购房合同是别人的名字,房产证是我的名字,这房子属于谁

浅析“借名买房”行为法律效力的判断及确权处理摘要：”借名买房”现象涉及到真实购房人、登记所有人、甚至是与第三人之间的关系。

正确判断基于各种原因的借名买房行为的法律效力，才能够明确不动产的权属问题，才符合《物权法》的立法目的，保护真实权利人的合法权益。

关键词：借名买房、行为效力、确权处理限购政策出台至今，”借名买房”现象时有发生。

其实除了规避限购令，日常生活中还有很多其他原因也会导致真实购房者”借名买房”。

然基于登记的公信力，事实购房人、登记所有人以及可能涉及到的第三人之间，非常容易产生权属纠纷。

本文拟从”借名买房”这一现象出发，简单分析这一行为的法律效力及出现纠纷时的确权处理。

一、”借名买房”的概念及产生原因（一）”借名买房”的概念借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为①。

房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。

（二）”借名买房”的产生原因1.规避法律或者政策借名买房出现的原因往往是事实购房人没有资格购买，为了规避法律和政策的规定，借登记所有人之名，取得购买房屋的资格。

2.转移财产逃避债务根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定，如果债务人所有动产不足以偿还债务，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行多余的不动产。

有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，使债权人和法院无法执行。

3.简便手续减少税费房屋是不动产，价值大，每次转让均需办理登记手续，缴纳一定费用。

事实购房者为了简便手续，减少税费的缴纳，也常常采用借名买房的方法。

4.其他原因借名买房有的是为了达到某种特殊目的。

比如，在银行贷款买二手房对年龄是有严格限制的，年纪大的购房者不符合贷款条件，便使用子女的名义贷款买房。

二、”借名买房”的法律关系及可能产生的权属纠纷借名买房在实际履行过程中，除了借名者与被借名者之间的法律关系，还有可能涉及到与第三人（双方当事人的配偶、继承人或善意受让人、债权人）的法律关系，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。

出资人：买房钱是我出的，登记别人名字，房子到底有没有我的份？【引言】现实中很多类似情况：自己出了钱买房子，房产证上没有出现自己的名字。

常见情况主要有三种：•比较常见的情况是父母为子女买房。

毕竟现在房子很贵，年轻子女的负担能力比较差，出于对子女的关爱，有些家底的父母，会选择为子女出资购房。

•另外一种比较普遍的情况是夫妻买房。

有的家庭，夫妻俩买房，写的是一个人名字。

•还有一种情况，就是老百姓口中所称的“借名买房”。

想在当地购买一套房子，因为各种原因，不能、或者不想登记自己名字，于是找一个“信得过”的人挂名，例如朋友、兄弟、甚至恋爱对象。

俩人私下里也说好：钱我出，写你的名字，房子归我。

不管哪种情况，都有一个共性：出资人，不管是出了全部还是部分，名字都没出现在房产证上。

这三种情况，还有一些比较明显的区别：•第一种涉及到的是父母与子女关系。

•第二种涉及到夫妻关系。

•第三种指的是上述两种关系之外的情况。

因为关系不同，最终房屋产权归属的结论一样么？房子到底算谁的？【三种情况下的产权归属】1.父母为子女出资买房。

父母为子女出资买房，在没有任何条件声明的情况下，属于父母对子女的无偿、有道德义务的赠与，并且，这种赠与不可撤销。

简单解释就是：钱，是白给子女的。

房产证上登记了子女名字，按照我国不动产登记制度，房子将归属于子女，与父母无关。

还有另外一种情况：父母出首付给子女买房。

这种情况下，无论后面的贷款是子女还、还是父母帮着还，结论是一样的：房子都是子女的。

而涉及到父母帮着还贷的情况，如果父母没有做出任何条件声明，同理——贷款也是父母“白”给子女的。

所以，父母出资帮助子女买房，可以认为是父母对子女的无偿“赠送”：此外，这种关系，反过来说也是一样：有些孝顺子女，会出资为父母购房，登记父母的名字，房子产权属于父母。

注意：以上所谈，均指“没有任何书面条件声明”的情况。

2.婚姻房产。

与婚姻有关的房产归属问题，是一类比较特殊的情况。

购房合同是购房过程中至关重要的一环，它明确了买卖双方的权利与义务，保障了双方的合法权益。

而房产证则是证明房屋所有权的法律文件，其上的名字直接关系到房屋的产权归属。

本文将详细阐述购房合同与房产证名字之间的关联。

一、购房合同与房产证名字的关系1. 购房合同上的名字购房合同上应注明买受人（购房人）的名字。

这个名字应当与房产证上的名字保持一致，以确保房屋产权的合法转移。

2. 房产证上的名字房产证上的名字是房屋所有权的法律凭证，代表着房屋的所有权归属。

在房产证上，买受人（购房人）的名字应当与购房合同上的名字一致。

二、购房合同与房产证名字不一致的处理1. 购房合同上的名字与房产证上的名字不一致（1）原因分析购房合同上的名字与房产证上的名字不一致，可能是由于以下原因：①购房合同签订时，购房人姓名填写错误；②购房合同签订后，购房人姓名发生变化，未及时办理房产证变更手续；③购房合同签订后，购房人将房屋转让给他人，但未办理过户手续。

