2013年上海基准地价图表

上海市2013年基准地价更新成果目录第一章基准地价成果 (1)1.1 基准地价内涵说明 (1)1.2 基准地价成果表 (2)1.3 土地级别范围说明 (4)1.3.1 住宅用地 (4)1.3.2 商业用地 (9)1.3.3 办公用地 (16)1.3.4 研发总部用地 (22)1.3.5 工业用地 (25)第二章基准地价成果应用说明 (29)2.1 应用范围 (29)2.2 用途分类 (29)2.3 特定用途土地 (30)2.4 修正体系 (31)2.4.1 期日修正 (31)2.4.2 年期修正 (32)2.4.3 容积率修正 (33)2.4.4 区域因素和个别因素修正 (37)2.4.5 土地开发程度修正 (67)2.4.6 商业用地土地价格楼层修正 (67)2.4.7 地下建设用地使用权基本价格 (68)第三章附件 (69)第一章基准地价成果1.1 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。

A 基准日为 2013 年 1 月 1 日；B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C 开发强度为各用途各级别的设定容积率；D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

表 1－1 上海市基准地价内涵说明表1.2 基准地价成果表上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。

各用途各级别的基准地价成果，如下表：表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

规划指标要求容积率1闸北区201300301405街坊31丘地块东至:共和新路,南至:现状上海飞达汽车修理改装厂,西至:艺康苑,北至:康德公寓商办15,13314,514 2.029,028结合方案确定98,700,000197,390,0006,8002013-1-282013-2-8上海新聚投资管理有限公司406,000,00013,987105.68%2嘉定区201300501南翔镇古猗园路以东、金昌路以北地块东至:基地边界,南至:金昌路,西至:古猗园南路,北至:武威路商办12,20912,209 3.036,628上限：符合技术规范19,780,00098,900,0002,7002013-01-31 16:302013-02-1809:30上海连飞投资发展有限公司175,000,0004,77876.95%3浦东新区201300502临港新城主城区WNW-A1-4-2地块东至:云鹃路,南至:WNW-A1-4-3地块边界,西至:环湖西二路,北至:WNW-A1-4-1地块边界（地块四至范围应以附图红线为准）商住7,9907,990 2.015,980不大于60%9,720,00048,600,0003,0412013-1-312013-2-18黄兰明,张忠48,600,0003,0410.00%4奉贤区201300901南桥新城03单元04-06、05-01区域地块东至:住宅,南至:奉贤机动车安检站,西至:沪杭公路,北至:秀枫苑居住用地43,87643,876 2.087,752按审定的设计方案70,200,000351,000,0004,0002013-2-162013-2-27上海申通地铁资产经营管理有限公司,上海市奉贤区轨道交通建设投资有限公司351,000,0004,0000.00%5嘉定区201300902安亭镇03B-05、03B-06地块东至:规划道路,南至:博园路延伸段,西至:顾浦河,北至:规划道路居住用地35,46835,468 2.381,576上限：符合技术规范155,000,000309,990,0003,8002013-2-162013-2-27富安投资发展有限公司490,000,0006,00758.07%6崇明201300903崇明县建设镇6号地块东至:规划道路,南至:泯沟,西至:道路,北至:北沿公路商业用地101,30798,6210.329,586以审定的设计方案为准24,260,000121,300,0004,1002013-2-162013-2-27上海祥腾投资有限公司162,000,0005,47533.55%7青浦区201301201徐泾镇沪青平公路南侧A-1-7地块东至:嘉金高速,南至:张广泾,西至:A-1-6地块,北至:沪青平公路商业用地21,89613,424 1.621,478按照相关规定执行64,430,000128,850,0005,9992013-02-21 16:302013-3-6姜荣岳,江西豪盛房地产发展有限公司168,000,0007,82230.38%8浦东新区201301401黄浦江南延伸段ES2单元17-1a地块东至:耀龙路,南至:17-1b地块,西至:耀江路,北至:龙滨路文体用地,商业用地,办20,73220,732 2.551,83160%474,500,000949,000,00018,3102013-3-72013-3-21远东国际租赁有限公司949,000,00018,3100.00%9浦东新区201301402黄浦江南延伸段ES2单元17-1b地块东至:耀龙路,南至:耀元路,西至:耀江路,北至:17-1地块商办、文体用地22,28122,281 2.555,70260%497,500,000995,000,00017,8632013-3-72013-3-21杉杉控股有限公司,正德人寿保险股份有限公司1,400,000,00025,13440.70%10闵行区201301501马桥镇MHC10803单元31A-02A地块东至:/,南至:/,西至:富文路,北至:银康路商业用地2,0352,035 1.02,035符合《上海市城市规划管理技术规定》1,640,0008,160,0004,0102013-2-162013-2-18上海闵马投资管理有限公司8,160,0004,0100.00%11闵行区201301502马桥镇MHC10803单元26A-02A地块东至:/,南至:/,西至:富国路,北至:银春路商业用地5,0335,033 1.05,033符合《上海市城市规划管理技术规定》4,050,00020,230,0004,0192013-2-162013-2-18上海闵马投资管理有限公司20,230,0004,0190.00%12浦东新区201302101外高桥新市镇E06-03地块东至:张杨北路西侧防护绿地,南至:纬六路,西至:E06-01地块,北至:纬四路（地块四至范围应以附图红线为准）商业用地15,27115,271 1.015,271不大于40％29,360,000146,760,0009,6112013-3-72013-3-20福建汇友源房地产开发有限公司148,760,0009,742 1.36%13嘉定区201302102安亭镇绿苑路以西、曹安公路以南地块东至:绿苑路,南至:杭桂路、陶其河,西至:基地边界,北至:曹安公路商住办,餐饮旅馆业用地144,305144,305 