上海新浦江城产品规划解析-48PPT
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绿城上海新江湾项目产品策划与规划设计方案122P
P8 创 造 城 市 的 美 丽
绿 项目区位 本项目位于上海市杨浦区新江湾城内淞沪路、殷行 城 · 路交界处，介于浦西中环和外环中间，与城市各重要节点 距离如下表： 上 海 地点 距离 车程（时速 50公里） 新 五角场 4公里 5分钟 江 人民广 16公里 20分钟 场 湾 项 陆家嘴 16公里 20分钟 虹桥机 30公里 36分钟 目 场 介 浦东国 47公里 55分钟 绍 际机场
P34 创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
完善配套
本项目
P35
创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
完善配套
具体到本项目：紧邻轨 道交通 10 号线，项目东侧为 规划中的上海音乐学院附属 实验学校、中福会幼儿园， 西侧是淞沪路主干道的 30 米 绿化隔离带，殷行路北侧是 正在建设的商住项目（ C5 地 块，开发商为美国汉斯）， 其中规划有社区商业中心。 本项目
P22
创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
稀缺生态环境
P23
创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
区域特质二：高规格区域规划
P24
创 造 城 市 的 美 丽
绿 高规格区域规划 按照新一轮《上海市城市总体规划》（1999-2020）， 城 · 上海城市中心城将规划建设以人民广场为中心的市级中心 和四个副中心，分别是徐家汇、花木、江湾——五角场、 上 真如。 海 新 江 湾 项 目 介 绍
绿城· 上海新江湾项目 产品策划与规划设计方案介绍
上海绿源房地产开发有限公司
创 造 城 市 的 美 丽
绿 项目区位 本项目位于上海市杨浦区新江湾城内淞沪路、殷行 城 · 路交界处，介于浦西中环和外环中间，与城市各重要节点 距离如下表： 上 海 地点 距离 车程（时速 50公里） 新 五角场 4公里 5分钟 江 人民广 16公里 20分钟 场 湾 项 陆家嘴 16公里 20分钟 虹桥机 30公里 36分钟 目 场 介 浦东国 47公里 55分钟 绍 际机场
P34 创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
完善配套
本项目
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创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
完善配套
具体到本项目：紧邻轨 道交通 10 号线，项目东侧为 规划中的上海音乐学院附属 实验学校、中福会幼儿园， 西侧是淞沪路主干道的 30 米 绿化隔离带，殷行路北侧是 正在建设的商住项目（ C5 地 块，开发商为美国汉斯）， 其中规划有社区商业中心。 本项目
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创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
稀缺生态环境
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创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
区域特质二：高规格区域规划
P24
创 造 城 市 的 美 丽
绿 高规格区域规划 按照新一轮《上海市城市总体规划》（1999-2020）， 城 · 上海城市中心城将规划建设以人民广场为中心的市级中心 和四个副中心，分别是徐家汇、花木、江湾——五角场、 上 真如。 海 新 江 湾 项 目 介 绍
绿城· 上海新江湾项目 产品策划与规划设计方案介绍
上海绿源房地产开发有限公司
创 造 城 市 的 美 丽
同策_上海新城高行项目市场定位与产品营销全程策略报告_85页
杨浦大桥
1993年
翔殷路隧道
2005年底
＊今年底6号线通车加强了高桥区域和整个浦东地区的沟通， 与2号线实现换乘也使该区域能更便捷地到达市中心。
＊本项目北侧的洲海路预计2007年底全线通车，而这条道路为 本项目周边的一条主要交通干道，因此其通车将会对本项目 带来非常积极的影响。
五洲大道 轨道交通6号线 洲海路 军工路隧道
9.4
证大家园
95.4-108.09 325
21.7
114.62-151.52 163
10.9
ONE
整体供求 供应套数 成交套数
去化率
一室二厅 二室二厅 三室二厅 四房二厅
复式
118 1069 560 101
13
118 1065 535
84 13
100.00% 99.63% 95.54% 83.17% 100.00%
内本项目最直接竞争对手。
8
ONE
区域市场属性解读
现状》交通支撑条件
＊目前本项目地块周边交通配套比较缺乏，与外界和浦西的联 络仅依靠杨浦大桥和翔殷路隧道。去年底的五洲大道与翔殷 路隧道贯通以及未来建设的军工路隧道使得该区域车行至浦 西更加方便，但仍缺乏公共交通的支撑。
主要交通干道(配套)名称
竣工时间
