不动产登记的法律效力

婚姻登记之法律效力研究

时间：2011-12-14 14:41 来源：未知 作者：

[摘 要]婚姻登记是民法（婚姻法）上结婚、（协议）离婚民事行为的法定形式和生效要件；另一方面，婚姻登记属国家行政管理事项，结婚、（协议）离婚登记须经当事人申请由登记机关依照登记法规为之，属依申请的公法行为，是公法与私法性质兼备、公法与私法相融合的法律制度。从行政法的角度来看，婚姻登记无疑属于具体行政行为。但婚姻登记与一般的具体行政行为的法律特征、法律效力有很大的不同，是一类特殊的不可诉请撤销、宣告无效的具体行政行为。

[关键词]婚姻登记；特殊的具体行政行为；公法与私法

喜气洋洋的新人们从满面堆笑的婚姻登记人员手中接过枣红色烫金《结婚证》的那一刻，浑然不知他们竟如此轻轻易易、自自然然地跨越了公法与私法两大法律体系的鸿沟。在我们的这个充斥着行政管理法规的社会中，如何认识和理解公法与私法相互连结与交织的现象，并解决由此产生的法律争议与诉讼问题，乃是当代法学者和实务家的重要课题之一 .结婚与离婚是再普通不过的民事行为，结婚登记与离婚登记也是社会所常见的公法行为，但常习、常见并不代表我们对事物的性质和特征已经有了深入的了解和正确的认识。本文希望通过对婚姻登记的法律性质的研究，澄清一些问题和认识，并希望由此引发学界对包括婚姻收养登记、房地产登记、户籍登记、商事登记在内的民商事登记法律问题的关注与研究。

一、问题的提出

婚姻登记的法律性质乃是司法实务中争议颇大却在学术界关注、研究较少的一则法律问题。其一，对婚姻当事人来说，男女双方共同申请结婚登记的行为究竟是行政法上的申请行为还是民法上的民事行为，抑或是当事人同时做出了两个行为，又或是当事人只做出一个行为但分别被行政法和民法进行了不同评价？其二，对登记机关来说，作为民事行为生效要件以及民事关系公示方式的婚姻登记是否还是行政法上的行为，又或者是与一般的行政法上的行为有很大区别的行为（其区别程度如何）？其三，当事人民事行为（结婚、离婚）的瑕疵能否影响婚姻登记的效力，以及婚姻登记的瑕疵能否影响当事人民事行为（结婚、离婚）的效力？行政机关是否有权依职权撤销有瑕疵的登记行为，是否允许当事人以及利害关系人就结婚登记与离婚登记提出行政复议、提起行政诉讼？这些都是实务上的重要问题，常常引起很大的争议。其最著名的，当属“郑松菊诉乐清市民政局、第三人张明娣不服结婚登记行政行为案”。 该案源起乐清市亿万富翁胡加招亿元遗产继承纠纷，胡加招之母郑松菊在与儿媳张明娣争执遗产的诉讼中以胡加招、张明娣二人未亲自到场办理结婚登记为由提起行政诉讼，要求撤销乐清市民政局颁发给胡加招、张明娣的结婚证。该案双方当事人分别请得我国著名行政法学专家张树义和胡建淼为代理人，南北两大行政法学大腕温州“斗法”，论辩激烈。胡建淼等人认为，婚姻登记机关在胡加招、张明娣未亲自到场情况下办理结婚登记违反法定程序，应予撤销，胡加招之母对此有诉的利益，有起诉的资格。张树义等人认为，结婚登记虽确实存在瑕疵，但仅为行政程序上的违法，并非实质性违法，并无婚姻法上婚姻无效的情况，为保护当事人合法民事权利，结婚登记不得撤销，且胡加招之母非属婚姻当事人，并无起诉的资格。虽然双方观点各异，但似乎有一点相同，即双方均没有对婚姻登记的具体行政行为性质和可诉性提出异议。笔者在网上查到最高人民法院行政审判庭对本案的一则答复，即2005年10月8日法[2005]行他字第13号“关于婚姻登记行政案件原告资格及判决方式有关问题的答复”，称“一、依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十四条第二款规定，有权起诉婚姻登记行为的婚姻关系当事人死亡的，其近亲属可以提起行政诉讼。二、根据《中华人民共和国婚姻法》第八条规定，婚姻关系双方或—方当事人未亲自到婚姻登记机关进行婚姻登记，且不能证明婚姻登记系男女双方的真实意思表示，当事人对该婚姻登记不服提起诉讼的，人民法院应当依法予以撤销。”该“答复”（网上流传，未见正式文件，姑且信以为真）要旨有三：1、婚姻登记行为属具体行政行为，当事人不服可以提出行政诉讼；2、有权起诉婚姻登记行为的婚姻关系当事人死亡的，其近亲属可以提起行政诉讼；3、人民法院撤销婚姻登记行为的条件是“婚姻关系双方或—方当事人未亲自到婚姻登记机关进行婚姻登记，且不能证明婚姻登记系男女双方的真实意思表示”。姑且不论最高人民法院行政审判庭认定婚姻登记行为属可诉的具体行政行为有何依据，其答复要旨之三就大有问题：婚姻登记机关在婚姻关系双方或—方当事人未亲自当场时就办理结婚登记，当然违反法定程序，依照《行政诉讼法》第五十四条之规定，即应判决撤销，何以附加“且不能证明婚姻登记系男女双方的真实意思表示”这一条件？“当事人亲自当场”系属公法所要求的程序，“男女双方的真实意思表示”系属民事主体的意思。难道当事人在证明“婚姻登记系男女双方的真实意思表示”后即能补足“未亲自当场”的缺陷，或者说当事人能够以自己的意思补足公法上的行为？本案乐清市法院一审以当事人未亲自当场办理结婚登记为由判决撤销结婚登记，而温州市中级法院在最高人民法院行政审判庭下发上述答复后却改判结婚登记有效。温州市中院的依据为何，因媒体未予公布，笔者无从查考，甚为遗憾。但想来在最高人民法院行政审判庭下发上述答复后，温州市中级法院的改判似乎只能有一个理由，“婚姻登记系男女双方的真实意思表示”。公法与私法的交织，真可谓“剪不断，理还乱”。