2.3331,901上限：符合技术规范375,050,000750,100,0002,2602013-03-07 16:302013-03-2009:30上海国际汽车城同济科技园有限公司750,100,0002,2600.00%14宝山区201302301顾村镇C-5单元C2-3、C3-2地块东至丹霞山路,西至陆翔路,南至黄海路,北至潘广路商办81,63781,637C2-3:3.0;C3-2:4.0285,730以审定的设计方案为准215,520,0001,078,100,0003,7732013-3-182013-3-18华望投资有限公司1,078,100,0003,7730.00%文件号区域地块公告号地块名称四至范围2013年第一季度上海市土地招拍挂信息及成交信息成交后楼板价溢价率保证金（万元）缴纳保证金截止竞价截止竞得人成交价格楼板价（RMB/㎡)土地总面积（㎡)出让面积建筑面积（㎡)建筑密度拍卖起叫价土地用途15长宁区201302401虹桥商务区核心区南片区05号地块东至:申贵路,南至:规划二号河,西至:申长路,北至:兰虹路办公楼15,82115,821 1.625,313已批准方案为准54,680,000273,390,00010,8002013-03-08 16:302013-3-21上海隆视投资管理有限公司273,390,00010,8000.00%16浦东新区201302402周浦镇08单元06-05地块东至:大沥港防护绿带,南至:祝家港路,西至:小沥港路,北至:七灶港防护绿带（地块四至范围应以附图红线为准）居住用地48,96948,969 2.097,938/197,200,000986,000,00010,0682013-03-08 16:302013-3-21雄智控股有限公司1,306,000,00013,33532.45%17宝山区201302501罗店中心镇新镇区F1-1地块东至:3街坊8丘,南至:马路河,西至:抚远路,北至:无居住用地110,022110,022 1.0111,122以审定的设计方案为准191,400,000957,000,0008,6122013-3-112013-3-22福建正荣集团有限公司1,350,000,00012,14941.07%18浦东新区201302801地铁二号线远东大道站周边地区04街坊04-07、04-08地块04-07地块东至规划二路，南至规划三路，西至规划一路，北至规划二路；04-08地块东至规划二路，南至规划一路，西至规划一路，北至规划三路（地块四至范围应以附图红线为准）商业用地81,78081,780 1.081,780/120,220,000240,430,0002,9402013-3-122013-3-14SUMMER EASTLIMITED240,430,0002,9400.00%19浦东新区201302802地铁二号线远东大道站周边地区04街坊04-06地块东至:04-04地块,南至:04-09地块,西至:规划二路,北至:04-04地块（地块四至范围应以附图红线为准）商业用地48,68748,687 1.048,687/71,570,000143,140,0002,9402013-03-12 16:302013-3-27上海旗绩置业有限公司143,140,0002,9400.00%20宝山区201302901顾村镇宝安公路北侧09-02地块东至:规划宝荻路,南至:宝安公路,西至:顾村动迁基地,北至:规划苏家浜路居住用地73,43673,436 1.5110,1540.3154,210,000771,050,0007,0002013-03-18 16:302013-3-29中铁房地产集团上海置业有限公司1,160,000,00010,53150.44%21奉贤区201302902南桥新城11单元A02-05（东块）区域东至:望园路,南至:环城南路,西至:未建设用地,北至:A02-04地块办公楼17,06217,062 2.034,124按审定方案为准17,950,00089,710,0002,6292013-03-18 16:302013-3-29上海南郊能源开发有限公司89,710,0002,6290.00%22浦东新区201303001外高桥新市镇G03-17地块东至:G03-7地块,南至:G03-06地块,西至:G03-06地块,北至:德爱路（地块四至范围应以附图红线为准）办公楼、商业用地,7,8517,851 3.023,554/50,250,000100,500,0004,2672013-3-192013-4-3福州滨江房地产开发有限公司100,500,0004,2670.00%23奉贤区201303101四团镇46-01区域地块东至:陆家桥港,南至:大田,西至:环西路,北至:河滨南路商住35,21230,711 2.061,421按审定的设计方案17,330,00086,610,0001,4102013-3-212013-4-3上海东源房地产开发有限公司134,000,0002,18254.72%24浦东新区201303201浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块东至:路西联系河西侧6米绿带,南至:三林浦河北侧6米绿带,西至:规划经六北路,北至:腰泾港南侧6米绿带居住用地122,019122,019 1.7207,432不大于35%456,400,0002,282,000,00011,0012013-3-262013-4-10上海浦东发展置业有限公司3,775,000,00018,19965.43%25嘉定区201303202嘉定区南翔镇17-04地块东至:新宅江,南至:新宅江,西至:基地边界,北至:武威路商办52,08252,082 3.5182,286上限：符合技术规范98,440,000492,170,0002,7002013-03-26 16:302013-4-10上海颐海置业有限公司492,170,0002,7000.00%26长宁区201304001虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2）东至:伊犁路,南至:红宝石路,西至:玛瑙路,北至:虹桥路道路绿带商办16,55816,558 6.4105,4760.45430,000,0002,150,000,00020,3842013-4-122013-4-25悦洋有限公司,搜候（上海）投资有限公司3,190,000,00030,24448.37%27浦东新区201304401康桥工业区东区D01-04地块东至:规划边界,南至:川周公路,西至:D01-03地块边界,北至:康绵路（地块四至范围应以附图红线为准）居住用地30,20830,208 