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中国房地产泡沫探究摘 要：近年来由于中国房地产价格快速上涨，引发了对中国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论。
本文从经济泡沫的理论入手，采用协整分析方法对2000-2012年我国房地产市场是否存在泡沫进行判定，并用指标测评法对其泡沫程度进行测量。
研究表明，从供给、需求和银行信贷角度看，我国存在不同程度的房地产泡沫现象。
最后，本文还提出了关于稳定房价和促进房地产业可持续发展的相关建议。
关键词：房地产泡沫 协整分析 指标测评法DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.016一、引言早在1992—1993年，我国曾经出现过一轮房地产热，当时房地产开发投资额迅猛增长，社会投资向房地产业过度集中。
1998年，我国提出稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设的指导思想，从此我国房地产业开始了快速发展的历程。
2004—2007年，全国房屋销售价格指数较稳定，但个别大城市，如北京、上海、广州、深圳等地的房价则快速上涨。
其后，受国际金融危机的影响，我国房地产价格有所回落。
进入2009年，随着宏观经济开始复苏，加上政策对房地产的支持，房价和房屋销售量开始回升。
2010年，我国房价上涨的形势开始由点扩展至面，房价高涨的形势逐渐从少数几个一线大城市向二线城市蔓延，从东部沿海城市向中部和西部城市蔓延。
2011年，随着国家对房地产市场进行宏观调控的政策逐渐增加，房地产投资增速放缓，但商品房平均销售价格仍在上涨，同比增幅达6.5%。
2012年初，为防止房价过快上涨，国家出台更多宏观调控政策，半数以上的大中城市新建商品住宅价格出现环比下降或持平，但2012年下半年，大部分大中城市的新建商品住宅价格开始环比上涨或持平，房价再次表现出上涨的趋势，目前中国房地产市场是否存在泡沫已成为社会各界热议的一个话题，关于“房地产泡沫”的争论也越来越激烈，因而对于中国房地产泡沫的测度具有十分重要的现实意义。
二、中国房地产泡沫测度的实证分析（一）房地产泡沫存在的初步判定本文选用商品房价格（HP）增长率来反映房地产价格变动水平，选用人均GDP（PGDP）增长率来反映经济增长的变动程度，通过进行协整分析，判断房价增长和经济增长是否存在长期均衡关系，进而初步判断房地产泡沫是否存在。
中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。
在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。
本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。
关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。
房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。
便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。
从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。
快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。
如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。
2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。
二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。
从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。
斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。
根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。
