长沙悦方IDMALL商业调研报告

长沙市区（潮宗街周边地区、乐和城购物中心、悦方ID mall）三．调研内容（一）基地实况分析基地周围环境复杂。

南邻中山路。

东南侧为中山医院，西北侧为望麓园小学，西侧有省少年儿童图书馆、长沙市实验中学。

周围中高层建筑多为老建筑，外观陈旧，很早期的用色及造型，此外，还有一些两到三层的老居民楼。

基地内原有建筑也比较杂乱。

南端是待拆迁的湘江宾馆，中部偏北有需保留的何健公馆。

何公馆建于三十年代，后于五十年代进行扩建为交际处。

建筑风格受到苏联风格的影响。

整个基地需要考虑的问题是如何解决复杂环境下的交通问题以及如何协调新建筑与原有建筑之间的关系。

（二）市区实例分析悦方ID mall悦方ID MALL位于天心区坡子街与黄兴路步行街交汇处，地处五一核心商圈。

该项目总建筑面积12万平方米，共七层，地上五层及地下一层为商业，地下二层为停车位，共约700个停车位。

悦方内部流线设计不同于百货四四方方的流线，而是弧形动线。

可从黄兴路步行街上的悦荟广场侧面导入客流，再将客流从火宫殿方向引出。

但是弧形流线方位感较弱，使用者容易产生方位混乱，应该加强提示作用。

中庭空间开阔，自然采光充足，整体造型动感明快，给人一种活泼快乐的视觉效果和时尚体验。

乐和城购物中心乐和城购物中心位于长沙五一商圈。

该项目总建筑面积约达80，000平方米，共七层。

建筑的整体造型来看，乐和城方正规整，造型简单。

立面也以常规的玻璃幕墙、银灰色墙面为主。

作为商业建筑，少了一定的观赏乐趣。

趣。

从建筑内部空间来看，比之建筑外部的乏味单调，建筑内部更加丰富。

功能区分布与悦方相似，负一层为超市和美食广场，一到三层为主要购物区，四层是亲子空间，五层是主题餐厅和影院。

与悦方相。

与悦方相比，内部空间更加清晰简单。

（三）资料的收集与分析——立面处理首尔poroscape服装店建筑立面用石块编织砌筑，其设计灵感来源于编织麻布。

不同的砌筑方法产生不同的机理，使原本简单的建筑变得生动有趣。

大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。

正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。

其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。

小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。

小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。

小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。

小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。

小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。

二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。

小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。

小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。

小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。

小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。

小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。

三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。

小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。

小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。

小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。

小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。

小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。

四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。

长沙商业圈分析报告第一篇：长沙商业圈分析报告2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。

2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。

数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。

由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。

综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。

一、长沙商业地产现状1、长沙市商业格局；根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。

根据专家的看法，此次规划遵循三个方面：（1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。

（2）规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。

商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。

（3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。

长沙传统商圈分析五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。

号外悦方IDMall，中信资本实现“美元不动产基金类REITs”的战略突破！悦方ID Mall，中信资本实现“美元不动产基金类REITs”的战略突破中国首单美元基金“类REITs”2017年10月20日，国际知名另类投资机构——中信资本控股有限公司（简称“中信资本”）宣布，其商业地产战略品牌“悦方ID Mall”成功发行权益型类REITs产品——“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”，近日将在中国证券投资基金业协会备案，并将在深圳证券交易所挂牌交易。

至此，中信资本的商业地产投资正式打通了“投资-资产管理-类REITs”运作全链条，实现了不动产基金的管理升级与战略突破，成为我国首单美元基金的类REITs尝试。

据悉，本次类REITs还是国内首单脱离企业主体增信（或整租）的市场化创新尝试，由中信资本旗下不动产基金发起，市场化运作，无企业提供期间差额支付或担保，权益级证券由中信信托安排的投资基金等市场化投资者认购，体现了市场化投资者对于“悦方ID Mall”品牌和中信资本商业地产管理水平的充分认可，以及对长沙悦方ID Mall持续稳健经营和物业增值的信心。

“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”是具有权益型REITs属性的资产证券化产品，中信资本旗下基金作为发起人及基金管理人，渤海汇金证券资产管理有限公司作为计划管理人，发行规模为27.7亿元。

该专项计划以中信资本旗下基金拥有且成熟运营的“ID Mall”系列标杆物业——“湖南长沙悦方ID Mall购物中心”作为标的资产，采取分级结构，优先A档与优先B档证券分别获得“中诚信证评”给予的AAA与AA 评级，权益档未评级，各档证券获得了商业银行、专业基金等机构投资者的广泛认可。

