不动产更正登记和异议登记

不动产更正登记、异议登记、换证、补证申请书
询问笔录
询问人：
1.申请登记事项是否为申请人真实意思表示？
回答：（请填写是或否）
2.申请登记的不动产是共有，还是单独所有？
回答：（请填写共有或单独所有）
3.申请登记的不动产是按份共有，还是共同共有？
回答：（共有情况下，请填写是按份共有或共同共有）
4.申请登记的不动产共有份额情况？
回答：（按份共有情况下，请填写具体份额。

共同共有人不填写本栏）
5.申请异议登记时，权利人是否不同意办理更正登记？
回答：（申请异议登记时填写，申请其他登记不填写本栏）
6.申请异议登记时，是否已知悉异议不当应承担的责任？
回答：（申请异议登记时填写，申请其他登记不填写本栏）
7.其他需要询问的有关事项：
经被询问人确认，以上询问事项均回答真实、无误。

被询问人签名（签章）：
询问日期：。

不动产登记暂行条例（2024法信汇编版）文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2024.03.10•【文号】•【施行日期】2024.05.01•【效力等级】行政法规•【时效性】尚未生效•【主题分类】物权综合规定正文不动产登记暂行条例(2014年11月24日中华人民共和国国务院令第656号公布根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订“法信”平台根据2024年3月10日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第777号）汇编整理)目录第一章总则第二章不动产登记簿第三章登记程序第四章登记信息共享与保护第五章法律责任第六章附则第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律，制定本条例。

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条国务院自然资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

《天津市不动产登记条例》全文为了规范不动产登记行为，方便群众申请登记，制定了《天津市不动产登记》，下面是详细内容，欢迎阅读。

《天津市不动产登记条例》第一章总则第一条为了规范不动产登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《不动产登记暂行条例》等相关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条本市行政区域内的不动产登记，适用本条例。

本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

第三条本市实行不动产统一登记。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

第四条下列不动产权利，依照国家和本市有关办理登记：(一)集体土地所有权;(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;(三)森林、林木所有权;(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;(五)建设用地使用权;(六)宅基地使用权;(七)海域使用权;(八)地役权;(九)抵押权;(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第五条市国土资源和房屋行政主管部门是本市不动产登记机构(简称不动产登记机构)，负责全市不动产登记工作。

市国土资源和房屋行政主管部门可以委托区县国土资源管理部门办理不动产登记事务。

农业、林业、海洋等部门按照职责分工配合不动产登记机构做好登记工作。

第六条市国土资源和房屋行政主管部门建立全市统一的不动产登记簿和不动产登记信息系统，制定统一的不动产登记规范。

第二章一般规定第七条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元应当有唯一编码。

第八条房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一体登记。

第九条当事人应当到不动产登记机构设立的登记场所申请不动产登记。

当事人可以依照国家有关规定委托他人代为申请不动产登记。

第十条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

不动产登记类型不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

本条主要规定的是不动产登记的类型。

《条例》作为一项规范登记的程序法规，登记类型是其核心的内容。

不同的登记类型，其申请主体、提交的材料、登记的程序等都存在差异，《条例》对此作出了概括规定。

一、不动产首次登记不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，具体来说主要包括总登记和初始登记。

首次登记作为一种登记类型，是《条例》的首创。

在《条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此《条例》将其统一归纳规定为首次登记。

二、变更登记变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。

一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

三、转移登记转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。

一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

四、注销登记注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。

注销登记在各种不动产登记中普遍存在。

注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。

民法典的更正登记与异议登记有哪些我国不动产物权设⽴是以登记为准的，不动产登记机关办理登记后，要发给当事⼈不动产权属证书，如果不动产权属证书有错误的，可以申请更正登记或者异议登记，那么民法典的更正登记与异议登记有什么?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典的更正登记与异议登记有哪些权利⼈、利害关系⼈认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

有证据证明有错误的，登记机关应该更正登记。

不动产登记机关不同意更正的，权利⼈可以申请异议登记。

《中华⼈民共和国民法典》第⼆百⼆⼗条【更正登记与异议登记】权利⼈、利害关系⼈认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利⼈书⾯同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利⼈不同意更正的，利害关系⼈可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记，申请⼈⾃异议登记之⽇起⼗五⽇内不提起诉讼的，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利⼈损害的，权利⼈可以向申请⼈请求损害赔偿。

