下载文档原格式
青岛商业地产调研报告青岛是中国东部沿海城市，也是山东省省会。
作为重要的商业中心和港口城市，青岛的商业地产市场一直处于活跃状态。
本篇报告将对青岛商业地产市场进行调研，分析市场现状和发展趋势。
一、市场概况青岛商业地产市场包括办公楼、商场、酒店等多个细分领域。
目前，市场供需相对平衡，但竞争激烈。
青岛中心商务区的商业地产租金价格稳定，而市区外围地区租金相对较低。
二、投资机会1. 办公楼：青岛是众多大型企业和金融机构的所在地，办公楼需求量大。
未来，随着更多公司进入青岛，办公楼市场有望增长。
2. 商场：随着城市人口增加和消费水平提高，商场需求稳步增长。
尤其是购物中心和综合体的发展前景较好。
3. 酒店：青岛是热门的旅游城市和会展中心，酒店需求大。
此外，随着青岛国际旅游岛的发展，酒店市场将迎来更多机会。
三、市场挑战1. 市场竞争激烈：青岛商业地产市场竞争激烈，各类商业设施争夺客源。
投资者需认真研究目标市场，制定差异化经营策略。
2. 租金价格波动：青岛商业地产市场的租金价格受多方因素影响，存在一定的波动性。
投资者需关注市场动态，把握时机。
四、发展趋势1. 健康生活方式：随着人们对健康生活方式的追求，青岛商业地产市场对健康餐饮和健身设施的需求将增加。
2. 低碳环保意识：青岛是国家低碳示范城市，低碳环保意识较高。
商业地产投资者应注重环保建设，符合市场需求。
3. 数字化经营：随着智能科技的发展，商业地产市场也开始数字化经营。
投资者应关注数字化技术的应用，提升商业地产的竞争力。
综上所述，青岛商业地产市场在竞争激烈的同时也拥有投资机会。
投资者应关注办公楼、商场和酒店这三个具有发展前景的细分领域。
同时，要注意市场挑战，制定差异化经营策略。
未来发展趋势包括健康生活方式、低碳环保意识和数字化经营，投资者应顺应市场需求，提供符合时代潮流的商业地产产品。
青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。
最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。
随着95 年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10 年左右的时间发展成为青岛的CBD 中心区域。
在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD 进一步发展的原因。
政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。
一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。
崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17 亿元，总占地160 亩。
崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2 亿元，占地175 亩。
1.1 商务一区1.2 商务二区分析：从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07 年以后。
数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06 年年底。
在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。
其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。
崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。
因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。
1.3 区域内重点项目：青岛数码科技中心项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。
规模：占地面积16593.6 平方米，总建筑面积为77111.56 平方米。
共有A、B 两座，其中A 楼为18 层商务楼，B 楼为27 层公寓。
共有579 户，车位有359 个。
青岛经济开发区写字楼市场分析“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略的实施带动了青岛西海岸黄岛、经济开发区、胶南等地区整体经济的增长，而青岛经济开发区作为青岛市全面发展西海岸经济的“市场发动机”，其重要战略地位的魅力日益彰显。
众多国内外大企业源源不断的进军开发区，在这里设办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设在开发区，该区域的写字楼市场呈现出一片繁荣景象。
一、青岛经济开发区写字楼市场板块划分青岛经济开发区写字楼项目主要分布在长江路中央商务区区域、香江路沿线区域、保税区区域、江山路沿线区域，整体市场也可以分为这四个板块，其中又以长江路中央商务区写字楼市场最为活跃。
香江路是青岛经济开发区建设的第一条市政干道，该区域板块也是青岛经济开发区最早出现写字楼项目的区域之一，该区域内居民众多，招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等十多家金融机构聚集于此，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所也分布在道路的两侧，商业商务氛围浓厚。
随着经济开发区政治经济重心的转移，目前该区域商业氛围比商务办公氛围更浓厚一些，在售和新建写字楼项目相对较少。
长江路虽然出现的时间比香江路要晚一些，但是随着政治经济中心向长江路沿线区域的迁移，以及中央商务区区域定位的确立，该区域写字楼市场确实发展最为迅速的一个区域。
目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经开始形成。
该区域是青岛经济开发区写字楼项目最主要的供应区域。
青岛保税区拥有便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，由于先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼项目才真正出现。
目前该区域在售在建写字楼项目数量有限。
江山路作为胶州湾高速和前湾港进入青岛经济开发区城市中心的南北主干道，其两侧分布着众多的工业园和生产企业。
该区域内的写字楼项目供应较少，市场尚处于初步形成阶段。
