2015年版基准地价初步解读

新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。

这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。

估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。

一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。

同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。

从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。

新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。

2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。

3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。

在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。

同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。

需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。

4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。

主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。

5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。

桂林市城区土地定级与基准地价桂林市城区土地定级面积420.92平方公里，分为六个级别。

各级别土地具体范围、面积和基准地价如下：一、土地级别范围（具体分布范围以级别图为准）（一）商服用地一级：主要分布在中山中路、中山南路东西两侧。

东以漓江、民主路、雉山路为界，南至上海路，西以湘桂铁路、民族路、桃花江、信义路、西凤路、桂湖为界，北至中山北路、叠彩路。

二级：主要分布在一级范围周边，沿中山北路、中山南路的东西两侧部分，并包含七星公园周边区域、瓦窑片区等。

其中东面以漓江、小东江、环城北二路、普陀路、育才路、文化步行街、漓江路、漓江桥为界，南面以安新南路、漓江、同心路、国家山、瓦窑路、德天广场、瓦窑西路、崇信路为界，西面以联达商业广场、翠竹南巷、翠竹北巷、湘桂铁路及环城北一路为界，北面以环城北一路、抗战路、群众路、中山北路部分为界。

三级：主要分布在二级范围周边。

东面以猫儿山、彭家岭、东二环路、任远中学为界，南面以环城南一路、环城南二路、平山北路、兴进嘉园、第八中学、环城南三路、铜鼓山为界，西面以翡翠山庄、琴谭汽车客运站、翠竹路、琴潭道、阳江路、桃花江、西山、飞凤山为界，北面以湖光山色小区、山水阳光城、九华山、凤凰山、胜利路、铁路医院、湘桂铁路、桂林市与灵川县- 1 -分界线、东二环路为界。

四级：主要分布在三级范围周边，另有雁山街两侧部分划为四级范围。

第一部分东面以漓江、东二环路、桂林电子科技大学、国家高新信息产业园、西山、合通·巴比伦小区为界，南面以桂海铁路、长虹东路、迎宾新村小区、金地球汽配城、红光新村、联达·山与城为界，西面以白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、尖山、芦笛公园为界，北面以桂林市与灵川县分界线、城北水厂、规划西二环路为界；第二部主要分布于雁山街两侧。

五级：主要分布在四级范围周边。

第一部分东面以绕城高速公路、桐子山、桂林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、盘古岭、迎宾路、桂林园艺场为界，西面以陶家、神湾里、塘家湾、市党校、白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、桂林市与临桂县分界线、桂林市与灵川县分界线为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界，第二部分包含雁山区政府、广西师大雁山校区、桂阳公路东侧部分、雁山西侧至规划路、桂林理工大学雁山校区，南至园博园。