⼆、不动产登记⼀定要本⼈办理吗在办理不动产登记的时候，需要按照不动产登记的范围来，主要包括下⾯的：1、住宅房产。

住宅是⼈们居住的房屋，和我们的⽣活息息相关。

房产作为不动产登记国家可以了解⼈们的居不动产登记住条件、⽣活⽔平等信息，对国家保障民⽣起到引导作⽤。

2、商业房产。

就是不是⽤来居住的房产，包括⼯业⼚房、门市、⽤来出租的房屋，这些房产国家会适当收税的。

3、⼟地。

我国的⼟地所有权为国家所有，但是⼟地的使⽤权、开发权、集体⼟地所有权、承包经营权、等等都应该登记的。

包括⼭林、草原、沙滩、矿⼭、牧场等。

4、海域使⽤权。

海域开发、养殖等使⽤权需要登记。

5、探矿权和采矿权。

探矿权和采矿权以⾮实物形式成为不动产登记的对象。

事实上，不动产登记不⼀定都必须由当事⼈亲⾃办理，可以授权代理⼈代为办理。

但代理⼈办理登记时，除了需要提供当事⼈的⾝份证明及相关材料外，还必须提供⾃⾝的⾝份证明及相关有效的代理授权书。

法律常识：更正登记、异议登记、预告登记一、更正登记(《物权法》第19条)(★★)1.更正登记需要三个条件：①不动产登记簿出现登记错误(包括权利主体、内容、客体错误)。

②权利人或者利害关系人提出更正申请。

③登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。

2.更正登记的办理与效力：①符合更正登记条件的，登记机关应当办理更正登记，消除错误登记。

②以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。

二、异议登记(《物权法》第19条)(★★)1.异议登杞需要两个条件：①利害关系人未能办理更正登记。

②利害关系人提出异议登记申请。

2.异议登记的办理：①利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构即应办理异议登记。

②异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任。

3.异议登记的效力：①减损错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生(见例1)。

②申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记自动失去效力(见例2)。

③若登记名义人为真正的物权人，真正物权人之处分行为在法律上不受异议登记的影响(在事实上会受到影响)(见例3)。

例1哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下。

弟弟办理异议登记后的第二天，哥哥以自己的名义将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。

①根据《物权法》第97条，哥哥的出售行为属于无权处分，虽给丙办理了过户登记(注意：若不托关系是不可能过户登记的)，丙也不能善意取得。

②原因在于：虽有错误登记，但异议登记减损了错误登记的公信力，丙应当知道哥哥实施的是无权处分(即主观上恶意)。

例2哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下，弟弟办理了异议登记。

弟弟因未能筹集到诉讼费，异议登记30天后一直没有提起诉讼。

深谙法律的哥哥认为有机可乘，以自己的名义将房屋以市价出卖给不知情的丙，并托关系给丙办理了过户登记。

①异议登记后15天没有起诉的，异议登记自动失去效力，只要符合善意取得的构成要件，丙就可以善意取得。

②在现实中，事情可能是这样进展的：丙发现有异议登记(尚未被涂销)，就问哥哥这是怎么回事。

异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。

异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的。

异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真正权利人或者利害关系人的制度体系。

关于不动产登记的法律效力：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

【本条解读】不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：一是登记对抗主义。

认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。

不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。

日本国采此立法例。

二是登记要件主义。

认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。

德国、瑞士采此立法例。

三是地券交付主义。

又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。

但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。

澳大利亚采取此种做法。

四是登记公示主义。

即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。

也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。

如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。

明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。

个人倾向对抗要件主义。

关于不动产登记的统一性规定第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

土地面积 建筑面积 ，申请□更正登记□异议登记（□设立 □注销）□换证□补证。
□宅基地使用权/ 建筑物、构筑物所有权 □国有建设用地使用权/ 建筑物、构筑物所有权
□___________________________________________________________________________________ 备注：
申请人承诺所提交的登记申请材料、申请信息理人： 申请日期：
不动产更正登记、异议登记、换证、补证申请表
受理编号：
申请人 姓名（名称） 证件类型 共有情况 代理人 姓名（名称） 证件类型 不动产坐落 证件号码 宗地号 证件号码 □单独所有 □ 共同共有 □ 按份共有（所占份额： 联系电话 ） 联系电话
不动产单元号 申 请 人 情 况 不动产权证号（登 记证明号） 因 更正前： 更正事项 更正后： 换证或补证 事 由 异议事项 权 利 类 型 □集体土地所有权 □集体建设用地使用权/ 建筑物、构筑物所有权

