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第1章青岛写字楼市场分析1.1写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。
主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。
纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。
以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。
1.1.1区域特征1.1.1.1 CBD核心区域2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。
将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。
2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。
去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。
区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。
1.1.1.2 山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。
现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。
从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。
山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。
从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。
以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。
青岛商业地产调研报告
《青岛商业地产调研报告》
一、引言
随着经济的发展，商业地产在城市中的重要性日益凸显。
青岛作为中国的沿海城市之一，其商业地产市场也备受关注。
因此，本报告将对青岛市商业地产市场进行调研，分析其发展趋势和未来发展空间。
二、市场概况
青岛商业地产市场主要集中在市中心和主要商业区域，包括崂山区、市南区和市北区等。
随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，商业地产市场需求呈现出快速增长的趋势。
三、发展趋势
1. 多元化经营：商业地产不再只是传统的商铺和写字楼，也包括购物中心、酒店、餐饮等多种形式。
未来，商业地产将越来越多地向多元化方向发展。
2. 体验式消费：消费者对于购物和娱乐有更高的要求，因此商业地产需要更多地提供丰富的体验式消费场景，以吸引更多顾客。
3. 绿色环保：随着环保意识的增强，商业地产需要更多地关注可持续发展，提高绿色环保的标准。
四、未来展望
青岛商业地产市场前景广阔，市场需求旺盛，发展空间巨大。
未来，商业地产将更加注重体验式消费和绿色运营，以满足消
费者的需求。
同时，政府在规划和管理上也将加大力度，推动青岛商业地产市场的健康发展。
五、结论
青岛商业地产市场具有很大的发展潜力，未来将更加注重多元化经营、体验式消费和绿色环保，以满足市场需求。
同时，政府的政策支持也将推动市场的健康发展。
定位研究框架问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？青岛总体写字楼市崂山区域写字楼典型项目分析场概述市场研究综合体项目研究青岛写字楼市场案例研究项目分析拟开发物业业态配比1.青岛写字楼市场研究--分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应甲级写字楼界定标准衡量标准一般甲级写字楼标准区位地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观标准层高 3.3米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上硬件设施标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。
电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟停车位每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统达到5A级标准电话线平均每20平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等装修标准电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况租或售基本不出售青岛甲级写字楼界定标准衡量标准青岛的甲级写字楼区位地理位置位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内静高2.6米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上硬件设施空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上停车位充裕,车位比较低智能化系统有智能化管理青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。
青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。
最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。
随着95 年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10 年左右的时间发展成为青岛的CBD 中心区域。
在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD 进一步发展的原因。
政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。
一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。
崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17 亿元，总占地160 亩。
崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2 亿元，占地175 亩。
1.1 商务一区1.2 商务二区分析：从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07 年以后。
数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06 年年底。
在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。
其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。
崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。
因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。
1.3 区域内重点项目：青岛数码科技中心项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。
规模：占地面积16593.6 平方米，总建筑面积为77111.56 平方米。
共有A、B 两座，其中A 楼为18 层商务楼，B 楼为27 层公寓。
共有579 户，车位有359 个。
青岛经济开发区写字楼市场分析“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略的实施带动了青岛西海岸黄岛、经济开发区、胶南等地区整体经济的增长，而青岛经济开发区作为青岛市全面发展西海岸经济的“市场发动机”，其重要战略地位的魅力日益彰显。
众多国内外大企业源源不断的进军开发区，在这里设办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设在开发区，该区域的写字楼市场呈现出一片繁荣景象。
一、青岛经济开发区写字楼市场板块划分青岛经济开发区写字楼项目主要分布在长江路中央商务区区域、香江路沿线区域、保税区区域、江山路沿线区域，整体市场也可以分为这四个板块，其中又以长江路中央商务区写字楼市场最为活跃。
香江路是青岛经济开发区建设的第一条市政干道，该区域板块也是青岛经济开发区最早出现写字楼项目的区域之一，该区域内居民众多，招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等十多家金融机构聚集于此，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所也分布在道路的两侧，商业商务氛围浓厚。
