2014年物业管理师考试精品章节习题-物业经营管理第三章(2)

2014 年《物业经营管理》一、本科目考试基本介绍单项选择题（60 道，60 分）。

这种题的特点是：有4 个选项，只有1 个选项是最符合题意的。

评分标准是每题1 分，一般情况下是选对得分，选错不得分，不实行倒扣分的制度。

所以单向选择题一定要作答，不要有空缺。

多项选择题（20 道，40 分）。

这种题的特点是：有5 个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，并且不能超过4 个，即多选题每题有2~4 个选项是正确的。

评分标准是全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5 分。

总分100 分，60 分合格。

二、本科目考试难易程度分析就考试的四个科目来看，本科目的难易程度应该在《物业管理基本制度与政策》之上，在《物业管理综合能力》、《物业管理实务》之下。

三、本科目面临形势分析（一）教材改版1．内容变化巨大。

教材的内容新增了约一半，同时也去掉了旧教材中约一半的内容。

2．即便是保留内容，很多地方改动也很大，标题没变，但里面的内容却变了。

（二）考试形式分析2014 年教材的巨大改版对于考生参加考试还是相对乐观的。

1．和旧教材相比，新教材去掉了一些带有计算性质的内容。

2．新教材的篇幅比旧教材的篇幅有所减少，新教材320 页左右，而旧教材390 页左右。

3．完善的课程体系。

四、授课方式（一）通过比较加深对某些知识的记忆在学习的过程中，比较记忆是一种非常好的方法，尤其是在比较短的时间里需要学习大量的知识。

本课程在讲课时会将容易混淆的知识点提前作出提示，同时还会在练习题中加强巩固。

比如，教材中提到的物业经营管理的商业模式，包括现有商业模式三种：物业服务提供商、物业资源开发商、物业顾问服务商；未来商业模式三种：物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商。

后面在讲业主资源经营管理的方式时还提到了社区服务集成商。

【例题】下列物业经营管理的商业模式中，属于未来商业模式的是（）A．物业服务提供商C．物业保障服务商B．物业资产运营商D．物业资源开发商E．物业顾问服务商【答案】BC（二）挖掘出题点、出题角度、题型站在考试出题者的角度来对教材进行分析讲解，预测哪个地方将是考点、如何出题，将是今后讲课中的另一个重点。

物业管理师《经营管理》第三章（2）建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降，设备设施的运行效率下降、运行成本上升等现象。

如果不及时对建筑物或设施进行大修理，对设备进行升级换代或者更新，将严重影响物业的整体服务质量，降低在市场中的竞争力，甚至导致物业资产的贬值。

因此，掌握建筑物及设施设备更新中的经济分析方法，进行相应的更新投资决策，也是物业管理师必须具备的技能。

一、设备更新的原因与特点房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年，其经济寿命通常达到40年以上。

而附着在建筑物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。

因此，在房地产使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。

（一）设备更新的原因设备更新源于设备磨损。

设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。

磨损分为有形磨损和无形磨损。

1．设备有形磨损设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。

设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。

第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。

当这种有形磨损达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。

第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。

这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。

因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。

设备闲置时间长了，也会丧失精度和工作能力，失去使用价值。

2．设备无形磨损设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用，不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。

设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。

第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。

物业经营管理精选习题归总第一章物业经营管理概述一、单项选择题：1、物业经营管理的对象通常是（ C ）。

A、物业资产管理公司B、物业管理企业C、收益性物业D、自用型物业2、物业经营管理强调为业主提供（ C ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A、设施管理B、运行管理C、价值管理D、资产管理3、物业经营管理的内容不包括（ D ）。

A、物业价值和经营绩效评估B、租赁管理C、物业运行操作管理D、房地产开发4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A、物业各期成本最小化B、物业各期净收益最大化C、租户满意度最大化D、物业价值最大化12、（ D ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A、房地产投资组合管理B、现场管理C、房地产资产管理D、设施管理二、多项选择题：1、物业经营管理是（ACDE ）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A、物业管理B、房地产开发C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、设施管理2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC ）的需求。

A、物业投资收益B、企业发展战略C、主营业务发展目标D、物业维修养护E、延长物业的自然寿命3、物业经营管理的目标包括（ABCE ）。

A、为业主或投资者创造利润和回报B、使物业在运行使用过程中能够保值增值C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D、物业经营成本最小化E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4、人们主要依照写字楼（ABC ）等对其进行等级划分A、收益能力B、所处的位置C、楼宇设计和装修状况D、使用时间E、投资者类型9、设施管理的对象，主要是（ABCD ）等。

