青岛市基准地价成果介绍及内涵

青岛市自然资源和规划局关于印发《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》的通知文章属性•【制定机关】青岛市自然资源和规划局•【公布日期】2020.04.17•【字号】青自然资规(规)字〔2020〕5号•【施行日期】2020.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文青岛市自然资源和规划局关于印发《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》的通知各区（市）自然资源局，各派出分局，局直有关单位，局机关有关处室：现将《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

青岛市自然资源和规划局2020年4月17日青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法第一章总则第一条为进一步规范建设用地使用权二级市场秩序，加强市场监管，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本办法。

建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

第三条建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

第四条自然资源行政主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。

2007年山东省即墨市基准地价表2010-08-24 09:14:39 来源：未知作者：匿名访问次数：523我要投稿我要纠错即墨市城区基准地价表商服用地住宅用地工业用地即墨市城区基准地价表温泉镇基准地价表鳌山卫镇土地级别基准地价表西部新经济区基准地价表基准地价内涵⑴地价构成：基准地价是完整土地使用权利下的熟地市场价格。

⑵基准地价的基准日：2007年1月1日。

⑶土地开发程度：各类用途的土地开发程度设定为: “五通一平”(包括通路、供水、排水、供电、通讯、土地平整)。

⑷容积率：商服用地1.2，住宅用地1.0，工业用地0.7。

⑸土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。

⑹土地还原利率取值6%，房屋还原利率取值8%。

即墨市土地级别范围商服用地一级地分布于城区中心地带，范围是黄河二路以南，嵩山一路以东，文化路以北，北阁街以西区域。

二级地分布于一级地外围，西至嵩山三路，北至黄河三路，向东沿鹤山路北侧至泰山三路，向南沿泰山二路、中山街、东关街东侧、墨水河北岸、南关街至湘江一路，并沿烟青公路两侧延伸至长江一路。

三级地位于二级地外围，位于青威公路以南，华山一路以东，湘江三路以北，向南沿烟青公路至国家泊子村，并沿石棚水库溢洪道、南外环路、湘江一路、墨水河、蓝鳌路南侧向东至埠惜路。

四级地分布在三级地的外围，级别外围边界呈不规则多边形，南北沿烟青公路分别到评价区边界，东至盟旺山脚下、东程戈庄村西，西到华山三路，西南至青银高速路。

五级地分布在四级地外围至评价区边界的区域。

住宅用地一级地分布于城区中心地带，范围为位于黄河二路以南，嵩山一路以东，文化路以北，大同街以西区域。

二级地分布于一级地外围，主要位于华山一路以东，黄河三路以南，烟青一级路以西，墨水河、青年路、湘江三路一线以北区域。

三级地位于二级地外围，东至盟旺山脚下，西至华山三路，北至城北四路，南至长江二路南侧。

四级地呈环状包围在三级地外围，西到评价区边缘，东到龙山办事处驻地东，南北沿烟青路两侧延伸至评价区边缘。

（三）成本逼近法[在采用成本逼近法时，要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。

有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因] 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益1、土地取得费及有关税费待估宗地位于XX（市、县、镇、村），调查周边土地利用主要类型是居民区（或耕地、菜地、混合地、荒地等）。

（1）土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。

根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费及地上物补偿费等。

A、土地补偿费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）；（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，在评估中按平均年产值的（）倍补偿，则土地补偿费=（）x（）=（）（元／亩）土地补偿费合（）元／平方米B、安置补助费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

农用地基准地价估价技术方案目录一、工作目标 (1)二、工作任务 (1)三、工作依据 (1)四、术语和定义 (2)五、基本原则 (2)六、技术路线 (4)七、农用地基准地价评估 (5)八、成果提交要求 (23)根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。

一、工作目标在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。

结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。

二、工作任务按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。

总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。

三、工作依据（一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）；（二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）；（三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）；（五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版）四、术语和定义均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。

农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。

青岛市人民政府办公厅关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 青岛市人民政府办公厅关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知（青政办发[2003]5号）各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：为进一步推进土地使用制度改革，加强政府对土地价格的宏观调控和地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地优化利用，保障国有资产的合理收益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，现就青岛市市内四区土地级别及基准地价有关问题通知如下：一、此次公布的土地级别及基准地价为市南区、市北区、四方区和李沧区的城市国有土地。

二、此次公布的基准地价是按不同的土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业等各类用地土地使用权的平均价格，评估基准日为2003年1月1日。

