以协议方式出让建设用地使用权时出让金低于国家规定的最低价的合同效力的认定

浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。

根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。

土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。

（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。

土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。

在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。

（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

协议出让土地使用权规定第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

在我们进行出让土地使用权的时候，是很容易出现一定的纠纷的，一般情况下，我们需要在进行出让的时候，进行签订好相关的合同。

另外，为了解决相关的纠纷，我国也是出台了协议出让土地使用权规定，来进行确定一定解决纠纷的标准。

那么，相关的规定都是有哪些呢?协议出让土地使用权规定第一条为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

第四条协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。

关于土地出让底价的一些基本问题出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。

现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。

弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。

本期，我们约请了有关方面的专家，对这些问题进行专题解读。

出让底价确定的一般程序国有建设用地使用权出让涉及的标的价格较高，经常高达数千万元、数亿元甚至几十亿元。

由于土地市场的特殊性，而且土地后期的开发利用情况复杂、影响因素多，其具体实际价格难以先期判别。

为避免国有土地资产流失，现行制度规定，国有建设用地使用权出让必须进行土地估价。

通过估价分析了解要进行招拍挂地块的正常价格，并在此基础上综合确定出让底价。

出让底价，是指政府根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定的宗地最低出让价格。

根据出让形式不同，出让底价可以分为协议出让底价、招标出让标底、拍卖出让底价和挂牌出让底价四种具体形式。

出让底价一般按以下程序确定：第一，先确定拟出让宗地的用途、容积率等规划和土地使用条件。

第二，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

由于出让土地一般都是用于开发和再开发建设，因此，假设开发法（剩余法）、市场比较法等往往成为首先选用的方法；收益还原法和基准地价系数修订法也很常用，而成本逼近法则往往不大适用。

但如出让地块为旧城改造等情形下，成本逼近法则往往被用来测算政府拆迁改造成本与出让收益的对比分析。

在出让教育、基础设施用地等情形下，由于受市场交易案例数制约，成本逼近法也可适当选用。

第三，明确政府相应的产业政策和供地政策，收集了解拟出让宗地所在级别的基准地价和协议出让最低价标准以及土地市场状况等资料。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(总分85,考试时间90分钟)例题分析1. 《协议出让国有土地使用权规定》规定，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的( )。

A. 50%B. 60%C. 70%D. 80%2. 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于( )日。

A. 3B. 5C. 7D. 103. 《土地利用年度计划管理办法》规定，各省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年( )前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。

A. 8月1日B. 8月10日C. 10月31日D. 12月1日4. (判断)协议出让底价可以低于协议出让最低价。

( )A. 正确B. 错误5. 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》确定，出止人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前( )日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本隋况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

A. 5B. 10C. 20D. 30一、判断题1. 国有建没用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

( )A. 正确B. 错误2. 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，房地产开发商应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

( )A. 正确B. 错误3. 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行领导个人决策。

( )A. 正确B. 错误4. 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之后应当保密。

( )A. 正确B. 错误5. 招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间后收到的方为有效。

( )A. 正确B. 错误6. 标书投入标箱后，不可撤回。

投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自8月1日起施行。

六月十八日根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。

因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

招商引资中需要注意的法律问题招商引资是地方政府发展地方经济的重要举措，也是地方政府日常工作的重要内容。

招商引资涉及的法律问题较多，由于承办人员对相关法律规定不太清楚，致使签订的一些协议、合同或者有关的优惠政策不符合法律和行政法规的规定，有些用词不当，容易产生歧意。

一、合同主体问题目前举国上下，各级地方政府对招商引资工作都很重视，把它作为提升经济发展水平的重要举措来抓。

地方政府为了吸引投资方，制订了多项优惠政策，投资方为了利益的最大化，也要求政府提供更多的优惠政策。

政府和投资方在招商引资过程中不断地讨价还价，直到双方意思表示一致达成合意后，才签订招商引资合同。

因此，在招商引资合同中政府是普通的民事主体而不是行政主体，就性质而言招商引资应当是民事行为而不是政府的行政行为。

招商引资合同的签订和履行应当符合合同法等民事法律的规定，产生纠纷要依照合同法等民事法律、法规的规定解决。

招商引资合同签订后，所招项目均以企业法人的形式进行实施，政府一般不是投资合作方，因此政府不应介入成为项目建设合同的当事人，而应当由具备条件的企、事业单位作为项目建设合同的主体。

比如以国有土地使用权作价入股，应以享有土地使用权的单位作为合同的一方当事人；增资扩股的企业原有的投资者与增资者是合同的当事人；企业转让股权的，股权的转让方与受让方是合同的当事人。

二、优惠条款问题在招商引资过程中，地方政府为了吸引投资方，制订了大量吸引投资的优惠政策，但要注意这些优惠政策的制订要符合国家法律和行政法规的规定。

签订招商引资合同的目的是明确投资方与政府权利、义务。

双方在签订招商引资合同时要遵循平等互利的原则，政府承诺给投资方的优惠政策要量力而行，不能为了招商而招商，要考虑招商引资成本与效益对等，不能为投资方提供“超国民待遇”，也不能在合同中设定不切实际的承诺，更不能以牺牲环境、浪费资源为代价招商引资。