物业管理师物业经营管理章节习题与答案第一章物业经营治理概述〔一〕单项选择题〔每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意〕1.企业房地产资产治理通常属于企业的〔〕，因而企业在逐步地将其发包出去，这就为物业治理行业提供了新的市场。

A.常规业务B.专门业务C.核心业务D.非核心业务2..物业经营治理又称为〔〕。

A.物业设备治理B.物业资产治理C.物业设施治理D.物业服务治理3.物业经营治理是以〔〕为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性治理服务。

A.商业性物业B.综合性物业C.收益性物业D.公益性物业4.〔〕是房地产投资信托基金和机构投资情愿进行商业房地产投资的要紧物质载体。

A.居住性物业B.综合性物业C.公益性物业D.收益性物业5.〔〕具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。

A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼6.写字楼分类在专门大程度上依靠于专业人员的主观判定，人们专门容易区别〔〕。

A.甲级写字楼和乙级写字楼B.甲级写字楼和丙级写字楼C.丙级写字楼和乙级写字楼D.丙级写字楼和丁级写字楼7.区域购物中心的建筑面积在〔〕以上，有效商业服务半径可达到〔〕，由专业购物中心治理集团开发经营。

A.5万m2/100 kmB.10万m2/200 kmC.15万m2/300 kmD.20万m2/400 km8.区域购物中心定位于〔〕，覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。

A.综合式消费B.休闲式消费C.家庭式消费D.企业式消费9.〔〕的建筑规模一样在3万m2。

以上，其商业辐射区域可覆盖整个都市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。

A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场10.〔〕的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

2014年物业管理师物业经营管理考试试题下载2014年物业管理考真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一一、单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)1. ( )是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。

A. 个人需求B. 群体购买量C. 市场需求D. 客户需求量2. 边际收益递减归路是指可变生产要素增加所引起的产量的变化可分为( )三个阶段。

A. 产量递减、边际产量递减、总产量减少B. 产量递增、边际产量递减、总产量减少C. 产量递减、边际产量递增、总产量减少D. 产量递减、边际产量递减、总产量增多3.( )是指在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。

A. 市场需求B. 个人需求C. 社会需求D. 总体需求4. 西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、以及管理者才能等，统称为( )。

A. 生产资源B. 生产要素C. 生产条件D. 资源要素5.边际产量指( )生产要素每增加一个单位所增加的产量。

A. 劳动力B. 资本C. 可变D. 固定6.边际技术替代率是指在( )曲线上两种生产要素相互替代的比率。

A. 等产量B. 需求C. 最大产量D. 供给7.规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。

人们经过考察发现，规模报酬存在( )三个阶段。

A. 递减、不变和递增B. 递增、不变和递减C. 递增、递减和不变D. 不变、递增和递减8.( )是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。

A. 内在经济B. 内在不经济C. 外在经济D. 外在不经济9.经济学中的利润是指( )，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。

A. 正常利润B. 经济利润C. 超额利润D. 最大利润10.( )是个人(包括自然人与法人)的经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。

2014全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》模拟试卷附答案应试人员注意事项1．全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。

2．作答时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。

3．考试时间为150分钟。

一、单项选择题(共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。

A ．建筑形式B ．建筑装潢C ．建设单位D ．建筑质量2．房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。

A ．运行B ．策略性C ．日常D ．设施3．关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。

A ．房地产置业投资属于直接投资B ．房地产置业投资的对象只能是旧房地产C ．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D ．房地产出租属于房地产置业投资4．关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。

A ．房地产投资能够抵消通货膨胀B ．房地产投资会降低投资者的资信等级C ．房地产投资能够得到税收方面的好处D ．房地产投资收益通常高于社会平均利润5．房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。

适应性B ．相互影响性C ．政策影响性D ．专业管理依赖性6．下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。

A ．收益现金流B ．未来经营费用C ．利率D ．资本价值7．关于净运营收益的说法，正确的是( )。

A ．净运营收益等于有效毛收入的税后收益B ．净运营收益等于潜在毛收入的税后收益得分 评卷人C．净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D．净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8．下列费用中，不属于运营费用的是( )。

A．房产税B．城镇土地使用税C．抵押贷款还本付息D．保险费9．当每年计息周期大于1时，实际利率( )。

A．小于名义利率B．等于名义利率C．大于名义利率D．不存在10．下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。

2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）1．物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。