![[青岛]写字楼、五星酒店、公寓、商业裙房一体国际广场结构图](https://uimg.taocdn.com/79eaf4cc26fff705cc170ae0.webp)
[青岛]写字楼、五星酒店、公寓、商业裙房一体国际广场结构图
本工程是青岛某国际广场结构图，写字楼1（31层，高139.90米）、写字楼2（21层，高97.60米）,酒店、公寓（33层，高137.00米）,四层商业及餐饮裙房,高22.10米，地下三层（A区部分二层），各楼座与商业裙房均设缝分开，仅地下室与其它楼座相连。
4个高层塔楼均为框架-核心筒结构; 商业裙房为框架结构，地下车库为框架结构，6度设防，筏板基础，基础设计等级为甲级。
包括：结构设计总说明，A区地下梁板图，柱图，裙房柱图，裙房梁板墙身详图，楼梯详图，核心筒大样图，型钢柱变更，型钢柱说明，节点大样，B区裙房，塔楼梁板图，人防地下室图等共计200多张图。
编制于2013年7月。
二层模板及板配筋图
二层X向梁配筋图
-2层梁配筋图
-3~-1层核心筒剪力墙大样图
人防地下室锚杆平面布置图（一）
车库顶板网梁楼盖模板图（一）
-1层梁配筋图。
写字楼情况汇报尊敬的领导：根据最近对我们所在写字楼的情况进行了全面的调查和汇总，现将情况汇报如下：一、写字楼基本情况。
我们所在的写字楼位于市中心繁华地段，共有30层，外观现代、气派，是当地的商务办公中心之一。
写字楼内部设施齐全，包括中央空调、24小时安保、高速电梯等，为租户提供了良好的办公环境和便利条件。
二、租户情况。
目前，写字楼内租户众多，主要涵盖了金融、IT、法律、咨询等行业。
其中，不乏一些知名企业和机构，租户整体素质较高。
但也存在一些小型企业，部分租户的规模较小，对写字楼的整体形象和秩序有一定影响。
三、物业管理。
写字楼的物业管理属于专业物业公司负责，他们负责楼宇的日常维护和保洁、安保等工作。
但在实际运营中，物业管理存在一些问题，如服务质量参差不齐、响应速度较慢等，需要进一步加强和改进。
四、环境卫生。
写字楼的环境卫生整体较好，保洁人员每日定时清扫，公共区域干净整洁。
但个别租户存在随意堆放物品、乱扔垃圾等现象，需要加强管理和规范。
五、安全隐患。
在安全方面，写字楼存在一些潜在的隐患，如消防通道被占用、电路老化等问题，需要及时排查和整改，确保租户的人身和财产安全。
六、公共设施。
写字楼内的公共设施齐全，包括会议室、休息区、餐厅等，为租户提供了便利。
但在高峰期，部分设施使用率较高，需要合理规划和管理，以满足租户的需求。
七、建议和改进措施。
针对上述情况，我们建议加强物业管理，提升服务质量，加强安全隐患排查和整改工作，规范租户行为，共同维护好写字楼的整体形象和秩序。
综上所述，我们对写字楼的整体情况进行了全面汇报，希望领导能够关注并支持我们的改进工作，共同营造一个良好的办公环境。
谢谢！。
青岛科技街写字间及餐饮调研报告调查人：王宏亮吴爱珍调查时间：2010-9-20 — 2010-9-27调查对象：青岛科技街写字楼及餐饮娱乐青岛科技街坐落在青岛市市北区辽宁路传统商业区内，规划面积0.175平方公里，以辽宁路为南北轴线，泰山路为东西分界。
科技街的建设目标是建设青岛市高新技术产业开发中心，围绕这一中心，建设电子信息产品展示交易和科技成果转化，科研开发和高新技术企业孵化，科技中介服务，科技后勤餐饮、商贸和文化娱乐服务等四大功能区。
本次调研了坐落在科技街的写字楼、餐饮、娱乐设施等。
其中包括:颐高、百脑汇、美特好、颐中银街首座、大学生孵化中心、中新、恒泰大厦、科信大厦、小鲍岛、及临街网点等。
一、写字楼及卖场写字间分析上表所列数据我们发现整个科技街周边写字楼价格大约在1.2-1.65元/㎡/天。
但是类似于大学生孵化中心这种政府扶持的写字楼有我们无法比拟的优势，其优惠政策为全日制大学生毕业五年内在该物业租赁写字间的可享第一年免100%房租，第二年免50%第三年免30%、其他公司租赁第一年可享受减免80%其余年限与大学生一样。
此类写字楼与科技街其他纯商业的写字楼无可比性。
按照其物业类别分类分为纯写字楼（中新，恒泰，银街首座）和多功能写字楼（科信、颐高）。
【1】下面我们对以上纯写字楼作出以下阐述：1.银街首座等新建写字楼：银街首座写字楼作为2008年新建的写字楼，只有80-120平米的较大户型（因此原因造成银街首座至今尚有近2成的房子无人租用），对于不能产生效益的办公室，商户会着重考虑自身情况来选择合适面积的房间。
而科技街大部分商户不需要这么大的空间，我们将来规划的高楼层写字间可以做到在满足商户需求的基础上减少其在办公场所租赁的费用。
在出入写字楼的电梯、安全通道的配套上银街因为户型较大、并且有空房间等因素电梯较为顺畅。
作为纯写字楼物业提供24小时服务而信息城现阶段的写字间营业时间同卖场同步，对于需要加班的客户有一定限制。
第1章青岛写字楼市场分析1.1写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。
主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。
纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。
以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。
1.1.1区域特征1.1.1.1 CBD核心区域2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。
将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。
2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。
去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。
区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。
1.1.1.2 山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。
现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。
从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。
山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。
从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。
以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。