随着经济开发区政治经济重心的转移，目前该区域商业氛围比商务办公氛围更浓厚一些，在售和新建写字楼项目相对较少。
长江路虽然出现的时间比香江路要晚一些，但是随着政治经济中心向长江路沿线区域的迁移，以及中央商务区区域定位的确立，该区域写字楼市场确实发展最为迅速的一个区域。
目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经开始形成。
该区域是青岛经济开发区写字楼项目最主要的供应区域。
青岛保税区拥有便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，由于先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼项目才真正出现。
目前该区域在售在建写字楼项目数量有限。
江山路作为胶州湾高速和前湾港进入青岛经济开发区城市中心的南北主干道，其两侧分布着众多的工业园和生产企业。
该区域内的写字楼项目供应较少，市场尚处于初步形成阶段。
第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：市***中心和综合办公楼建设工程1.1.2 建设单位：市***置业有限公司1.1.3 项目地址：燕儿岛路以北，市***号1.1.4 项目用地面积：9844m21.1.5 项目总建筑面积：70000m2地上建筑面积： 55000m2地下建筑面积： 15000m21.1.6 项目总投资：23000万元1.1.7 项目建设期：18个月1.2 项目提出背景及建设必要性1.2.1 项目提出背景地处半岛东南部，位于东经119度30分～121度，北纬35度35分～37度09分。
东南濒临黄海，东北与市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里。
与上海、、天津、并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第一批确定的沿海开放城市与经济中心城市。
既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。
作为省的重要经济中心和对外开放的窗口， 1992 年省人民政府把确定为省对外开放的龙头。
为了适应改革开放新形势的需要，市作出了行政中心东移的战略决策，以此带动东部的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。
东部地区已成为市房地产开发热点地区之一。
市***号地块位于路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积7803 m2。
基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。
为加快地块的开发建设，武警水电部队项目部决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。
项目名称为市***中心和综合办公楼建设工程。
按照基本建设程序委托市民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。
1.2.2 项目建设必要性1、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。
根据市总体规划，东部开发区将建成市新的行政中心。
经过几年的开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。
写字楼情况汇报尊敬的领导：根据最近对我们所在写字楼的情况进行了全面的调查和汇总，现将情况汇报如下：一、写字楼基本情况。
我们所在的写字楼位于市中心繁华地段，共有30层，外观现代、气派，是当地的商务办公中心之一。
写字楼内部设施齐全，包括中央空调、24小时安保、高速电梯等，为租户提供了良好的办公环境和便利条件。
二、租户情况。
目前，写字楼内租户众多，主要涵盖了金融、IT、法律、咨询等行业。
其中，不乏一些知名企业和机构，租户整体素质较高。
但也存在一些小型企业，部分租户的规模较小，对写字楼的整体形象和秩序有一定影响。
三、物业管理。
写字楼的物业管理属于专业物业公司负责，他们负责楼宇的日常维护和保洁、安保等工作。
但在实际运营中，物业管理存在一些问题，如服务质量参差不齐、响应速度较慢等，需要进一步加强和改进。
四、环境卫生。
写字楼的环境卫生整体较好，保洁人员每日定时清扫，公共区域干净整洁。
但个别租户存在随意堆放物品、乱扔垃圾等现象，需要加强管理和规范。
五、安全隐患。
在安全方面，写字楼存在一些潜在的隐患，如消防通道被占用、电路老化等问题，需要及时排查和整改，确保租户的人身和财产安全。
六、公共设施。
写字楼内的公共设施齐全，包括会议室、休息区、餐厅等，为租户提供了便利。
但在高峰期，部分设施使用率较高，需要合理规划和管理，以满足租户的需求。
七、建议和改进措施。
针对上述情况，我们建议加强物业管理，提升服务质量，加强安全隐患排查和整改工作，规范租户行为，共同维护好写字楼的整体形象和秩序。
综上所述，我们对写字楼的整体情况进行了全面汇报，希望领导能够关注并支持我们的改进工作，共同营造一个良好的办公环境。
谢谢！。
青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。
最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。
随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。
在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。
政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。
一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。
崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。
崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。
1.1商务一区从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。
数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。
●在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。
其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。
●崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。
因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。
1.3区域内重点项目：●青岛数码科技中心项目概况：位臵：位于崂山区商务一区，东临海尔路。
规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。
共有A、B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。
共有579户，车位有359个。
面积范围：写字楼面积在500㎡左右，公寓面积范围为40-140㎡，最大的是200㎡左右的户型。
价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/㎡，写字楼售价在12000元/㎡左右，楼层差价150元左右。
定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。
从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。
物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，24小时运行，豪华装饰轿厢供暖空调系统：LOFT及SOHO预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给水电系统：LOFT及SOHO每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃气系统），采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。
有线电视入户，卫星电视接收系统。
智能化配臵：a)安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲门禁系统、离线式巡更系统。
b)消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃气体报警系统。
c)停车库：停车及车库智能管理系统d)楼宇控制系统e)室内自动抄表系统f)高档广播音响系统g)楼宇网络传媒系统装修标准室内部分a)户门：SVO为高档钢化玻璃门LOFT及SOHO为安全门b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐水腻子，SVO顶棚为白色涂料。