公共服务项目用地基准地价评估探析陶玉厚ꎬ栾㊀倩ꎬ蔡㊀锷(安徽省不动产登记中心(安徽省国土资源储备发展中心)ꎬ安徽㊀合肥㊀２３００９１) [摘㊀要]政府与社会资本合作投资公共服务项目有偿使用ꎬ亟须政府制定公共服务项目基准地价ꎮ现有的«城镇土地估价规程»仅提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见ꎮ文章通过分析将公共服务项目用地按二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ确定两大类的比准用途分别为商服(商务金融)和工业ꎮ提出分大类进行土地定级ꎬ按二级类用途分别进行基准地价评估的工作思路ꎮ[关键词]公共服务项目用地ꎻ土地分类ꎻ定级ꎻ基准地价[ＤＯＩ]１０ １３９３９/ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１８ １８ ０２５１㊀引㊀言党的十八届五中全会作出了 创新基础设施投融资体制ꎬ推广政府和社会资本合作模式 部署ꎮ按照«国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知»(国办发 ２０１５ ４２号)规定ꎬ国土资源部等八部委联合印发«关于扩大国有土地有偿使用范围的意见»(国土资规 ２０１６ ２０号)提出对公共服务项目用地ꎬ除可按划拨方式供应土地外ꎬ鼓励以出让㊁租赁方式供应土地ꎬ支持市㊁县政府以国有建设用地使用权以作价出资或者入股的方式提供土地ꎮ市㊁县政府应依据当地土地取得成本㊁市场供需㊁产业政策和其他用途的基准地价等ꎬ制定公共服务项目基准地价ꎮ«国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知»(国土厅发 ２０１７ ２７号)要求ꎬ２０１７年８月１日开始ꎬ各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价ꎮ而现有的城镇土地分等定级规程和土地估价规程仅对商服㊁住宅㊁工业三种土地用途的土地定级和基准地价评估作出规定ꎮ[１ꎬ２]因此研究公共服务项目用地基准地价评估思路和方法ꎬ能够丰富现有基准地价体系ꎬ且对制定公共服务项目基准地价极具现实指导意义ꎮ２㊀公共服务项目用地特点采用政府和社会资本合作模式建设项目为能源㊁交通运输㊁水利㊁环境保护㊁市政工程㊁科技㊁保障性安居工程㊁医疗㊁卫生㊁养老㊁教育㊁文化㊁体育等ꎬ其用地特点为: (１)多为公共服务或民生保障或城镇基础设施建设领域ꎬ其用地具有显著的社会效益和生态效益ꎬ具有正外部性ꎮ(２)市场价值的隐含性ꎮ其用地一般不直接创造经济价值或者收益很小或无收益ꎬ收益有的很难直接界定ꎮ有的项目有垄断收益ꎬ如机场用地㊁港口码头用地ꎮ(３)政府征收的强制性ꎮ国家可以按照法定程序强制征地用于该类项目建设ꎮ(４)该类用地原多以划拨方式供地ꎮ出让㊁租赁㊁抵押㊁作价出资或入股的交易案例少ꎮ３㊀用途分类公共服务项目用地可归为公共管理与公共服务用地㊁特殊用地㊁交通运输用地㊁水域及水利设施用地４个一级类中的一个类别ꎮ[３]在此基础上可细归为二级类ꎮ[３]按照二级分类的释义ꎬ二级分类的公共服务项目地价差别较大ꎮ«城镇土地估价规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０８ ２０１４)提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见ꎬ即评估公共管理与公共服务类用地价格时地价的相关影响因素可参照商服用地ꎻ评估公共设施㊁公园绿化与交通运输用地时地价的相关影响因素可参照住宅用地或工业用地ꎬ同时参考北京㊁广州㊁贵阳等地基准地价确定的成果ꎬ可将二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ并确定相应的地价评估的比准用途ꎬ具体见表１ꎮ表１　公共服务项目用地归类公共服务项目用地大类对应的土地利用现状二级类比准用途公共服务项目用地Ⅰ机关团体用地㊁新闻出版用地㊁教育用地㊁科研用地㊁医疗卫生用地㊁社会福利用地㊁文化设施用地㊁体育用地㊁风景名胜设施用地商服用地(商务金融用地)公共服务项目用地Ⅱ公用设施用地㊁公园与绿地㊁监教场所用地㊁宗教用地㊁殡葬用地㊁铁路用地㊁轨道交通用地㊁公路用地㊁城镇村道路用地㊁交通服务场站用地㊁机场用地㊁港口码头用地㊁管道运输用地㊁水工建筑用地工业用地４㊀公共服务项目用地土地定级依据«城镇土地分等定级规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０７ ２０１４)ꎬ公共服务项目用地Ⅰ的定级影响因素因子从影响商服用地的因素因子中选取ꎬ公共服务项目用地Ⅱ从影响工业用地的因素因子中选取ꎮ考虑到各定级因素因子对土地质量的区位敏感程度ꎬ确定公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ的定级因素因子作用分随作用半径递增的衰减方式ꎬ见表２ꎮ陶玉厚ꎬ等:公共服务项目用地基准地价评估探析前沿理论２０１８６采取多因素综合评价法分别划分公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ土地级别ꎬ绘制该两大类土地级别图ꎮ表２　公共服务项目用地定级因素因子的衰减方式㊀㊀㊀定级类型因素因子㊀㊀㊀商服中心道路公交站点对外交通设施公用设施备注商服用地定级指数指数线性指数线性«城镇土地分等定级规程»规定工业用地定级 线性线性指数线性«城镇土地分等定级规程»规定公共服务项目用地Ⅰ线性线性线性线性线性参照商服用地定级公共服务项目用地Ⅱ 线形线性线形线性参照工业用地定级５㊀公共服务项目用地基准地价评估以发现和模拟市场为原则ꎬ利用市场实际发生的征地案例以及商服(商务金融)出租㊁出售案例进行修正ꎬ模拟测算基于特定政策约束下的公共服务项目用地基准地价ꎮ５ １㊀公共服务项目用地Ⅰ基准地价评估(１)绘制公共服务项目用地Ⅰ每个土地级别内商服(商务金融)出租㊁出售样点级别分布图ꎮ(２)利用收益还原法测算某二级类用途级别平均地价某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价＝ 某级别商服(商务金融)出租样点出租总收入－总费用－商服(商务金融)出租样点房屋纯收益 /土地面积/土地还原利率ꎮ某级别某二级类用途样点地价＝某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价ˑ行业用途修正系数ˑ最高出让年期(５０年)修正系数ˑ设定容积率修正系数＋土地开发程度修正其中:行业用途修正系数＝某二级类用途所在行业平均利润率/商服(商务金融)行业平均利润率ꎬ[４]行业平均利润率从当地税务㊁统计㊁成本监审等部门调查取得ꎮ最高出让年期修正系数＝１－１/(１＋土地还原利率)ɡ最高出让年期设定容积率修正系数＝设定容积率时的系数/样点容积率对应的系数土地开发程度修正为将样点开发程度修正到设定开发程度的加价或减价修正ꎮ对某级别某二级类用途的样点地价进行算术平均或加权平均得到某二级类用途某级别的基准地价ꎮ(３)利用剩余法测算某二级类用途级别平均地价某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价＝ 某级别商服(商务金融)出售样点总收入－商服(商务金融)出售样点房屋净值 /土地面积ꎮ(４)某二级类用途公共服务项目用地基准地价确定将利用收益还原法测算某二级类用途公共服务项目级别平均地价和利用剩余法测算级别平均地价进行算术平均得到某二级类用途公共服务项目用地基准地价ꎮ５ ２㊀公共服务项目用地Ⅱ基准地价评估利用征地案例用成本逼近法评估ꎮ政府征用农用地ꎬ通过开发使之变成城镇建设用地ꎬ征地单位需要支付农用地取得费和有关税费㊁土地开发费ꎬ还要支付投入资金的利息ꎬ开发企业也要获得合理的利润ꎬ这些都可看作开发土地所投入的成本ꎬ据此可计算出新增城镇建设用地的成本价格ꎮ土地增值依据土地所在区域ꎬ因用途等土地使用条件或进行土地开发而产生的价值增加额ꎮ地价＝成本价格＋土地增值其中:成本价格＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润土地增值＝成本价格ˑ土地增值率在公共服务项目用地Ⅱ每个土地级别内收集征地样点ꎬ测算出每个级别的成本地价ꎮ利用特尔菲法对每一个二级类用途土地增值率进行专家评价ꎮ[５]一般地ꎬ高级别土地增值率要高于低级别土地增值率ꎬ从而测算出某二级类用途公共服务项目用地级别地价ꎮ对级别地价进行最高出让年期(５０年)修正和设定开发程度修正ꎬ测算出某二级类用途公共服务项目用地级别基准地价ꎮ６㊀结㊀论将公共服务用地按二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ确定两大类的比准用途分别为商服(商务金融)和工业ꎮ提出分大类进行土地定级ꎬ按二级类用途分别进行基准地价评估的工作思路ꎮ对指导目前正在进行的公共服务项目用地基准地价评估ꎬ具有较强的实用性和可操作性ꎮ参考文献:[１]中华人民共和国国家标准«城镇土地分等定级规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０７ ２０１４)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１４. [２]中华人民共和国国家标准«城镇土地估价规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０８ ２０１４)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１４.[３]中华人民共和国国家标准«土地利用现状分类»(ＧＢ/Ｔ２１０１０ ２０１７)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１７.[４]刘秋收ꎬ王媛媛 基于用途系数修正法的新增城镇建设用地基准地价评估方法探析[Ｊ].经济研究导刊ꎬ２００８(１５):１６２－１６４. [５]高泽崇ꎬ贾丽ꎬ陈艳玲ꎬ等 基于二级分类体系的公共管理用地基准地价测算研究[Ｊ].现代农业科技ꎬ２０１７(１４):２９１－２９３.[基金项目]安徽省国土资源厅科技项目 公益性项目用地测度与评估及动态更新技术研究 (项目编号:２０１６－Ｋ－１４)ꎮ[作者简介]陶玉厚(１９６４ )ꎬ男ꎬ河南泌阳人ꎬ高级经济师ꎬ硕士研究生ꎬ研究方向:土地估价㊁土地储备利用ꎮ中国市场㊀２０１８年第１８期(总第９７３期)前沿理论２０１８ ６。