写字楼物业分析1.城阳区写字楼物业概述便利的交通条件，吸引大量企业进驻城阳城阳区拥有便利的海、陆、空交通条件，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。
截止2005年，城阳区累计批准利用外资项目3385个，合同外资65.93亿美元，实际利用外资31.3亿美元，开工投产外资企业2039家；工业企业总数累计达到6200余家。
另外，2005年新增民营业户4565户、累计达到1.8万户。
企业形态，制约写字楼物业的需求城阳区支柱产业以电器机械、纺织服装、化工橡胶、食品饮料、新材料、海洋生物医药、电子信息等生产加工业为主，这些行业的相关企业通常以现场办公为主，并拥有自己的生产厂房，办公用房也以自建为主。
城阳区的第三产业以商贸流通业和餐饮业为主，相关企业的办公地点通常选择在专业批发市场或者行业较为集中的商业街上，对于市场上供应的高档写字楼需求较小。
2.城阳区写字楼物业供应状况2.1.现有供应状况除去各工业企业工厂内的办公楼之外，城阳区正阳路沿线是商务办公楼最为密集的区域，例如城阳区政府、城阳税务、城阳法院、网通、建设银行、农业银行、泰盛城建集团等等行政事业单位和大型企业均把办公楼设置在正阳路两侧，这些办公楼以自用办公为主，只有极少部分对外出租经营。
就目前市场供应情况来看，城阳区作为写字楼产品对外出售供应，并已经投入使用的商务办公楼寥寥无几，较具代表性的项目只有天一广场和喜盈门财富广场两个项目。
这两个项目分别于2003年和2006年投入使用。
2.1.1.供应规模城阳写字楼市场现有供应极为有限，总体供应体量约12000平方米，相比青岛市南区的颐和国际项目，仅写字楼部分面积就在57600平方米之上。
有效需求不足是导致城阳区写字楼市场供应不够旺盛的根本原因。
2.1.2.产品供应形态城阳区现有供应写字楼项目，均为综合体建筑，包含商业、住宅、写字楼等三种业态。
如此设计的优点是，可以规避单一产品供应体量过大造成的市场风险。
郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院《建设工程评估》课程设计题目青岛市某综合办公楼评估报告专业工程管理班级0909961姓名熊保亮学号090996140指导教师周巍职称副教授二О一零年十二月三十日目录第一章总论21.1 工程简况21.3建设单位基本情况41.4 可行性研究工作的结论4第二章市场分析52.1 青岛房地产市场分析52.2 工程的市场前景分析10第三章工程地址及外部配套条件113.1 工程地址113.2 地质条件113.3 地震裂度11第四章建设方案124.1 建设简况和背景124.2 建筑设计124.3 建筑结构124.4 建筑设计124.5 公用工程与设备13第五章交通影响分析145.1工程周边现状交通状况145.2交通量预测145.3动态交通影响评价165.4静态交通影响评价165.5交通优化措施175.6主要结论17第六章消防176.1 设计依据176.2 消防措施17第七章环境保护与节能187.1 环境保护187.2 节能19第八章管理机构与劳动定员198.1 管理机构198.2劳动定员208.3 经营管理20第九章工程进度计划21第十章投资估算与资金筹措2110.1投资估算2110.2 资金筹措26第十一章工程财务评价3811.1 销售收入3811.2基本财务报表3911.3 财务评价指标的选择4011.4评价结论43第一章总论1.1 工程简况1.1.1 工程名称：青岛市***群体写字楼建设工程1.1.2 建设单位：青岛市***置业有限公司1.1.3 工程地址：燕儿岛路以北，青岛市***号1.1.4 工程用地面积：14844m21.1.5 工程总建筑面积：93950m2地上建筑面积： 78950m2地下建筑面积： 15000m21.1.6 工程总投资：27447.07万元1.1.7 工程建设期：36个月1.2 工程提出背景及建设必要性1.2.1 工程提出背景青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分～121度，北纬35度35分～37度09分。
郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院《建设项目评估》课程设计题目青岛市某综合办公楼评估报告专业工程管理班级0909961 姓名熊保亮学号090996140 指导教师周巍职称副教授二О一零年十二月三十日目录第一章总论 (4)1.1 项目概况 (4)1。
3 建设单位基本情况 (5)1.4 可行性研究工作的结论 (6)第二章市场分析 (6)2。
1 青岛房地产市场分析 (6)2.2 项目的市场前景分析 (12)第三章项目地址及外部配套条件 (12)3.1 项目地址 (12)3.2 地质条件 (13)3.3 地震裂度 (13)第四章建设方案 (14)4.1 建设概况和背景 (14)4.2 建筑设计 (14)4。
3 建筑结构 (15)4。
4 建筑设计 (15)4.5 公用工程与设备 (16)第五章交通影响分析 (16)5.1 项目周边现状交通状况 (16)5.2 交通量预测 (17)5.3 动态交通影响评价 (20)5.4 静态交通影响评价 (20)5.5 交通优化措施 (21)5.6 主要结论 (21)第六章消防 (21)6。
1 设计依据 (22)6.2 消防措施 (22)第七章环境保护与节能 (23)7.1 环境保护 (23)7。
2 节能 (24)第八章管理机构与劳动定员 (24)8.1 管理机构 (24)8。
2 劳动定员 (24)8.3 经营管理 (25)第九章项目进度计划 (26)第十章投资估算与资金筹措 (26)10。
1投资估算 (26)10.2 资金筹措 (32)第十一章项目财务评价 (38)11.1 销售收入 (38)11.2基本财务报表 (39)11.3 财务评价指标的选择 (40)11。
4评价结论 (43)第一章总论1.1 项目概况1。
1。
1 项目名称:青岛市***群体写字楼建设工程1.1。
2 建设单位：青岛市*＊＊置业有限公司1。
1。
3 项目地址：燕儿岛路以北,青岛市*＊＊号1.1。
4 项目用地面积:14844m21.1.5 项目总建筑面积：93950m2地上建筑面积：78950m2地下建筑面积：15000m21.1。
青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。
最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。
随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。
