长沙重点商业项目报告

长沙重点商业 长沙重点商业项目补充分析报告 补充分析报告长沙重点商业项目补充分析报告 平和堂（五 店） 平和堂（五一店） 万达广场 嘉信茂广场 百联东方商厦 青和城平和堂（五一店）Page 2平和堂（五 店） 平和堂（五一店）¾ 商场建筑设计及尺度开业11年，未进行过改造，外立面显 陈旧，风格传统。

外立面中庭一楼正中设置一个中庭，全楼层中空设计 ， 可视性较佳。

但中庭常用作于促销大卖场，影响观感。

二层空间 传统百货公司的设计，除中庭外基本用作零售铺位，硬件设施陈旧，层高较低 ，人流通道较窄，实用率较高，但购物 人流通道较窄 实用率较高 但购物 环境局促。

Page 3平和堂（五 店） 平和堂（五一店）¾ 商场可达性 人流易达性•临近黄兴中路步行街 •12条公交线路经过商场附近，公共交通线路覆盖长沙市各区车流易达性•长沙主干道五一大道上，交通拥堵 •临近步行街，可通行道路少¾商场停车满足度暂能满足需求•商业面积为 51,800㎡ 停车位500个 位于商场的-2F、-3F 2F、 3F •停车位500个，位于商场的 •平均每个车位服务103㎡的商场面积Page 4平和堂（五 店） 平和堂（五一店）¾ 商场人流动线图示 人流聚集点 人流主入口 人流次入口 商场人流动线 人流电梯垂直电梯‹传统百货的空间设计 ‹每层设有2部剪刀式的手扶梯和2部直达到各楼层的升降梯 ‹人流动线简单清晰。

Page 5平和堂（五 店） 平和堂（五一店）¾ 商场经营模式分析经营模式 保底视品牌而定，除知名度不高的品牌首年就需要保底租金外，通常首年不设保底租金而纯扣点，第二年起有保底租金，并就不同业态每年设置销 售额排名 进行末尾淘汰 售额排名，进行末尾淘汰¾商场租赁水平„商场各业态联营扣率35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%珠宝最低扣率 最高扣率服装皮鞋皮具化妆品家居饰品床品黄金运动休闲 童装童用Page 6资料来源: [戴德梁行]平和堂（五 店） 平和堂（五一店）¾ 商场高低平效/租金与业态关系分析化妆品品牌‹首层摆放化妆品是目前百货及消费者认 同的 ‹为长沙市场上化妆品品牌最为齐全、销 售额最高、面积最大的商场餐饮‹区别与其他百货，在步行街商场内餐饮最 集中、比例最高的商场 ‹拥有写字楼的商务客群，营业额较高 ‹集中位于6层，楼层较高 集中位于6层 楼层较高 ‹随着地铁直通，高楼层休闲餐饮吸引人流 将越有难度超市‹位于地下一层‹位于能体现商场形象及档次定位的首层‹服务于写字楼人群及购物人群的小型超市，平效较高 ‹随着大型超市进驻购物中心趋势的发展，小型超市将面临冲击‹由于其位于城市商业核心商圈，又临近步行街，人流旺，租金平效也较高 ‹但随着城市市政建设的发展，铁路轨道交通将使长沙市民消费习惯乃至商业格局产生改变品牌档次难以升级，平效 品牌档次难以升级， 平效/ /租金收益亦难以提升Page 7万达广场Page 8万达广场¾ 商场建筑设计及尺度沿街展示面较宽，外立面色调沉实。

外立面中庭商场无中庭设计，可视性较差。

二层空间 无二层空间感，硬件设施较差，层高较低，人流通道较窄，购物格局局促。

Page 9万达广场¾ 商场可达性 人流易达性•临近黄兴中路步行街核心地带 •18条公交线路经过商场附近，公共交通线路覆盖长沙市各区车流易达性•靠近步行街，可通行道路少 •道路狭窄，交通拥堵¾商场停车满足度未能满足需求•商业面积：50，000平米 •停车位： 210个 •平均每个车位服务238㎡的商场面积Page 10万达广场¾ 商场人流动线图示 人流聚集点 人流主入口 人流次入口 商场人流动线 人流电梯垂直电梯‹狭窄小卖场式的空间设计 ‹仅设有1部剪刀式的手扶梯和3部直达到各楼层的升降梯 ‹出入口有6个，小通道设置多条，人流动线较多Page 11万达广场¾ 商场经营模式分析经营模式 万达广场首层商铺已卖散，并进行售后返租、统一招商的形式，以租金收益为主；其他楼层自持，租赁给予两大主力店——沃尔玛及万达国际 影城。