人口导入：外高桥新市镇是新规划的一片 区域，分属于高桥、高东、高行三镇，目 前有居住人口2.9万人，预计到2020年新 市镇人口规模达在15.9万人 。
18
19
区域市场属性解读
未来》产业及交通规划
外高桥
ONE
本项目东侧洲海路、杨高北 路口即是6号线洲海路站。
五角场 陆家嘴
高高行行 金桥
本项目距离
上海江湾新城规划 PPT课件
• 新江湾城位于上海中心城区东北部，虹口区相望。南向上海市四个城市副中心之一的江湾五角场，江湾五角场地区过去以体育和文化教育为主，周 围有复旦大学、同济大学、建材大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海体育学院等，医疗设施有长海医 院等。
点击添199加4年标7月题,江湾机场正式关闭。在机场关闭后的首次规划中,将土地开发的目标定位为:把
江湾城建设成为城市副中心和北部示范居住区。
新江湾城规划中,包括原来机场用地的北部从黄浦江码头区延伸而来的储运用地,南部则为 旨在容纳大量人口的“示范性”经济适用住宅区的开发以及城市副中心的部分用地。其 中约6kmZ的土地面积中2.55km,用于仓储工业及地铁、电厂、水厂等市政公用设施,经济 适用房居住区占地3.15km²,其余为副中心商贸用地。总建筑面积为635万m²,可居住16万 人。
2020/3/31
2
江湾新城历史
• 江湾五角场地区在1927年时，国民党政府鉴于上海地位的重要，成立上海特别市，由市政府根据孙中山先生《实业 计划》中有关上海的改造方针，在吴淞与江湾之间（今江湾体育场附近）着手规划建设上海市中心区，1929年开始 进行开发，以行政、文化、体育等公共建筑群为主体，采用放射环形的道路系统。新区于抗日战争前夕已初具规模 ，但不久便毁于战火。1932年日军发动“1．28”淞沪战争后，在此造“日本乡村俱乐部”、“日本人高尔夫球场 ”。37年“8．13”第二次淞沪战争爆发，日军侵占五角场地区后，强行将有400多年历史殷行古镇及7,000亩土地 ，圈造军用机场。中华人民共和国成立以后，机场为上海空军所有，一直沿用到20世纪末才迁建而废止。
2020/3/31
3
江湾新城区位
新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区 唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然 花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活 配套。杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三 代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五 大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
点击添199加4年标7月题,江湾机场正式关闭。在机场关闭后的首次规划中,将土地开发的目标定位为:把
江湾城建设成为城市副中心和北部示范居住区。
新江湾城规划中,包括原来机场用地的北部从黄浦江码头区延伸而来的储运用地,南部则为 旨在容纳大量人口的“示范性”经济适用住宅区的开发以及城市副中心的部分用地。其 中约6kmZ的土地面积中2.55km,用于仓储工业及地铁、电厂、水厂等市政公用设施,经济 适用房居住区占地3.15km²,其余为副中心商贸用地。总建筑面积为635万m²,可居住16万 人。
2020/3/31
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江湾新城历史
• 江湾五角场地区在1927年时，国民党政府鉴于上海地位的重要，成立上海特别市，由市政府根据孙中山先生《实业 计划》中有关上海的改造方针，在吴淞与江湾之间（今江湾体育场附近）着手规划建设上海市中心区，1929年开始 进行开发，以行政、文化、体育等公共建筑群为主体，采用放射环形的道路系统。新区于抗日战争前夕已初具规模 ，但不久便毁于战火。1932年日军发动“1．28”淞沪战争后，在此造“日本乡村俱乐部”、“日本人高尔夫球场 ”。37年“8．13”第二次淞沪战争爆发，日军侵占五角场地区后，强行将有400多年历史殷行古镇及7,000亩土地 ，圈造军用机场。中华人民共和国成立以后，机场为上海空军所有，一直沿用到20世纪末才迁建而废止。
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3
江湾新城区位
新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区 唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然 花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活 配套。杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三 代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五 大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
上海保利香槟苑的项目提案的报告57PPT
机遇一——地段好，竞品少
海上海 宝地东花园
华谊星城
机遇二——完善的教育医疗
机遇三——便捷的出行交通