1.235,948不大于35%52,900,000264,460,0007,3572013-4-162013-4-27旭辉集团股份有限公司515,000,00014,32694.74%28嘉定区201304402车亭公路三号地块东至:规划一路,南至:规划四路,西至:影城路,北至:上海影视乐园商住94,19394,193商业1.4，住宅1.6141,490以审定的规划方案为准115,600,000578,000,0004,0852013-4-162013-4-27江景投资有限公司903,000,0006,38256.23%29嘉定区201304403嘉定新城B18-1B地块东至:芮家泾,南至:宝塔路,西至:合作路、基地边界,北至:天祝路、基地边界商办25,83625,836 2.872,341上限：符合技术规范31,830,000159,150,0002,2002013-4-162013-4-27上海新圆投资管理有限公司159,150,0002,2000.00%30青浦区201304404赵巷特色居住区0号地块1东至:置鼎路,南至:尚泾支流,西至:新通波塘,北至:淀浦河居住用地154,321121,377 1.0123,804上限：30% 下限：/591,790,0001,183,570,0009,5602013-4-162013-4-27融信（福建）投资集团有限公司1,412,000,00011,40519.30%31浦东新区201304501上海世博会地区A09B-02地块东至:白莲泾路,南至:博成路,西至:A09B-01地块,北至:世博大道商办6,1006,100 4.024,402/132,140,000660,670,00027,0752013-04-18 16:302013-5-9远东新世纪（中国）投资有限公司978,000,00040,07948.03%32浦东新区201304502上海世博会地区A02A-04地块东至:博展路,南至:博成路,西至:A02A-03地块,北至:世博大道商办7,8247,824 3.023,472/127,110,000635,500,00027,0752013-04-18 16:302013-5-9深圳市立业集团有限公司635,500,00027,0750.00%33浦东新区201304503上海世博会地区A09A-01地块东至:A09A-02地块,南至:博成路,西至:高科西路,北至:世博大道商办7,6077,607 4.030,429/164,780,000823,860,00027,0752013-04-18 16:302013-5-9中国电力投资集团公司华东分公司1,010,000,00033,19222.59%34浦东新区201304504上海世博会地区A02A-03地块东至:A02A-04地块,南至:博成路,西至:A02A-02地块,北至:世博大道商办11,68711,687 3.035,060/189,850,000949,250,00027,0752013-04-18 16:302013-5-9华泰保险集团股份有限公司949,250,00027,0750.00%35浦东新区201304505上海世博会地区A09B-01地块东至:A09B-02地块,南至:博成路,西至:博青路,北至:世博大道商办6,1476,147 4.024,589/133,150,000665,740,00027,0752013-04-18 16:302013-5-9益海嘉里投资有限公司665,740,00027,0750.00%36浦东新区201304506上海世博会地区A09A-02地块东至:博青路,南至:博成路,西至:A09A-01地块,北至:世博大道商办7,5887,588 4.030,352/164,360,000821,770,00027,0752013-04-18 16:302013-5-9MaxbaseHoldings Limited1,212,000,00039,93247.49%37嘉定区201304601祝桥镇中心镇区核心区E-2地块东至:航亭环路,南至:E-5地块边界,西至:E-1地块边界,北至:卫亭路商住11,83311,833 1.517,750不大于35%13,310,00066,560,0003,7502013-04-18 16:302013-5-10上海航亭置业有限公司130,000,0007,32495.31%38嘉定区201304602德富路以东、天祝路以南地块(D8)东至:阿克苏路,南至:宝塔路,西至:德富路,北至:天祝路商办40,90540,905 3.0122,714上限：符合技术规范54,000,000269,970,0002,2002013-04-18 16:302013-5-10上海瑞龙投资管理有限公司270,970,0002,2080.37%39浦东新区201304701浦东新区上海世博会地区B片区B02B-01、04，B03B-01号地块B02B-01地块东至规划B02B-02地块，B02B-04地块东至规划B02B-05地块，B03B-01地块东至规划B03B-03地块；B02B-01地块南至规划B02B-04地块，B02B-04地块南至博城路，B03B-01地块南至规划公共绿地；西至规划一路；B02B-01地块北至世博大道，B02B-04地块北至规划B02B-01地块，B03B-01地块北至博城路（见附图）办公楼17,35017,350B02B-01地块为3.5；B02B-04地块为3.5，B03B-01地块为5.572,500/309,900,0001,549,500,00021,3722013-4-92013-4-24宝钢集团（上海）置业有限公司1,549,500,00021,3720.00%40青浦区201305101盈浦街道、香花桥街道盈顺路东侧地块(C-08C-16)东至:工商联大厦,南至:清河湾路,西至:盈顺路,北至:排灌所商办6,9816,981 2.517,454/6,920,00034,560,0001,9802013-4-282013-5-15美瑞投资控股有限公司72,000,0004,125108.33%41浦东新区201305201花木镇46 街坊16/2丘地块东至:民生路,南至:01-07地块,西至:01-05地块,北至:杨高中路办公楼1108811088 4.549,896/152,000,000755,200,00015,1352013-4-282013-5-15上海新湾投资发展有限公司1,505,000,00030,16399.28%42闸北区201305401319街坊87丘地块东至:高平路,南至:地矿小区、沪太路1051弄,西至:沪太路,北至:晋城路商办89,44480,159 2.0160,318结合方案确定275,760,0001,378,800,0008,6002013-5-32013-5-16绿地地产集团有限公司,赵汉忠1,378,800,0008,6000.00%43浦东新区201305601上海世博会地区B片区B02A-05号地块东至:B02A-06地块,南至:博城路,西至:B02A-01地块,北至:B02A-02地块商办3579.13579.1 3.512,527/46,650,000233,250,00018,6202013-4-162013-4-27上海世博发展（集团）有限公司233,250,00018,6200.00%注：红色框内为之前关注过的地块。