2015年国家土地政策概述2015年土地政策在继续强化耕地保护和节约用地的前提下，更加注重服务社会经济发展，出台了一系列有关稳增长、调结构的用地政策。

经梳理，供各位参考。

一、支持产业和经济发展的用地政策（一）出台支持新产业新业态发展用地政策。

9月，国土资源部、发展改革委、科技部、工业和信息化部、住房城乡建设部、商务部下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），主要内容为：1、积极保障新产业发展用地。

一是明确保障范围。

重点保障当前国家鼓励发展的战略性新兴产业、《中国制造2025》、“互联网+”等新产业用地。

二是优先安排新产业用地供应。

以“先存量、后增量”的原则，优先安排新产业用地供应。

三是明确新产业、新业态的用地类型。

2、多种方式供应新产业用地。

一是鼓励以租赁方式或先租后让、租让结合方式供应土地，减轻中小企业一次性缴纳土地出让价款的资金压力。

租赁期满可以协议方式办理出让手续。

二是允许在不排除多个市场主体竞争的前提下，将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。

3、差别化保障新业态用地。

依据相关法律和国务院规定，引导光伏、风力发电等产业项目使用未利用土地；对新能源汽车充电设施、移动通信基站等用地面积小、需多点分布的新产业配套基础设施用地，除支持采取配建方式落实用地外，依法设立地役权作为一种重要的用地方式予以推行。