本案
眼下，我们应当有何目标？
目标一：一期产品引爆市场 目标二：保利品牌的良好市场口碑 目标三：后期产品利润最大化
目前，我们该怎么做？？
三步走战略
第一步：销售策略，运筹帷幄 第二步：业务计划，速度控制 第三步：现场执行，专业行销
第一持续期
一批房源扫尾工作， 二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装
时间：06年11月1日——12月10日
业务执行：1、一期房源扫尾； 2、第二批客户的积累； 3、推广老客户回馈及介绍奖励方案； 4、进行目标客户拜访； 5、南侧景观座包装； 6、第二批客户的积累；
第二强销期
继续在市场上创造良好的效应 时间：06年12月11日——07年1月15日
周边街道人口情况
街道名称 常住人口 外来人口
平凉路街道 103488
15191
大桥街道
114762
14762
江浦路街道
86699
13281
合计
304，949 43，234
推广平台
形象初步定位
推
广 平
售楼中心建设 原则：
台
先形象树立，
塑
示范样板开放
造
后业务操作。
物业管理介入
行销逻辑
预见市场
市场判断力
强调：规划／地段／品牌
策划原则
创新——品牌导入，开发品质新领域 形象——塑造品牌的基础 蓄水——以客户积累为创造业绩的出发点 效率——速度制胜，以少制胜 效益——效益最大化
销控策略
推量控制、价格控制、时间控制三位一体
产品案例研究一城九镇课题研究之新浦江城
产品案例研究“一城九镇”课题研究之新浦江城浦江镇于2000年10月18日由原陈行、杜行、鲁汇三镇合并而成，是目前上海市区域面积最大的一个镇。
浦江镇地处闵行区，东邻南汇区，西濒黄浦江，南接奉贤区，北毗浦东新区；徐浦大桥、外环线紧靠镇域北部，卢浦大桥相连的市级快速干道浦星公路贯穿全镇，是距市中心最近的重点城镇。
因为其得天独厚的地理位臵，浦江镇被列为十个重点建设城镇之一和世博会的首批居民动迁定向安臵基地。
浦江镇作为“一城九镇”的重头戏，总开发面积逾10.3平方公里，未来规划人口为2.5万，总体预计于2010年世博会开幕之前完成。
而占地约2平方公里的浦江镇中心示范区——新浦江城位于世博园址以南、黄浦江东岸，北侧紧邻外环线、徐浦大桥、卢浦大桥，更有规划中的轨道交通M8线直达其入口。
新浦江城总开发面积为130万平方米，其中包括80万平方米各种低密度住宅、27万平方米都市产业办公区和23万平方米的综合商业区。
首期0.7平方公里的城区将于2006年建成，整体预计就在2010年世博会开幕前完成。
一期建筑面积达26万平方米，建筑类型有独立别墅、院墅、联排别墅、花园公寓、水景公寓、商业、园区办公等。
首批推出的是院墅，随着开发进程的加快，又陆续推出了4层的电梯公寓、联排别墅及独栋别墅，而城区中现有的10栋11层花园公寓也于今年7月份开盘，并已全部售罄，预计将在明年建成，房型以大面积二房和三房为主。
现正在销售的以联排别墅为主，配以少量的院墅。
一、小区整体规划作为浦江镇中心城区示范区的新浦江城，占地约2平方公里。
整个城区的规划体现了既混合又独立的城市空间特性，与以往城区规划设计不同的是，新浦江城不仅在城区规划中由意大利格里高蒂公司担当，同时主要的建筑设计也由同一家设计公司承担，并在局部设计方面邀请了更多的意大利设计师参与。
因此，在整体规划指导思想下，城中的不同建筑形式之间、住宅与商业之间、商业与办公之间通过建筑本身、林荫道、公共绿地、河流等元素的混合，既丰富了城区的多样性、建筑的独立性，也使整个城区充满魅力。
上海新江湾城总体战略策划纲要
万达商业广场、麦科特五星级酒店等。
知识新天地——高级商业商务娱乐区。
以高档娱乐和商务交流为主导的大学城公共活动空间。 江湾体育场。
江湾城市副中心板块——以生活配套为导向
的休闲商业区。
主要以美是餐饮、医疗教育等为特色。
31
32
33
知识新天地（罗康瑞）
34
2、新江湾城中的复旦新校区（1500亩）
新江湾城
一座承载上海新梦想的城区
1
新江湾城总体战略 策划纲要
王志纲工作室
二○○三年九月
2
目 录
一、俯瞰新江湾城 二、定位新江湾城
三、构建新江湾城
四、经营新江湾城
3
一、俯瞰新江湾城
4
（一）大上海走势
欲策划新江湾城
必先解读大上海的宏观走势
5
第一，上海作为中国“经济首都”，
的具有知识经济时代生活方式特征的新城区；
新江湾城是具有造血功能、孵化能力的城区；
新江湾城是以城区经济为核心，融合了高科技
园区经济、大学城教育产业三位一体的复合型
城区。
47
提起新江湾城，给人的印象应该是:
一个回归自然的生态化的“田园都市”； 一个新兴的富有魅力的知识经济高地和“财智乐园”; 一个丰富多彩并不断成长的“活力之城”； 一个海纳百川、缤纷多彩的“国际街区”； 一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的“休闲之都”；
新江湾城功能
主导功能
生 活 居 住 教 育 培 训 办 公 研 发 旅 游 休 闲
辅助功能
商 务 会 议 商 业 娱 乐
87
新江湾城的主导功能构建
新江湾城主导功能
知识新天地——高级商业商务娱乐区。
以高档娱乐和商务交流为主导的大学城公共活动空间。 江湾体育场。
江湾城市副中心板块——以生活配套为导向
的休闲商业区。
主要以美是餐饮、医疗教育等为特色。
31
32
33
知识新天地（罗康瑞）
34
2、新江湾城中的复旦新校区（1500亩）
新江湾城
一座承载上海新梦想的城区
1
新江湾城总体战略 策划纲要
