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我国房地产泡沫产生的原因及其防范根据国际通用的衡量标准可以判定我国房地产已出现泡沫，根本原因在于政府监督不力导致的过度营销和需求者的非理性导致的过度投机，鉴于泡沫给我国经济带来的负面影响，我国应当采用积极措施以消除房地产泡沫。
标签：房地产泡沫失衡防范一、对我国房地产泡沫的认定1.房地产泡沫的定义对房地产泡沫定义，首先得准确把握“泡沫”这个概念。
在1987年版的《经济学大辞典》中把泡沫定义为：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力不感兴趣，随着价格的暴涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
”从定义中我可以看出“泡沫”包括价格暴涨和价格暴跌的两个动态过程北京大学王子明认为，泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。
比较前一个定义，该定义通过静态量的比较来说明泡沫的特征。
综合上述“泡沫”的两个定义，这里把房地产泡沫定义为：由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。
2.房地产泡沫的衡量各国在研究和实践中衡量房地产泡沫的指标一般有指标指示法、理论价格法、空置率修正法等。
指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标包括房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比。
其他的指标还有商品房空置率等。
根據各个比值的实际值与基准值的偏离程度来判断一个经济体是否存在房地产泡沫。
理论价格法是通过建立数学模型来推算出房地产理论价格（即基础价值），然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫以及有多大程度泡沫的一种方法。
一般通过收益还原法或市场均衡价格法来确定土地理论价格。
空置率修正法是以反映市场供求关系差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况等方而的修正，从而估算出房地产泡沫的数值。
房地产泡沫的经济学分析随着城市化进程的加快，住房问题成为了一个越来越突出的问题。
在一些大城市中，长期以来，房地产价格一直处于高位，甚至出现过断崖式的暴涨，造成了财富的极度不平等，而这也意味着未来的泡沫效应存在着很大的风险，这一切都需要我们从经济学的角度进行全面的分析。
一、什么是房地产泡沫房地产泡沫是指市场价格高于该市场基本面形成的价格的时期，房地产的价格处于非基本面波动，其背后的原理是某一类财产的价格过高，即高出其本身的内在价值。
房地产泡沫中的房价，是由场外投资者流入该市场而推高的，而这些流入的资金并不是为了进去建设新住宅或理性地购买现存住宅，而是以能够获利为目的。
当投资者认为资产价格上涨时大赚时，他们就会感到无足值的资产的价格上涨，最终导致资产的价格太高。
二、房地产泡沫的原因1. 宏观经济环境的影响：在通货紧缩期或通货膨胀期，都有可能造成对房地产市场价格形成的影响。
当通货紧缩的时候，货币供应减少，利率也相应地下降，而当通货膨胀期来临，货币供应量则增加，在这样的大环境下，市场的流动性就会显著影响着市场价格。
2. 市场预期对市场价格的影响：预期是影响市场价格的力量之一，当市场参与者相信房地产市场会保持稳定和增长，就会促使更多的人进入市场，从而推高价格，反之，则会导致价格下降。
3. 供需关系对市场价格的影响：市场的供需关系通常是一个重要的推动力量。
当供应短缺时，买家就会加大对市场的需求，这会使得市场的价格直线上升。
三、房地产泡沫对经济的影响1. 通货膨胀的风险：当市场出现大量的资金注入，物价和消费价格的上升，导致经济通货膨胀起来，而通货膨胀则会加大人们的负担，对国家的宏观经济稳定造成很大的隐患。
2. 资源浪费：由于在房地产泡沫的情况下，购买和投资房地产成了一种过渡的需求，对实体经济的发展就会造成一定的阻滞，从而导致资源一定程度上的浪费。
3. 金融系统不稳定：房地产泡沫的风险一旦爆发，就会导致银行等金融机构的资产负债表受到所谓的影响，贷款出现大面积的逾期，银行之间的互信和资金流动也会受到严重的影响。
中国房地产泡沫经济分析房地产业被认为是世界上最大的买卖。
根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。
在美国，房屋的建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；在二战后日本经济的改组重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。
可是正如中国古话所说，“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。
正确认识泡沫的现象在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。
关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。
我国《辞海》的释义，与之基本相同。
也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。
比如，在市场经济活动中，通过各种”狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。
这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。
这就是泡沫或泡沫经济现象。