1、房地产投资11月份，上海房地产开发投资总额285．55亿元，同比上涨11．80％。

其中住宅169．67亿元，同比上涨22．50％；办公楼41．72亿元，同比下跌9．10％。

商业营业用房25．01亿元，同比下跌11．10％。

1—11月，上海房地产开发投资总额2565．24亿元，同比上涨19．30％。

其中住宅1451．34亿元，同比上涨13．20％；办公楼359．01亿元，同比上涨51．70％；商业营业用房333．64亿元，同比上涨16．90％。

1—11月，上海商品房累计施工面积13441．43万平方米，同比上涨1．90％。

其中，住宅施工面积8117．37万平方米，同比下跌1．50％。

上海商品房累计新开工面积2413．44万平方米，同比下跌4．70％。

其中，住宅累计新开工面积1473．95万平方米，同比上涨0．70％。

上海商品房累计竣工面积1714．57万平方米，同比上涨6．50％。

其中，住宅累计竣工面积1053．68万平方米，同比下跌9．20％。

(图1)2、土地供应与成交11月份，上海土地市场共有35批公告，共计70幅土地面市，较10月增加46幅，供应面积合计约为2760799平方米，建筑面积合计约为8152152平方米。

覆盖的区域有宝山、崇明、奉贤、虹口、黄浦、嘉定、金山、卢湾、闵行、浦东、普陀、青浦、松江、徐汇、闸北及杨浦等16个区。

出让土地中住宅用地(含保障房)15幅、商业用地3幅、办公用地5幅、商办用地9幅、住商用地12幅及住商办用地3幅，其余均为工业用地。

11月份，上海土地市场成交16批公告，共计32幅土地，成交地块总面积为1339216平方米，建筑面积合计为2488515平方米，成交总价为1799708万元。

成交土地中住宅用地(含保障房)共11幅、商业用地3幅、办公用地1幅、住办用地1幅、住商用地1幅、住商办用地1幅及商办用地8幅，其余均为工业用地。

11月份，地块16幅出现溢价情况，其中溢价幅度较高的为2013年194号公告浦东新区唐镇新市镇A-6-4地坑，起始价52037万元，由上海富利腾房地产开发有限公司，上海汤米投资管理有限公司竞得，成交价120500万元，溢价率为132％，楼板价为8568元／平方米。

2013年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（详见附表2）
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。

环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

11月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降1. 2%。

二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有5个，上涨的城市有63个。

环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降0.8%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。

11月份，同比价格变动中，最高涨幅为2 0.1%，最低为下降5.7%。

1、房地产投资10月份，上海房地产开发投资总额269．48亿元，同比上涨17．30％。

其中住宅162．15亿元，同比上涨47．00％；办公楼29．22亿元，与去年同期持平。

商业营业用房30．51亿元，同比下跌42．90％。

1—10月，上海房地产开发投资总额2279．69亿元，同比上涨20．30％。

其中住宅1281．66亿元，同比上涨12．00％；办公楼317．29亿元，同比上涨66．30％；商业营业用房308．63亿元，同比上涨20．00％。

1—10月，上海商品房累计施工面积13010．97万平方米，与去年同期持平。

其中，住宅施工面积7866．76万平方米，同比下跌3．90％。

上海商品房累计新开工面积2053．57万平方米，同比下跌12．20％。

其中，住宅累计新开工面积1256．34万平方米，同比下跌7．20％。

上海商品房累计竣工面积1540．69万平方米，同比上涨2．20％。

其中，住宅累计竣工面积951．22万平方米，同比下跌13．50％。

(见图1)2、土地供应与成交10月份，上海土地市场共有14批公告，共计24幅土地面市，较9月减少24幅，供应面积合计约为819010平方米，建筑面积合计约为1532383平方米。