王志纲工作室
二○○三年九月
2
目 录
一、俯瞰新江湾城 二、定位新江湾城
三、构建新江湾城
四、经营新江湾城
3
一、俯瞰新江湾城
4
（一）大上海走势
欲策划新江湾城
必先解读大上海的宏观走势
5
第一，上海作为中国“经济首都”，
的具有知识经济时代生活方式特征的新城区；
新江湾城是具有造血功能、孵化能力的城区；
新江湾城是以城区经济为核心，融合了高科技
园区经济、大学城教育产业三位一体的复合型
城区。
47
提起新江湾城，给人的印象应该是:
一个回归自然的生态化的“田园都市”； 一个新兴的富有魅力的知识经济高地和“财智乐园”; 一个丰富多彩并不断成长的“活力之城”； 一个海纳百川、缤纷多彩的“国际街区”； 一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的“休闲之都”；
新江湾城功能
主导功能
生 活 居 住 教 育 培 训 办 公 研 发 旅 游 休 闲
辅助功能
商 务 会 议 商 业 娱 乐
87
新江湾城的主导功能构建
新江湾城主导功能
融创上海_产品线梳理汇报PPT(16版)
风华系列（新中式） 钟情传统的权富阶层 尊贵、文化、东方
社区商业系列（现代） 投资型高产阶层 奢华、精致、贴心
金地产品线分析
1 以立面风格细分产品线，客户对产品辨识度高 2 用文化底蕴细化客户群体 3 产品研发与项目并行
金地天系
LAND ROVER 路虎
产品系 定位 产品线 价位
揽胜
城市级SUV，将豪华、舒适的概念引入越野车中
考究：极致考究品 质与品位的精细美， 精于从细节辨别品 质。
品质：精细美的空间极致
源自法租界公馆文化，融入融创自身对城市与居住的理解，考究当代高端公寓居住，打造新海派都 会公寓典范，礼遇城市精英。
海派风华风格对标案例
融创现有产品系分类
-两套系统，体系不严谨 -产品线识别性不高
-客户群体定位与产品线不符合 -产品线细化程度待改善
揽胜
揽胜运动版
揽胜极光
156W起
93W起
40W起
发现
多功能、集城市与越野于一体的SUV
第四代发现
发现神行
83W起
37W起
卫士 原汁原味的越野车 卫士90 50W起
我们融创的改进
1 以立面风格细分产品线 2 用文化底蕴细化客户群体 3 产品研发与项目并行
例：完善1号院产品线，打造现代风 格滨江系列的标杆
温馨、舒适、实用
褐石系列（褐石街区） 格调型中产阶层 文化、浪漫、经典
名仕系列（新古典） 新富阶层和传统尊贵型中产阶层
大气、精致、典雅
未来系列（现代） 新兴中产阶层
时尚、现代、智能
产品线 客户人群
关键词
天境系列（现代典雅） 智富阶层
享受、自在、创新
世家系列（欧陆） 钟情欧陆的权富阶层 尊崇、传世、自然
杨浦滨江区控制性详细规划前期汇报PPT课件
工业遗产改造案例——法国南特岛复兴项目
2
主要规划策略
1.功能重新定位。强调功能的多样性和复合性 -造船厂区域，结合大量工业遗产引入新的创意产业和大型文化景观，成为新 的文化艺术活动中心区，包括造船厂的改建（“岛屿机械”项目）。 -密特朗码头打造成文化、办公、工业等功能复合驱，满足各类人群居住需求。
090417 郭沁 090412 郑乐 083897庞璐
1.7 现状土地经济分析
1
——周边房价
周边地区房价，主 要在2万~3万/m2 西侧杨浦大桥两侧 房价较高，基地周 边房价较低。 房价主要与楼盘的 建设时间、建筑质 量相关。
2013/9/16
<2万/m2 2~3万/m2 >3万/m2
090417 郭沁 090412 郑乐 083897庞璐
杨浦滨江区控制性详细规划前期调研
①现状解读 ②案例分析 ③功能定位
2013/9/16
090417 郭沁 090412 郑乐 083897庞璐
1现状解读
① 区位分析 ② 规划背景 ③ 现状用地 ④ 现状建筑高度分析 ⑤ 现状建筑质量分析 ⑥ 历史文化特征分析 ⑦ 现状土地经济分析
2013/9/16
090417 郭沁 090412 郑乐 083897庞璐
2013/9/16
090417 郭沁 090412 郑乐 083897庞璐
1.4 现状建筑高度分析
1
基地大部分建筑的 高度集中在1-3层。
基地建筑高度没有 明显的趋势，主要呈 发散状。
原有肌理以低层、 多层为主，新建的建 筑主要为高层居住， 与原有建筑对比强烈。
2013/9/16
090417 郭沁 090412 郑乐 083897庞璐
商品配置规划课件
原则亦可适用于商品小分类的陈列 属冲动性购买的商品，必须配置在主动走道上，
或是靠管主动线走道的地方
PPT学习交流
4
商品配制规划的基本原则
走道的宽能够容许两部手推车交会而过，也就 是说，最少要有1.8米
主要动线走道在大卖场最少要有5米的宽度
PPT学习交流
5
卖场商品配置规划的因素
对卖场的货品进行有计划的配置，就是使一 个卖场在符合顾客消费习惯和商品属性的前提 下，有目的地对卖场陈列进行组织性的视觉营销 活动，它必须考虑以下一些因素：
中，“棚”意指货架，“割”则是适当的分割位 置也
就是商品在货架上获得适当配置的意思。因此，
商品配置表可定义为：“把商品的排面在货架上
做出一个最有效的合理分配，并以画面表格规划
出来”。
PPT学习交流
11
商品配置表功能
１、商品陈列定位管理
使每一种商品在货架上的陈列方位、陈列位置以及所占的排面数
确定下来，达到商品定位的作用。
成了滞销品驱逐畅销品的状况，使商品陈列背离了原来的设想和初衷。
这种状况一方面会降低商店对顾客的吸引力，另一方面会使商店
失去售货机会并降低竞争力。