4、鼓励盘活利用现有用地。

对传统工业转为先进制造业或与生产性服务业融合发展、工业企业和科研机构整体或部分转型为生产性服务业、兴办创客空间、发展“互联网+”业务的，给予其使用的现有土地用途和权利一定的转换过渡期。

对依托国家实验室等现有科研设施构建创新平台的，允许其继续保持土地原用途和权利类型不变。

（二）出台支持快递业发展用地政策。

10月，国务院印发了《关于促进快递业发展的若干意见》（国发〔2015〕61号）。

文件第十一条规定，“有关方面要将发展快递业纳入国民经济和社会发展规划，在城乡规划、土地利用规划、公共服务设施规划中合理安排快递基础设施的布局建设。

2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。

为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。

规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。

各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。

二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。

市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。

基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。

省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。

部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。

三、加强宗地地价评估管理。

土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。

太原市人民政府关于实施2015年城镇土地基准地价及标定地价的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------太原市人民政府关于实施2015年城镇土地基准地价及标定地价的通知并政发〔2016〕28号各县（市、区）人民政府，各开发区(园区)管委会，市直各委、局、办，各有关单位：根据国家基准地价管理规定和城市发展需求，2015年，我市对城镇土地基准地价进行了修订，并建立了标定地价体系，现决定实施新修订的基准地价及标定地价，并公布基准地价。

此次公布的基准地价是按不同土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业及其他各类用地土地使用权平均价格。

标定地价是在基准地价的基础上，将每个土地级别细化到范围更小、条件更加一致的住宅及商业用地的市场价格。

今后，我市将根据国家有关规定和本市实际，对基准地价每三年进行一次全面更新，对标定地价根据市场情况进行适时调整。

修订后的基准地价及建立的标定地价自本通知下发之日起执行。

国有建设用地使用权土地级别范围由市国土资源局另行公布；具体应用问题由市国土资源局负责解释。

特此通知。

附件：太原市2015年城镇土地基准地价太原市人民政府2016年4月26日太原市2015年城镇土地基准地价一、太原市城镇基准地价内涵（一）商业、住宅及工业用地内涵1.估价基准日：2015年1月1日2.设定开发程度商业用地、住宅用地：“七通一平”（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，红线内场地平整）。

工业用地：“五通一平”（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路，红线内场地平整）。

3.设定土地使用年期商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。

中华人民共和国行业标准房地产业基本术语标准JGJ／T 30-20151 总则1．0．1 为统一和规范房地产业的基本术语及其定义，有利于房地产业管理、国内外交流，促进房地产业的健康发展，制定本标准。

1．0．2 本标准适用于房地产业及其相关领域。

1．0．3 房地产业术语除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

2 通用术语2．0．1 房地产real estate可开发的土地及其地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2 房屋housing供人们生产、居住或者其他用途的建筑物的总称。

2．0．3 房产house property在一定的土地所有制关系下，具有一定经济价值和使用价值的房屋及权益。

2．0．4 土地land地球陆地表面一定高度和深度的土壤、岩石和相关水文、气候、植被等要素构成的自然综合体。

2．0．5 地产estate in land在一定的所有制关系下，具有一定经济价值和使用价值的土地及权益。

2．0．6 房地产业real estate industry从事房地产开发、经营、管理、投融资和服务等经济活动的总称。

2．0．7 房地产开发real estate development按照城乡规划和社会经济发展的要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。

2．0．8 房地产投资real estate investment法人或自然人等投资主体，直接或间接地投入资金用于房地产开发、经营、管理和服务的行为。

2．0．9 房地产开发企业real estate enterprise从事房地产开发和经营的企业。

2．0．10 房地产开发项目real estate development project房地产开发企业在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设的项目。

2．0．11 房地产登记real estate registration房地产登记机构依法对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法登记的房地产权利以及其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为。

15年农用地土地使用权估价报告(一)15年农用地土地使用权估价报告背景介绍近日，国土资源部发布了《15年农用地土地使用权估价报告》，该报告展示了中国农用地的整体状况和趋势，为各地制定农业政策提供了重要的参考依据。

报告内容该报告总结了2015年全国土地使用权流转均价、土地总流转面积、农业用地的平均租金和地价等相关指标，并对比了不同省份在土地流转方面的情况，进行了深入的分析和解读。

