2017年颁布新收入准则对房地产业的影响

新收入会计准则对各行业的影响概述致同观点2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发的通知》。

在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。

新CAS 14将会影响很多行业的收入确认时点和金额，收入确认的进度可能加快或推迟。

其中，影响较大的行业包括房地产、建筑施工、零售、电商、网络游戏、软件、电信、制造业等。

企业需要对财务、运营、税务、内控系统等方面尽早筹划，为新CAS 14的实施做好充分准备。

一、对房地产行业的影响新CAS 14的发布，房地产企业应考虑：1、对价可收回性评估的影响；2、预售业务收入确认时间；3、已竣工房产的销售时点；4、交易价格是否存在重大融资成分；5、合同是否包含可变对价；6、合同成本的确认。

二、对建筑施工行业的影响新CAS 14的发布，建筑施工企业应考虑：1、合同订立之前的成本资本化问题；2、建筑合同是否为一项履约义务；3、在某一时段内还是在某一时点确认收入；4、合同进度的计量；5、可变对价；6、合同变更。

三、对零售行业的影响新CAS 14的发布，零售企业应考虑：1、折扣、返利和其他激励措施的计量；2、合同生产安排的计量；3、质量保证；4、退货；5、授权许可和特许经营的计量。

四、对电商行业的影响新CAS 14的发布，电商企业应考虑：1、自营销售下的收入确认时点；2、7天无理由退货的收入确认；3、主要责任人和代理人的识别；4、存在多个履约义务的交易价格分摊；5、客户积分和优惠券的会计处理；6、预付费购物卡的会计处理；7、向客户分期收款的会计处理；8、供应商返利的会计处理。

五、对网络游戏行业的影响新CAS 14的发布，网络游戏企业应考虑：1、游戏道具收入确认时点；2、游戏许可收入确认时点；3、主要责任人和代理人的识别；4、可变对价；5、向渠道商支付的费用的核算。

新收入准则对房地产企业的影响——以碧桂园为例摘要本文从新收入准则对房地产企业的影响方面，以碧桂园为例进行分析。

首先说明了新收入准则的背景和目的，然后从碧桂园的几个财务指标入手，分析了新收入准则对销售收入、合同成本、股东权益等方面的影响。

最后对碧桂园未来的发展提出了建议。

一、背景和目的新收入准则指的是国际财务报告准则和中国财务会计准则协会联合制定的《企业会计准则第15号——收入》。

该准则的颁布是为了解决旧准则存在的问题，同时提高企业的财务报告透明度和准确性。

该准则将于2022年1月1日起正式实施。

二、碧桂园的财务指标分析1.销售收入碧桂园是中国知名的房地产开发商，在2018年的销售收入中，地产销售收入占比高达98.36%。

这也就意味着，碧桂园的主要业务在于房地产的销售。

新收入准则要求企业按照实现控制原则（Revenue Recognition Principle）对收入进行确认，要求在完成服务或出售商品时再确认收入。

因此，对于涉及多年的分期销售业务，销售收入的确认时间有所变化。

在实施新准则后，房地产企业可能要延迟部分收入的确认时间，以满足新的会计标准。

2.合同成本新准则对于合同成本也有着新的要求。

房地产企业需要评估成本是否要在特定期间内计入费用。

该准则下，房地产企业需要把合同成本归类到各种分类中，比如开发成本、销售费用、管理费用等。

因此，房地产企业的成本的识别和归类会受到新会计准则的影响。

3.股东权益碧桂园2018年的股东权益规模逾5516亿元。

但是，新收入准则下对于股东权益的认可和识别也将有所变化。

企业应该按照实现控制原则确认收入，并且在销售发生时对应的成本要计入费用，这么做会对财务报表的收入和利润产生影响。

三、建议针对新收入准则带来的影响，碧桂园需要采取以下措施：1.收入分类策略的制定针对房地产销售过程中的分期付款方式、租赁业务及销售不动产业务等，制定相应的收入分类策略，使其符合新收入准则的要求，并应与会计师事务所沟通，以获得专业的意见。