《民法典》项下，对房屋异议登记的理解展开全文作者：天津泽惠律师事务所【引言】在商品房交易中，常会听到一个词“异议登记”，其属于不动产登记的一种，那究竟什么是异议登记呢？【基本概念】异议登记就是对已不动产登记簿上记载的事项有异议而进行的登记，其目的在于对阻碍不动产登记簿记载的权利人处分不动产。

这里面涉及几个元素：一是申请条件，即只有权利人、利害关系人申请变更登记，而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，此时方可申请异议登记。

如果不动产登记簿记载的权利人同意的，直接办理更正登记即可，无需进行异议登记。

用一句话说概况就是，异议登记是在更正登记不能获得同意后的补救措施。

二是申请主体，异议登记的申请人只能是利害关系人或权利人，就是与不动产具有某种特定关系的人，比如房屋继承中被非法剥夺继承权人，如果不是利害关系人或权利人，即使登记簿记载有误也无权申请。

三是异议登记是有一定保护期的。

在办理异议登记后，申请人必须在15日向法院提起诉讼，超过15日未起诉的，异议登记将失效。

由此可知，异议登记只是一种临时性的保护，必须在办理后15日内提起诉讼。

四是异议登记并不能随意提出，申请人需要对自己提出异议的行为承担责任。

如果因为不当异议给权利人造成损害的，权利人是有权要求申请人损害赔偿的。

一般情况下，申请人提出异议登记，均是对不动产的权属产生争议。

因此，在异议登记后，申请人需要启动“确权之诉”，由法院最终对于不动产的权属做出裁决。

这也是要在15日内提起诉讼的原因所在。

举例说明：夏某与李某商量共同出资购置幸福小区7号楼6门201号房屋，但不动产登记簿上最终只记载了夏某为所有权人，李某认为自己应为房屋共有人，于是向登记机关申请更正登记。

夏某不同意，此时李某可以申请办理异议登记。

【法律依据】《民法典》第二百二十条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记暂行条例(全文)第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章不动产登记簿第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

2020不动产登记暂行条例实施细则全文(2)第五章其他登记第一节更正登记第七十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。

权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：(一)不动产权属证书;(二)证实登记确有错误的材料;(三)其他必要材料。

利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。

第八十条不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。

不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。

第八十一条不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。

当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

第二节异议登记第八十二条利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：(一)证实对登记的不动产权利有利害关系的材料;(二)证实不动产登记簿记载的事项错误的材料;(三)其他必要材料。

第八十三条不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料;逾期不提交的，异议登记失效。

异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

不动产登记有哪些类型
对于不动产登记有哪些类型的内容，最近很多⼈很困惑，⼀直在咨询⼩编，今天店铺⼩编针对该问题，梳理了以下内容，希望可以帮您答疑解惑。

不动产登记有哪些类型
不动产登记分为⾸次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记类型。

不动产⾸次登记，是指不动产权利第⼀次登记，未办理不动产⾸次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、⾏政法规另有规定的除外。

办理指南：
1、经济适⽤房取得完全产权
2、商品房买卖(含经济适⽤房)
3、存量房买卖(存量房买卖+购房按揭组合业务)
4、房改购房
5、互换
6、赠与(受遗赠)
7、继承
8、析产
9、财产约定(含夫妻财产和离婚财产)
10、安置房产权
11、依⽣效法律⽂书转移
12、在建⼯程抵押权登记
13、预购商品房预告登记
14、预购商品房抵押权预告登记
15、预购商品房预告转现+抵押转现登记
详情：
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不动产登记暂行条例(2014年11月24日中华人民共和国国务院令第656号公布　根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)第一章　总则第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

《物权法》适用中的几个问题苏州大学王健法学院张鹏副教授一、公示公信原则第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

这条是公示公信原则的规定。

在物权法草案公开征求稿中，第4条规定，“物权应当公示。

记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。

法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。

”第23条规定，“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。

”在物权法五次审议稿中，第4条规定，“记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。

”但是，后来有人说，这样权利推定是保护坏人。

因此删改成这样，但原理还是相同的。

儿子取得法院判决书没有登记，父亲进行登记后出让的，根据公信原则，善意第三人取得房屋所有权。

再如，房子登记在夫妻一方名下，一方卖掉了，也过户了，过了几年，妻子以擅自处分夫妻共同财产为由，要求宣布买卖无效。

不行。

动产占有的公信力相信占有人是合法占有人。

一般而言，根据其占有所表现出来的权利特征来推定他是以什么的身份占有，如以所有人身份占有的，推定为所有权；如以质权人身份占有的，推定为质权人；如以留置权人身份占有的，推定为留置权人。

