上海商业考察报告

第 1 页 上海商业考察报告

第一部分 上海简介

上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。

经济：

上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。

上海现在以工业与服务业并重。轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续第 2 页 繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。

城市交通：

2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次

轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。

上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。此外轮渡也曾为重要的交通方式，用以连接黄浦江两岸，以及服务于崇明岛与上海市区之间，但随着跨黄浦江与长江的隧道与桥梁陆续建成，轮渡对于客运的重要性已大不如前，取而代之的是黄浦江上行驶的众多观光游船。

上海市区内由南北高架（南北向）、延安路高架（东西向）与内环高架（环线）组成全长55公里形状如“申”字的主干道，并仅供汽车通行。由内环线向外扩散，依次为中环线、外环线、绕城高速公路。另外还尝试以地下通道的方式来缓解路面交通的阻塞。

由于河流纵贯，上海建有诸多桥梁与隧道，横贯市区的苏州河上方就有外白渡桥等数十座桥梁[参 124]，黄浦江上的第一座大桥是1975年建成的松浦大桥，而下游的首座大桥迟至1991年才建成，第 3 页 截至2012年，黄浦江上的桥梁与隧道数量已超过20。2009年，上海长江隧桥建成，结束了崇明岛只能依靠船舶往来大陆的历史。

小结：城市的人口数量、收入水平、城市现代化进程、经济条件、市内交通通达性等充要条件为上海商业百花齐放的现状，打下了坚实基础。

第二部分 上海商业现状概述

上海拥有世界各国的饮食文化、经典时尚的购物激情与浓郁商业气息。西餐汇聚世界各地30多个国家的风味，中国大陆唯一一家三星级米其林餐厅就位于外滩18号。中餐汇聚中国几乎所有地方风味，著名的有老城隍庙、云南路、黄河路、仙霞路等饮食文化区。中华商业第一街南京路、时尚高雅的淮海路是闻名全国的商业大街，正大广场、徐家汇的港汇广场规模巨大，南京西路的恒隆广场、中信泰富广场等云集顶级品牌，时尚商品、大众用品等不胜枚举。

商业特色街:

福州路文化街、东台路古玩街、多伦路文化名人街、北京东路生产资料街、茂名南路文化休闲街、黄河路美食休闲街、乍浦路美食街、七浦路服饰街、衡山路休闲娱乐街、云南路美食街、梅川路欧亚休闲街。

特色商品市场:

福佑路小商品市场、铜川路水产市场、军工路东方国际水产中心

十大商业中心:

南京东路步行街 、南京西路商业街、徐家汇商圈、淮海中路商业街、第 4 页 四川北路商业街、五角场商圈、豫园商圈、中山公园商圈、浦东新上海商业城商圈、新客站不夜城。

此次考察项目:

港汇恒隆广场、上海来福士广场、上海新天地、大宁国际、五角场万达、正大广场、南京东路步行街

第三部分 重点项目解析

上海港汇恒隆广场市调报告

开发商简介：

恒隆地产 (港交所：0101,OTCBB：HLPPY)是一家在香港交易所上市的地产公司。主要业务是投资物业以供收租，发展物业以供出售，以及停车场管理与物业管理。

公司在香港注册，主席为陈启宗。恒隆地产（股份代号：101）是恒隆集团（股份代号：10）的地产业务机构，除了香港多元化的地产业务外，并在1990年代，于内地主要城市建造、持有及管理世界级商业综合项目。恒隆地产是香港数一数二的大型企业，属于香港恒生指数及恒生可持续发展企业指数成份股之一，以市值计算，是全球最大的纯地产企业之一。

恒隆地产经过长时间的研究及观察，于1992年在多个城市中锁定上海为进军中国内地的第一站。

一直以来，无论从出口、本地投资及消费带动的经济增长，以及城市对外资的吸引力，均证明恒隆选择率先发展上海乃明智之举。恒第 5 页 隆发展了两项世界级的商业项目，分别为港汇广场及恒隆广场，质素无与伦比。两者皆为多元化的商业发展项目，总楼面面积约500,000平方米。这两个项目不但确立了恒隆在上海的地位，更令 〝恒隆地产″成为地产界享负盛名的品牌。

上海港汇恒隆广场慨况：

港汇恒隆广场是由香港恒隆集团主要投资及管理的大型城市综合体项目，项目坐落于华山路，虹桥路侧交界处，地铁一号线徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总面积40余万平方米，统合商业贸易，现代化写字楼，商务套间及住宅三大功能。港汇恒隆广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇恒隆广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。具有11年丰富经验的港汇恒隆广场以其独特的造型，现已成为上海市21世纪的一个地标性建筑。