有了商品配置表，畅销商品的排面就会得到保护，滞销商品驱逐
畅销商品的现象会得到有效控制和避免。
同时，畅销商品排面的空缺和不足也可以成为检查和反映门店商
品补货与商品陈列质量好坏的“重点”，成为发现和分析畅销商品断 档原
在距离入口处次远的地方所配置陈列的商品， 应该是能够吸引顾客视线，而且包装单位数量 不是很大的商品
PPT学习交流
3
商品配制规划的基本原则
日常性消费品尽可能陈列在卖场的后方 相关的货品必须平均配置在临近的区域 畅销的产品必须平均配置在所有走道上 设计动线时必须使每个走道都能有一些吸引
或是靠管主动线走道的地方
PPT学习交流
4
商品配制规划的基本原则
走道的宽能够容许两部手推车交会而过，也就 是说，最少要有1.8米
主要动线走道在大卖场最少要有5米的宽度
PPT学习交流
5
卖场商品配置规划的因素
对卖场的货品进行有计划的配置，就是使一 个卖场在符合顾客消费习惯和商品属性的前提 下，有目的地对卖场陈列进行组织性的视觉营销 活动，它必须考虑以下一些因素：
中，“棚”意指货架，“割”则是适当的分割位 置也
就是商品在货架上获得适当配置的意思。因此，
商品配置表可定义为：“把商品的排面在货架上
做出一个最有效的合理分配，并以画面表格规划
出来”。
PPT学习交流
11
商品配置表功能
１、商品陈列定位管理
使每一种商品在货架上的陈列方位、陈列位置以及所占的排面数
确定下来，达到商品定位的作用。
成了滞销品驱逐畅销品的状况，使商品陈列背离了原来的设想和初衷。
这种状况一方面会降低商店对顾客的吸引力，另一方面会使商店
失去售货机会并降低竞争力。
有了商品配置表，畅销商品的排面就会得到保护，滞销商品驱逐
畅销商品的现象会得到有效控制和避免。
同时，畅销商品排面的空缺和不足也可以成为检查和反映门店商
品补货与商品陈列质量好坏的“重点”，成为发现和分析畅销商品断 档原
在距离入口处次远的地方所配置陈列的商品， 应该是能够吸引顾客视线，而且包装单位数量 不是很大的商品
PPT学习交流
3
商品配制规划的基本原则
日常性消费品尽可能陈列在卖场的后方 相关的货品必须平均配置在临近的区域 畅销的产品必须平均配置在所有走道上 设计动线时必须使每个走道都能有一些吸引
秀浦路全案策划精品PPT课件
该报告仅为委托方使用，具有保密性。
思路鱼骨图
康桥概况
1.宏观背景
康桥工业园
周浦结构规划
地理区位
交通条件 项目四至
场地状况
2.项目本体
区域住宅统计
2.住宅市场
区域住宅租售分析
公寓需求分析
商业市场统计分析 商业租售情况分析
3.商业市场
项目 认知
市场 研究
SWOT分析
5.项目定位
形象主题 商业规模与客群
本项目位于上海市浦东区康桥镇康 沈路、秀浦路交叉口，为康桥镇与周 浦镇交界处；在行政区划上属于康桥 镇。
康桥、周浦同属周康板块, 周康综合 经济圈受浦东强力辐射，借助康桥工 业园区的先发优势。区域主要以产业 和居住功能为主，随着近年来大量人 口的导入，区域发展迅速。
目前主要商业集中在以万达广场、 小上海步行街为主导的周浦镇区。
外环线 沪南公路
秀沿路
迪斯尼大道 本案
康沈路 上南路
周东路
林海公路
年家浜路
周祝路
项目四至
永乐家电
色界御品会所
娱乐
建材 餐饮 家电 建材
华埠酒楼
民宅
民宅
本案
建材
绿地东上海地块
灯具窗帘城
绿地东上海
绿地东上海地块
家兴建材市场
项目北 东上海项
项目东 建材市场 项目北 建材市场 器，西北 待迁民宅 项目东 具窗帘城
住宅、公寓、别墅
绿地东上海 浦东秀浦路800弄
住宅、公寓
圣鑫苑四期 浦东周东路902弄
普通住宅、公寓
印象春城 逸亭佳苑 粤亮湾景苑 小上海新城二期 康桥半岛秀溪公
寓二期
浦东年家浜东路129 弄(周园路)
思路鱼骨图
康桥概况
1.宏观背景
康桥工业园
周浦结构规划
地理区位
交通条件 项目四至
场地状况
2.项目本体
区域住宅统计
2.住宅市场
区域住宅租售分析
公寓需求分析
商业市场统计分析 商业租售情况分析
3.商业市场
项目 认知
市场 研究
SWOT分析
5.项目定位
形象主题 商业规模与客群
本项目位于上海市浦东区康桥镇康 沈路、秀浦路交叉口，为康桥镇与周 浦镇交界处；在行政区划上属于康桥 镇。
康桥、周浦同属周康板块, 周康综合 经济圈受浦东强力辐射，借助康桥工 业园区的先发优势。区域主要以产业 和居住功能为主，随着近年来大量人 口的导入，区域发展迅速。
目前主要商业集中在以万达广场、 小上海步行街为主导的周浦镇区。
外环线 沪南公路
秀沿路
迪斯尼大道 本案
康沈路 上南路
周东路
林海公路
年家浜路
周祝路
项目四至
永乐家电
色界御品会所
娱乐
建材 餐饮 家电 建材
华埠酒楼
民宅
民宅
本案
建材
绿地东上海地块
灯具窗帘城
绿地东上海
绿地东上海地块
家兴建材市场
项目北 东上海项
项目东 建材市场 项目北 建材市场 器，西北 待迁民宅 项目东 具窗帘城
住宅、公寓、别墅
绿地东上海 浦东秀浦路800弄
住宅、公寓
圣鑫苑四期 浦东周东路902弄
普通住宅、公寓
印象春城 逸亭佳苑 粤亮湾景苑 小上海新城二期 康桥半岛秀溪公
寓二期
浦东年家浜东路129 弄(周园路)
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的居住习惯，具有较好的内部空间享受； • 立面简洁而富有变化，且组团整体沿街面的立面变化富有节奏感； • 室内及庭院地坪抬高1米，与路面保持1米落差，充分保证住户的私密性，
