万科限额设计8大指标

试论推行限额设计的解决方案限额设计是建设项目成本控制的重要措施，它通过投资目标分解和制定合理的限额设计指标，更好的对设计过程和产品进行事前、主动控制，以达到优化设计水平、合理使用资源、提高投资效益的目的。

限额设计的核心问题是：如何达到对设计全过程的主动控制，而不是等施工图完成后事后核算。

解决这一问题的重点一个是“额”的制定，一个是“限”的手段。

一：“额”的制定1.1概念及方案设计阶段，限额设计主要以建筑平米单价指标控制：在工程可行性研究及概念设计阶段，投资估算额的确定更依赖于地区及行业经验。

如天津地区小高层住宅，建安成本估算平米造价约为2200—3000元（不含室外管网及景观，视楼盘定位及档次而定）。

框架结构办公楼，平米单价2500—3500元等。

在方案和初步设计阶段，工程概算额的确定可以细分到专业，如桩基础350元/建筑平米，上部结构1700—1900元，内外檐装饰装修500元，给排水暖通150—200元，电气200--300元，消防安防100元等。

在此阶段，为使工程项目概算值与后续施工图设计吻合，还需确定的是建筑产品的平立面、层高、柱距、主要材料选型、装修档次等等指标的数值或标准。

其中建筑平面、层高、柱距和后续施工图设计阶段的结构计算息息相关，必须进行多方案技术经济比较，这将在“限”中专门讨论。

1.2 在施工图设计阶段，限额设计的重点应放在折合建筑单方工程量控制上，如结构专业含钢量和混凝土含量的控制、窗地比、景观软硬景面积比例等。

其中含钢量和混凝土含量指标是控制的重点，如何确定这两个限额指标，使结构设计在坚固安全的基础上做到经济合理，是很重要的问题。

1.2.1 含钢量指标：该指标与建筑体型、高度、结构选型、当地地震设防烈度、当地地质情况等因素有关。

万科天津地区的小高层（<19层）剪力墙住宅标准层含钢量控制指标为45kg/m2，当场地土类别为四类时，该指标应增加5 kg/m2，即49 kg/m2。

万科产品适配标准，一起来对标看看档次！引言为什么要做产品适配标准管理？是为了致力于建立与客户及市场环境匹配的项目产品及成本配置标准，提升项目的成本控制水平，进而达到提升房企的整体运营能力。

