销售精装房与买房送装修土地增值税问题

房地产财税答疑——房地产开发企业精装修房土地增值税扣除
问题
房地产开发企业出售精装修房，其装修费用以及在精装修过程中一并购置的电视机、空调、家具、冰箱等，是否可以计入开发成本在土地增值税扣除项目中扣除？
【答复】
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第四款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

因此，给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施等不可移动的物品的装修费用可以计入开发成本，在土地增值税扣除项目中扣除。

精装修过程中一并购置的电视机、空调、家具、冰箱等可以移动的物品不可计入房地产开发成本，不得在土地增值税扣除项目中扣除。

以上回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

销售精装房与买房送装修增值税问题(一)销售精装房国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据上述规定，(1)房地产公司销售精装修房的：①在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中的，装修费属于价款的一部分，作为房地产开发企业的一般纳税人，应将所有价款一并按销售不动产10%税率计算缴纳增值税;②单独注明装修费的，销售房地产带装修是一项销售业务，商品房也属于房地产企业的存货，但不属于增值税概念中的货物，因此，既不属于混合销售也不属于兼营，即使分别注明金额或是分别签订合同，有应将收到的全部价款(含装修费)按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税(也遵从了原国税函[1998]53号的精神，虽然已作废)。

(2)房地产公司销售房地产送装修的，装修不属于无偿赠送，不需要视同销售，收到的全部价款按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税即可。

房地产行业全装修住宅涉税浅析房地产行业是一个充满竞争和机遇的行业，与之相关的税收问题也是备受关注的。

全装修住宅作为房地产行业中的一种重要形态，其涉税问题更是复杂多样。

本文将从税收政策、涉税风险和税收筹划等方面对全装修住宅的税务问题进行浅析，以期为从事房地产行业的相关从业人士提供一定的参考。

一、税收政策全装修住宅的税收政策主要涉及增值税、个人所得税和土地使用税等方面。

首先是全装修住宅的增值税政策。

根据国家有关规定，对于全装修住宅的销售，增值税征收率为5%，这意味着开发商在出售全装修住宅时需按照销售额5%的税率缴纳增值税。

其次是个人所得税政策。

对于从事全装修住宅设计、施工等工作的个体户或企业，其所得将按照相关规定缴纳个人所得税或企业所得税。

最后是土地使用税政策。

对于拥有土地使用权的开发商，需按照土地使用权的价值按年缴纳土地使用税。

二、涉税风险在全装修住宅项目中，涉税风险主要体现在税收合规性、税收风险预测和税收违规风险等方面。

首先是税收合规性方面的风险。

在全装修住宅项目中，如开发商未按照规定缴纳增值税或未按时申报纳税，将会面临税务处罚和涉税诉讼的风险。

其次是税收风险预测方面的风险。

在全装修住宅项目中，由于税收政策的频繁变化和复杂性，开发商需要根据市场变化和税收政策进行及时预测和分析，以防止因为税收政策变化而带来的风险。

最后是税收违规风险方面的风险。

在全装修住宅项目中，如果开发商存在偷逃税款、虚假纳税申报等违规行为，将面临税务部门的严厉处罚和法律责任。

三、税收筹划在面对全装修住宅项目的税收问题时，开发商需要进行有效的税收筹划，以降低税收成本，提高税收合规性和降低税收风险。

首先是巧妙运用税收政策。

开发商应当深入了解国家相关政策和法规，结合实际情况，在合法合规的范围内降低企业税负，减少税收成本。

其次是完善税收管理体系。

开发商需要建立健全的税收管理制度和内部控制，确保全装修住宅项目的税收合规性。

最后是加强税务风险防范。

近年来，受高端购房者需求或房地产限价等因素的影响，大量房地产开发企业采取了毛坯房与精装修捆绑销售的模式，从而引发了新的税务问题。

本文将结合国家及地方税收政策及征管口径，对捆绑销售精装房涉及的增值税、企业所得税及土地增值税三大税种进行深入分析，以利于纳税人正确进行税务处理。

一、增值税目前，房地产开发企业销售精装房的具体方式主要有两种：一是将毛坯售房款和装修款一并签订合同、一并收取价款并开具发票；二是将毛坯售房款和装修款分别签订合同、分别收取价款并分别开具发票。