可在庭院中俯瞰道路，与外部保持较好的联系； • 庭院面积在80-160平米，有院墙围合，空间利用率高，私密性极高； • 室内空间与庭院的外部空间互动较强，整体建筑空间更具有情趣感。
层次空间享受； • 10层小高层，2部电梯配置；每户赠送住户空调机组；
邻里商业分布
分散分布的社区商业
2、规划透析
各类产品容积率及房型面积
产品类型
建筑容积率 房型面积（m2 ）
独立别墅
（容积率原因改为豪华独院）
0.41
280-320 （120-150地下室）
院墅
0.43-0.53
220-240
联排别墅 平层公寓(4F) 小高层公寓(11F)
浦江镇解析
1、产品规划概述 2、规划营销透析
1、规划概述
总体关系 项目区位情况 浦江新城详细规划
总体关系
城市森林 漕河泾高科园 三林生态城 世博会预留地 浦江镇中心开发区 美国环球主题公园 紫竹园(大学城) 生态别墅
人民广场
虹桥机场
21km
17.5km 33km
浦东国际机场
48km
芦潮港
项目区位情况
•
4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的 错儿。 20:14:0 520:14: 0520:1 4Friday , March 26, 2021
•
5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 21.3.26 21.3.26 20:14:0 520:14: 05Mar ch 26, 2021
•
6、意志坚强的人能把世界放在手中像 泥块一 样任意 揉捏。 2021年 3月26 日星期 五下午8 时14分 5秒20: 14:0521 .3.26
153
—— —— —— 63 55 118
—— —— —— 34 29 63
多种产品混合城区
首期鸟瞰图
独院住宅分布
容积率: 0.43-0.53
独院住宅鸟瞰图
院墅效果图
院墅特点
• 源自于意大利的Road Villa，具有独创性、唯一性； • 以联体别墅的容积率，得到独立别墅的居住享受； • 面积在220-250平米，建筑主体围绕庭院展开，房型设计合理，符合上海
小高层分布
容积率: 1.41-1.76
小高层公寓效果图
小高层公寓特点
• 位于别墅社内的小高层产品，屹立于整个城区中，属于城市中的高档公寓； • 150-300米超大栋距，拥有开阔的视野，极好的视觉效果； • 10米短进深、34米大面宽，通透性好，舒适的空间享受； • 150-190 m22房、3房；330 m2大平层、独门独户设计；顶层附送空中花园，多
联排别墅分布
容积率: 0.67-0.89
联排别墅鸟瞰图
联排别墅特点
• 联体别墅处于首期的中央商业带，南面沿运河排布，北面沿水广场 或商业带排布，既处繁华，又拥有景观优势；
• 与城市中心商业相结合，部分底层为商业，真正意义上的城市中心 的TOWNHOUSE生活；
• 临运河部分联排拥有亲水私家码头，具有独特性和唯一性。 • 赠送中央空调机组
浦江镇土地属性
1、地理位置：属于别墅区概念 2、三城七镇中距离市中心最近的镇 但：仍然位于外环外，公共交通不缺乏，轨道交通尚处于规划阶段
第一次购房需求无法导入，特别是公寓客 3、缺乏区域客源支撑 周边人口少，工业区尚处于起步阶段，缺乏区域客源、缺乏产业客源
面向全市客源！
客源定位
区域客源缺乏，城区规划：面对全市性客源
280-320 （120-150地下室）
220-240 180-220 145-154（3、4F平层） 170-190（1/2F复式）
150-190
根据容积率不同，设计具有梯度性房型面积；避免面积冲突
价格制定
价格制定原则
• 市场比较法结合成本法 • 根据各类产品不同价值设定产品价格 • 各类产品价格具有梯度性，总价区分，不冲突、不重叠
• 这些客户主要由于本案与其工作地点交通较为便利，动拆迁居民中具有较强经济 实力者考虑与市中心交通便捷，追求较好生活品质，从而选择购买本案产品。
2、外地客户：港台、江浙一带客户较高
• 主要是来自港台、江浙、深圳等地区；呈现抱团购买的特点。 • 外地客户已经成为上海高档社区不可或缺的一部分，“新浦江城”定位为高档社
•
1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。21.3. 2621.3. 26Friday, March 26, 2021
•
2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。20:1 4:0520: 14:0520 :143/2 6/2021 8:14:05 PM
•
3、越是没有本领的就越加自命不凡。 21.3.26 20:14:0 520:14 Mar-21 26-Mar-21
• 可建设用地率: 63%
中心区技术指标
拟开发项目建筑总量约203万㎡
娱乐文化 3%
园区办公 21%
酒店 5%
特殊公建 1%
商业 11%
住宅 59%
住宅：119.77万平米 酒店：10.15万平米
办公：42.63万平米 商业：22.33万平米 娱乐文化：6.09万平米 特殊公建：2.03万平米
中心区规划图
推出套数 17 22 14 77 76 67 13 42 41 16 41 40 62 80 80 38 15 15 14 18 126
产品形态 独院 独院 独院
小高层 小高层 小高层
独院 联体、独院
联体 独院 联体 多层 多层 多层 多层 院墅 院邸 院墅 院邸 院墅 小高层小户型公寓
The End!