也是为了房企检讨固有的产品标准，颠覆习惯的操作思维，开拓新的采购资源，从而提高产品适配能力。

在这一方面，万科产品适配标准管理的做法在行业内非常具有前瞻性和参考价值。

产品适配体系的原则：为前期项目定位下的系列产品包，在满足经营需要的前提下，可在前期定位时跨产品体系确定产品包。

成本模块：本标准按照单体工程模块、公共工程模块、绿色工程模块组成。

各模块设置A/B/C三级配置，同时配置有T类部品包（层高、立面、栏杆、窗地比、铝合金门窗、入户门、景观等）供项目提升品质时选用。

将一个项目划分为五个公共模块、五个单体模块和一个绿色工程模块：标准由成本部牵头，各模块由专业部门负责，根据市场环境变化、价格指数变动等情况进行周期性调整。

各部门职责成本管理部1、负责本标准的制定、修订和解释。

2、负责根据成本管理的经验教训以及工程专业的最新做法，结合市场变化对相关标准进行调整。

设计管理中心1、负责项目规划方案的经济性；负责单体、地库、公建等结构指标的控制；负责栏杆、窗、百叶、外立面等部品的标准化。

2、负责在设计各个阶段与营销、成本、工程充分沟通，确保实施的方案是与营销、成本、工程等专业达成共识的成本最优的方案。

3、负责对各项不能达到设计控制指标要求的内容进行报批确认。

设计管理中心—景观组负责景观标准制定。

设计管理中心—室内组负责公共部位精装修、室内精装修标准制定。

营销管理中心1、负责项目前期楼盘的整体定位，减少后期因定位不准带来的成本重大变化。

2、负责在符合项目定位及满足盈利能力前提下，将客户需求按价值排序，配合设计部确定相对应的部品配置，并负责营销相关费用最优控制。

工程管理中心1、负责公司技术方案的审核以及技术标准和措施执行，并对技术方案的经济性进行论证，以实现保证质量下的最具有经济性的可行措施。

万科集团薪酬管理制度（MHKG-RL-ZD—004）1. 目的为了适应万科控股集团有限公司（以下简称“万科集团”）发展的需要，激发员工活力，建立吸引人才和留住人才的机制，推进公司总体发展战略的实现,依据国家有关法律、法规,特制定《万科控股集团有限公司薪酬管理制度》（以下简称“本管理制度”）。

2。

适用范围2.1. 本管理制度适用于万科集团全体员工。

2。

2. 集团下属的项目公司可以根据实际情况制定相应的实施细则或补充规定，报集团人力资源管理委员会审批通过后执行.2.3。

其它子公司根据本公司实际制定相应办法后报集团人力资源部备案后实施。

3. 术语和定义无 4。

职责4.1. 集团人力资源管理委员会人力资源管理委员会是薪酬管理的决策组织，由公司的高层管理人员、人力资源部经理和财经部经理组成，总裁任人力资源管理委员会主任;必要时可以增加有关部门经理参加。

人力资源管理委员会是总裁领导下的非常设机构,其在薪酬管理上主要承担以下职责：4.1。

1. 负责《万科集团薪酬管理制度》和集团所属子公司薪酬管理制度的审核； 4.1.2。

负责年度薪酬预算的审核； 4.1。

3. 负责薪酬整体调整方案的审核。

4。

2. 集团总裁4。

2。

1. 负责集团各部门薪酬福利明细的审批； 4.2。

2. 负责薪酬调整方案的审批. 4.3. 人力资源部4.3.1. 负责《万科集团薪酬管理制度》的制定、修改和解释； 4。

3。

2. 负责集团各部门员工薪酬福利的具体发放； 4。

3。

3。

负责绩效考核的组织工作；4.3。

4。

负责能力素质测评与任职资格评定的组织工作； 4.3.5。

负责各部门薪酬福利明细的复核、备案; 4.3.6。

受理员工就薪酬问题有关的申诉。

4。

4。

财经部4.4.1。

财务部是公司薪酬的发放机构,负责审批后薪酬的按时准确发放.5. 程序和内容 5。

1。

薪酬支付的要素5.1.1。

万科集团薪酬支付的要素是:岗位价值、员工的任职资格和员工的绩效. 5.1.2。

万科目标成本测算5大要点（最新版）实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，企业可通过目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范成本数据的归集和积累。

同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。

一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。

规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。

对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

二、跨期成本分摊1.地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。

地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。

如模拟项目总占地面积261760㎡，一期占地65785㎡，总地价18460万元。

会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。

总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。

分摊方式说明：根据各产品类型可售面积和容积率计算得出其相应的分摊基数，通过分摊基数的比例分摊当期总地价。

应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。

由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。

各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。

2.其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。

这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。

编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。

2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。

2014年万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域版）编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。

全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。

住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。

住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。

另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。

住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。

住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。

各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。

规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。

产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。

基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。

限额设计指标值
÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。

限额设计指标值参考值
乘以调整系数K=（层高÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。

设计成本控制——限额设计控制指标参考值。

万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本治理部整体负责。

各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。

成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。

现予以公布，请相关部门遵照执行。

签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。

万科集团目标成本管理第一节目标成本释义5.1.1目标成本是集团公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。

应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。

5.1.2目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。

5.1.3《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。

建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。

各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。

5.1.4《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。

5.1.5《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。

第二节目标成本管理原则5.2.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。

5.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

5.2.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

5.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

第三节目标成本文件制订的步骤及时间要求5.3.1项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算“。

确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。

主体建安费以开发管理部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。

薪酬管理制度薪酬方案调整程序返回目录薪金级别调整程序薪酬制度的有关说明一、统一薪酬体系凡经总部人力资源部批准录用的人事关系隶属万科的职员，其薪酬纳入万科统一管理，执行统一制度，归属统一体系.各下属公司有人事建议权，但涉及到薪酬的确定、调整、核算等事宜，均须遵照集团人力资源政策执行。

