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房地产项目销售策略（一）开发商与代理商的双赢模式1、自行销售，还是委托代理楼盘在建设过程中，开发商及其策划人员就要考虑楼盘的销售问题。
楼盘是自行销售，还是委托代理?这是首要考虑的问题。
自行销售使房地产开发企业直接面对消费者，可以使开发商准确掌握消费者的购买动机和需求特点，把握市场的脉搏。
这样开发企业就可根据市场动态随时作出应变的决策。
而且企业能对销售费用进行控制，有利于降低销售费用。
但是，直销也存在销售面窄、企业机构臃肿、运行效率不高等缺点。
房地产企业委托房地产中间商进行租售的属于间接营销渠道。
代理商一般拥有广泛的客户网络、固定的租售点和训练有素的营销人员。
当然，通过中间商代理租售，开发商将支付中介代理费用，不利于降低营销成本，而且中间商的素质对营销影响也比较大。
广州、深圳许多成功的地产商赞成委托代理销售方式，因为开发商从本质上讲就是投资商，其自身优势在于资金融通与资源整合。
由于房地产开发涉及规划、设计、市场调查、消费者心理与行为、营销、物业管理、资金融通、企业管理、工程、可行性研究等许多专业知识，因此，一般的开发商不可能也没必要样样通。
现在，社会上各类房地产咨询专业机构比比皆是，开发商完全可以充分利用市场资源。
正像万科地产王石所说：“一个人为了喝牛奶，没有必要养一头奶牛。
”目前存在的问题是：代理商如何与开发商共担风险?代理商如何与开发商实现共赢?要实现代理商与开发商的共赢，开发商关键要做到三点：一要选好代理商。
通过业内人士之间的交流和沟通，开发商可以了解到哪些代理机构业绩好、口碑好。
在广州，广州国土房管局依据销售业绩每年对代理机构进行评选，优秀者授予“一级代理机构”称号。
二要慎重签定代理合同。
广州、深圳一般按照销售额的1.5％提取代理佣金，区间在0—8.3％之间。
佣金包括代理公司的售楼人员工资、奖金、服装、电话、交通等费用，不包括楼盘广告费。
为使代理商尽心尽力、拿出“看家本领”售楼，广州一些开发商还提出一些额外条款，例如代理商未完成一定销售额不得提取代理佣金等。