充分有效积累，节点引爆
各类产品均保证了长时间的预约
小幅快跑；多批少量推案，压迫式销售
推出时间 05-04-29 05-05-28 05-07-23 05-08-23 05-08-28 05-09-11 05-09-30 05-10-21 05-11-06 05-11-18 05-11-18 05-11-27 06-04-16 06-04-23 06-05-20 06-06-02 06-09-29 06-10-21 06-11-05 06-11-11 07-06-15
住宅区 容积率1.0
主要城市节点 商业区
规划设计特点： 中心商业带为城市中心 城市广场作为节点 中心商 业带
广场
北广场 江月湖 南广场
规划特点
“我们不是在开发一个小区，我们是在造一座城！”
----300×300米车行主干道
(城市考虑车行尺度)
----75-150米人行道路
(城市考虑商业、人行的尺度)
区，“新浦江城”将在上海引起轰动，对外地客户的吸引力非常大，必定将吸引 外地客户前来购买； • 这部分客户具有较强的购买力，投资客的比例将较高。 • 华侨城品牌的忠实追随者
3、区域客户：产业客，镇区公务员 4、外籍客户：主要为海外华人，投资、自住兼顾
地块属性、客源层次决定户型面积
外环线外、公共交通匮乏决定：首期主要面对二次置业客户 卢浦大桥：道路交通发达，面对有车族 华侨城品牌：高端群体
过江隧道
浦江镇 3个轻轨站点
规划功能区
• 中心城区 • 居住组团 • 别墅组团 • 漕河泾出口加工区 • 漕河泾浦江高科技园
居住区总体规划
• 规划土地面积： 约10.3k㎡
住宅区 容积率0.8
• 规划建筑面积： 约518万㎡
• 预计常驻人口： 约10万
住宅区 容积率1.0
城区中心 商业带
中心密集区 容积率逐渐向两端走低的特点
25000 16000 9000 8000
560-640
350-500 160-200 116-140 136-150
小高层公寓(11F) 1.41-1.76
150-190
7800
120-150
营销分析
推广策略
• 先塑造城区形象，“新浦江城”之规划特色 • 再推建筑产品： • 新浦江城主导名下之产品梯队——之院墅、之水岸公寓……
（必以新浦江城做为前缀，主导下的各类产品）
先塑造城区概念：平面广告
再推建筑产品：平面广告
院墅
小高层
水岸联排
水岸公寓
景观公寓
销售策略
1、原创院墅打开市场 2、有效积累，节点引爆； 3、小幅快跑；“短、频、快” 4、多批少量推案，压迫式销售
首推院墅原因
市场大环境低迷，普通产品无法吸引客户 原创性：易为客户接受，引起市场舆论 市场稀缺性、唯一性：易获得市场追捧 无价格参考性，弱化客户对区域价格的抗性 提升公寓、联排产品价格
0.67-0.89
180-220
0.90-97
145-154（3、4F平层） 170-190（1/2F复式）
1.41-1.76
150-190
何以如此规划产品？
遵循规划原则，达到规划目标
1、造一座新城 2、适度开放社区 3、公寓、别墅适度混合的社区 4、三城七镇之示范 5、可持续性发展的城市：居住客源为主，控制投资客比例
低密度 混合区
中心商 业区
公寓区
中心示范区开发范围
•规划土地面积： 约1.83k㎡
•规划建筑面积： 约130万㎡ 综合容积率: 0.71
首期项目开发范围及容积率分布
1#
2#
3#
0.97
0.79
0.79
8#
7#
6#
0.64
0.59
64
9#
10#
0.64
0.41
首期项目描述
可在庭院中俯瞰道路，与外部保持较好的联系； • 庭院面积在80-160平米，有院墙围合，空间利用率高，私密性极高； • 室内空间与庭院的外部空间互动较强，整体建筑空间更具有情趣感。
层次空间享受； • 10层小高层，2部电梯配置；每户赠送住户空调机组；
邻里商业分布
分散分布的社区商业
2、规划透析
各类产品容积率及房型面积
产品类型
建筑容积率 房型面积（m2 ）
独立别墅
（容积率原因改为豪华独院）
0.41
280-320 （120-150地下室）
院墅
0.43-0.53
220-240
联排别墅 平层公寓(4F) 小高层公寓(11F)
浦江镇解析
1、产品规划概述 2、规划营销透析
1、规划概述
总体关系 项目区位情况 浦江新城详细规划
总体关系
城市森林 漕河泾高科园 三林生态城 世博会预留地 浦江镇中心开发区 美国环球主题公园 紫竹园(大学城) 生态别墅
人民广场
虹桥机场
21km
17.5km 33km
浦东国际机场
48km
芦潮港
项目区位情况
•
4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的 错儿。 20:14:0 520:14: 0520:1 4Friday , March 26, 2021
•
5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 21.3.26 21.3.26 20:14:0 520:14: 05Mar ch 26, 2021
•
6、意志坚强的人能把世界放在手中像 泥块一 样任意 揉捏。 2021年 3月26 日星期 五下午8 时14分 5秒20: 14:0521 .3.26
153
—— —— —— 63 55 118
—— —— —— 34 29 63
多种产品混合城区
首期鸟瞰图
独院住宅分布
容积率: 0.43-0.53
独院住宅鸟瞰图
院墅效果图
院墅特点
• 源自于意大利的Road Villa，具有独创性、唯一性； • 以联体别墅的容积率，得到独立别墅的居住享受； • 面积在220-250平米，建筑主体围绕庭院展开，房型设计合理，符合上海
小高层分布
容积率: 1.41-1.76
小高层公寓效果图
小高层公寓特点
• 位于别墅社内的小高层产品，屹立于整个城区中，属于城市中的高档公寓； • 150-300米超大栋距，拥有开阔的视野，极好的视觉效果； • 10米短进深、34米大面宽，通透性好，舒适的空间享受； • 150-190 m22房、3房；330 m2大平层、独门独户设计；顶层附送空中花园，多
联排别墅分布
容积率: 0.67-0.89
联排别墅鸟瞰图
联排别墅特点
• 联体别墅处于首期的中央商业带，南面沿运河排布，北面沿水广场 或商业带排布，既处繁华，又拥有景观优势；