在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。
政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。
一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。
崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。
崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。
1.1商务一区从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。
数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。
●在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。
其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。
●崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。
因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。
1.3区域内重点项目：●青岛数码科技中心项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。
规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。
共有A、B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。
共有579户，车位有359个。
面积范围：写字楼面积在500㎡左右，公寓面积范围为40-140㎡，最大的是200㎡左右的户型。
价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/㎡，写字楼售价在12000元/㎡左右，楼层差价150元左右。
定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。
从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。
物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，24小时运行，豪华装饰轿厢供暖空调系统：LOFT及SOHO预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给水电系统：LOFT及SOHO每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃气系统），采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。
有线电视入户，卫星电视接收系统。
智能化配置：a)安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲门禁系统、离线式巡更系统。
b)消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃气体报警系统。
c)停车库：停车及车库智能管理系统d)楼宇控制系统e)室内自动抄表系统f)高档广播音响系统g)楼宇网络传媒系统装修标准室内部分a)户门：SVO为高档钢化玻璃门LOFT及SOHO为安全门b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐水腻子，SVO顶棚为白色涂料。
c)厨卫：SVO及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、高档地砖、墙砖、吊顶处理。
LOFT及SOHO卫生间地面做闭水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙面为毛面。
预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴。
公共部分a)首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰b)电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅为精装修，高级电梯门套c)走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶d)消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料项目分析：1、位于商务区中心地带，车行方便。
2、立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。
3、商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。
4、内部物业标准，还没有明确的说明（无品牌及费用说明），仅从现有资料来看，配套可能在中档以上。
财富大厦项目概况：位置：位于商务二区，电业西路西侧；规模：占地59000㎡，建筑面积32444㎡，大厦共23层，地下为3层，地上为20层；其它指标：建筑密度19%，绿化率46%；面积范围：100㎡-200㎡之间，层高3.6米，LOFT户型层高7.2米；定位：“专业的纯写字楼大厦”；价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计起价6700元左右；物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃设备设施电梯:八部芬兰通力电梯楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热泵冷水机组、标准户型预留4个出风口，单独控制新风系统：每层设新风组机，独立供给安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系统、消防广播办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统供电系统：双回路供电一卡通系统：停车场管理系统和POS消费系统实现一卡管理装修标准室内部分1.地面—水泥地面2.墙面—刮腻子3.分户门—高档进户门4.顶棚—提供多种吊顶装修方案由客户自由选择5.宽带、有线、电话三线入户、预留接口公共部分1.大堂—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶2.电梯厅—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶3.卫生间—精装修，配备高档卫生洁具4.公共过道—高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶项目分析：1、项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可能会有好转。