如果不能确定占有人是以什么身份占有动产的，那么，推定其为所有人。

二、物权变动模式1．我国基于法律行为的物权变动规则（动产、不动产物权通用）注意：我国（1）承认物权变动区分原则，（2）承认一物二卖，但（3）不承认物权行为和债权行为，（4）不承认无因性；（5）所有权转移和是否支付价款没有联系《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

”第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

关于不动产登记收费有关政策问题的通知财税[2016]79号国土资源部，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委、物价局、国土资源厅（局），新疆生产建设兵团财务局、发展改革委、国土资源局：为规范不动产登记收费管理，保护不动产权利人合法权益，根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》等规定，现将不动产登记收费有关政策问题通知如下：一、国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构（以下简称不动产登记机构）办理下列不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时，收取不动产登记费：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权、宅基地使用权或海域使用权；（二）无建筑物、构筑物的建设用地使用权或宅基地使用权；（三）森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权或国有林地的使用权;（四）耕地、草地、水域、滩涂等土地承包经营权；（五）地役权;（六）抵押权。

上述不动产权利登记中，申请国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，中央国家机关使用的国有土地及地上建筑物、构筑物等不动产登记，由国土资源部办理并收取不动产登记费；申请其他不动产登记，由县级及以上地方不动产登记机构办理并收取不动产登记费。

上述规定以外的不动产权利登记，以及因不动产登记机构错误导致的更正登记不收取不动产登记费。

二、不动产登记费由不动产登记申请人缴纳。

按规定需由当事人各方共同申请不动产登记的，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，不动产登记费由共有（用）人共同缴纳，具体分摊份额由共有（用）人自行协商；不动产抵押权登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。

三、不动产登记费按件定额收取。

不动产登记申请人以一个不动产单元提出第一条所列一个不动产权利事项的登记申请，并完成一次登记的为一件。

不动产登记申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款申请办理抵押权登记的，视为一件。

四、不动产登记费中包含一本不动产权属证书工本费。

不动产登记簿使用和填写说明一、使用说明不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。

不动产登记簿依据不动产单元进行填写，具体分为宗地、宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记信息等部分。

1.不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其他登记，在登记簿上记载。

但宗地、宗海的界址、面积等变化导致宗地、宗海范围变化的，须更换登记簿。

房屋等定着物变化导致不动产单元变化的，根据实际情况，须更换或者增加相应登记簿页。

2.不动产设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记情况的，在原登记簿上加页进行记载。

通过不动产单元号，与不动产权利登记信息关联。

3.不动产登记簿采用“活页”方式，不动产权利及其他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息。

登记簿可以根据实际情况续页。

纸质介质的登记簿可以单面设置，也可以双面设置。

4.一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页。

按一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数。

多个登记簿可归集成册。

5.“登记时间”按照“××××年××月××日”的形式记载登簿的日期，如2015年03月01日。

“登簿人”一栏由不动产登记机构的登记人员签名。

电子登记簿须使用登记机构的电子签章，纸质介质不动产登记簿须加盖登记机构不动产登记专用章，如××县国土资源局不动产登记专用章。

二、填写说明（一）宗地、宗海基本信息。

【不动产类型】用勾选的方式，选择土地、海域、无居民海岛、房屋、建筑物、构筑物或者森林、林木、其他等。

不动产登记操作规范（试行）1.首次登记不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

2.更改备案变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需进行的登记。

有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码出现更改的；（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（4）同一权利人分割或者合并不动产的；（5）抵押借款的范围、主债权数额、债务履行职责期限、抵押权顺位发生变化的；（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（8）共有性质发生变更的；（9）法律、行政法规规定的其他不牵涉不动产权利迁移的更改情形。

3.转移登记迁移备案，就是指不动产权利在相同主体之间出现迁移所须要展开的备案。

因以下情形引致不动产权利迁移的，当事人可以向不动产备案机构提出申请迁移备案：（1）买卖、互换、赠与不动产的；（2）以不动产作价出资（参股）的；（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（4）不动产划分、分拆引致权利出现迁移的；（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（6）共有人减少或者增加以及共计不动产份额变化的；（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（8）因主债权迁移引发不动产抵押权迁移的；（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利迁移情形。

4.注销登记不动产权利歼灭时，须要办理冻结备案。

存有以下情形之一的，当事人可以提出申请办理冻结备案：（1）不动产灭失的；（2）权利人退出不动产权利的；（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书引致不动产权利歼灭的；（5）法律、行政法规规定的其他情形。