攻击和数据泄露的风险。

浅析房地产项目中的风险管理

摘要：目前我国房地产开发企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一的特点，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。若要正确地对待、评价、处理房地产项目的实施过程存在着很多风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动、项目组织到项目实施过程的管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目顺利实行、目标实现的关键。

关键词：房地产 项目管理 风险管理

以美国次贷危机的爆发导火线，全球陷入经济危机，进而以美国房地美等大的房地产公司引发的房地产泡沫的破裂使得房地产更是进入了低谷。对我国而言也带来很大影响，各地纷纷推出房贷措施以应对这场突如其来的“灾难”。 房地产中的风险管理也备受关注，因此就如何加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。接下来就房地产开发中的风险管理浅谈一下。

一、 房地产开发项目的风险分析

在风险决策中，与对经济利益相比，决策者对待风险态度对决策环境骑着更为重要的作用。风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：

1、 项目的风险定位。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、产品的质量定位、环境的品质定位，而市场定位是根据市场调查、项目经济技术分析、项目可行性研究报告，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案。市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期无法弥补的风险，是项目开发过程中最大的风险。

论房地产开发项目合作风险与防控措施

摘要：在新建设项目房地产合作开发中，其双方都应明确自身的风险控制与管理要点，作为项目参与方应明确风险发生机制，做好相对应的控制措施，完善事前、转移等风险控制机制。在项目建设的全过程中，必须重视对风险的时时防范，并制定相应的风险管理程序和制度。以此，明确各个合作方的合作要求，强化项目合作品牌形象建设需求，保障投资者根本利益，减少不必要的风险发生。本文主要分析房地产开发项目合作风险，以供参考。

关键词：房地产开发;风险;合作措施;

一、房地产开发项目合作风险分析

1. 开发项目选择期间的风险

(1）市场供求风险

从整体上来看，房地产市场具有区域性、多变性等多个方面的特点。受经济环境、消费者购买力、市场预期等影响较大，存在较大的不确定性，供求关系变化将造成价格波动，去化周期延长将导致资金严重占用、还贷压力增加，投资风险较大。

(2）政策调控风险

房地产行业规模大、链条长、涉及面广，对经济增长和民生都有较大影响。政府“住房不是用来炒的”政策，强化了对房地产的调控布局，通过金融、税收、土地供应、购房政策等，进行市场调控。各方一定要时刻注意地区房地产相关政策变动，适时地调整项目的开发速度、销售策略等，以保证预期目的。

(3）项目本体风险 房地产的建设与发展受到自然、社会等诸多因素的制约。如水文地质、土地形态等都会对项目产生风险。从社会角度分析，地方区位因素、配套设施设备等都会对房地产项目开发、建设造成影响，也影响是否可按期交付。

2. 意向合作期间的风险

(1）项目评估及定位

根据项目实际情况，对市场、配套、定位、地价、开发成本、售价、去化周期等进行深入调查研究，并进行经济评价、风险分析，编制出合理的可行性研究报告。

(2）担保及负债风险

如通过购买股份合作。此过程应注意若无法反应资产担保以及有关处罚费用的情况时，应考虑到公司以往的负债状态，并依据资产负债表进行分析，明确上述费用造成会计核算错误的成因，同时有些负债无法及时到账，隐瞒债务等，存在投资风险。