房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的ＣＡＰＭ模型一、引言二、CAPM模型与改进1.CAPM模型概述2.CAPM的假设3.CAPM的应用局限4.CAPM的改进三、房地产价格泡沫的实证研究1.房地产价格泡沫的定义2.房地产价格泡沫的存在证据3.房地产价格泡沫的成因分析四、收益率预测模型的构建1.经济指标的选择2.模型构建3.模型的效果分析五、模型应用与案例分析1.北京房价泡沫的分析2.香港房价泡沫的分析3.美国房地产市场的分析4.日本房地产市场的分析5.德国房地产市场的分析六、结论引言随着我国经济快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，其中包括大量的地产投资和购房者的消费。
房地产行业的发展给我国经济增长带来良好的助推作用，同时也给社会稳定和金融安全带来挑战。
在当前房地产市场的异常火热中，一些特别关注这个领域的人士，如经济专家、学者和产业分析员等，开始研究房地产市场的发展趋势，尤其是房价泡沫的问题。
然而，由于房地产市场的风险和复杂性，以及表现房地产泡沫的指标不确定性，对于泡沫的分析和预测一直是一个挑战。
因此，本报告提出了一种基于改进的CAPM模型的房地产价格泡沫的经济学模型，以期更准确的预测和识别泡沫的出现。
CAPM模型与改进1.CAPM模型概述CAPM模型，即资本资产定价模型，是金融和资产定价领域的一个基本模型。
CAPM模型假设，投资者是理性的风险规避者，他们之间的风险偏好差异是由投资组合而不是每个投资品种的风险量度决定的。
根据CAPM模型，市场风险可以用市场组合的波动度即β值表示。
CAPM模型通过投资组合和市场波动度预测资产的期望收益率。
2.CAPM的假设CAPM模型假设存在一种预期的无风险收益率和预期的正常市场收益率。
假设资产价格因风险而上涨，因此市场会对该风险进行补偿，该风险被解释为资本市场风险。
此外，该模型假定市场是有效的，投资者通过市场指数，可以在投资分散的基础上实现价格发现。
假设下，投资者选择在无风险资产和市场组合之间分配其财富，并最大化其期望效用。
研究报告中的实证分析方法与案例研究实证分析方法在研究报告中扮演了重要的角色，通过采用科学的方法和工具对数据进行分析，帮助研究者得出准确、可靠的结论。
本文将从实证分析方法的基本原理开始，接着分析实证分析方法的类型和应用，然后介绍实证分析方法在案例研究中的应用，并通过实际案例展示实证分析方法的效果。
最后，本文将讨论实证分析方法的局限性和未来发展方向。
一、实证分析方法的基本原理实证分析方法是基于实证主义哲学观点的一种研究方法，它强调通过观察、实验和数据分析得出科学的结论。
实证分析方法的基本原理包括以下几个方面：1. 客观性：实证分析方法要求研究者客观地处理数据，避免主观偏见的影响。
2. 可重复性：实证分析方法要求研究者使用可重复的方法和工具对数据进行分析，以确保研究结果的准确性和可靠性。
3. 统计分析：实证分析方法通常使用统计学方法对数据进行分析，以从大量的数据中提取有效信息，并得出结论。
二、实证分析方法的类型和应用实证分析方法根据研究对象和目的可以分为不同类型，常见的实证分析方法包括实证经济学、实证金融学、实证社会学等。
它们在不同领域的研究中发挥着重要作用。
以下是几个实证分析方法的应用案例：1. 实证经济学的应用：实证经济学是运用经济学理论和统计分析工具对经济现象进行实证研究的方法。
一个典型的应用案例是研究物价指数的变动对居民消费行为的影响。
通过对大量的实际消费数据进行统计分析，研究者可以得出准确的结论，为政府和企业的决策提供参考。
2. 实证金融学的应用：实证金融学是对金融市场和金融机构行为进行实证研究的方法。
一个应用案例是研究股票市场的波动与经济指标的关系。
通过对历史数据进行统计分析，研究者可以找到股票市场波动与经济指标之间的相关性和影响机制，从而为投资者提供决策依据。
3. 实证社会学的应用：实证社会学是对社会现象和社会行为进行实证研究的方法。
一个典型案例是研究教育水平对工资收入的影响。
通过对大量的个体数据进行统计分析，研究者可以得出教育水平对工资收入的正面影响，并从中发现影响机制，为教育政策的制定提供参考。
中国房地产市场泡沫问题的实证分析的开题报告