产品设计与发行过程中，还得到了摩根士丹利华鑫证券、中信信托、中信证券、中信建投证券、海问律师事务所、世联评估、毕马威华振会计师事务所等机构的专业支持。

长沙市商业市场分析报告范文(80页)目录第一章长沙市商业发展进程研究............................................................. ..................................................1一、长沙市商业市场发展进程研究............................................................. ................................................11.长沙市商业市场发展各阶段划分............................................................. ................................................12.长沙宏观经济指标分析............................................................. ............................................................... .53.长沙市商业网点规划............................................................. ............................................................... ...11二、长沙市三大商圈的专题研究............................................................. ..................................................121.五一商圈分析............................................................. ............................................................... .............122.东塘商圈分析............................................................. ............................................................... .............213.溁湾镇商圈分析............................................................. ............................................................... .........274.长沙主要商圈总结............................................................. ....................................................................30第二章长沙百货商场专题研究............................................................. ....................................................32一、长沙市百货商场的发展情况............................................................. ..................................................321.长沙百货商场基本情况............................................................. ............................................................322.长沙百货商场发展情况............................................................. ............................................................333.长沙百货商场分布............................................................. ............................................................... .....33二、百货商场专项调查............................................................. ............................................................... ...351.平和堂百货............................................................. ............................................................... .................352.王府井百货............................................................. ............................................................... .................383.新世界百货............................................................. ............................................................... .................404.春天百货............................................................. ............................................................... .....................435.百联东方............................................................. ....................................................................................456.美美百货............................................................. ............................................................... .....................477.平和堂百货东塘店............................................................. ............................................................... .....498.金色家族............................................................. ............................................................... (51)9.友谊商店.............................................................. ................................................................ ...................53三、长沙市百货商场的经营状况分析.............................................................. .........................................561.各百货商店营业状况分析.............................................................. .......................................................562.长沙名品的营业情况统计.............................................................. .......................................................56四、长沙市百货商场经营模式及扣点/租金对比分析.............................................................. ................57五、百货商场未来供应项目.............................................................. .........................................................58附件一平和堂百货品牌列表.............................................................. .......................................................62附件二王府井百货品牌列表.............................................................. .......................................................64附件三新世界百货品牌列表.............................................................. .......................................................66附件四春天百货品牌列表.............................................................. ...........................................................68附件五百联东方品牌列表.............................................................. ...........................................................69附件六美美百货品牌列表.............................................................. ...........................................................71附件七平和堂东塘店品牌列表.............................................................. ...................................................72附件八金色家族品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件九友谊商店品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件十长沙市城市商业网点布局规划（2005-2022）..........................................错误！未定义书签。

长沙某商业项目方案价值分析長沙某商业项目根据项目区位属性，充分利用挖掘长沙娱乐精神，融合历史文化，从业态布局，空间属性，设计价值创造，艺术特性和5大方面来具体打造文化创意、行业创新、大众创业办公、购物、休闲、娱乐、商务于一体的城市综合体。

标签：商业地标;文化娱乐;价值创造长沙某商业项目位于坐落于长沙市开福区东二环与福元西路交汇处，在浏阳河与捞刀河之间，距离湖南广电仅6公里，距离长沙五一广场商圈10公里。

地理位置决定了长沙某商业项目不会是传统意义上的商业综合体，且此项目三块用地中有一块用地属性为文化娱乐用地，因此在最初这个项目就没有离开“文化”与“娱乐”两个词，这两个词也成为了长沙某商业项目延续至今的标签。

项目设计旨在融合长沙市悠久历史文化底蕴，嫁接多元城市文化特征，提升城市形象，并依托当代商业规划科学，打造集文化创意、行业创新、大众创业办公、购物、休闲、娱乐、商务于一体的城市综合体。

长沙某商业项目自正式启动设计工作以来经历了多轮的设计调整，最初概念规划方案中包含8栋办公楼，其办公面积达5.8万㎡，而商业面积为4.1万㎡，确定最终概念总图规划方案，其中包含办公计容面积约2万㎡、酒店计容面积约3.2万㎡、商业计容面积约8万㎡。

在业态确定后，对塔楼的位置也做了多种研究，最终确定为双塔楼45度角临福元路布置，在不破坏规划整体感的情况下保证酒店与写字楼视线开阔并且塔楼与塔楼不产生视线干扰。

方案完善并逐渐具有了独特的商业生命特性：1、空间特性街区式商业，又称为Block街区，是指在合适的尺度上，从人性、文化和城市发展的角度出发，满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。

长沙某商业项目街区式商业结构从初期的多节点多围合串联空间逐渐整合为多节点整体大围合空间，使得项目整体更具开放性，视线无遮挡，四面贯通，铺铺临街，无商业死角，从而加大店铺的昭示性，更有利于店面的展示。

项目通过各临城市道路的出入口广场、中心下沉式广场、次出入口等形成主动线，平面动线组织简单明了;所有的内街都可以方便的到达，内外街之间有方便的联系，城市客流可以方便的到达内街并通过中心下沉式广场作为动线的交汇点，承担商家促销、活动举办、垂直交通组织的功能。

长沙商业市场调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 长沙市商业调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 报告结构全国商业市场简述重点商圈全面解读长沙商业市场分析结论一、全国商业市场简述1、2008年全国商业房地产发展的显著特征理性和稳定并存,激情与风险共生业态结构上具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；投资情况上新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；持有状况上市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；租售价格上商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内. 需要着重指出的是未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视. 2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下在政策层面来看首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时有发生；最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。

从市场层面来看首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了综合来说影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面. 3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样产品进行优化创新2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力. 商业地产企业并购上市尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间. 利好因素促进商业地产未来看好但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.二、长沙商业市场分析1、走进长沙A、湖南省的区位特点及经济情况中部和泛珠三角经济区重合的区域在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。