影城¾商场租赁水平„商场首层租赁条件首层平均租金 （元/平米/月） 物业管理费用 （元/平米/月） 租期资料来源: [戴德梁行]400 27 1年一签Page 12万达广场¾ 商场高低平效/租金与业态关系分析电影院‹长沙现时唯一一家IMAX影院 ‹位于四层，直达电梯到达 位于四层 直达电梯到达 ‹万达集团旗下的电影院自营 ‹商圈内有长沙人习惯去的王府井电影院 抢去大部分生意额卖散小商铺‹临近步行街 ‹一层商铺已全部卖散 ‹商铺面积小，租金高，收益可观 ‹小业主持有业权，难以统 小业主持有业权 难以统一业态档次 业态档次，长 长 期对租金收益的提升有制约超市‹步行街核心商圈内唯一的一个国际连锁大超市 ‹位于二、三层‹项目出入口位置即有垂直梯及扶手电梯直接上楼到超市，影响人流在一层 的逗留时间 ‹由于其位于临近步行街，人流旺，租金也较高 ‹虽然有超市和电影院两大主力店，但人流动线设置既不合理，没为一楼带来人流聚集品牌落位及人流动线不合理，租金收益亦难以提升 品牌落位及人流动线不合理， 租金收益亦难以提升Page 13嘉信茂广场Page 14嘉信茂广场¾ 商场建筑设计及尺度展示面较宽，外立面崭新。

外立面中庭拥有中庭设计，可视性良好二层空间 商场内部拥有二层空间，但人行通道较窄，空间感及光亮度不足，人流动线行 成环形Page 15嘉信茂广场¾ 商场可达性 人流易达性•多路公交线路经过 ，交通十分便利车流易达性•道路宽敞，通畅¾商场停车满足度勉强满足需求•商业面积：47，000平米 •停车位： 327个 •平均每个车位服务143㎡的商场面积Page 16嘉信茂广场¾ 商场人流动线图示 人流聚集点 人流主入口 人流次入口 商场人流动线 人流电梯垂直电梯‹中庭通透的空间设计 ‹设有3部剪刀式的手扶梯和2部直达到各楼层的升降梯 ‹人流动线行成环形，较清晰Page 17嘉信茂广场¾ 商场经营模式分析经营模式 业权由业主自持，以购物中心的模式经营，租金收益为主，2008年营业额达6亿¾商场租赁水平„商场首层租赁条件首层平均租金 （元/平米/月） 次主力店租金案例 （元/平米/月） -健身会所 物业管理费用 （元/平米/月） 租期200（按实用面积计算） 45（按实用面积计算）35（按建筑面积计算） 1年一签Page 18资料来源: [戴德梁行]嘉信茂广场¾ 商场高低平效/租金与业态关系分析健身会所‹连锁知名健身会所 ‹位于4层边角位置 ‹作为次主力店，消化大面积而难以到达的铺位 ‹吸引周边住宅人群，白领到高楼层餐饮‹在楼层边角位置 ‹消化大面积而难以到达的铺位 ‹餐饮比较太少超市‹国际连锁大超市 ‹位于二、三层，与零售店铺相融合，合理带来人流 ‹吸引周边家庭式消费者 ‹长沙现时市场上最具备购物中心雏形的综合型商场； ‹有主力店及次主力店，多种业态经营，布局较合理品牌落位及人流动线较合理，待以品牌升级提升租金收益Page 19百联东方商厦Page 20百联东方商厦¾ 商场建筑设计及尺度临街展示面较宽，外立面崭新且大气。

外立面中庭拥有多个中庭设计，可视性良好二层空间 商场内部拥有良好的二层空间，人行通道宽敞，空间感足，人流动线清晰Page 21百联东方商厦¾ 商场可达性 人流易达性•多路公交线路经过 ，交通十分便利车流易达性•位于黄兴中路，靠近五一大道主干道，多车辆通行¾商场停车满足度勉强满足需求•商业面积：63，899平米 •停车位： 413个 •平均每个车位服务155㎡的商场面积Page 22百联东方商厦¾ 商场人流动线图示 人流聚集点 人流主入口 人流次入口 商场人流动线 人流电梯垂直电梯‹三个中庭的空间设计 ‹设有4部剪刀式的手扶梯和4部直达到各楼层的升降梯 ‹商场呈长形，人流动线较清晰Page 23百联东方商厦¾ 商场经营模式分析经营模式 保底视品牌而定，除知名度不高的品牌需要保底租金外，通常不设保底租金而纯扣点。