一、研究背景
随着中国经济的快速发展，不动产业已成为支撑经济发展的重要产业，尤其是房地产业的发展更是成为中国经济发展的重要支柱之一。
随着房地产市场的快速发展，市场泡沫问题也日益受到关注，泡沫破裂对经济和社会的影响也越来越严重。
因此，通过对中国房地产市场泡沫问题进行实证研究，具有重要的理论和实践意义。
二、研究对象和内容
1.研究对象
本研究选择中国房地产市场作为研究对象。
2.研究内容
（1）探讨房地产市场泡沫的概念及原因
针对房地产市场泡沫的概念，本研究将进行深入的探讨，并对泡沫出现的原因进行分析，包括宏观经济背景、市场需求、政策调控等方面。
（2）实证分析房地产市场泡沫的存在及其规模
本研究将运用统计学和经济学的相关指标和模型，对房地产市场泡沫问题进行实证分析，通过数据分析和模拟得出房地产市场泡沫的存在、规模和空间分布等问题。
（3）分析房地产市场泡沫破裂的影响及应对措施
本研究将分析房地产市场泡沫破裂对经济和社会的影响，同时探讨应对措施，包括政策制定、调控手段等方面。
三、研究方法
本研究将采用文献分析法、实证分析法、数学建模法等研究方法，通过收集和整理相关资料和数据，进行专业的统计分析和模拟，得出科学的结论。
四、研究意义
通过对中国房地产市场泡沫问题的实证研究，可以更深入的认识到房地产市场泡沫问题的存在及其影响，为政府制定相关政策提供有力依据，同时对于房地产经纪人和投
资者也具有指导意义，有助于提高我国不动产市场的管理水平和投资效益，加强我国房地产市场整体的稳定性和可持续性发展。
我国房地产泡沫的实证分析作者：陈永霞高山来源：《南京林业大学学报(人文社会科学版)》2008年第01期摘要：近年来房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业,房地产也是最容易产生泡沫的行业。
本文通过分析房地产泡沫的含义、成因以及测度我国房地产泡沫的指标，得出初步结论: 就全国而言, 当前已出现房地产泡沫现象,虽然泡沫程度并不很严重，但目前为止没有减弱的迹象。
关键词：房地产；泡沫；指标中图分类号：D261 文献标识码：A 文章编号：16711165(2008)01009407近年房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业,房地产也是最容易产生泡沫的行业。
目前我国经济和社会发展已进入关键阶段,房地产业的发展会深刻影响国民经济运行的总体进程和质量。
房地产业是否已经出现泡沫及如何度量、泡沫的成因、泡沫对经济的影响以及如何抑制房地产泡沫四个方面是目前对房地产泡沫争论的主要问题。
目前，学术界对于房地产泡沫的研究主要集中在对泡沫形成原因的研究、预防泡沫的措施研究以及泡沫测度的研究。
对泡沫测度的研究主要有指标法和模型法（主要有收益还原模型和预警模型），其中指标法的实际运用较多，模型法还处于理论探索阶段。
指标法有它天然的优势——计算简单,结果明了,能够直接说明问题。
研究者不仅可以独立使用各个指标,而且可以选择多个指标形成指标体系，在能够获得足够数据的情况下,指标法的应用几乎没有什么限制条件。
本文选取了36个能够说明房地产业是否产生泡沫的指标。
一、房地产泡沫的指标分析（一）指标法原理介绍指标法的实际运用较多的是多指标对比法和多指标综合评分法。
多指标对比法是将指标体系中的各个指标，按重要性分为主要指标和辅助指标，然后通过一一进行对比分析，根据指标高低分析得出初步的结论。
优点：指标全面、分析确切。
缺点：容易出现不同指标的评价结果相悖的情况。
国内的很多学者都利用多指标对比法分析过房地产市场泡沫状况，比如谢经荣、洪开荣、姜春海、曹振良、周方明等。
多指标综合评分法：首先对需要进行分析评价的方案设计若干个评价指标，并按其重要性程度确定各指标的权重，然后确定评分标准，并就方案对各指标的满意度打分，最后计算加权得分。
优点：避免了多指标对比法指标间可能发生矛盾的现象，评价结果唯一。
缺点：确定权重及评分过程中存在主观臆断成分。
多指标综合评分法是模型法中的一种，但目前还处于理论探索阶段，实际运用较少。
（二）目前分析我国房地产市场是否出现泡沫的主要指标笔者把分析我国房地产市场是否出现泡沫的指标分成已经有可供参考的预警水平的指标和没有可供参考的预警水平的指标。