具体地块的出让底价、交易底价可以由基准地价结合地块大小、形状、容积率、土地使用年限、区域因素、市场情况、产业政策等基准地价修正系数测算。

基准地价修正系数由市国土资源房管局另行制定。

三、今后，我市将根据国家主管部门的规定和本市实际情况，每隔1至2年对基准地价进行一次调整更新。

在地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也将适时进行调整并予公布。

四、基准地价具体应用问题由市国土资源房管局负责解释。

山东省青岛市人民政府办公厅二00三年一月十五日附1：青岛城区用地分类表类别范围商业商服：各种商店、对外营业场所、加油站等；饮食：饭店、酒店、饭馆、对外营业的食堂等；金融：银行、储蓄、信用、信托、证券、保险；旅游：为旅游设立的宾馆、大厦、游乐园、旅游区、俱乐部、康乐设施；办公：写字楼、营业性公司用房；服务：修理服务、停车场、商品转运、信息、租赁。

青岛市地税局关于调整市内四区城镇土地使用税土地等级范围的通知文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2008.03.10•【字号】青地税发[2008]47号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】耕地占用税正文青岛市地税局关于调整市内四区城镇土地使用税土地等级范围的通知（青地税发〔2008〕47号）市稽查局、征收局，各分局：目前，我市市内四区城镇土地使用税仍沿用1998年确定的土地等级。

由于我市城市建设的迅猛发展，城市中心的东移，以及去年城镇土地使用税单位税额提高等原因，致使市内四区的部分地段应税土地等级划分不合理。

去年9月6日，青岛市人民政府下发了《关于调整市内四区城镇土地级别与基准地价的通知》（青政办发〔2007〕35号），对市内四区城镇土地等级范围进行了调整。

为进一步贯彻执行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，充分发挥城镇土地使用税调节土地级差收入的作用，经报市政府同意，确定从今年起，按市政府调整的市内四区土地等级范围，对市内四区城镇土地使用税应税土地等级范围进行相应调整。

现将有关事宜通知如下：一、土地等级的确定。

青岛市市内四区城镇土地使用税土地等级范围按照《青岛市人民政府关于调整市内四区城镇土地级别与基准地价的通知》（青政办发〔2007〕35号）中明确的“青岛市市内四区商业用地土地级别界线”确定。

二、执行日期。

新调整的青岛市市内四区城镇土地使用税土地等级范围，自2008年1月1日起实施。

三、几点要求。

1、加强领导，落实责任，确保应税土地等级调整工作有序开展。

此次市内四区城镇土地使用税土地等级范围调整工作，政策性强、时间紧、任务重，且涉及广大纳税人。

因此，各基层局要高度重视，把此项工作作为当前一项重要工作来抓，加强组织领导，密切各职能部门的协调配合，明确责任分工，确保本辖区内城镇土地使用税土地等级调整工作有序开展；要进一步贯彻落实省局《关于统一房产税、城镇土地使用税、土地增值税申报纳税期限的通知》和市局《转发省局关于统一房产税、城镇土地使用税、土地增值税申报纳税期限的通知的通知》，按照调整后的应税土地等级范围，组织好今年第一季度城镇土地使用税纳税申报和征收管理工作，为今后征管工作起好步、开好头，打好基础。

城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策摘要：地价是土地市场的核心，是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”。

随着经济的发展，城市地价呈现出快速上涨之势。

为了准确把握城市地价水平，各级政府建立起了以基准地价为核心的地价体系和城市地价动态监测体系，为经济发展发挥了积极的作用。

从整体上讲，地价动态监测和基准地价更新成果基本与实际市场水平相适应，具备了一定程度的应用可操作性。

但是在具体实践应用过程中，有些方面还不够完善，有待进一步改进。

论文阐述了地价动态监测和基准地价更新成果在实践应用过程中存在的问题，分析了产生的原因，并提出一些建议。

关键词：城市地价动态监测基准地价存在问题对策城市地价动态监测和基准地价成果是政府运用经济杠杆管理土地、宏观调控土地市场的参考依据，随着土地使用制度改革的不断发展，经过10多年的努力，我国建立起了以基准地价为核心、标定地价、市场交易价、最低出让价等不同类型的地价体系和城市地价动态监测体系，为土地市场的发展、土地资源的合理配置、土地的节约集约利用，发挥了积极的作用。

虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押等地价评估和地价管理中得到广泛应用，但在实践应用过程中有些方面不够完善，有待进一步改进。

一、存在问题1.1基准地价宏观性强，应用可操作性差。

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

其实质是城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。

老的基准地价体系采用的级别基准地价，由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见；新一轮基准地价虽然在更新方法上作了重大调整，分为区段基准地价和级别基准地价两种，但在同一区段内，商业用地设定了一定的宽度和深度，超出商业路价之外的宗地地价参照临近商业路线价的40%执行，此规定过于机械，与实际相差很大，有的造成同一宗地同一容积率水平下商业用地价格小于居住用地的价格，极不合理，基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。

土地评估中各种评估方法地价内涵的差异土地评估中各种评估方法地价内涵的差异摘要：评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。