A．战略性B．策略性C．运行D．操作【答案】C【解析】物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。

其中，物业管理和设施管理以运行管理为主；物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

2．物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式成为（）模式。

A．物业服务提供商B．物业资源开发商C．物业顾问服务商D．物业维护商【答案】C【解析】从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式。

其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。

②物业资源开发商，又称多种经营模式。

其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。

③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。

其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租赁管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。

其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。

物业维护是传统物业管理的主要内容。

3．物业服务企业最为重要的无形资产是（）。

A．管理制度B．发展历史C．节能技术D．企业品牌【答案】D【解析】物业服务企业的资源可分为有形资源和无形资源。

2014年物业管理师《物业管理实务》真题及答案解析考试第一篇：2014年物业管理师《物业管理实务》真题及答案解析考试2014年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。

备选项至少有一个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）【案例一】甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。

B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。

C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。

D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。

请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是（A）2、上述各项工作中，应经业主大会同意的是（C）3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（B）4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是（C）5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是（A）答案解析：A属于早期介入的内容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。

B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。

C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。

D中通信基站的增设费用一般由通信公司资金承担。

【案例二】某住宅小区总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万㎡。

该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。

②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。

③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。

④合同期拟定5年。

该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。

2014物业管理师管理实务练习题及答案(第三章)第三章物业管理合同1.对合同要约的构成要件描述不正确的是(答案：D)。

A.要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图B.要约必须传达到受要约人才能生效C.要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定D.要约发出即可生效2.承诺必须具备一些要件，才能产生法律效力。

其中对合同承诺的构成要件描述不正确的是(答案：C)。

A.承诺必须由受要约人或其代理人作出B.承诺必须在要约的有效时间内作出C.承诺与要约的内容可以不一致D.承诺必须传达给要约人3.在合同签订应遵守的基本原则中，(答案：D)是合同法的最高要求。

A.合同自由B.权利义务公平对等C.诚实信用D.守法和维护社会公益4.《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的(答案：B)。

A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.管理规约D.其他物业管理合同5.前期物业服务合同的主要内容包括合同的当事人、物业基本情况、服务费用、物业的经营与管理等。

对于服务内容与质量来说，下列不属于服务内容主要包括的是(答案：C)。

A.车辆停放管理B.物业装饰装修管理服务C.物业管理用房D.安全防范的协助管理6.签订前期物业服务合同应注意的事项不包括(答案：C)。

A.物业的承接验收B.物业服务的费用C.物业基本情况D.前期物业服务合同的解除或终止7.《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订(答案：A)。

A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.管理规约D.其他物业管理合同8.《物业管理条例》规定，当业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权(答案：C)以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

A.1/3B.1/2C.2/3D.3/49.对签订物业服务合同应注意的事项描述不正确的是(答案：B)。

物业经营管理-课后习题（参考Word）《物业经营管理》课后复习思考题第一章物业管理概述【一、物业经营管理的概念；二、物业经营管理的商业模式；三、物业经营管理资源；四、物业经营管理的风险与管控】1.物业经营管理的概念是什么？主要是物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段、模式，为客户提供的贯穿物业整个寿命周期的综合管理服务与经营活动。

2.物业经营管理的三个层次及其相互关系式什么？三个层次：物业管理、物业资产管理、物业组合投资管理。

物业管理是以物业设施运行为主，物业资产管理和物业组合投资管理是以策略性管理为主。

3.什么是物业资产管理？是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和运营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢和其他特定目标的行为。

4.资产管理与传统物业管理的联系和区别是什么？资产管理与物业管理的联系：宗旨一致，都是为了获取相应的经济利益，两者互为联系，相互促进。

区别：出发点不同、内容不同、考评标准不同、运行效果不同。

5.现有物业服务企业有哪几种商业模式？物业服务提供商（基础服务）、物业资源开发商（多种经营）、物业顾问服务商（不动产顾问服务）未来：物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商6.物业服务企业在商业模式创新时应注意处理好哪些关系？标准化与个性化的关系、专业化与多元化的关系、盈利模式和管理模式的关系、价格竞争和价值竞争的关系7.物业服务企业的资源有哪些？管理技术资源、品牌资源、人力资源、自有设施设备资源、信息类资源、社会关系资源8.物业资源是怎么界定的？1、从所有权上划分：单一产权物业和区分所有权物业（专有、共有），住宅小区物业经营资源权属（发展商所有、政府所有、业主共有）2、从使用属性上划分：内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。