前一类指标包括：房价收入比、商品房空置率、房价增长率与人均GDP 增长率的比率、房地产开发投资与固定资产投资的比率、房地产开发资金中国内贷款所占比重，对这类指标本文作为主要指标；后一类指标作为辅助指标。
主要指标都可以进行定量分析；辅助指标能定量化的定量分析，不能定量化的做定性分析。
分析过程如下：1.房价收入比房价收入比反映居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低,房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重，由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑,所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。
该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一,其数据的可得性非常高,而且相对而言计算简单。
但是,在目前的研究中,我们发现学者们对该指标不论是在理解上,还是在应用上都存在着相当多的争议，主要体现在对房地产价格及收入这两个关键指标的选取上。
目前的算法归纳起来有两种：一种为某一国家一套平均水平的商品住房的销售价格（商品房的面积和价格都为平均值）与居民平均家庭年可支配收入的比值；另一种为“居住单元的中等自由市场价格（中位数）与中等家庭年收入之比值”。
由于第二种算法所需数据在我国不可获取, 故我国采用第一种算法。
房价收入比的合理区间是多少，国内外学者也有不同的看法。
国外学者认为房价收入比在3～6 倍之间比较合理，国内部分学者认为，我国因为存在隐性收入高、特殊住房体制等原因，目前在 5-8倍间属于正常。
表1是笔者根据中国统计年鉴提供的有关数据计算出的房价收入比。
房价收入比=平均家庭人口×城镇人均住宅建筑面积×商品住宅销售价格/家庭可支配收入（城镇居民平均每人年可支配收入×平均家庭人口）；按表1给出的数据，计算得出每户住宅面积在2004年为74.5m2，2005年为76.96 m2。
从计算结果来看，1995-2005的10年间的房价收入比呈逐年上升的趋势，但是都处于5～8的范围内，但是，逐年上涨的比例在提高，尤其在2005年几乎达到了国内有关学者测定的房价收入比（5～8）的上限。
还有一点值得一提的是，有些地区开发的住宅套型面积大多高于75m2，如果按平均每户100 m2计算，2000-2005年间的房价收入比都高于8，尤其在2005年房价收入比高达9.46。
笔者认为，地域性是房地产商品的主要特性之一，所以，根据国家统计局提供的数据计算出的房价收入比对各个地区来说，只能作为参考。
真正能说明各地区居民家庭支付能力的还是各地区的剔除别墅、经济适用房后的商品住宅的房价收入比；并且，商品住宅的面积应该按当地所有商品住宅的套型面积加权平均后的面积计算，房价应按当地商品住宅的平均房价计算；居民平均家庭年可支配收入在各地是比较容易得到的，这样计算出的数据更能反映当地居民对房价的支付能力。
尽管目前有关房价比的国际计算标准和国内计算标准存在很大争议，各地区房价也不尽相同，但对普通老百姓而言，尤其是中低收入者，房价过高卻是不争的事实。
2.商品房空置率从理论上讲，空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。
产品相对过剩是泡沫经济的集中体现。
房地产市场是否有“泡沫”,空置率是最具备说服力的指标。
空置率偏高,说明房屋生产相对过剩,产品积压严重；空置率偏低,说明产品供不应求。
统计下来，目前空置率应该有两种计算方式：一种国际通行的空置率计算方式，是全社会空置房面积（包括开发商和居民的空置房）除以全部住房面积；一种是中国的计算方式即空置商品房面积（当年竣工而当年没有销售的面积）除以最近三年竣工面积的平均值（没有考虑购房者购房后没有出租与出售等待机会的住房）。
国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10%。
由于我国的计算方法和国际上的计算方法不一样，所以，这个界线并不适用于我国，只做参考。
并且国家统计局给出的商品房竣工面积有三种：一种是各地区城镇施工、竣工房屋建筑面积和价值；一种是各地区全社会施工、竣工房屋面积和价值；另外一种是房地产开发企业(单位)建设房屋建筑面积和造价。