本文通过分析不同评估方法的地价内涵，以及不同地价类型的差异，并提出不同地价类型之间的协调方法，为估价师合理确定评估结果提供参考。

关键词：评估方法；地价内涵；差异1 几种主要评估方法的地价内涵分析1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。

基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。

基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。

基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。

由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。

1.2 收益还原法（简称“收益法”）。

收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。

收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。

由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。

1.3 假设开发法（或剩余法）。

假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。

假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。

由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.4 市场比较法。

市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。

从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。

基准地价成果更新及验收依据1、《土地管理法》第28条县级以上人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。

2、《房地产管理法》第32条基准地价、标定地价、和各类房屋的重置价格应当定期确定公布。

3、《土地管理法实施条例》第15条国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。

县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地评定标准，对土地等级进行评定。

地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。

4、《湖南省实施〈土地管理法〉办法》第36条县级以上人民政府应当建立以基准地价、标定地价为主体的地价体系。

基准地价、标定地价由设区的市、州、县(市)人民政府土地行政主管部门会同物价、财政、建设行政主管部门评定，由本级人民政府批准公布，报上级人民政府土地主管部门备案。

5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）五、加强地价管理市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。

凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场的变化情况，及时更新。

要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低标准。

基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。

6、《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号）三、建立健全土地市场规范运行的基本制度（四）基准地价定期更新和公布制度。

各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。

基准地价原则上每3年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。

基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。

四、限期完成基准地价更新工作开展基准地价更新是整顿和规范土地市场秩序一项基础性工作，各地要限期完成。

关于印发《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》和《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知发布时间:2011年12月02日各有关单位：为进一步贯彻执行国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，规范评估活动和市场秩序，维护房屋征收当事人的合法权益，现将《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》和《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》印发给你们，望遵照执行。

附件：1. 青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法2. 青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范二○一一年十二月二日附件1：青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法第一章总则第一条为了进一步加强对房屋征收评估机构的管理，规范评估行为和市场秩序，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》（鲁建发〔2011〕9号）等有关法规及政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区范围内国有土地上实施的房屋征收评估活动，适用本办法。

第三条市城乡建设委员会（以下简称“市城乡建设委”）负责全市房屋征收评估工作的监督管理，市房地产开发管理局（以下简称“市开发局”）根据市城乡建设委的委托，承担全市房屋征收评估工作监督管理的具体工作。

第四条本办法所称房屋征收评估机构，是指依法设立并取得房地产评估机构资质，从事房屋征收评估活动的中介服务机构。

第五条房屋征收评估机构从事房屋征收评估活动，应当坚持独立、客观、公正的原则。

任何组织或者个人不得干预房屋征收评估活动和评估结果。

第六条房屋征收评估行业组织应当加强对房屋征收评估机构的业务培训和指导。

第二章评估机构管理第七条从事房屋征收评估的房地产评估机构应当取得三级以上房地产评估资质等级，并有三名以上经过主管部门培训合格的注册房地产估价师。

基准地价含义为加强土地市场建设，充分发挥基准地价的作用，本次基准地价调整，按照国土资源部“关于城市土地价格调查有关技术和成果的要求的通知”，将基准地价的内涵定义如下：1．评估基准日基准地价的评估基准日为：2007年1月1日。

2．土地开发程度一级、二级、三级：商业用地：五通一平；住宅用地：五通一平；工业用地：五通一平。

3．使用年期商业用地：40年；住宅用地：70年；工业用地：50年。

4．容积率商业用地：1.2；住宅用地：1.2；工业用地：0.7。

5．土地权利状况无他项权利限制下的土地使用权价格。

1、商业用地范围三级区：王台镇：北到水沙路，南到台中路，东到台东路，西到前村、东村、北村、莲村路。

泊里镇：以海泊河二路、二中西、河岸起至贡口路止，两侧进深50米；藏马路两侧各进深50米。

四级区：黄山经济区、张家楼镇、琅玡镇驻地所有土地；王台镇、泊里镇驻地除去三级区范围。

五级区：宝山镇、胶河经济区、六旺镇、大村镇、理务关镇、藏南镇、海青镇、大场镇驻地所有土地。

2、住宅用地范围四级区：王台镇、泊里镇、黄山经济区、张家楼镇、琅玡镇驻地所有土地。

五级区：宝山镇、胶河经济区、六旺镇、大村镇、理务关镇、藏南镇、海青镇、大场镇驻地所有土地。

3、工业用地范围三级区：王台镇、泊里镇、张家楼镇驻地所有土地。

四级区：黄山经济区、琅玡镇驻地所有土地。

五级区：宝山镇、胶河经济区、六旺镇、大村镇、理务关镇、藏南镇、海青镇、大场镇驻地所有土地。

（一）商业用地定级土地级别分布规律一级地：西起永安路，沿着铁山路向东，沿着黄山路向南至人民路，转而向东，再沿上海路向南，再沿风河向西，接至永安路。

一级地分布在市中部（即老城区），这一区域位于胶南市最繁华的商业用地周围。

一级地占地面积为6.56平方公里，占整个评估区总面积的2.61%。

二级地：以一级地为中心向外扩展，北至泰山路，向西至永安路转而向南至长城路转而向西至长安路转而向南至铁山路转而向西至西康路再转而向南至风河，向东至青岛路转而向南至人民路再向东至海南路，沿滨海大道向南至海王路，转而向西至天津路，再沿天津路向南至海口路，加上隐珠街道办事处驻地北面的一块区域，再加上东部灵山卫街道办事处驻一块区域。