• 与城市中心商业相结合，部分底层为商业，真正意义上的城市中心 的TOWNHOUSE生活；
• 临运河部分联排拥有亲水私家码头，具有独特性和唯一性。 • 赠送中央空调机组
浦江镇土地属性
1、地理位置：属于别墅区概念 2、三城七镇中距离市中心最近的镇 但：仍然位于外环外，公共交通不缺乏，轨道交通尚处于规划阶段
第一次购房需求无法导入，特别是公寓客 3、缺乏区域客源支撑 周边人口少，工业区尚处于起步阶段，缺乏区域客源、缺乏产业客源
面向全市客源！
客源定位
区域客源缺乏，城区规划：面对全市性客源
280-320 （120-150地下室）
220-240 180-220 145-154（3、4F平层） 170-190（1/2F复式）
150-190
根据容积率不同，设计具有梯度性房型面积；避免面积冲突
价格制定
价格制定原则
• 市场比较法结合成本法 • 根据各类产品不同价值设定产品价格 • 各类产品价格具有梯度性，总价区分，不冲突、不重叠
• 这些客户主要由于本案与其工作地点交通较为便利，动拆迁居民中具有较强经济 实力者考虑与市中心交通便捷，追求较好生活品质，从而选择购买本案产品。
2、外地客户：港台、江浙一带客户较高
• 主要是来自港台、江浙、深圳等地区；呈现抱团购买的特点。 • 外地客户已经成为上海高档社区不可或缺的一部分，“新浦江城”定位为高档社
•
1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。21.3. 2621.3. 26Friday, March 26, 2021
•
2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。20:1 4:0520: 14:0520 :143/2 6/2021 8:14:05 PM
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3、越是没有本领的就越加自命不凡。 21.3.26 20:14:0 520:14 Mar-21 26-Mar-21
• 可建设用地率: 63%
中心区技术指标
拟开发项目建筑总量约203万㎡
娱乐文化 3%
园区办公 21%
酒店 5%
特殊公建 1%
商业 11%
住宅 59%
住宅：119.77万平米 酒店：10.15万平米
办公：42.63万平米 商业：22.33万平米 娱乐文化：6.09万平米 特殊公建：2.03万平米
中心区规划图
推出套数 17 22 14 77 76 67 13 42 41 16 41 40 62 80 80 38 15 15 14 18 126
产品形态 独院 独院 独院
小高层 小高层 小高层
独院 联体、独院
联体 独院 联体 多层 多层 多层 多层 院墅 院邸 院墅 院邸 院墅 小高层小户型公寓
The End!
充分有效积累，节点引爆
各类产品均保证了长时间的预约
小幅快跑；多批少量推案，压迫式销售
推出时间 05-04-29 05-05-28 05-07-23 05-08-23 05-08-28 05-09-11 05-09-30 05-10-21 05-11-06 05-11-18 05-11-18 05-11-27 06-04-16 06-04-23 06-05-20 06-06-02 06-09-29 06-10-21 06-11-05 06-11-11 07-06-15
住宅区 容积率1.0
主要城市节点 商业区
规划设计特点： 中心商业带为城市中心 城市广场作为节点 中心商 业带
广场
北广场 江月湖 南广场
规划特点
“我们不是在开发一个小区，我们是在造一座城！”
----300×300米车行主干道
(城市考虑车行尺度)
----75-150米人行道路
(城市考虑商业、人行的尺度)
区，“新浦江城”将在上海引起轰动，对外地客户的吸引力非常大，必定将吸引 外地客户前来购买； • 这部分客户具有较强的购买力，投资客的比例将较高。 • 华侨城品牌的忠实追随者
3、区域客户：产业客，镇区公务员 4、外籍客户：主要为海外华人，投资、自住兼顾
地块属性、客源层次决定户型面积
外环线外、公共交通匮乏决定：首期主要面对二次置业客户 卢浦大桥：道路交通发达，面对有车族 华侨城品牌：高端群体
过江隧道
浦江镇 3个轻轨站点
规划功能区
• 中心城区 • 居住组团 • 别墅组团 • 漕河泾出口加工区 • 漕河泾浦江高科技园
居住区总体规划
• 规划土地面积： 约10.3k㎡
住宅区 容积率0.8
• 规划建筑面积： 约518万㎡
• 预计常驻人口： 约10万
住宅区 容积率1.0
城区中心 商业带
中心密集区 容积率逐渐向两端走低的特点
25000 16000 9000 8000
560-640
350-500 160-200 116-140 136-150
小高层公寓(11F) 1.41-1.76
150-190
7800
120-150
营销分析
推广策略
• 先塑造城区形象，“新浦江城”之规划特色 • 再推建筑产品： • 新浦江城主导名下之产品梯队——之院墅、之水岸公寓……
（必以新浦江城做为前缀，主导下的各类产品）
先塑造城区概念：平面广告
再推建筑产品：平面广告
院墅
小高层
水岸联排
水岸公寓
景观公寓
销售策略
1、原创院墅打开市场 2、有效积累，节点引爆； 3、小幅快跑；“短、频、快” 4、多批少量推案，压迫式销售
首推院墅原因
市场大环境低迷，普通产品无法吸引客户 原创性：易为客户接受，引起市场舆论 市场稀缺性、唯一性：易获得市场追捧 无价格参考性，弱化客户对区域价格的抗性 提升公寓、联排产品价格
0.67-0.89
180-220
0.90-97
145-154（3、4F平层） 170-190（1/2F复式）
1.41-1.76
150-190
何以如此规划产品？
遵循规划原则，达到规划目标
1、造一座新城 2、适度开放社区 3、公寓、别墅适度混合的社区 4、三城七镇之示范 5、可持续性发展的城市：居住客源为主，控制投资客比例
低密度 混合区
中心商 业区
公寓区
中心示范区开发范围
•规划土地面积： 约1.83k㎡
•规划建筑面积： 约130万㎡ 综合容积率: 0.71
首期项目开发范围及容积率分布
1#
2#
3#
0.97
0.79
0.79
8#
7#
6#
0.64
0.59
64
9#
10#
0.64
0.41
首期项目描述