覆盖的区域有宝山、崇明、虹口、嘉定、金山、卢湾、浦东、松江及杨浦等9个区。

出让土地中住宅用地(含保障房)11幅、商业用地2幅、商办用地7幅、办公1幅及住商办用地2幅，其余均为工业用地。

10月份，上海土地市场成交20批公告，共计32幅土地，成交地块总面积为1073531平方米，建筑面积合计为2392836平方米，成交总价为1295246万元。

成交土地中住宅用地(含保障房)共5幅、商业用地4幅、住商办用地1幅及商办用地10幅，其余均为工业用地。

10月份，上海土地市场有10幅地块出现溢价情况，其中溢价幅度较高的为2013年174号公告嘉定区菊园新区柳湖路以西、环城路以北地块，起始价19012万元，由广东信业地产集团有限公司竞得，成交价40000万元，溢价率为110％，楼板价为4629元／平方米。

上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日2013年1月1日单位：元/平方米1、该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

2、研发总部用途基准地价1-5级级别价格另行规定。

住宅用地容积率修正系数表商业用地容积率修正系数表办公用地容积率修正系数表研发总部用地容积率修正系数表说明：（1）住宅容积率低于0.3时，按容积率为0.3对应的地面价计算；商业、办公、研发总部类容积率低于1.0时，按容积率为1.0对象的地面价计算。

（2）住宅、商业、办公高泾路高于6.0时按容积率为6.0对应的楼面价计算。

（3）当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。

住宅用地因素修正系数指标说明表（1-3级）住宅用地因素修正系数表（1-3级）住宅用地因素修正系数指标说明表（4-6级）住宅用地因素修正系数指标说明表（4-6级）住宅用地因素修正系数指标说明表（7-10级）商业用地基准地价因素修正系数指标说明表(1-4级)商业用地基准地价因素修正系数表（1-4级）商业用地基准地价因素修正系数指标说明表(5－10级)业用地基准地价因素修正系数表（5－10级）办公用地基准地价因素修正系数指标说明表(1-3级)办公用地基准地价因素修正系数表（1-3级）办公用地基准地价因素修正系数表（4－10级）研发总部用地因素修正系数指标说明表(6-9级)研发总部用地因素修正系数表（6-9级）工业用地基准地价因素修正系数指标说明表(1-5级)工业用地基准地价因素修正系数表（1-5级）工业用地基准地价因素修正系数指标说明表(6－9级)工业用地基准地价因素修正系数表（6－9级）个别 因素各级别一层相对基准地价的修正系数表各楼层相对一层的修正系数表地下一层基本价格与基准地价比例关系经营性地下停车库。

上海市2013年基准地价更新成果上海市2013年基准地价更新成果第一章基准地价成果1.1 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。

A 基准日为 2013 年 1 月 1 日；B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C 开发强度为各用途各级别的设定容积率；D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

表 1－1 上海市基准地价内涵说明表内容用途基准日开发程度年限使用权类型住宅2013年1月1日七通一平70出让国有建设用地使用权商业2013年1月1日七通一平40出让国有建设用地使用权办公2013年1月1日七通一平50出让国有建设用地使用权研发总部2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权工业2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权1.2 基准地价成果表上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。

各用途各级别的基准地价成果，如下表：表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米用途住宅商业办公研发总部工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率1 25,840 2.5 34,060 4.0 22,850 4.0 6,500 2.02 18,890 2.5 27,090 4.0 17,040 4.0 4,350 2.03 15,220 2.0 19,670 2.0 12,910 4.0 2,740 1.64 12,750 2.0 15,270 2.0 10,990 3.5 1,450 1.65 10,730 2.0 11,130 1.8 7,350 3.5 990 1.66 8,200 1.8 8,120 1.8 5,780 3.5 1,550 2.0 860 1.27 6,160 1.8 5,770 1.6 4,230 2.5 920 2.0 615 1.08 4,370 1.4 4,400 1.6 3,090 2.5 675 2.0 450 1.09 2,810 1.4 2,910 1.2 2,070 2.0 450 2.0 300 1.010 2,090 1.2 2,230 1.2 1,370 2.0说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

2013年上海房地产市场11月报Report recommendations2013-12行情解读——月度扫描土地市场住宅市场住宅结构商办市场 本月迎来推地高峰，其中含宅地过半；年内土地出让金总和已超过2010年31%；永泰控股淮海中路地块刷新年内单价地王，南汇临港由于自贸区效应持续成为推地热点。

政策收紧，多个效应叠加促使楼市降温，供求体量环比减少7%-8.5%。

受益于绿城盛世滨江“以价换量”，高端公寓市场月销7.4万方刷新纪录；鉴于年底中高价房取证难，中高端公寓楼盘以去库存为主，成交缩水11%；普通公寓产品受政策影响最严重，成交量下行12%；路劲海上院子的高附加值小户型联排热销，1000万以下的远郊资源型小独栋销售流量高。

商业：供求上升至近7个月最高值，本司代理的复地万科活力城夺得当月季军。

办公：热销盘以类住宅为主，万乐城12月将推出21-27㎡的极小户型类住宅产品。

PART1 土地市场2012.1-2013.11月土地月度供求走势60120180240300360供应（万㎡）60 74 26 31 54 98 70 203 124 120 186 75 42 162 112 99 280 245 347 283 182 107 277 成交（万㎡）4869192446958741341101752155529142917020414616923212916112-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-113-213-313-413-513-613-713-813-913-1013-11供求关系•11月迎来土地供应高峰，成交体量环比增加24%。

