社区管理与物业管理的融合创新模式

城市居住区物业管理与社区管理合作模式研究球　

以百步亭小区与中山巷社区为例　

陈淑云艾建国　

摘要：对我国城市居住区而言，物业管理与社区管理是城市微观层面两种不同的管理形　态，这两种管理体系能否合作对建设和谐社会至关重要。本文在分析两者之间的现实与理论　

关系的基础上，以百步亭小区和中山巷社区物业管理与社区管理的合作模式为案例，提出在　我国要针对旧城居住区和新建住宅小区推行不同的物业管理与社区管理的合作模式．促进和　

谐社区的构建。　关键词：居住区；物业管理；社区管理；合作　

中图分类号：Ｆ２９３　文献标识码：Ａ　文章编号：１００３—８５４Ｘ（２０１０）０５—００８５—０５　

当前．我国正处于从经济体制改革到政治体　制改革，从传统型社会向现代型社会转变的过渡　

时期．社会结构正发生着深刻变化，以往纵向单　

一的链式社会结构逐渐演变为纵横交错的网络型　

结构。随着新型物业管理行业的逐渐形成与完　

善，业主委员会和物业服务公司正日益成为城市　社区的重要基本组织。近年来。国内不少学者对　

城市社会微观层面的管理进行深入的研究，主要　可以分为两类．一类主要从政治学和社会学角度　

对城市社区的组织体系、管理模式等问题进行研　究：另一类主要从经济学角度对物业管理领域存　

在的问题进行探索。针对城市居住区物业管理与　

社区管理之间合作关系的研究也有一些。如陈淑　

云、于海东、张静等等，这些研究从不同角度研　究城市居住区社区管理与物业管理之间的关系，　无疑为后期研究奠定了基础并拓宽了后期研究的　

视野．但这些研究同时也忽略了对城市居住区同　

时并存两种管理体系之间合作关系的分析和对社　会实际情况的影响。　

一、城市居住区中物业管理与社区管　

理的关系　

１．物业管理与社区管理的现实关系：冲突　

物业管理和社区管理都是当前我国城市化过　程中出现的新生事物，两者在时间上、空间上同　时存在。在城市社会中，物业管理企业既是社区　

硬件的管理者，又是业主或居民的服务者，提供　全方面的服务．是市场经济条件下城市居住区的　

创新社区管理 提升社区服务功能

随着城市化进程的加快，越来越多的人选择在城市中生活，而社区作为城市的基本单位，发挥着重要的作用。一个良好的社区管理能够提升居民的生活质量，同时也能够促进社区的发展。传统的社区管理方式与现代社会发展的需求有些不符，需要进行创新，提升社区服务的功能，以适应社会的发展。本文将从创新社区管理的角度来探讨如何提升社区服务功能。

一、提升社区服务设施

要提升社区服务功能，就需要改善社区的基础设施。社区的公共设施和服务设施是居民生活的重要组成部分，只有设施完善，才能更好地为居民提供服务。社区管理者可以着重从以下几个方面来提升社区服务设施：

1. 完善社区公共设施。包括道路、照明设施、绿化等，都能够让居民生活更为便利和舒适。

2. 建设多功能活动场所。社区可以建设多功能活动场所，比如健身房、图书馆、文化活动中心等，为居民提供更多选择和便利。

3. 加强社区医疗服务。可以建立社区诊所或者和医院进行合作，为居民提供更为便利的医疗服务。

4. 提升社区安全设施。社会治安是居民的生活环境的重要保证，因此社区可以加强安保措施，提升社区的安全水平。

通过提升社区的服务设施，可以满足居民更多的需求，提高社区的整体服务水平。

二、优化社区管理模式

除了提升社区的服务设施，优化社区管理模式也是提升社区服务功能的关键。传统的社区管理模式多是由政府或者物业公司来管理，但这种管理方式往往局限于传统的管理范围，需要进行创新。

1. 引进专业管理团队。社区可以引进专业的管理团队来管理社区事务，他们可以更好地了解居民的需求，提供更专业的服务。

2. 建立居民自治组织。可以鼓励居民自发组织管理社区事务，提高居民参与管理的积极性。

3. 创新物业管理模式。可以引入互联网+技术，建立线上社区服务平台，方便居民提交问题和意见，加强与物业的沟通。 4. 提升社区管理的透明度。可以将社区管理的决策和资金使用情况公开，让居民参与社区管理更加明朗。