新收入准则对房地产企业的影响引言随着国内外房地产市场的不断发展和改变，房地产企业在财务报告和业绩公布上也受到了更多的关注和审视。

为了提高财务报告的透明度和准确性，国际会计准则委员会（IASB）和美国财务会计准则委员会（FASB）发布了新的收入准则，即“国际财务报告准则第15号——收入来自合同的确认”（IFRS 15）和“美国企业会计准则第606号——收入来自合同的确认”（ASC 606）。

这两项新收入准则将对房地产企业的财务报告产生重大影响，本文将从合同确认、收入识别和相关成本等方面探讨新收入准则对房地产企业的影响。

一、合同确认新收入准则对合同的确认提出了新的要求和标准。

根据IFRS 15和ASC 606，一个合同只有在满足以下条件时才能确认为存在：双方就可交付的商品或服务达成协议、对价格和支付方式达成一致意见、合同具有商业可行性和合同双方有履行能力。

由于房地产项目通常是长期进行的，并且涉及到多方合作，以往可能被认定为合同的交易在新收入准则下可能不符合确认条件，这将导致房地产企业需要重新评估其合同的确认标准。

二、收入识别在新收入准则下，房地产企业需要根据合同的履行进度来确认收入，而不再像以往那样只能在一个时点确认全部收入。

IFRS 15和ASC 606要求企业根据一定的方法来评估合同的完成进度，然后据此确认相应的收入。

对于房地产企业来说，这意味着他们需要建立更加严谨和可靠的工程进度和成本核算体系，以便准确评估合同的完成进度和确认相应的收入。

新的收入准则还对变更的处理提出了更为详细的规定。

在合同中如有任何变更，房地产企业需要根据新准则重新评估变更的影响，并据此调整收入确认和成本核算。

这将对房地产企业的财务分析和预测造成更大的挑战，因为变更的处理将更加复杂和严格。

三、相关成本新收入准则对相关成本的处理也做出了新的规定。

根据IFRS 15和ASC 606，房地产企业如果符合一定的条件，可以将相关成本资本化，作为合同资产进行确认。

引言在现代市场经济中，收入是衡量企业经营成果的重要标准，收入的多少也意味着企业在市场上是否具备竞争力，同时收入的增长也是企业是否持续发展的动力，而收入的确认需要符合企业会计准则的规定。

新收入准则中关于销售收入的确认和计量标准发生了较大变化，由旧准则“在主要风险与报酬转移时确认收入”改变为“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，且控制权的转移区分为时点转移和时段转移。

房地产企业以预售为主，在符合按履约进度确认收入时，新收入准则的收入确认对房地产企业的影响较大。

一、新收入准则对房地产企业的影响（一）收入确认标准发生变化在《企业会计准则14号———收入（2006）》（以下简称旧收入准则）中，对于销售收入确认的时点，并没有进行明确的规定，这让房地产企业在进行收入确认和计量上存在着很大的随意性。

根据旧收入准则，销售商品同时满足以下条件，才能予以确认收入：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠的计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。

但在实际应用中，由于房地产业销售的特殊性，对于房地产企业收入确认时点一直存在争议，关于风险和报酬的转移时点在不同房地产企业有不同的理解，有些企业以销售合同约定的交房时间为准，有些企业以销售合同在房管部门备案时间为准，有些企业以销售合同签订后且房款全部收到时为准，还有些企业以房屋竣备进行产品实际交付时为准，由于不同企业对风险和报酬转移的标准不一致，导致同样的业务在不同的房地产企业处理不一样，给了房地产企业收入、成本、利润等操作的空间，导致财务信息的失真。

新收入准则，针对旧收入准则中收入核算的缺陷与不足，建立了更科学的收入确认模型，提出了控制权转移的标准，有助于消除对同一事项的不同理解，从而更加规范房地产企业的收入确认与计量，提高会计信息的可比性[1]。