二、薪酬的组成职员所有现金收入均统称为薪酬，包括：薪金+奖金+现金福利补贴具体内容为：薪金=12个月岗位薪金+住房补贴+工龄工资+司龄工资+年底双薪奖金=中期奖金+年终奖金+第一负责人专项奖励基金现金福利补贴=过节费(中秋、春节）+饮料费+午餐补贴其中：住房补贴不高于岗位薪金数额的15％.工龄补贴按每年2元计。

从参加工作起,至进万科时的年份，每年计工龄一年；中专、大专、大学本科每两年折合工龄一年,研究生每年折合工龄一年。

司龄按每年20元补贴计。

从职员进万科起计,以后在每年的一月份增加一年；在万科服务满十年的职员，从第十年始每月另享有司龄补贴200元。

各下属公司、总部各部门在上述项目之外采用其他任何薪酬形式，包括来源于政府及任何第三方的税务奖励、代理费、项目奖励等，均需报总部人力资源部审批后执行.三、岗位薪金系列职员薪金由总部人力资源部统一管理，在集团范围内岗位薪金定级采用统一标准,即NT系列.岗位薪金数额=N2＊T(N=1…。

n）(T为薪金等级单位，现定为10 ;N为薪金级点数）四、岗位薪金级别1、岗位薪金级别评定的依据是：职员所在工作岗位的职责,职员本人的实际工作业绩、工作能力。

岗位薪金的定级具有“弹性”，一般来说根据定级标准在上下一级的范围内浮动都是合理的。

但薪金本身具有“刚性”，除非降级、降职,一般只能增加不能减少。

因此在确定薪金级别时，应慎重处理,尤其是定级较高时。

这样一方面适应薪金的刚性原则，给职员营造一个较宽广的晋升空间,另一方面也方便人力资源实务操作.2、由于各城市物价指数、劳动力价格有所差别，所以必然存在薪金标准的地域差别，因此公司相应地按地域把薪金划分为四大类别。

万科建筑设计要求（一）第一部分结构形式与材料限额标准第一节住宅以上备注：A. 住宅层高为2.9米，无地暖。

B. 钢筋含量的调整：抗震等级为6度时，钢筋含量降低3~5kg；抗震等级为8度时，钢筋含量提高5~7kg。

C. 结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量1.1%；小高层为1.0%；高层为0.8%。

D. 地上指标列入设计合同条款，若低于限额指标，则按比例奖励设计人员；若超过限额指标的5~7%，则根据实情对设计单位及项目公司处以一定数额的罚款。

罚款条款在签定合同时确定。

E. 表中地下指标为参考指标，具体工程应根据地勘报告和设计管理中心审定的基础形式加以调整，调整后的数额列入设计合同补充条款。

第二节会所第三节商业步行街第四节酒店式公寓第五节独立地下车库第二部分结构设计总则第一节结构设计一般原则1．必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。

2．结构形式一般采用钢筋混凝土结构。

3．结构方案应合理，应兼顾安全与成本，即在保证结构安全的前提下坚持成本最优原则。

4．构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取规范中较低值。

第二节各业态活载取值要求除严格执行《建筑结构荷载规范》外:1. 商业步行街中独立商铺楼面使用荷载取4.0kN/m2。

2. 会所中健身房、舞厅使用荷载取4.0kN/m2，其余取2.0kN/m2。

3. 独立地下车库顶板荷载应根据景观布置图或文字说明分块计算，并满足《种植屋面工程技术规程》取值标准。

顶板活载取值：绿地取1.5kN/m2；小型广场取4.0kN/m2；机动车道一般兼做消防车道，可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。

4. 公共建筑的种植屋面填土厚度为500mm，活载取值：绿地取1.5kN/m2，观光处取3.0kN/m2；住宅的入户花园及露台有填土要求时，填土厚度为200mm，活载取2.0kN/m2。