两种不同的操作方式装修款如何缴纳增值税有两种不同的税务处理方式：一种是将装修款作为销售不动产收入，分别按照9%的税率或5%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且应在收到预收款的当期按照3%的预征率预缴；另一种是将装修款作为提供建筑服务收入，分别按照9%的税率或3%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且在收到预收款的当期无需预缴增值税。

应如何认定我们从增值税税目及计税依据确定、纳税义务发生时间及税款缴纳方法进行分析如下：1税目及计税依据确定根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件一第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目:（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

湖北省税务局营改增口径明确：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

房地产开发企业装修款的收入定性及销售精装修房税务处理房款之外收取的装修款，应当确认商品房销售收入还是建筑业（装修）收入？这是房地产开发企业反复纠结的一个税务问题。

下面，笔者结合实务案例，就两种不同的收入定性在税务处理实务中遇到的问题进行解剖，并在此基础上提出自己的主张，即：收入定性取决于业务定性。

一、财税实务中两种不同的收入定性房款之外收取的装修款，其收入的税务定性，国家层面有待明确，各地执行口径差异较大，这里仅选取湖北、广西和W市开展深入解析。

（一）收入定性：销售不动产1、湖北版收入定性原湖北省国税局2017年4月28日发布的《湖北省营改增政策执行口径（第五辑）》第10条问答明确，“根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

”该执行口径自2018年1月1日起废止。

2、广西版收入定性原广西壮族自治区地税局发布的《《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局2018年第1号）第三十一条（二）项规定，“纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。

”（二）收入定性：销售建筑服务W市没有明文，其内部掌握的口径，随房款一并收取的装修款，如果不包含在《商品房销售合同》的房价内，在计算土地增值税时，可以不纳入清算收入，其成本不计算扣除项目金额。

二、两种不同收入定性的税务分析（一）开票编码和增值税适用税目的矛盾依据湖北版收入定性，房开企业可就房款和装修款分别开具发票，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税，这样必然导致开票编码和增值税适用税目不一致。

房地产企业销售精装房涉及税费一增值税根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据以上规定，如果房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售房地产一并按照10%税率计算缴纳增值税。

如果房地产公司在销售精装房的同时，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售不用单独计价。

如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率。

二土地增值税根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。

但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

三印花税根据财政部国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。

按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。

四企业所得税根据国税发（2009）年31号文件第二章的规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

作者今日税谈
本文主要讲解的是精装修在土增清算中的思路以及对土增的税负影响，假设的案列数据可能与实际成本有出入。

甲房地产开发企业在2016年3月通过招拍挂取得一块土地进行普通住宅开发，当年8月份开始预售，在拿地后公司对该项目结合以往开发项目进行成本测算，相关单位面积成本如下（该项目简易计税）：
当地精装修成本为每平米1000元，公司提出两套开发方案，一种销售毛坯房单位售价16800元，另一种销售精装修住房单位售价17800元。

两种方案土增测算如下：
通过以上测算可以发现即使精装修部分平价销售但是土地增值税每平米节约了876元，因为增值率计算公式是以增值额除以法定计税成本，平价销售精装修没有增值但是却增大了计税成本，从而
降低了增值率，达到节税的效果。

该案例仅仅为了表达思路，未考虑精装修电器部分，后面会单独写精装修电器部分。

政策参考：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

（国税2016.70号文）
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（国税2006.187号文）。