3M【专题聚焦】FOCUS解读老旧小区物业管理

淮安：与结合淮安市在创建“四城”(国家卫生城、园林城、环保模范城、省文明城)过程中，针对淮安物业管理面临的实际状况，以科学发展观为指导，积极探索老旧小区物业管理发展之路。开展集中老旧小区整治着力改善居住条件一是明确整治内容和责任主体。生活居住区环境卫生整治标准，主要是道路硬化、土地绿化、屋面不漏水、地下室不进水、道路不积水、下水道不堵不塞、无旱厕、无严重乱搭乱建、无乱拉乱挂、无乱写乱画、清扫保洁，垃圾日产日清。整治工作由淮安市房管局牵头负责，各区政府为整治责任主体。凡是区属的生活居住区，由所在地区政府负责落实整治任务；凡是市属和省部属驻淮单位的生活居住区整治资金由所属主管部门和单位负责筹集，辖区政府负责组织实施整治；原市属在对老旧小区进行综合整治的同时，投入约14亿元资金对旧城进行成片改造，对市政管网及后街背巷基础设施等城市硬件设施进行综合改造。建立街道“两站一中心”创新物业管理模式整治后的旧小区、新建的保障性小区物业怎么管?由于居住此类小区的业主收入水平较低，推行市场化物业服务尚不具备条件。因此，在街道建立“两站一中心”，首创物业管理新模式。具体做法为：1.建立街道物业服务中心成立街道服务中心，全面接管老旧住宅区、保障性住宅等不具备市场化条件小区。服务中心为集体所有制企业法人，市财政在中心成立时，一次性给予2万元补贴。中心接管老旧住宅区实行三年过渡期，三年内物业服务费实行政府拨一点(从2007年起，市级财政每年

■文│秦川单位生活居住区因主管部门撤销或单位破产倒闭的，由辖区政府组织整治，市政府给予资金补助。二是拓宽渠道，筹集资金。通过市、区财政拨一点、原产权单位出一点、挂钩单位帮一点、运营商担一点、业主掏一点的“五点”办法，共筹得资金1.13亿元，其中投入476个小区环境卫生综合整治的资金4100万，投入6个上规模的老旧小区的综合整治资金7200万元。三是制定方案，细化责任。把拆除违法建筑、修整道路、绿化补植、公共设施配建和修复作为整治的重点内容。在制定各老旧小区的具体整治方案时，广泛发动群众，排查问题。在实施中，做到细化责任、明确分工、统筹协调。四是市场运作，保证质量。在设计、施工、监理、设备材料供应环节严格实行工程招投标，通过竞争机制优选施工企业。同时，严格工程质量全过程管理控制。五是考核督查，全力推进。督查组经常性对整治工作进行督查，推进整治工作。在考核验收中，以群众是否满意为衡量标准，把民心工程做成亮点工程。给清河、清浦区各补贴100万元)、原产权单位贴一点(每户8元/月)、业主出一点(9元/户或0.15元/平方米，有门卫的为11元/户或0.18元/平方米)、公共设施经营收一点的办法，三年后过渡到市场化；保障性解困房小区物业服务费实行“政府拿大头，业主出小头”的办法。目前，中心城区11个街道办事处都已成立物业服务中心，托管面为92%。2.建立街道物业管理投诉调解工作站为了将物业管理中的矛盾解决在基层，及时化解在萌芽状态，减少越级上访和司法诉讼，淮安市政法委、综治办、司法局、房管局联合印发《淮安市主城区街道物业管理投诉调解工作站实施方案》。方案对办公场所、经费来源、人员选聘、规章制度作了明确规定。市司法局、房管局对基层物业管理调解人员组织培训。现在，11个街道办都建立了投诉调解工作站，配备一名专职主任。调解工作站主任通过人才市场公开招聘并进行严格的面试。招聘条件要求具备中专以上学历，担任过单位中层以上干部，已由原单位缴交社会保险社区管理物业服务

鲰方略　Ｍ　ＯＤＥ昼Ｒ　Ｎ　

随着我国城市化建设步伐的不断前进，越来越多的城市社区犹如雨后春笋，与此同时，社区管理活动的各种问题也日益　

显现并变多。　

城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制　

文，胡闻斌　

我国社区管理与物业管理的　

组织管理结构特征　我国政府代表着国家利益，同时也　

代表着社区管理的主体，在社会生活中　

融入政治管理权，将权力资源集中于政　

府手中，会增强权利配置的单向性，降　

低了社区的权力。使其权利变得逐渐微　

弱。当今，社区自治组织与街道办事处　

缺少创造性与独立性，更多地是为政府　

服务，社区的自治组织——居民委员会　

仅是执行政府下派的任务，并无工作主　

动权。　

上个世纪９０年代，我国很多城市的　

社区从原先的单位制向社区制转型，实　

现了权利下放。由此城市的社区管理体　

制实现了初步创新。城市社区的权利配　

置出现了显著变化，逐渐拥有了实体权　利。由此得知，我国社区管理的组织结　

构是建立于街道办事处基础之上的，并　

在全国内形成了多种管理模式。虽然管　

理模式众多，但是在组织管理结构上有　

很多共性特点，即社区委员会很多是源　

自于居民委员会与街道办事处的，其基　

本性质是群众性的自治组织，依靠民政　

部门来统一管理与划拨运作经费。所以　

说，社区委员会是政府管理城市不断发　

展的产物。　

现代城市的物业管理是以房屋所有　

权为基础的，代表着社区全体居民在物　

业管理范围内的自治管理。当今，担负　

城市物业管理的主体是物业管理公司与　

业主委员会，社区内的业主委员会的职　

责是组织与召开业主大会，负责选任物　

业管理公司，签订相关管理合同等。　此外，物业管理的主要特征是按照　

物业管理条例展开基层的群众性组织工　

作，依靠建设部门来进行管理，同时提　

供物业服务并相应收取管理费用等。物　

业管理的工作任务是维护与管理业主所　

拥有的物业。　

当今社区管理与物业管理中　

主体所面临的难题　

一、社区委员会面临的难题。社区　

委员会由街道办事处与居民委员会演变