不动产登记暂行条例

第一章 总 则

第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条 国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权； （七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

Any friend is temporary, only interests are eternal.勤学乐施 积极进取（页眉可删）

物权法不动产登记的法条规定是怎样的？

导读：根据相关法条的规定在获得不动产之后若是不办理登记手续是不能确定所有权人的，任何人在购买、转让不动产之后，都需要按照既定的规定，带着相关材料按照既定的流程办理登记手续，

一、物权法不动产登记的法条规定是怎样的?

因为《物权法》明年初就失效了，故此直接看一下《民法典》(2021.01.01生效)之中关于不动产登记的法条规定：

第二百零八条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百一十七条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

二、不动产怎么登记

1、不动产登记程序

(1)登记申请。尚未登记的和继承、遗赠、产权发生改变的不动产由当事人到不动产登记机构办公场所提出登记申请。

(2)提交材料。包括当事人的身份证明、不动产的产权和来源证明等。

房地产交易与不动产登记法律

在当今社会，房地产交易作为一项常见的经济活动，对于个人和国家经济都具有重要意义。随着城市化进程的加快，不动产登记法律的规范和执行变得尤为重要。本文将探讨房地产交易与不动产登记法律之间的关系以及一些相关的法律规定。

房地产交易是指将不动产的所有权或使用权从一方转移到另一方的过程。这种交易不仅影响着买卖双方，还涉及到相关的金融机构、政府部门和社会公众。因此，房地产交易必须符合法律法规的规定，以保证交易的安全性和合法性。

不动产登记是房地产交易中一项重要的法律程序，旨在确保房地产权益的确定和保护。不动产登记法律的实施对于确保交易双方的权益，促进房地产市场的健康发展具有重要作用。登记不仅包括土地的登记，还包括建筑物、房屋等不动产的登记。

在我国，不动产登记法律已经进行了一系列的改革与完善。2007年，《中华人民共和国不动产登记暂行条例》出台，为不动产登记提供了法律基础。随后，2019年，《不动产登记办法实施条例》正式出台，进一步规范了不动产登记的程序和要求。这些法律的出台，为房地产交易提供了法律依据，有力保障了交易的安全性和平稳进行。

不动产登记的主要目的是确定和保护不动产的权益。在房地产交易中，买卖双方需要将交易合同进行登记，以确保所有权的转移有效。登记不仅能确保交易的合法性，还能提供权益的证明，方便以后的交易活动。此外，不动产登记还能对房地产市场进行监管，防止虚假交易和非法经营。

然而，在实际操作中，不动产登记仍然存在一些问题和挑战。首先，登记流程繁琐，需要提供大量的材料和证明。这给交易双方带来了时间和精力上的负担。其次，登记机构的效率不高，导致登记时间过长，给交易当事人带来了不便。此外，不动产登记还受到不少不法分子的干扰和侵犯，需要进一步加强监管和执法力度。 为了解决这些问题，不动产登记法律需要进一步完善和改进。首先，可以简化登记手续，减少不必要的材料和证明。其次，应加强登记机构的培训和管理，提高办事效率和服务质量。此外，还可以借鉴国外的先进经验，采用现代化的技术手段，例如电子登记系统，提高登记的便捷性和效率性。