供应：11月上海市土地供应体量达277万方，较上月激增1.6倍，比去年同期增加了49%，是近3个月来的最高水平。

成交：11月土地出让体量达到161万方，环比增加24%，但较去年同期减少了8%。

上海市建筑工种人工成本信息价（元/日）
上海市建筑工种人工成本信息价综合指数184% 注：基期为2008年
上海市建筑工种人工成本信息价（元/日）
人工单价走势图
上海市建设工程主要材料单价表
1.表中数据是根据上海市主要材料价格统计而成，单位为：人民币元。

2.上述价格仅供参考。

2013年年度主要材料单价表
1. 表中数据是根据上海市主要材料价格统计而成，单位为：人民币元。

2. 上述价格仅供参考。

2013年度主要材料单价指数表
主要材料单价走势图
主要材料单价走势图
主要材料单价走势图
主要材料单价走势图
主要材料单价走势图
主要材料单价走势图
上海市建设工程主要机械台班单价表
上海市建设工程主要机械台班单价表
注：
1.按照全国统一施工机械台班费用编制规则（2001）编制。

2.各类型机械的台班单价为上海地区定额台班摊销单价，单位为：人民币元。

3.上述价格仅供参考。

2013年年度主要机械台班单价表
注：
1.按照全国统一施工机械台班费用编制规则（2001）编制。

2.各类型机械的台班单价为上海地区定额台班摊销单价，单位为：人民币元。

3.上述价格仅供参考。

2013年度主要机械台班单价指数表
注：指数的计算基期为2001年年末。

主要机械台班单价走势图
主要机械台班单价走势图
主要机械台班单价走势图
主要机械台班单价走势图
主要机械台班单价走势图
主要机械台班单价走势图
主要机械台班单价走势图。

2013年第一季度全国主要城市地价监测报告在2012年土地市场整体冷中趋稳，年末回升的主基调中，2013年第一季度延续了低位回暖的态势，各用途地价环比、同比增长率持续上升。

一、总体情况（一）地价水平小幅上涨，环比、同比增长率低位加速地价总体水平继续小幅上涨。

2013年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为3175元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为5964、4702和676元／平方米。

图1 全国主要城市分用途地价水平（元/平方米）综合、商服、住宅增速较上一季度加快，工业增速有所放缓。

第一季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业环比增长率分别为1.47%、2.07%、1.77%、0.86%，较上一季度变化分别为增加0.35、1.23、0.56和减少0.28个百分点。

图2 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）地价同比增幅持续两个季度上涨,涨幅有所增大。

第一季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为3.86%、4.53%、4.12%、3.27%，较上一季度分别上升了1.25、1.19、1.86、0.57个百分点。

综合和分用途地价同比继续上涨，商服、住宅地价涨幅呈现扩大态势，总体仍处于历史低位。

图3 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%）重点城市定基地价指数稳中有升。

第一季度，以2000年为基期的重点城市综合、商服、住宅、工业地价季度指数分别为204、216、236、165，分别较上一季度增加了4、6、5和2个点。

图4 2000-2013年1季度重点城市分用途地价指数重点监测城市各监测指标均高于主要监测城市。

地价总体水平为4424元／平方米，较上季度增长1.75%，较去年同期增长4.92%。

商服、住宅和工业地价水平分别为7651、6479和847元／平方米；环比增长率分别为2.48%、2.05%和1.04%；同比增长率分别为5.27%、5.06%和4.58%。

教学楼造价指标分析
表六、其他项目造价指标（略）
注：1、百平方米消耗量是指每100平方米建筑面积中含有的消耗量指标，包括制作和施工损耗；
2、凡涉及到分包工程的消耗量指标，若难以测算的，请给予说明；
3、水泥、黄砂、石子消耗量不包括商品砼、预拌砂浆用量。

表九、主要工程量指标
作损耗；
2、工程量按《建设工程工程量清单计价规范》计算规则计算；
3、综合单价可视工程实际情况选填。

注：1、百平方米工程量是指每100平方米建筑面积中含有的工程量指标；
2、工程量按《建设工程工程量清单计价规范》计算规则计算。

绿色建筑三星级办公楼造价指标分析
表三工程造价指标汇总
表四主要绿色建筑技术项工程量指标
社区卫生中心造价指标分析
表六、其他项目造价指标（略）
表七、工程造价费用分析（略）
施工损耗；
2、凡涉及到分包工程的消耗量指标，若难以测算的，请给予说明；
3、水泥、黄砂、石子消耗量不包括商品砼、预拌砂浆用量。

表九、主要工程量指标
损耗；
2、工程量按《建设工程工程量清单计价规范》计算规则计算。

2、工程量按《建设工程工程量清单计价规范》计算规则计算。

第五章经济社会环境①一、第一节经济增长一、上海市总体经济状况2013年，上海市全年实现生产总值（GDP）21 602.12亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。

其中，第一产业增加值129.28亿元，下降2.9%；第二产业增加值8027.77亿元，增长6.1%；第三产业增加值13445.07亿元，增长8.8%。

第三产业增加值占上海市生产总值的比重首次达到62.2%，比上年提高1.8个百分点。

二、上海社会经济主要指标占全国比重①本章所有数据均来自：2013年《上海统计年鉴》，2013年《上海统计公报》，2013年《国家统计公报》。

三、上海市生产总值增长情况表5-3主要年份上海市生产总值比上年增长（按三次产业分）四、吸收外资2013年上海市政府批准外商直接投资合同项目3 842项，比上年减少5.0%；吸收外资合同金额为246.30亿美元, 比上年增加10.3%；实际吸收外资金额167.80亿美元，比上年增长10.5%。