其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。
共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。
某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。
许多专家把它简称为经济泡沫。
经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的”破裂”和”猛跌”现象，造成的危害也小得多。
t∥：“’??一：奎鎏堡过．。
盟垫丝盗直堡多视角下我国房地产泡沫增多的致因及对策郝俊卿(中国石油中原油田天然气产销厂，河南濮阳457001)摘要：本文分别从信息、市场结构、土地、供给等视角分析了我国房地产市场泡沫增多的致因及其相应的对策。
关键词：房地产泡沫：对策1市场结构视角经济学市场理沦按照竞争程度把市场划分为完全竞争、完全垄断、垄断竞争和寡头垄断四种类型。
完全竞争市场在现实中基本上是不存在的，其更多体现的是理论指导意义。
依据该理论，竞争程度的提高有助于商品供给最的增加和价格的下降。
就我国房地产市场现状而苦，在地产市场方面，由于土地由政府垄断，凶而属于完全垄断市场；在房产市场方面，垄断竞争或寡头垄断的判断则比较复杂。
笔者认为，从形式上看，我闰已有相当数量的房地产开发商，而且仍有不少企业正在进入，因而表现为垄断竞争。
但从本质上看，少数大型房地产商控制着大部分房屋市场供给，大量中小型房地产商对市场的影响有限，凶而应属于寡头垄断。
在寡头垄断房产市场下，寡头房地产商控制房屋供给和价格的能力很强，容易人为制造If『场房屋供给不足假象，推动房屋价格不断攀升。
这是我国房地产泡沫增多的重要致冈之一。
对此，我国应通过政策规范房产市场，引导有资金实力的大企业进入房产开发领域，紧急情况下还町考虑政府直接投资开发房产，以增强有效竞争因素，弱化垄断因素，使得房产开发更加符合理性消费的需求，从而削减房地产泡沫。
2土地视角由于土地的自然供给不可能改变的，因析随着经济社会发展会日益稀缺。
此外，根据马克思地租理论，地租的形成不具有实际的价值基础。
据此，土地权益在价值表现上是虚幺J的。
稀缺性和虚幻性使地价的走势容易脱离土地的利用实绩而产生泡沫。
依照我国实行的土地批租制度，开发商需通过竞价拍卖机制获取某块土地的使用权，并向地方政府交纳一定金额的土地m 让金，土地价格高则土地出让金高。
由于我幽地产市场具有完全垄断I生质，土地批租制度使我国地方政府具有通过操控地产市场推高土地价格的利益驱动。
山东工业职业学院毕业论文 I 浅谈中国房地产泡沫
2007级工程造价 *** 指导老师 *** [摘要] 去年以来，我国房价飞涨，一些热点区域的房价甚至一个月上涨超过10%、
一年上涨超过100%。一路“高歌猛进”的房价牵动着每一个关注住房者的神经，论文想深入了解房地产业相关知识，得知泡沫经济如何判断的，现在的中国房地产泡沫又是怎么个现状，通过对相关资料查阅和专业知识的学习了解了房地产业现状，通过查询数据得知房地产泡沫经济状况。在论文的整理学习中进一步了解了房地产泡沫的形成机制，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加, 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。对国家级地方对房地产泡沫采取的对策，要遏制过快上涨的房价，并增加中小户型普通商品房供给，合理引导投资消费，抑制投资和投机性住房需求……… [关键词]房地产；泡沫；两会；政策；市场经济
山东工业职业学院毕业论文
II 目 录 第一章 房地产概论 …………………………………………………………………1 1.1 房地产 ………………………………………………………………………1 1.2 当前房地产市场需求问题 …………………………………………………1 1.2.1我国当前房地产需求分类 ………………………………………………1 1.2.2房地产需求问题产生 ……………………………………………………2 第二章 房地产泡沫 …………………………………………………………………3 2.1房地产泡沫涵义 ………………………………………………………………3 2.2房地产泡沫特征及判定 ………………………………………………………3 2.2.1房地产泡沫特征 …………………………………………………………3 2.2.2房地产泡沫判定 …………………………………………………………4 2.3多种原因造成房地产泡沫的形成 ……………………………………………4 2.3.1土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 ……………………5 2.3.2投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因 ……………………6 2.3.3金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂 ……………6 第三章 我国房地产现状 ……………………………………………………………8 3.1当前经济状况难免有泡沫 ……………………………………………………8 3.2两会看房产 ……………………………………………………………………10 3.3今年（2010）一至四月份全国房地产运行状况 ……………………………10 3.3.1房地产开发完成情况 ……………………………………………………10 3.3.2商品房销售情况 …………………………………………………………11 3.3.3全国部分城市销售价格指数 ……………………………………………11 3.3.4全国房地产开发景气指数 ………………………………………………11 第四章 我国对房地产泡沫采取的政策 ……………………………………………12 4.1党中央、国务院调控房价出重拳 ……………………………………………12 4.2各部委加紧部署：抑制房价快涨 防范金融风险……………………………14 4.3各地方推新政解决中低收入人群购房 ………………………………………14 第五章 结束语 ………………………………………………………………………15 致 谢 …………………………………………………………………………………16 参考文献………………………………………………………………………………17山东工业职业学院毕业论文 - 1 - 第一章 房地产概论 1.1 房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； 2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； 4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
1.2 当前房地产市场需求问题 目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制。 当前我国房地产市场需求问题表现主要是基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。而造成房地产市场需求问题的深层次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给上的垄断性等。
1.2.1我国当前房地产市场的需求分类 当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中，基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在满足基本需求的基础之上，随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求：投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上，通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求：而投机性需求则是利用过剩的流动山东工业职业学院毕业论文 2 性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖，并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求。基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。
1.2.2房地产需求问题产生原因 (一)市场发育不成熟，市场监管制度滞后，影响了居民住房需求的实现 自1998年我国实行市场化分配住房改革以来，房地产业经历了20余年的发展时间，市场发育仍不成熟，尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求，到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润，而随意改动销售价格。在政府方面，为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入，对土地拨划和规划缺乏全面科学管理：经适房和廉租房建设落后，并在开发建设和交易中缺乏监管，甚至出现了违法违规现象，低收入人群的住房需求难以得到有效实现。 (二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权，以攫取最高利润为目的，置一般居民消费能力于不顾 房地产商品是开发周期较长的产品，开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间，一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售价格溢价，二是可以利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。且在最终销售上，一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源，待价而沽，尽可能拖延销售时间，或延迟开盘时间，以达到提价的目的。 国土资源网在其官网上发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，该合同要求“明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”但是这个政策具体实施起来也有一定的困难，一是项目规模有大小之别，开发时间有别，使得政策在实施中灵活性不够：另一方面。即使项目开发完毕，销售任务不一定能完成，开发商仍可以利用最终销售决定权来控制房地产商品在市场供给时间和供给量，以达到控制价格和攫取利润之目的。 山东工业职业学院毕业论文
3 第二章 房地产泡沫 2.1房地产泡沫涵义 经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。 房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。 当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
2.2房地产泡沫特征及判定 当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。 地产的泡沫的征由房地产行业的几个重要特性所决定的，同时房地产泡
沫的判定也是根据相关经济增长 投资情况判定。
2.2.1房地产泡沫的特征 房地产泡沫的主要特征有： 1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；