第二章区段基准地价的测算与确定第一节区段基准地价内涵的设定一、基准地价的内涵基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。

它是在设定评估基准日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整国有出让土地使用权的区域平均价格。

二、区段基准地价的内涵根据《城镇土地估价规程》以及《江苏省地价动态监测与基准地价更新技术规范》（2007）相关规定，结合连云港市市区的实际情况，确定区段基准地价内涵为城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，使用年期设定为该用途法定最高出让年期，容积率设为区段平均容积率时的国有出让土地使用权价格。

从成本构成的角度上看，基准地价由土地征地拆迁安置的平均成本（即平均土地取得费）、城市大配套和土地开发的平均成本（即平均土地开发费）、与土地取得费和开发费相关的利息利润以及土地所有权收益（即土地增值收益）构成。

三、区段基准地价内涵的设定（一）估价基准日的设定根据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》（2007）规定，“基准地价体系的基准日默认为每年的1月1日”。

根据本次土地估价资料收集的实际情况和连云港市国土资源局的要求，本次基准地价的评估基准日设定为2008年1月1日。

（二）基准地价评估设定的土地开发程度依据《城镇土地估价规程》的规定，本次评估的商业、住宅、工业用地基准地价所设定的土地开发程度为土地开发的实际平均水平。

在基准地价主体构成上，基准地价的土地开发费仅包含不同区段的宗地外供水、排水、供电、通气、通讯、通路和宗地内的场地平整费用，不包含宗地内的基础设施开发费用。

各区段土地开发水平见表2-1-1。

（三）土地使用年期的设定本次连云港市市区基准地价评估设定的土地使用年期为各类用地法定最高出让年期，即：商业：40年住宅：70年工业：50年（四）平均容积率的设定根据连云港市总体规划和地价外业调查资料，连云港市市区基准地价对应的容积率确定为各地价区段不同用途土地的现状平均容积率。

青岛市崂山区2019年度基准地价更新成果听证会公告为加强国有土地资产管理，完善城市地价体系，青岛市崂山区自然资源局组织开展了青岛市崂山区2019年度基准地价更新工作。

按照《国土资源听证规定》第十二条和第十三条的规定，拟举行青岛市崂山区基准地价成果听证会，现将有关事项公告如下：一、听证会时间：2020年5月下旬（具体时间另行通知）。

二、听证会地点：青岛市崂山区自然资源局5楼会议室（或另行通知）。

三、报名时间：公告发布之日起至2020年5月21日（公告发布时间后30日）下午5时止（节假日除外）。

上午9:30～11:30 下午2:30～5:00四、听证会举办机构：青岛市崂山区自然资源局。

五、听证须知：（一）申请条件：1.18周岁以上具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，或者登记地在青岛市的法人或其他组织均可申请或推选代表参加听证；2.熟悉基准地价相关情况，关注青岛市经济发展状况。

（二）报名方式：本次听证会可通过现场、网络两种方式报名。

现场报名的，公民或法人、其他组织确定的拟作为听证会代表的人员，须持本人有效身份证件或单位介绍信原件、《听证会报名表》前往崂山区自然资源局开发利用科报名；网络报名的，须将本人有效身份证件或单位介绍信扫描件、《听证会报名表》发送至邮箱【邮箱地址】。

（三）听证资格一经确认，听证会申请人应按时参加听证，并携带本人有效身份证件或单位介绍信；未携带有效身份证件或单位介绍信的，取消其听证资格。

逾期不参加听证会的，视为对听证内容无异议。

（四）听证会代表应当遵守听证纪律，服从主持人指挥，非经主持人同意不得摄影、摄像，不得随意走动，不得喧哗、哄闹或实施其它妨碍听证活动的行为。

违反听证会纪律的，听证会主持人可以责令其退场。

（五）参加听证会人员发言、陈述，须经听证主持人许可，发言时请先简要介绍本人姓名、所在单位和职务等基本情况。

（六）地址及联系方式联系人：万东辉；电话：********电子邮箱：【邮箱地址】地址：青岛市崂山区仙霞岭路20号D座3楼开发利用科特此公告。