其中，第一产业签订合同项目5个，第二产业签订合同项目与144个，第三产业签订合同项目3 693个，实际吸收外资金额分别为0.03亿美元、32.10亿美元、135.67亿美元。

第二节居民收入与消费水平结构城乡居民收入水平继续提高，且增长率较高。

据2013年上海市抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入43 851元，比上年增长9.1%。

全年城市居民人均消费支出28155元，比上年增长7.2%；农村居民人均消费支出19 208元,比增长10.4。

一、从业人员收入总计 6 183.93 1 040.35 56.32 1 933.80 3 153.46 按产业分第一产业8.16 1.77 6.39第二产业 2 480.22 73.52 18.06 1 084.66 1 303.98 第三产业 3 695.55 965.06 38.26 849.14 1 843.09 按行业分农、林、牧、渔业9.87 3.23 0.20 6.44 工业 2 024.36 67.79 11.66 1 069.65 875.26 采矿业0.57 0.03 0.54 制造业 1 956.84 35.73 11.07 1 066.07 843.97 电力、热力、燃气及水的生产和供应业66.95 32.03 0.59 3.58 30.75 建筑业467.41 10.15 6.58 19.91 430.77 批发和零售业861.49 13.72 2.69 457.37 387.71 批发业645.10 8.01 1.27 372.57 263.25 零售业216.39 5.71 1.42 84.80 124.46 交通运输、仓储和邮政业365.16 89.63 1.17 22.38 251.98 # 交通运输332.52 70.07 1.02 19.92 241.51 邮政业24.80 18.52 0.02 6.26 住宿和餐饮业145.27 9.06 1.19 44.02 91.00 # 餐饮业96.94 0.61 0.55 34.99 60.79 信息传输、软件和信息技术服务业241.30 2.71 88.95 149.64 # 信息传输45.35 0.80 17.66 26.89 金融业539.00 66.85 0.06 80.63 391.46 房地产业161.56 11.75 0.69 37.87 111.25 租赁和商务服务业341.90 26.72 11.32 69.36 234.50 科学研究和技术服务业257.22 96.67 0.76 36.25 123.54 水利、环境和公共设施管理业40.99 17.56 0.98 0.12 22.33 居民服务、修理和其他服务业42.64 5.06 1.29 2.72 33.57 教育249.25 234.44 1.27 0.21 13.33 卫生和社会工作198.44 175.21 13.50 1.00 8.73 卫生194.90 171.78 13.41 1.00 8.71 社会工作 3.54 3.43 0.09 0.02 文化、体育和娱乐业50.12 24.25 0.76 3.36 21.75 文化30.06 19.40 0.73 0.13 9.80 体育 6.53 4.07 0.03 2.09 0.34 娱乐业13.53 0.78 1.14 11.61 公共管理、社会保险和社会组织187.95 185.55 2.20 0.20 # 社会保障 4.15 3.40 0.70 0.05二、城市居民家庭生活基本情况至2013年末，城镇居民人均住房建筑面积34.4平方米，折合人均住房居住面积17.5平方米（见图5-1）。

一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30 0）一级区域：浦西：黄浦江岸线一苏州河南岸一四川中路一延安东路一黄浦江岸线南京西路一成都北路一淮海中路一西藏南路一西藏中路一南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黃浦江岸线一东昌路一银城中路一浦东南路一黃浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：山一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸一石门二路一新闸路一泰兴路一北京西路一乌鲁木齐北路一乌鲁木齐中路一复兴西路一复兴中路一重庆南路一自忠路一西藏南路一寿宇路一人民路一河南南路一方浜中路一中华路一复兴东路一中山南路一王家码头街一黄浦江岸线苏州河北岸一吴淞路一天潼路一长治路一大名路一漂阳路一黄浦江岸线广元路一广元西路一宜山北路一宜山路一南丹路一南丹东路一宛平南路一宛平路一广元路浦东：黃浦江岸线一张杨路一世纪大道一浦东南路一银城中路一东昌路一黃浦江岸线三级区域：曲二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黃浦江岸线一公平路一东大名路一商丘路一东汉阳路一漂阳路一周家嘴路一九龙路一武进路一河南北路一天目东路一天目中路一共和新路一交通路一恒丰路一长安路一天目西路一长寿路一长宇路一江苏路一华山路一广元路一宛平路一?D嘉浜路一徐家汇路一陆家浜路一黃浦江岸线仙霞路一古北路一延安西路一仙霞路四川北路（武进路至漂阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线一民生路一浦东大道一源深路一杨高中路一世纪大道一浦电路一东方路一浦建路一塘桥新路一黃浦江岸线四级区域：山三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黃浦江岸线一怀德路一杨树浦路一大连路一大连西路一密云路一中山北二路一伊敬河路一运光路一邯郸路一中山北一路一西宝兴路一北宝兴路一延长路一延长中路一延长西路一志丹路一光新路一华池路一岚皋路一真如港一中宇路一武宇路一杨柳青路一枣阳路一金沙江路一大渡河路一冕宇路一苏州河南岸—古北路一天山支路一天山路一威宇路一北虹路一虹古路一水城路一虹桥路一虹许路一古羊路一姚虹西路一虹桥路一中山西路一宜山路一桂林路一钦州南路一钦州路一龙华港一黄浦江岸线国定路一政通路一淞沪路一虬江一国和路一翔殷路一黄兴路一国定路浦东：黄浦江岸线一上南路一浦东南路一龙阳路一罗山路一黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黃浦江岸线一宇国路一长阳路一隆昌路一营口路一中原路一长海路一恒仁路一政立路一国权北路一三门路一逸仙路一场中路一共和新路一汶水路一真北路一北虹路一哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路一虹桥路一程家桥路一合川路一吴中路一莲花路一上中西路一上中路一龙吴路-环南二大道 -黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线一川杨河一杨高南路一博文路一川北公路一张江路一金桥路一黃浦江岸线六级区域：山五级地区域外围线与下列路线用成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线一东高路一杨高北路一巨峰路一申江路一申江路南段（规划）一张江路一华夏中路一华夏西路一杨高南路一环南一大道一黃浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸一黄浦江一北泗塘一马路河一铁路一练祁河一老蕴川路一长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路一莘奉路一春申塘一南新铁路环线一沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。