新收入准则对房地产行业的影响分析——基于碧桂园案例引言：一、新收入准则的概述新收入准则（ASC606）由美国财务会计准则委员会（FASB）制定，该准则于2024年1月1日起适用。

它要求企业在确认收入时更加关注合同履约过程中的控制权转移，并以这个过程为核心来确定收入的展示方式。

这一准则的实施为房地产行业带来了一系列的挑战。

二、新收入准则对房地产行业的影响1.标的电商销售模式需调整在过去，房地产公司通常采用预售模式进行销售，即在项目建设之前就销售物业。

根据新准则的规定，只有在合同中发生了实质性交易和控制权转移时，才能确认收入。

因此，房地产公司需要调整他们的销售模式，以更好地符合新准则的要求。

2.合同的分类变得更加复杂根据新准则，房地产公司需要将合同进行分类，该分类将通过判断控制权转移的时间和方式来进行。

这将增加公司的处理工作，也增加了出错的风险。

3.时间和成本的增加由于新准则对收入确认的要求更加严格，房地产公司需要花费更多的时间和人力来评估每个合同。

此外，公司还需提供更多的披露信息，这将增加公司的财务报告的复杂性。

三、碧桂园的适应策略分析随着新收入准则的实施，碧桂园及时认识到挑战，并制定了相应的策略来适应变革。

1.销售模式调整碧桂园意识到传统的预售模式不符合新准则的要求，因此他们主动转变销售模式，并推出了"以租代售"和"BTO"（买房租回）等新模式。

这些模式更加符合新准则对于实质性交易和控制权的要求。

2.改进内部管理和信息系统为了应对合同分类的复杂性和准确性，碧桂园采用了更加规范和科学的内部管理方法，以确保每个合同都能正确地进行分类和计算。

3.增加人力和培训为了满足新准则的要求，碧桂园增加了财务人员的数量，并提供相关的培训。

这样可以保证公司能够有效地应对变革带来的挑战。

结论：新收入准则对房地产行业的实施对公司的销售模式、合同分类和财务信息披露等方面都产生了重大影响。

论新收入准则对房地产企业收入确认的影响收入确认是衡量企业经营状况的一个标准，也是优化企业内部管理方式的重要因素。

在企业发展过程中，加强对新收入准则的研究，利用此分析企业整体运行情况，探究管理工作中存在的问题与不足，并进行创新完善，以此解决经营问题，提升管理工作质量。

一、新收入准则重要变化与旧收入准则相比，新的收入准则内容主要发生以下变化：第一，收益计量方式理念。

在旧准则中“收入费用观”基础上，新收入准则中提出“资产负债观”这一收益计量方式理念，要求企业在明确成本资产、收益、负债的情况下，进行收入计量，凸显出其他综合收益的重要性与合理性，可以更加直观地反映出企业资金收入与支出状态。

第二，收入确认模式发生变化。

新收入准则中，要求不同行业的企业以合同的方式，完成收入确认。

该规定的出现，促使各个行业的统一，保证会计信息的准确性，提升工作效率。

第三，收入确定、计量流程发生变化。

旧收入准则中，要求企业将完工百分比作为确定计量的方式，根据合同中要求的内容及完工情况的百分比进行收入确认。

新收入确认准则改变原有收入确定及计量流程方式，要求企业根据合同要求按时完工，只有这样才能实现收入确认。

第四，信用风险防范方式发生变化。

新收入准则中，要求以期末计提坏账准备的方式进行信用风险预防，在保证企业收入确认工作效率的同时，减少不法行为出现，提升风险防范效果。

第五，合同成本内容更加完善。

新准则中，要求将资本条件、履行合同时发生的损耗、合同增量成本、合同成本相关的减值计在合同中体现，明确哪些是收入内容，这对于企业发展来讲十分有利，具有指导作用。

第六，信息披露内容逐渐增加。

与旧收入准则相比，新收入准则中，要求企业将合同资产、负债等内容体现出来，这对于收入确认工作来讲，不仅提供便利，同时还保证会计信息的准确性，避免出现收入不准确的问题。