政府在签订招商引资合同时主要在土地和税收两个方面提供优惠政策，但这些优惠政策大都存在违反法律和行政法规的问题。

2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法提升训练试卷A卷附答案单选题（共30题）1、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地归（）所有。

A.国家B.集体C.个人D.农民【答案】 A2、物权作为一个大陆法系民法上的概念，最早出现于（）。

A.罗马法B.英国法C.德国法D.日本法【答案】 A3、在我国，对土地实行（）。

A.公有制B.私有制C.个人公有制D.国家私有制【答案】 A4、我国实行土地公有制，土地制度的主要特点为（）。

A.集体所有B.不可交易性C.所有权与使用权相分离D.所有权与使用权相统一【答案】 C5、空间权的概念出现于（）。

A.罗马法时期B.十八世纪中叶C.19世纪末20世纪初D.20世纪中叶【答案】 C6、在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的（）设立。

A.地表、地层B.地中、地下C.地表、地上或者地下D.地上、地下、地中【答案】 C7、下列对国有建设用地使用权权能的理解，不正确的是（）。

A.国有建设用地具有较为完整的权能B.国有建设用地不可以出租C.国有建设用地可以转让D.国有建设用地可以抵押【答案】 B8、国家所有的土地由（）代表国家行使。

A.国务院B.国务院国有资产监督管理机构C.国土资源管理局D.国家土地局【答案】 A9、质权以_______为标的，用益物权以_______为其标的。

（）A.不动产；动产B.动产或者权利；不动产C.动产与不动产；动产D.不动产；动产与不动产【答案】 B10、以支付租金或使用金为代价而在他人土地上建造建筑物和构筑物的权利属大陆法系的（）。

A.地役权B.地上权C.永佃权D.典权【答案】 B11、空间属于客观存在的自然资源，具有（）。

A.升值性B.价值C.使用价值D.社会性【答案】 C12、依照民法理论，下列不属于用益物权的是（）。

A.土地承包经营权B.地役权C.典权D.留置权【答案】 D13、甲公司是北京一家大型的房地产开发公司，其通过竞标取得了北京市CBD 一处地段的土地使用权，根据规定，其须完成开发投资总额的（）以上方可转让该土地使用权。

2024年招标师考试-招标采购案例分析考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于招标采购合同的转让，下列说法正确的是（）。

A. 原则上招标人不能将招标采购合同概括转让B. 经招标人同意，中标人可以向他人转让中标项目C. 经招标人同意，中标人可以将中标项目肢解后分别向他人转让D. 目前的法律法规没有对招标采购合同的权利转让作出特别限制2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 根据《合同法》的相关规定，下列情形中，合同应当被认定为无效的有( )。

A. 某些合同条款的订立使合同双方利益明显不公平B. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益C. 订立合同的当事人之间恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益D. 以合法形式掩盖非法目E. 损害社会公共利益3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 一裁终局原则体现了仲裁的（）特点。

A. 专业性B. 自愿性C. 独立性D. 快捷性4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于和解，下列说法不正确的是（）。

A. 和解的核心价值在于其一般不会破坏缔约双方的良好关系，能够促进交易的顺利推进B. 和解不需要经历复杂程序，但并非所有和解都可以通过一次谈判实现C. 和解协议并不具有强制履行的效力D. 和解是一种第三人介入促成双方达成协议的纠纷解决方式5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 按照《招标投标法》的规定，下列行为属于承诺的是（）。

A. 招标人发出招标公告B. 招标人发出投标邀请书C. 招标人发出中标通知书D. 投标人提交投标文件6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 在勘察设计合同变更管理中需要注意（）。

A. 应尽快提出变更要求或指令B. 应尽快下达变更要求或指令C. 应迅速而全面地落实和执行变更指令D. 应严格遵守变更程序E. 为尽快下达变更指令，当事人双方可以不签署变更协议7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 卖方将货物运至出口国装运港船上，并支付抵达目的港的运费和最低保险费，这种国际贸易价格术语是（）。

公共利益建设建筑用途的法律规定旅游景点公共设施建设用地法律法公共利益建设建筑用途的法律规定旅游景点公共设施建设用地法律法 1建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利。

出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。

构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等;附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。

公共利益建设建筑用途的法律规定旅游景点公共设施建设用地法律法 2我国土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。

目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时?只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。

根据本法第一百三十八条第?四?项的规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围，这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。

比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写字楼;地下20米至 40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。

在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。

所以，建设用地使用权的概念完全可以解决对不同空间土地的利用问题。

物权法没有引入空间利用权的概念。

因此，本条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

那么，如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系呢﹖根据本法的规定，不动产的权利人根据相邻关系的规定，应当为相邻各权利人提供必要的便利，并在其权利受到损害时，可以请求相邻权利人补偿。

土地抵押贷款风险防范三篇篇一：土地抵押贷款风险防范土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。

土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。

由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。

目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。

以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。

如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。

现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。

二是地理位置风险。

目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。

三是规划变更风险。

当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。

目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。

四是开发风险。

据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。

五是回收管理风险。

一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。