¾商场租赁水平„商场各业态租赁条件30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%国际品牌最低扣率 最高扣率珠宝服装皮鞋皮具化妆品家居饰品床品黄金运动休闲 童装童用Page 24资料来源: [戴德梁行]百联东方商厦¾ 商场高低平效/租金与业态关系分析国际品牌‹一楼沿街铺面，展示面强 ‹无长沙市场上独一无二的国际品牌，难以凭借国际品牌的进驻提升其他品牌平效 ‹被美美百货及友谊商店高端国际奢侈品定位夹攻，生存困难无有力的主力店及次主力店‹无有力的主力店及次主力店吸引客户‹百货面积较小，难以与商圈内其他百货店竞争拥有成为购物中心的资本，但定位错误‹体量大，沿街展示面宽，空间设计感足 ‹非长沙市民习惯购物的区域 ‹不切合市场的高端定位‹拥有良好的硬件设施 ‹无长沙市场上独一无二的国际品牌，难以竞争失败的商业定位，注定平效 失败的商业定位，注定 平效/ /租金收益亦难以提升Page 25青和城Page 26青和城¾创造生活空间的艺术化和舒适化，营造宜人的社交与消费空间，实现消费者、经营者和所有者的共赢。

商场基本信息分析黄金地理位置位于坡子街东入口处，东 依黄兴路步行街复合体项目 商业 商业+ +公寓总建筑面积约140,000 ㎡ 商业建筑面积约80,000 ㎡ 公寓建筑面积约40,000㎡ 其余为地下车库面积创立专业的商业管理公司湖南青和商业资产管理有限公司投资商： 南京青和投资集团有限公司 开发商： 湖南大韵置业投资有限公司青 和东方色也，春的代称谐也Page 27青和城¾ 商场可达性 人流易达性•临近黄兴中路步行街 •18条公交线路经过商场附近，公共交通线路覆盖长沙市各区车流易达性•靠近步行街，可通行道路少 •道路狭窄，交通拥堵，影响驾车者前来购物¾商场停车满足度能满足需求•商业面积：80，000平米 •停车位： 750个 •平均每个车位服务106㎡的商场面积Page 28青和城¾ 商场建筑设计及尺度临街展示面较宽外立面中庭拥有多个中庭设计，可视性良好二层空间 商场内部拥有二层空间，店铺人行通道约4米，较宽敞，人流动线清晰Page 29青和城¾ 商场业态定位及比例青和城融合购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等多种业态 定位为首创互动亲情式购物中心针对商家：租户服务中心 针对客户：顾客服务中心、银行 、邮局、洗衣店、旅游代办点、 交通售票处、自动售货机、数码 冲印、宠物寄存、博物馆等配套服务 6%服装服饰类、珠宝首饰类、个人 用品类、家居家饰类、食品礼品 类、数码类、文化用品类等五星级影院、家 级影院 家 庭游乐中心、真 冰溜冰场、运动 健身俱乐部、 SPA会所等娱乐/休闲 20%零售 52% 餐饮 22%中式 餐 西式餐厅 特 中式正餐、西式餐厅、特色 餐饮、美食广场、休闲餐饮 以及各类主题餐饮等Page 30青和城¾ 商场人流动线‹拥有多个中空设计 ‹设有4部剪刀式的手扶梯和5部 直达到各楼层的升降梯 ‹商场呈弧形，人流动线较清晰 商场呈弧形 人流动线较清晰图示 人流聚集点 人流主入口 人流次入口 商场人流动线 人流电梯垂直电梯 Page 31青和城¾ 定位分析主题定位‹表达时尚为主，体验为辅的内涵功能定位‹都市型购物、娱乐 休闲、餐饮 、社交、文化中心 ‹消费者带来新鲜体验和乐趣主力消费者定位‹家庭月收入 家庭月收入：3500以上； 以上； ‹年龄：20－50岁；‹职业：公务员、事业单位职员、企业中层管理者以上人员、私营业 主 外企员工 资深媒体从业人员 在校大学生 主、外企员工、资深媒体从业人员、在校大学生； ‹职业特征：收入稳定、有各项社会保障、有固定住所； ‹收入特征：有稳定收入来源，收入不稳定但单次收入较高； ‹类型：注重消费者内在需求； ‹行为习惯：对新鲜事物敏感、也容易接受，具有超前消费意识。