第三节梁、柱断面及配筋率取值范围1. 主梁断面高度一般取跨度的1/10~1/14,合理的计算配筋率一般在0.8%~1.6%之间。

限额设计指标制定的前提1. 限额设计到底是什么？限额设计是为保证项目成果的经济性，进行设计（含方案）阶段相关技术经济指标控制、目标成本测算、过程成本管控的上限值。

成本限额按性质可分为造价限额和指标限额成本限额途径可分两类：首先是要求设计满足合理的造价指标（即“限价”）：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位来达到投资限额。

如平米造价、总投资额。

其次是要求设计满足经济性技术指标（即“限量”）：为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，即节材。

如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。

限额设计要遵循“二八定理”即项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内80%的费用；规划和初步设计阶段决定了工程投资的80%，而施工图和后期工程管理职能决定工程投资的20%。

因此，在规划、方案阶段的设计优化和限额控制，设备系统工艺的确定和设备选型等时限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小2. 成本限额设计实施流程成本限额设计实施的流程可以参考下图，大家根据各自公司的管理架构进行灵活调整02限额设计建筑专业控制要素1. 总平控制1.1 室外场地竖向标高不合理,造成回填过高。

1.2 非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。

1.3 总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理1.4 地下顶板上覆土建筑为1.5m（即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域>1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上需要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。

1.5 消防车道、登高场地或车行道尽可能在一跨地库柱网内。

万科住宅单体建筑规范标准化设计规范标准万科住宅单体建筑标准化设计标准1住宅⼊⼝标准设计1、不设⼊户花园的做法（1）⼊户门外暗装门铃按钮，底边距地 1.30m ；距门洞边0.25m ；室内门铃明装，底边距地2.30m 。

（2）⼊户门应具备防盗功能，门洞⾼2100mm ，门洞宽按两种考虑，⼦母门宽1300mm ，单扇门宽1000mm （门扇净宽900mm ）。

（3）避免⼊户门正对户内卫⽣间门或户外管井门。

（4）⼊户门应设墙垛，垛宽不⼩于50mm ，可能情况下垛宽200mm 。

门内应装门碰。

（5）⼊户门门扇采⽤多点锁、装猫眼，采⽤铜质或其它⾼强合页，锁具、门、闭门器、猫眼、合页的品牌应有明确选择范围。

（6）房间号牌宜设于门洞上⽅。

（7）⼊户门门扇的形式、⾊彩等应与楼梯间、公共⾛道的设计风格相协调。

（8）多层住宅⼊户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有600mm 的缓冲距离。

（9）应避免两户间的户门在平⾯上相互垂直紧贴造成门扇开启⼲扰。

2、设⼊户花园的做法（1）⼊户花园的⾯积扣除⾛道后不宜⼩于8m2 ，直接对外采光通风⾯宽不⼩于2400mm 。

（2）⼊户花园宜作结构降板300mm 设计，可结合花槽解决⼊户管道埋设问题。

（3）⼊户花园可以起门廊作⽤，鞋柜可以结合在花园内。

（4）配电箱可以安装在花园内合适的墙上。

（5）第⼀道⼊户门（在楼梯厅与⼊户花园之间）起防盗作⽤，门洞⾼2100mm ，宽1300mm ，第⼆道门（⼊户花园与客厅之间）采⽤玻璃推拉门，门洞⾼与窗顶⾼相平。

6）⼊户花园要考虑照明和给排⽔设施。

7）其它要求与不设⼊户花园户型相同3、⼊户⽞关（1）3 房及以上户型尽量设⼊户⽞关，并预先考虑鞋柜位置，鞋柜深300mm 。

（2）⼊户⽞关的⾛道净宽度不⼩于1200mm （不包含鞋柜位置）。

（3）⽞关天花中央明装吸顶灯，在门开启⽅向⼀侧暗装照明开关，底边距地 1.30m ；在门开启⽅向⼀侧安装对讲机，底边距地1.30m （如选⽤挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86 X86mm ），对讲机距门边的距离宜⼤于400mm ;可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30m 。