随着人们生活节奏的加快及房地产市场的不断发展，房地产公司在建造设计中也越来越趋向于人们对房屋的需要，因此，精装房的销售也应运而生。

那么房地产企业销售精装房主要都涉及哪些税费呢？增值税根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据以上规定，如果房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售房地产一并按照10%税率计算缴纳增值税。

另：如果房地产公司在销售精装房的同时，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不用单独计价。

但是，如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率。

土地增值税根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。

但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

印花税根据财政部国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。

精装修房土增税审核要点全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：精装修房土增税是指在购房时，如果房屋已经进行了精装修（即高端装修），则可能需要缴纳土增税。

土增税是指对于现有已经有房的个人来说，购买新房的时候的增值税和契税。

对于精装修房土增税的审核，主要有以下几个要点：一、判断是否属于精装修房首先要明确精装修房的定义，在国家税收法规中一般认为，精装修房指的是房屋内部进行了高端、豪华装修，装修质量和装修价格较高的房屋。

通常来说，如果房屋内部装修风格独具匠心，装修材料和设备都达到了一定的品质要求，就可以被认定为精装修房。

二、了解税收政策要了解相关税收政策，包括对于精装修房土增税的具体规定和标准。

根据国家文件规定，对于精装修房购房者需要额外缴纳土增税，并且税率一般比一般房屋的土增税更高。

在审核精装修房土增税时，需要明确相关政策，并根据政策具体计算税款金额。

三、核实装修情况在进行审核时，要核实房屋的装修情况，包括装修施工单位、材料品牌和价值、工程设计图纸等，以确定房屋是否符合精装修标准。

一般来说，需要从多个方面进行核实，如查看装修合同、发票和工程验收单等文件，以确保房屋装修达到精装修标准。

四、计算税款金额在审核精装修房土增税时，需要计算税款金额。

税款金额一般由房屋购买价格和税率来确定，而税率则是由政策规定，与普通房屋的土增税税率不同。

在计算税款金额时，需要了解具体的税率标准，并按照规定计算税款金额。

五、完善相关资料在审核过程中，需要完善相关资料，如购房合同、装修合同、发票和工程验收单等文件。

这些文件是审核精装修房土增税的依据，必须齐全准确，以避免出现纠纷或漏报税款的情况。

对于精装修房土增税的审核，需要根据相关政策和法规进行判断和核实，确保计算准确，并及时参考专业人士意见，保证纳税人的权益不受侵害。

购房者也应该积极配合审核工作，如实提供相关资料，以确保审核工作的顺利进行。

第二篇示例：随着我国经济的快速发展，城市化进程也在不断加快，房地产市场也越来越火热。

“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析
“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析
近期开发商为了提升销售业绩，开始大力度的优惠，有打折销售的、买房送赠品的，还有的是销售精装房，今天我们来探讨下作为开发商而言“销售精装房”和“买房送装修”的涉税处理。

一、销售精装房的业务涉税分析
一般情况下，销售精装修的房屋，是在前期规划阶段已经确定为精装房，且在网签合同中需要进行标注。

与业主只签订一份《商品房买卖合同》，且在合同中注明装修费用包含在房价中，装修属于房屋价款的一部分。

但在实务操作中，很多开发商为了特殊的目的，强行将装修与房价分开，常见的主要有两种模式：
1、开发商分别与业主签订《商品房销售合同》和《装修合同》。

这种模式存在一定的涉税风险，在计算土增的时候，装修部分成本不能作为开发成本进行加计扣除。

对企业所得税和增值税方面来说同样是作为成本扣除，无影响。

2、开发商与业主签订《商品房销售合同》，装修公司与业主签订《装修合同》，开发商和装修公司分别缴纳对应税费。

在实务操作中，业务是否认同签订协议，存在很大难度。

我们的建议是：站在开发商角度，前期已经备案为精装房，无论采用上述那种模式，都会存在风险。

建议开发商与业主签订一份《商品房销售合同》即可，按照销售不动产统一开具发票。

在计算土地增值税时，装修成本也可以作为开发成本加计扣除。