其中，报告指出：2015年全国土地使用权流转均价为6325元/亩，土地总流转面积为3.3亿亩，农业用地平均租金为343元/亩，农业用地平均地价为2079元/亩。

对农业政策的指导意义该报告的发布，为各地制定农业政策提供了有力的支撑。

据悉，国土资源部将利用这些数据，进一步研判农村土地的市场价格和趋势，发掘土地资源的使用潜力，推动农村经济的发展。

同时，这也警示各地政府，要加强对土地流转、土地使用权等方面的监管和管理，以保障农民与土地的合法权益，促进农业稳步发展。

结语本次《15年农用地土地使用权估价报告》的发布，无疑是对中国农业发展的一次巨大推动和促进，为我们未来的农业生产发展提供了极大的支持和参考。

问题分析然而，这份报告也引发了一些问题和疑虑。

一些专家指出，该报告并未考虑到不同地区土地质量、农作物种植价值、水资源等因素的影响，这可能导致指标的失真或不准确。

同时，土地流转的问题也需要引起我们的重视。

尽管土地流转可以有效地提高土地利用效率、推动产业升级，但一些地方的土地流转却存在诸多问题，比如一些农民的土地没有按照市场价格转让，一些地方出现非法征地、恶意霸占等问题。

对策建议为了保障农民的合法权益，促进土地资源的合理利用，我们需要采取一系列措施来加强对土地流转的监管和管理。

比如：•建立健全的土地流转监管机制，加强对土地转让方和承租方的审核和监管，杜绝恶意炒作、非法转让等行为的出现。

•完善土地流转价格评估机制，充分考虑土地质量、农作物种植价值、水资源等因素的影响，制定合理的流转价格。

附件5广州市基准地价修正体系一、商业用地宗地地价修正体系1、容积率（楼层）修正（1）容积率修正（适用于待开发项目）表1—1 商业用地容积率修正系数后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。

表1—2 商业用地容积率修正系数表后得到的是对应容积率下的平均楼面地价；（3）当商业容积率小于1时，基准地价为商业分摊用地地面地价。

（2）楼层修正（仅适用于已建成项目）表1—3 商业用地楼层修正系数表地段办公用地的基准地价；（2）已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。

2、临街深度修正系数（仅适用于商业路线价区段）表1—4 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米）表1—5 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为10米）表1—6 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为8米）3、宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段）表1—7 商业用地路线价宽深比修正系数表取实际宽度、深度取实际深度；深度超过标准深度的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度。

4、街角地修正表1—8 街角地修正系数表5、商业集聚度修正系数进行商业集聚度修正需同时满足以下两个条件：（1）属于没有设定路线价的路段；（2）属商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等，其修正时针对商业用地网格点基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为+10%。

6、土地剩余使用年期修正系数表1—9 商业用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=9.08%）二、居住用地宗地地价修正体系1、容积率修正系数表1—10 原广州市十区居住用地容积率修正系数表表1—11 增城及从化居住用地容积率修正系数表筑的别墅用地，而“低密度住宅”指的是用于开发低密度花园洋房的低密度住宅用地；（2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业公建配套等的综合容积率；（3）待开发项目评估宜采用容积率修正；（4）容积率小于1时（别墅除外），宗地单位面积地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=宗地单位面积地价×住宅土地面积；（5）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=单位楼面地价×住宅建筑面积。

附表一：都江堰市城区相关修正体系
一、都江堰市城区基准地价影响因素指标说明表及修正系数表
表1-1-1 都江堰市城区Ⅰ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表
表1-2-1 都江堰市城区Ⅰ级商服用地基准地价修正系数表(%)
表1-1-2都江堰市城区Ⅱ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表
表1-2-2 都江堰市城区Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表(%)
表1-1-3 都江堰市城区Ⅲ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表
表1-2-3 都江堰市城区Ⅲ级商服用地基准地价修正系数表(%)
表1-1-4都江堰市城区Ⅳ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表
表1-2-4 都江堰市城区Ⅳ级商服用地基准地价修正系数表(%)
表1-4-1 都江堰市城区Ⅰ级住宅用地基准地价修正系数表(%)
表1-3-2 都江堰市城区Ⅱ级住宅用地宗地地价区位影响因素说明表
表1-4-2 都江堰市城区Ⅱ级住宅用地基准地价修正系数表(%)
表1-3-3 都江堰市城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区位影响因素说明表
表1-4-3 都江堰市城区Ⅲ级住宅用地基准地价修正系数表(%)
表1-3-4 都江堰市城区Ⅳ级住宅用地宗地地价区位影响因素说明表
表1-4-4 都江堰市城区Ⅳ级住宅用地基准地价修正系数表(%)
表1-5-2 都江堰市城区工业限制区工业用地地价区位修正因素说明表
表1-6-2都江堰市城区工业限制区工业用地地价区位修正因素说明表
二、都江堰市城区其他修正系数表
1、土地使用年期修正系数
表1-7-1都江堰市城区商服用地宗地评估土地使用年期修正系数
表1-7-3都江堰市城区工业用地宗地评估土地使用年期修正系数。