交通情况：

地铁：地铁一号线徐家汇站出口与港汇恒隆广场地下一层相连，通达性好，人流量大。

公交：项目位于上海商业中心徐家汇东北角，各种交通均能方便的进出，公交线路四通八达。

停车位：项目总提供停车位1400余个，基本满足项目停车需求。

项目周边情况：

港汇恒隆广场位于上海城市副中心、十大商圈之一的徐家汇商圈，地理位置优越，周边林立有美罗城、东方商厦、太平洋百货、汇金百货等适合各年龄阶层消费的商业卖场，借重徐家汇商圈的聚集效应以第 6 页 及地铁口特殊的地理位置，港汇恒隆广场成为了徐家汇商圈商业领头羊。

项目建筑特色:

港汇广场购物中心于1999年12月28日开业，充分借重徐家汇商圈的聚集优势，以市场为主导的经营策略，全面吸收国外现代化商业Shopping Mall的模式，追求卓而不群的经营特色。港汇广场购物中心主入口宽敞明亮，正向地铁站出入口，便利顾客进出。2,500平方米的外广场设有39级大台阶及 6层阶梯灯光喷水池组。商场内分为7个营业层面，地上六层与地下一层。商铺营业面积7万余平方米，其余均为公共活动区域，各层营业大厅均按用户及市场需求灵活间隔，形成多元化之专卖店、精品店；商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客身处其中，犹如闲庭信步，总有明丽轻松之感，尽享购物休闲意趣；商场设有升降梯与手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近1,400个泊位。整个商场布局清晰大气、装饰风格时尚前卫，辉煌高雅，吸引大量国际国内顶级品牌入驻设立大陆旗舰店、专买店，创造连年快速增长的卓越业绩。它是目前上海市中心区域规模最大的购物中心之一。

项目中庭设置的大拱形天窗大气、时尚，整个卖场采光效果佳，给顾客明亮轻快地，感觉。

从图中可以看出，卖场内到处设置着绿色植被，这些植被的设置第 7 页 既丰富了消费者的视觉，也增强了顾客的购物舒适度。

整个购物中心每层楼都会有不同主题的景观小品，给消费者漫步在公园般的感觉，卖场营造出一种舒适、轻松的购物环境，让消费者流连忘返。

港汇恒隆广场导视系统设置于电梯间及中庭附近，整个导视设计颜色简洁、大气，特别是位于中庭的导视系统，采用的触屏技术，商场内任何信息只有你有手触摸既能了解，该系统与顾客有很好的互动，顾客对所需了解事项，一目了然。

图中可以看到，购物中心内人流如织，特别是连接地铁口与卖场的-1F手扶电梯处人流量巨大，地铁口对商场的人流影响看见一般。

项目平面图：

B1F：运动 手表 超市

知名品牌：OLE’超市 名店运动场 ZARA IT 肯德基

1F：国际品牌服饰 餐饮

知名品牌：GUCCI HUGO BOSS 宝格丽 BURBERRY

俏江南 哈根达斯 星巴克

2F：时尚服饰 鞋/包袋 饰品

知名品牌：DKNY CK UGG 琉璃工房

3F：流行服饰 高尔夫 内衣 男鞋 童装/玩具

知名品牌：CK JEANS CK underwear博格西尼 玩具反斗城

博士蛙 卡通乐乐园

5F: 餐饮 图书 珠宝/眼镜/箱包/礼品 第 8 页 知名品牌：小辉哥 一茶一坐 鹿港小镇 代官山 望湘园 新华书店 一代眼镜 宝岛眼镜

6F: 餐饮 电影院 数码/通讯/音响/

知名品牌：永华电影城 小南国日式料理 港丽餐厅 金数码城

业态配比：

零售 餐饮 娱乐

53% 28% 19%

港汇恒隆广场购物中心分为7个营业层面，地上6层与地下1层，总计营业面积7万余方。商场涵盖有男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆区、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园等百余项品类的400多个专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，譬如首次进入上海地区的华润万家旗下精品生活超市OLE’，以及GUCCI、HUGO BOSS、BURBERRY等国际一线奢侈品牌，这些区域内独一无二的高品质品牌既提高的商场的档次也强的商场的可观性。同时5、6楼的品牌餐饮使商场的人流动线等到了更好的延展与拉升，并且也是整个卖场人气的保证。

从平面图上可以看出整个港汇广场共有6个中庭，最大的中庭共计1800余方，全透明设计使得中庭大气蓬勃。港汇左楼有一狭长型中庭连接通道隔成三个相互连接的小中庭面积约为600余方。港汇右楼有一狭长型中庭被连接通道隔成两个项目联系的小中庭面积约500方。多个中庭设计使得卖场大气，增强消费者购物舒适度，同时第 9 页 多个中庭设计便于卖场的业态分区，增加商家的展面，并且延长消费者在卖场的逗留时间。

商务条款：

租赁方式：港汇恒隆广场以纯租赁方式为主，无扣点商户。

各楼层租金：

-1F：560元/㎡/月

1F：950元/㎡/月

2F：560元/㎡/月

3F：380元/㎡/月

4F: 280元/㎡/月

5F：265元/㎡/月

6F：225元/㎡/月

3、物业费：55元/㎡/月

项目优劣势分析：

优势：

1、地理位置佳，位于地铁1号线出口，可以汇集大量的人流。