2、总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。
3、较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热时间过长，可能会对销售产生不利影响。
4、周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。
5、从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，与香港中路大部分项目相同。
6、与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。
●莱钢大厦项目概况：位置：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，规模：占地20.03亩，建筑面积81528.13平方米，370个停车位，绿化率30％。
是一座以28层五星级酒店为主，辅以16层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。
施工进度：2005年3月开工建设，计划2007年底完工。
●滢海大厦项目概况：位置：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道——李山东路，南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海置业有限投资建设，为22层的板式高屋大厦。
物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一梯两户。
房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。
除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。
小结：●崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开发。
●原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。
●目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。
●崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至07年将有70万㎡左右的写字楼推出市场。
●崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。
项目宗地所在区域－崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。
写字楼项目基本都在07年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。
而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。
介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。
崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。
崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南CBD影响。
二、市南CBD市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投入使用的高档写字楼数量超过50家。
总建筑面积500万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。
其中日租金在每平方米7元以上的高档写字楼总面积为300万平方米左右；日租金为每平方米5元的中档写字楼总面积约为150万平方米；中低档写字楼总面积约为100万平方米。
2005年，市南中央商务区新增楼宇企业1300家，总数达到5800多家，同比增长29%；新增楼宇税收5.7亿元，楼宇总税收22.3亿元，占区域总税收的44%，其中过亿元、过5000万元楼宇分别达到4座、11座。
新增写字楼2座，区内投入使用写字楼达到97座，面积303万平方米。
市南CBD写字楼分布图下面从这几个方面对CBD内的部分写字楼项目进行分析：1.1租金/售价/物业费分析在市南CBD内的写字楼项目均价最高达到了13000元/㎡，每平方米比同区域的住宅项目高出3000-4000元；●租金平均都在2.00元/㎡·天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了3.50元/㎡·天；●写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方米12.00元，普通高档的项目物业费用在5.00元-7.00元不等。
1.2入住率分析●市南区CBD内的写字楼项目入住率基本都在80％以上，可见在这片区域内的办公需求很旺盛。
同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。
●入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。
这也从另一个方面佐证了，三次产业对写字楼市场具有重大的影响。
●办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。
●市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小型为主，这也为纯写字楼项目的开发提供了契机。
1.3物业特征分析从总体来看，项目大多采用了玻璃幕墙，而很少采用干挂石材。
在内部装修上很多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。