二、新收入确认模型对房地产企业的影响（一）会计政策的转变新收入确认模型的出现，对房地产企业会计政策使用情况产生非常大的影响。

新旧收入确认准则的对比及应对研究——以恒大地产集团有限公司为例摘要：在社会不断发展的当下，交易模式也在不断得推陈出新，并且确认收入的步骤和方法越来越复杂，所以原先得收入准则的缺陷逐渐暴露，为顺应我国经济发展时代潮流，完善我国会计信息标准，我国财政部做出了革新收入确认准则的决策，于是2017年07月发布了《企业会计准则第14号——收入》(财会【2017】22号)，该准则与原收入确认准则相比，二者间的调整与国际财务报告中的收入确认准则要求基本趋同，对企业收入确认的方式、时点或时段确认收入的要求有明显提高。

而收入是评价一个企业经营过程中盈利能力极为重要的指标，所以收入的确认和计量是非常重要的。

本文研究的目的是针对新旧收入确认准则两者间的区别进行对比，提出出现的问题应当如何对应的解决措施，并且清晰明确新标准下房地产企业如何确认收入，会给房地产企业在实务中带来什么影响，在收入准则修改的情况下，房地产企业应该注意哪些方面，本篇论文对其他企业也将产生借鉴作用。

关键词：新收入确认准则；房地产企业；恒大地产1 新旧收入确认准则的对比及应对研究绪论1.1 新旧收入确认准则研究的背景和意义1.1.1 研究的背景目前我国正处于经济蓬勃发展，产业不断增多，各类行业业务不断出现的大环境下，交易过程增长，交易复杂程度增加，原收入确认准则确认收入的标准无法适应各种新的交易模式，即暴露出旧收入准则的局限性。

原收入确认准则在我国已经实行了十三年，于是为了顺应时代的发展，解决我国当前现行收入确认准则在实务当中存在的问题，并保持与国际上收入确认准则的趋同，我国财政部在2017年7月19日颁布了《企业会计准则第14号——收入》（后文简称为新收入准则（2017））的具体文件，此举有效提高了我国会计信息的质量，紧跟国际形势。

新收入准则（2017）的编著是结合我国市场经济形式，再依据国际收入准则（2014）部分内容，对原收入准则进行修改、优化、完善后正式新修订的版本，于2018年1月1日起实行。

财会类价值文档精品发布！财会〔2017〕22号文：《关于修订印发的通知》对房地产行业的影
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2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》（财会〔2017〕22号）（新CAS 14）。

新CAS 14改革了现有的收入确认模型，明确收入确认的核心原则是“企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入”。

基于该核心原则，新准则设定了统一的收入确认计量的“五步法”模型，即识别与客户订立的合同、识别合同中的单项履约义务、确定交易价格、将交易价格分摊至各单项履约义务、履行每一单项履约义务时确认收入。

致同研究之新收入准则系列解读，内容包括：准则变化概述及新旧对比、五步法模型的应用、特定交易的会计处理、列报与披露，以及实施新准则对房地产、建筑施工、零售、电商、网络游戏、软件、电信及制造业等行业的影响分析等。

本期主要解读新CAS 14对房地产行业可能产生的影响。

预售业务的收入确认方式问题
根据新CAS 14，企业应该在合同订立时确定商品或服务的控制权在某一时段内还是某一时点转移。

预售房地产合同收入是应在某一时段内还是某一时点确认，取决于对具体合同条款进行的审慎分析。

企业应首先评估履约义务是否在某一时段内逐步完成。

如果不是，则商品和服务的控制权在某一时点转移。

当满足下列任一条件时，企业在某一时段内确认收入：
1.客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