基准地价定义
1、估价基准日：2015年1月1日；
2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）；
3、容积率：1.4 （商服用地）、2.0 （住宅用地）、1.0（工业用地）；
4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内“场平”；
5、权利状况：出让用地，无他项权利限制。

具体包括城镇各类各级基准地价修正系数表、城镇各类各级基准地价影响因素指标说明表、各类用地容积率修正体系表、土地开发程度修正体系表等）等。

表3-1-1 大邑县Ⅰ级商服用地宗地地价修正因素说明表
表3-1-9 大邑县Ⅰ级住宅用地宗地地价修正因素说明表
表3-1-15 大邑县Ⅳ级住宅用地地价修正因素说明表
表3-1-20 大邑县Ⅲ级工业用地宗地地价修正系数表（％）
表3-2-1 商服用地使用年期修正系数表
表3-2-2 住宅用地使用年期修正系数表
表3-3-3 商服用地进深状况修正系数表
表3-3-5 住宅用地容积率修正系数表
表3-4-1 土地开发费一览表。

国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知发改价格〔2015〕299号国务院有关部门、直属机构，各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局：为贯彻落实党的十八届三中全会精神，按照国务院部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，决定进一步放开建设项目专业服务价格。

现将有关事项通知如下：一、在已放开非政府投资及非政府委托的建设项目专业服务价格的基础上,全面放开以下实行政府指导价管理的建设项目专业服务价格，实行市场调节价.（一）建设项目前期工作咨询费，指工程咨询机构接受委托，提供建设项目专题研究、编制和评估项目建议书或者可行性研究报告,以及其它与建设项目前期工作有关的咨询等服务收取的费用。

（二）工程勘察设计费，包括工程勘察收费和工程设计收费。

工程勘察收费,指工程勘察机构接受委托，提供收集已有资料、现场踏勘、制定勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等服务收取的费用；工程设计收费，指工程设计机构接受委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务收取的费用。

（三）招标代理费，指招标代理机构接受委托，提供代理工程、货物、服务招标,编制招标文件、审查投标人资格，组织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标，以及提供招标前期咨询、协调合同的签订等服务收取的费用。

（四）工程监理费,指工程监理机构接受委托，提供建设工程施工阶段的质量、进度、费用控制管理和安全生产监督管理、合同、信息等方面协调管理等服务收取的费用.（五）环境影响咨询费，指环境影响咨询机构接受委托,提供编制环境影响报告书、环境影响报告表和对环境影响报告书、环境影响报告表进行技术评估等服务收取的费用.二、上述5项服务价格实行市场调节价后，经营者应严格遵守《价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律法规规定,告知委托人有关服务项目、服务内容、服务质量,以及服务价格等，并在相关服务合同中约定。

南充市人民政府关于公布南充市城区基准地价调整成果的通知文章属性•【制定机关】南充市人民政府•【公布日期】2015.01.19•【字号】南府函〔2015〕1号•【施行日期】2015.01.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】价格正文南充市人民政府关于公布南充市城区基准地价调整成果的通知南府函〔2015〕1号顺庆区、高坪区、嘉陵区人民政府，市政府各部门、各直属机构，有关单位：为进一步加强土地资源资产管理，加强政府对土地市场的管理和调控，建立和完善地价体系，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《四川省国土资源厅关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知》（川国土资发〔2010〕79号）等法律法规和相关文件的要求，市国土资源局实施了南充市城区基准地价调整。

现将调整成果予以公布，请遵照执行。

原《南充市人民政府关于发布南充市城市基准地价更新成果的通知》（南府函〔2013〕156号）同时作废。

附件：1. 南充市城区基准地价内涵2. 南充市城区各类用途各级别基准地价表3. 南充市城区各类用途各级别划拨价修正系数表南充市人民政府2015年1月19日附件1南充市城区基准地价内涵一、估价基准日2015年1月1日。

二、土地开发程度宗地外：“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路）。

宗地内：“场平”（场地平整）。

三、土地使用年期商业用地：40年；住宅用地：70年；工业用地：50年。

四、容积率商业用地：2.0；住宅用地：2.5；工业用地：1.0。

五、土地权利状况出让土地使用权，无他项权利限制。

附件2南充市城区各类用途各级别基准地价表附件3南充市城区各类用途各级别划拨价修正系数表一、商业、住宅用地二、工业用地注：划拨土地使用权价格按照拟出让时点的出让市场价格乘以宗地土地级别和用途所对应的系数确定。