综述：二季度百城地价同比持续上涨、溢价率大幅上行2013年二季度，尽管“国五条”细则落地，主要城市4-6月新房成交量较3月明显下降，价格涨幅得到抑制，但由于房企对市场预期较为乐观，拿地积极，土地市场持续升温，热点城市高价“地王”频现；二季度土地供求出现显著的季节性增长，同比持续大幅上升1，楼面均价同比亦持续上涨，溢价率大幅上行。

百城住宅用地楼面均价同比持续大幅上涨，达到2008年以来同期最高水平。

二季度，百城住宅用地楼面均价为1863元/平方米，同比连续第三个季度增长，涨幅为27.6%，环比下降6.4%。

其中59个城市住宅用地楼面均价同比上涨，较一季度减少2个，28个城市下降（其余13个城市相关时期无土地成交）。

具体不同城市，限购城市楼面均价同比上涨54.0%，环比增长3.9%；非限购城市楼面均价同比下降10.5%，环比下降8.9%。

价格较高的城市以长三角地区居多，如杭州、温州等，仅北京位于环渤海地区。

价格较低的城市集中于中西部地区，如乌鲁木齐、宝鸡等；从涨跌情况来看，珠三角、长三角城市同比涨幅均较大，如中山、苏州等，降幅较大的城市主要在中西部和环渤海地区，如兰州、邯郸等，仅鞍山位于东北地区。

百城住宅用地平均溢价率继续加速回升，接近2010年同期水平。

二季度，百城住宅用地平均溢价率为21.9%，较上季度提高4.1个百分点，连续第五个季度回升，为2011年二季度以来最高水平，接近2010年同期水平（22.3%）。

环比一季度，39个城市溢价率升高，32个城市降低，8个城市保持上季度溢价率为0%的水平（另有21个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价）。

溢价率较高的城市以珠三角和中西部地区为主，如厦门、赣州等。

溢价率同比提高幅度较大的城市集中于长三角和珠三角，其中金华提高幅度超过100%，而下降较多的城市主要位于长三角、中西部地区，如南通、太原等。

长三角地区的楼面均价及其同比涨幅仍居五大区域之首，珠三角溢价率为最高。

2013年上海市房地产市场综述2013年，上海市房地产市场开发投资较快增长、建设资金较为充从商品房类型看，商品住宅投资1615.51亿元，比上年增长11.3％，占全部房地产开发投资的57.3％；办公楼投资377.18亿元，增长43. 5％，占13.4％；商业营业用房投资370.03亿元，增长26％，占13. 1％。

2013年，上海市房地产开发投资较快增长，主要有以下三方面的原因：一是非住宅开发投资快速增长。

随着办公楼和商业营业用房等房屋建设规模不断扩大，上海市非住宅开发投资1204.09亿元，比上年增长29.6％，增幅高于全部房地产开发投资11.2个百分点，占全部房地产开发投资的比重从上年的39％上升至42.7％，大力推动了上海市房地产开发投资的增长。

二是大项目投资占比上升。

在上海市房地产开发建设项目中完成投资超过5亿元的项目有129个，比上年多出37个，完成投资1220. 03亿元，比上年增长48％，占全部房地产开发投资的43.3％，高出上年8.7个百分点。

三是土地购置费快速增长。

上海市房地产开发投资中的土地购置费588.84亿元，比上年增长50.8％，占全部房地产开发投资的20.9％，成为拉动上海市房地产开发投资快速增长的重要因素之一。

（2）商品房建设规模维持高位受房地产开发投资较快增长的影响，上海市商品房建设规模维持高位。

2013年，商品房施工面积达到1.35亿平方米，比上年增长2％。

其中商品住宅8125.74万平方米，下降2.3％。

受2012年3季度以来上海市房地产市场销售持续回暖及2013年土地出让面积大幅增加的影响，2013年年初以来上海市商品房新开工面积降幅持续收窄。

全年商品房新开工面积2705.95万平方米，比上年下降0.7％。

其中商品住宅1643.09万平方米，增长5.1％。

截至2013年底，上海市商品房新开工面积已连续22个月同比下降。

受此影响，上海市商品房竣工面积增幅持续回落，全年出现同比下降。

上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。