c)厨卫：SVO及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、高档地砖、墙砖、吊顶处理。
LOFT及SOHO卫生间地面做闭水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙面为毛面。
预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴。
公共部分a)首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰b)电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅为精装修，高级电梯门套c)走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶d)消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料项目分析：1、位于商务区中心地带，车行方便。
2、立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。
3、商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。
4、内部物业标准，还没有明确的说明（无品牌及费用说明），仅从现有资料来看，配套可能在中档以上。
财富大厦项目概况：位臵：位于商务二区，电业西路西侧；规模：占地59000㎡，建筑面积32444㎡，大厦共23层，地下为3层，地上为20层；其它指标：建筑密度19%，绿化率46%；面积范围：100㎡-200㎡之间，层高3.6米，LOFT户型层高7.2米；定位：“专业的纯写字楼大厦”；价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计起价6700元左右；物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃设备设施电梯:八部芬兰通力电梯楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热泵冷水机组、标准户型预留4个出风口，单独控制新风系统：每层设新风组机，独立供给安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系统、消防广播办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统供电系统：双回路供电一卡通系统：停车场管理系统和POS消费系统实现一卡管理装修标准室内部分1.地面—水泥地面2.墙面—刮腻子3.分户门—高档进户门4.顶棚—提供多种吊顶装修方案由客户自由选择5.宽带、有线、电话三线入户、预留接口公共部分1.大堂—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶2.电梯厅—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶3.卫生间—精装修，配备高档卫生洁具4.公共过道—高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶项目分析：1、项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可能会有好转。
2、总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。
3、较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热时间过长，可能会对销售产生不利影响。
4、周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。
5、从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，与香港中路大部分项目相同。
6、与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。
●莱钢大厦项目概况：位臵：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，规模：占地20.03亩，建筑面积81528.13平方米，370个停车位，绿化率30％。
是一座以28层五星级酒店为主，辅以16层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。
施工进度：2005年3月开工建设，计划2007年底完工。
●滢海大厦项目概况：位臵：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道——李山东路，南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海臵业有限投资建设，为22层的板式高屋大厦。
物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一梯两户。
房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。
除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。
小结：●崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开发。
●原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。
●目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。
●崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至07年将有70万㎡左右的写字楼推出市场。
●崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。
项目宗地所在区域－崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。
写字楼项目基本都在07年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。
而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。
介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。
崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。
崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南CBD影响。
二、市南CBD市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投入使用的高档写字楼数量超过50家。
总建筑面积500万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。
其中日租金在每平方米7元以上的高档写字楼总面积为300万平方米左右；日租金为每平方米5元的中档写字楼总面积约为150万平方米；中低档写字楼总面积约为100万平方米。
2005年，市南中央商务区新增楼宇企业1300家，总数达到5800多家，同比增长29%；新增楼宇税收5.7亿元，楼宇总税收22.3亿元，占区域总税收的44%，其中过亿元、过5000万元楼宇分别达到4座、11座。
新增写字楼2座，区内投入使用写字楼达到97座，面积303万平方米。
市南CBD写字楼分布图下面从这几个方面对CBD内的部分写字楼项目进行分析：1.1租金/售价/物业费分析在市南CBD内的写字楼项目均价最高达到了13000元/㎡，每平方米比同区域的住宅项目高出3000-4000元；●租金平均都在2.00元/㎡〃天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了3.50元/㎡〃天；●写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方米12.00元，普通高档的项目物业费用在5.00元-7.00元不等。
1.2入住率分析●市南区CBD内的写字楼项目入住率基本都在80％以上，可见在这片区域内的办公需求很旺盛。
同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。
●入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。
这也从另一个方面佐证了，三次产业对写字楼市场具有重大的影响。
●办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。
●市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小型为主，这也为纯写字楼项目的开发提供了契机。
1.3物业特征分析从总体来看，项目大多采用了玻璃幕墙，而很少采用干挂石材。
在内部装修上很多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。