从在港上市的中国房地产公司看新收入准则的影响新收入准则的实施对在港上市的中国房地产公司产生了重大影响。

本文将从几个方面来分析新准则对这些公司的影响。

首先，新收入准则对于销售房地产单位的确认时间和金额提出了具体规定。

根据以往的准则，房地产公司可以在预售阶段确认销售收入，并将其纳入利润表。

然而，新准则要求在销售合同条件达成时，才能确认收入。

这意味着房地产公司必须等到交付房产或服务之后才能确认收入，这可能会导致一些公司的财务状况出现变化。

其次，新准则还对不同属性的收入进行分类，并对其确认和计量提出了要求。

根据新准则，房地产公司必须对销售商品和提供服务分别确认收入，并使用不同的计量方法。

这可能进一步增加了公司在财务报表编制上的复杂性。

此外，新准则要求房地产公司根据不同销售阶段的完成度计量收入。

这意味着公司必须根据项目的进展情况来计算和确认收入，而不再仅仅依赖于销售合同的签署。

这可能对公司的项目管理和报告产生了新的挑战。

另外，新准则还对合同履行过程中的变更和修订进行了具体规定。

根据新准则，公司需要评估合同中的变更和修订是否会引起重新确认，并相应地调整收入和成本。

这意味着公司必须对合同进行更加细致的管理和跟踪，以确保准确计量和确认收入。

综上所述，新收入准则对在港上市的中国房地产公司产生了重要影响。

公司必须重新评估其销售和合同管理的流程，并根据新准则的要求进行必要的调整。

虽然新准则可能会增加公司的财务报表编制的复杂性，但它也有助于提高公司的财务透明度，并为投资者提供更准确的信息。

《新收入准则解析与行业应用示例新收入准则(IRFS15)是国际财务报告准则中关于收入计量和报告的准则，于2024年1月1日起正式生效，旨在提供统一的、公平和准确的收入计量和报告规则，以更好地反映企业的商业活动。

新收入准则的核心是根据合同确定收入计量的方法，合同是指企业与客户之间存在法律效力的协议，包括明确规定了权益、条件和支付方式的文件。

在确定收入计量时，需要将整个合同划分为各个独立的履约义务，并按照相对单价法、增量成本法、可变单价法等方法进行计量。

下面以房地产行业为例，解析新收入准则的应用。

在房地产行业，开发商通常与购房者签订购房合同。

根据新收入准则，开发商在签订购房合同后需要根据合同条款和交易条件来确定收入计量的方法。

首先，开发商需要判断购房合同是否符合合同的定义，即是否是与客户之间存在法律效力的协议。

只有合同符合法律效力，才能按照新收入准则进行收入计量。

其次，开发商需要将购房合同划分为不同的履约义务，例如购房款、定金、尾款等。

每个履约义务都需要根据收款条件和交易条款来确定相应的收入计量方法。

例如，假设购房合同约定购房者需要在签订合同时支付定金，合同约定支付定金后购房开发商有义务向购房者提供购房物业的使用权。

根据新收入准则，开发商在收到定金后应当确认与定金金额相当的收入，并将其记入负债，直到交付购房物业后确认相应的收入。

另外一个例子是，在购房合同约定交付时间之前，购房者有权根据合同条款取消购房合同。

在这种情况下，开发商不能确认相应的收入，而应当根据合同和法律规定退还购房者已支付的款项。

此外，新收入准则还要求开发商在每个报告期内对收入计量进行实质指标测试，以确保相关的收入金额得到准确计量。

如果发现收入计量存在错误，开发商应当进行相应的调整和披露。

总结而言，新收入准则对房地产行业的应用十分重要。

开发商需要仔细分析既有合同和交易条款，合理划分履约义务，并根据合同和交易条款确定相应的收入计量方法。

同时，开发商还需要进行实质指标测试，确保收入计量的准确性和公允性。