基准地价体系超过三年,未超过6年的土地评估报告(一)基准地价体系超过三年,未超过6年的土地评估报告1. 背景介绍•基准地价是指用于土地估价和土地价值监测的参考标准。

•基准地价体系是一种根据市场供求状况和土地属性等因素划定的土地估价体系。

2. 基准地价体系超过三年,未超过6年的土地评估报告的意义•该评估报告是对土地价值变动的观测和分析。

•有助于了解土地市场的发展趋势和潜在风险。

3. 报告内容概述•报告首先对基准地价体系进行介绍，包括其形成背景和功能。

•接着，对评估范围内的土地进行调查和分析，从土地面积、用途等角度综合评估其价值。

•基于市场动态变化，报告对土地价值进行预测和推测。

4. 报告编制流程•调查和收集与土地相关的数据和信息。

•运用各种评估方法和模型对土地进行定量和定性分析。

•编制评估报告，包括对土地价值的评估和预测。

5. 报告的应用•为政府决策提供参考依据，指导土地用于规划和管理。

•为土地开发者和投资者提供决策依据，减少投资风险。

•为金融机构提供抵押贷款和信贷决策依据。

6. 报告的局限性•土地市场的复杂性和不确定性可能导致评估结果的偏差。

•报告只是对特定时间段内的土地价值进行评估，不能代表永久性价值。

7. 结论•基准地价体系超过三年,未超过6年的土地评估报告是一项重要的市场监测和价值评估工作。

•充分利用该报告，政府和市场主体可以更好地把握土地市场的发展趋势和风险。

以上为对基准地价体系超过三年,未超过6年的土地评估报告的相关介绍和概述。

通过评估报告的编制流程和应用，我们可以更全面地了解土地市场的情况，为决策者和投资者提供有效的参考依据。

然而，我们也要清楚地认识到评估报告的局限性，以避免过度依赖和片面解读评估结果。

8. 持续监测和更新为了确保基准地价体系的准确性和实用性，持续监测和更新评估报告至关重要。

以下是一些持续监测和更新的措施：•定期收集并更新土地市场数据，包括土地成交情况、土地供求关系等。

清远市人民政府办公室关于印发《清远市区城镇国有土地基准地价修正系数》的通知文章属性•【制定机关】清远市人民政府办公室•【公布日期】2015.04.16•【字号】清府办〔2015〕18号•【施行日期】2015.04.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文清远市人民政府办公室关于印发《清远市区城镇国有土地基准地价修正系数》的通知清府办〔2015〕18号各县（市、区）人民政府，市政府各部门，各直属机构：《清远市区城镇国有土地基准地价修正系数》已经市委六届第113次常委（扩大）会议审议通过，现予以印发，请遵照执行。

清远市人民政府办公室2015年4月16日清远市区城镇国有土地基准地价修正系数备注：1.本次颁布实施成果仅为附表中其他土地用途的修正系数，现有清远市区基准地价成果及修正体系不变[2013年7月3日公布实施（清府〔2013〕57号）]。

2.评估基准日。

评估基准日与2013年度清远市区基准地价成果一致，设定为2012年9月1日。

3.地价内涵。

本次基准地价与2013年度清远市区基准地价成果一致，采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”的土地开发程度和合理容积率下的熟地价格。

土地使用年限商业用地为40年（商业、旅游、娱乐用地）、住宅用地为70年、工业和其他用地（教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合等）为50年。

价格单位为元/平方米，币种为人民币。

4.修正后地价不得低于土地取得成本价。

5.该修正系数只针对“类别名称”中注明的用地类型或“备注”中的说明的地类进行应用，其他表中未列明的用地根据实际情况按《土地利用现状分类标准》的分类标准进行归类后再套用成果进行应用。

6.同时适用表中所列用地类型中的两种或以上时，根据针对性原则确定其中一个进行修正，不得重复修正。

7.参照商业用地和住宅用地修正的，按楼面地价进行计算；参照工业用地修正的，按地面价进行计算。

一、估价的依据1.土地资源状况：农用地的土地质量、地形地貌、水系等因素对土地使用价值有着直接的影响，需充分考虑；2.相关法规政策：《土地管理法》、《农村土地承包法》、《农村土地使用税暂行条例》等法规对土地使用权的规定，对估价有着重要影响；3.周边市场情况：农用地估价时，应考虑周边的市场情况，包括土地的用途、地段、交通、设施等因素；4.历史经营情况：需要了解历史经营情况，即农民在过去几年中的耕作方式、农产品的产量与质量、收入等因素，这些都能为估价提供重要依据；5.财务成本和收益情况：收益标准会影响地租的价值，财务成本较高，如水电费用过高，会影响土地使用权的价值。