而商品房销售面积的数据是从“商品房屋销售情况”一表中查到的。
由于国家统计局网站上没有说明这个数据与上面三种竣工面积中的哪一种是对应的，本人分析了一下，就按第三种竣工面积比较合理，所以，只能从表2计算出的结果看某种数据的变化率，以此说明问题。
积减去商品房销售面积, 商品房空置率等于当年的商品房空置面积与前后 3 年商品房竣工面积的移动平均值的比值。
从表 2 可看出, 商品房销售面积增长率普遍高于竣工面积增长率, 但商品房空置面积仍然保持年均较大的规模, 虽然商品房空置率总体上呈现下降趋势。
从表2中可以看到2004和2005两年商品房空置面积增长率都为负，并且在2005年商品房销售面积超过了商品房竣工面积，这主要是由于我国实行商品房预售制度。
再结合其他的数据可以看出，随着城市化进程的加快、人民生活水平的提高等原因，居民对住房的绝对需求在增加，但是，在2004、2005年出现这种急剧的变化不得不引起有关部门的注意，尤其注意是否存在有投机的需求。
3.房价增长率与人均GDP 增长率的比率该指标能反映房地产泡沫的扩张程度,是测量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标。
它可以用来监测房地产泡沫化趋势,指标值越大,房地产泡沫的程度就越大。
国内很多学者都采用房价增长率与GDP 增长率的比率来反映房地产泡沫的程度，为了剔除由于人口的增长造成GDP的绝对增长，笔者采用了房价增长率与人均GDP 增长率的比率这一指标。
一般认為，当房价上涨幅度是GDP增幅的 2倍以上时，认为存在较大的泡沫。
由于采用的是房价增长率与人均GDP 增长率的比率，所以，这个界限值仅作参考。
表3是根据中国统计年鉴的数据计算出的1994-2005年间中国商品房价格增长率与人均GDP增长率的比值。
从计算出的数据来看，我国商品房价升幅/人均GDP增幅都没有超过2。
由于我国在1998年取消福利分房制度，住宅完全实现市场化。
在这一政策的影响下，在1998年前后，这一比值出现了非常大的波动。
但在2005年忽然从2004年的0.28上升到了1.1的比值，说明房价的增长率出现了非正常的波动。
4.房地产开发投资与固定资产投资的比率一般而言,在使用该指标时,若要使其能反映房地产泡沫状况应当连续观察多年。
这一指标被认为是衡量房地产泡沫最为直接的指标。
在房地产泡沫高涨的时候,房地产投资增长率肯定持续高涨,普遍认为它将明显高于固定资产的整体投资增长率,而且它会明显带动固定资产投资的高涨。
一般国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为 10%。
但是，无论是固定资产还是房地产开发投资，在发展中国家都会明显高于发达国家,因为投资对于发展中国家的经济发展起着至关重要的作用,它和内需、外贸被称为拉动经济发展的“三驾马车”。
所以，国际上的警戒线并不适用我国，只作为参考。
从表4 可以看出, 房地产开发投资增长率不仅高于同期全社会固定资产投资增长率, 1992、1993 两年是中国房地产市场过热发展的高峰,出现了极大的投机泡沫, 典型事件是北海房地产投机炒作, 迫使中央政府严厉打压。
1997 年, 受亚洲金融危机的影响, 中国经济出现低迷, 为拉动内需, 政府出台了一系列刺激经济增长的积极宏观政策, 包括大力鼓励房地产业发展。
2000、2003、2004 和2005年的房地产开发投资增长率分别高达21.5% 、30.3%、29.6%和20.91%。
而中国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由 1998 年的12.72%, 稳步上升为2005年的 19.72%, 远远超过10%的警戒水平。
因此, 从房地产开发投资的情况来看, 2005年前后中国房地产市场出现了过热的局面，而且，到目前为止这种过热的程度并未降低，尽管政府有关部门采取了一系列的宏观调控措施。
5.房地产开发资金中国内贷款所占比重一般认为, 形成房地产泡沫的关键因素有两个：信贷和预期，但信贷杠杆的作用是形成房地产泡沫最为关键的因素。
这个指标可以反映银行贷款向房地产的集中度,如果房地产开发贷款所占比重过高,泡沫的生成与破灭对银行的破坏力就越大，而且越容易产生金融危机，因为无论是投资还是投机,获得一定数量的资金是前提条件。