二、估价的方法1.市场法：通过查阅土地交易行情、土地状况等资料，对农用地进行市场估价，确定适当的土地租金标准。

2.收益法：通过分析农民在土地上的收益，结合土地的市场承包费用以及其他成本因素，计算出土地使用权的市场价值。

3.成本法：通过了解农用地的耕作过程、经营成本等，计算出土地使用权已产生的成本和未来的成本，从而得出土地使用权的估价。

4.综合法：综合以上三种方法所得的资料进行比较分析，找出其价值的共同点和落差点，逐步确定具体的价格。

三、估价的内容1.农用地的详细情况：包括农用地的用途、面积，地势、地理位置等基本信息；2.农民的承包经营信息：包括农民的承包年限、承包方式、土地利用率、历史产出情况等信息；3.参考数据：对于同一地区相似的土地使用权估价，应当提供资料作为参考；5.详细估价结果：包括土地使用权的具体市场定价、经济效益、土地租金和交易费用等。

农用地土地使用权估价报告是农村地区用于评估和估价农用地土地使用权的重要文件，应该综合考虑周边市场情况、历史经营情况、财务成本和收益情况等因素，采用市场法、收益法、成本法和综合法的方法进行估价。

此外，估价报告的具体内容也需要涵盖农用地的详细情况、农民的承包经营信息、估价的数据与方法和详细的估价结果等。

房地产估价规范GB/T 50291-2015（20151201）中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年4月8日公告公布，自2015年12月1日起施行。

原《房地产估价规范》GB/T 50291-1999同时废止。

目录1 总则2 估价原则3 估价程序4 估价方法4.1 估价方法选用4.2 比较法4.3 收益法4.4 成本法4.5 假设开发法4.6 其他估价方法5 不同估价目的下的估价5.1 房地产抵押估价5.2 房地产税收估价5.3 房地产征收、征用估价5.4 房地产拍卖、变卖估价5.5 房地产分割、合并估价5.6 房地产损害赔偿估价5.7 房地产保险估价5.8 房地产转让估价5.9 房地产租赁估价5.10 建设用地使用权出让估价5.11 房地产投资基金物业估价5.12 为财务报告服务的房地产估价5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价5.14 房地产纠纷估价5.15 其他目的的房地产估价6 估价结果7 估价报告8 估价职业道德本规范用词说明1范围1.0.1 为规范房地产估价活动，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。

1.0.3 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

2估价原则2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值时点原则：4 替代原则；5 最高最佳利用原则。

2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。

2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；2 遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；3 遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；4 遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；5 遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格；6 遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

西宁市基准地价2015修正体系西宁市位于中国西北地区的青海省，是该省的省会城市。

作为一个重要的经济中心，西宁市的房地产市场一直都备受关注。

为了保障房地产市场的稳定和发展，西宁市政府于2015年推出了修正的基准地价体系。

基准地价是指用于确定土地转让和土地租金的参考价格。

按照相关法律法规的规定，地方政府有权根据市场需求和土地资源的供求情况，对基准地价进行调整。

基准地价的修正是为了适应经济发展和房地产市场变化的需要，同时也是为了维护土地的合理利用和市场的稳定。

西宁市基准地价的修正主要包括如下几个方面的内容：首先，修正的基准地价必须符合国家有关法律法规的规定，即在保证土地资源的合理开发利用的前提下，合理确定基准地价的水平。

这就要求政府在修正基准地价时要充分考虑市场需求和土地资源的供求情况，并结合经济发展的实际情况来确定基准地价的修正幅度。

其次，修正的基准地价需要充分考虑土地的位置和用途等因素的影响。

不同地区和不同用途的土地具有不同的开发利用价值，因此对于不同地区和不同用途的土地，修正的基准地价应考虑到这些因素的差异性。

例如，城市中心地段和城市边缘地段的土地价值可能会存在较大差异，因此在修正基准地价时需要进行合理调整。

再次，修正的基准地价还需要充分考虑市场需求和经济发展的趋势等因素的影响。

房地产市场的需求变化和经济发展的趋势对基准地价的修正具有重要影响。

政府在修正基准地价时需要根据市场需求的变化和经济发展的趋势来进行调整，以保证基准地价的合理性和市场的稳定。

最后，修正的基准地价还要考虑到社会公平和公正的因素。

土地是一项重要的资源，其价格的合理性和公平性对于社会的稳定和发展具有重要意义。

政府在修正基准地价时需要充分考虑到社会公平和公正的要求，在确定修正幅度时要公正、公平，并保证广大人民群众的合法权益。

总的来说，西宁市基准地价2015修正体系是为了适应经济发展和房地产市场变化的需要，并保障土地的合理利用和市场的稳定。