（2）处理方法针对购房合同上的名字与房产证上的名字不一致的情况，以下为处理方法：①购房合同签订时，购房人姓名填写错误：购房人可持身份证、户口本等相关证明材料，向房产管理部门申请更正购房合同上的姓名。

②购房合同签订后，购房人姓名发生变化，未及时办理房产证变更手续：购房人应尽快办理房产证变更手续，确保房产证上的名字与购房合同上的名字一致。

③购房合同签订后，购房人将房屋转让给他人，但未办理过户手续：购房人应尽快办理房屋过户手续，确保房产证上的名字与购房合同上的名字一致。

2. 购房合同上的名字与房产证上的名字不一致，但购房人已去世（1）原因分析购房合同上的名字与房产证上的名字不一致，但购房人已去世，可能是由于以下原因：①购房合同签订时，购房人已去世，但未及时办理房产证变更手续；②购房人去世后，其继承人未及时办理房产证变更手续。

（2）处理方法针对购房合同上的名字与房产证上的名字不一致，但购房人已去世的情况，以下为处理方法：①购房合同签订时，购房人已去世，但未及时办理房产证变更手续：继承人应尽快办理房产证变更手续，确保房产证上的名字与购房合同上的名字一致。

浦东滨江公园一、因限购借名买房案例一：因不符合限购政策要求，不能办理过户登记，法院不支持其确认为房屋产权人。

上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45811号经审理，法院认为：限购政策属于国家对房地产市场宏观调控的行政手段。

本案中，原告诉称其因不符合购房条件，而借被告名义购买了系争房屋，虽然被告取得了房屋的产权证，但原告是房屋的实际居住人并持有了房屋的产权证原件，且原告提供了其出资购房及还贷的相关凭证、以及被告方确认原告为房屋实际所有人的合同等证据，以证明原告是房屋的实际所有权人。

对此，本院认为，即使原告借被告名义购房系双方的真实意思表示，但由于原告系限购对象，房屋产权过户至原告名下存在法律上的障碍，属于履行上的不能，故原告为规避宏观调控政策，通过确权实现产权变更的诉讼请求，本院不予支持。

案例二：购房时属于限购对象，后已满足过户登记要求的，法院支持实际购房人的确权请求。

上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初11436号原被告系朋友关系。

2015年3月原告欲购买系争房屋，因当时原告限购，故与被告协商以被告名义购买该房屋。

之后原告负担全部费用买下系争房屋并登记在被告名下，但现在双方对房屋权属产生争议，且2017年6月被告强行入住系争房屋，故原告起诉至法院。

经审理法院认定购买系争房屋是由原告全部出资的事实，虽然被告登记为房屋权利人，但在原被告之间不存在赠与、借款等关系的情况下，本院采信原告的观点，认定原告借被告名义购买系争房屋，是系争房屋的真实权利人。

原告要求确认房屋所有权以及变更权利登记的请求，本院予以支持。

关于第三人在系争房屋上设立的抵押权，原告同意代被告向第三人清偿欠款，第三人没有异议，因此第三人应在欠款结清后注销抵押权，被告应在抵押权注销后将房屋产权过户至原告名下。

被告并非系争房屋的权利人，无权继续使用系争房屋，原告要求其搬离的请求，法院予以支持。

浦东三林二、外籍人员借名买房物权变动的“权源”应是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。

借他⼈名义买房房⼦归谁所有在有的时候，如果⾃⼰已经拥有了多套房，⽽且被限购这种情况的话，⾃⼰可以借⽤他⼈的名义再购买房⼦，这种很⼤部分都是炒房团的⼿段，那么借他的名义买的房⼦归谁所有下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。

借他⼈名义买房房⼦归谁所有1、借名买房，是指房屋的实际出资⼈借⽤他⼈名义购房，并以他⼈名义登记房屋所有权的⾏为。

房屋的实际出资⼈为事实购房⼈或者真正购房⼈，被借名之⼈为登记购房⼈。

2、实际出资⼈为何以他⼈名义登记房屋产权呢，⼀般是出于以下原因：(1)规避法律或者政策：购买房产需要⼀定的资格，事实购房⼈没有资格购买，⽽登记购房⼈具有资格购买是最常见的情形。

⽐如，有些⼈不具备购买经济适⽤房的条件⼜想买这样的房屋，就只能借他⼈名义买房。

(2)转移财产逃避债务：债务⼈不履⾏到期债务的，债务⼈有权要求债务⼈以其所有的动产或不动产偿还债务。

有些债务⼈为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他⼈(⼀般是亲⼈)名下，给债务⼈和法院以⾃⼰⽆财产的假象。

(3)贪图便宜享受优惠：⽐如，只有具有城镇户⼝的在岗职⼯，才能享受住房公积⾦贷款。

购房⼈没有资格办这种贷款，于是以别⼈的名义办理公积⾦贷款。

(4)简便⼿续，减少税费：⽐如，⽗母为了逃避将来有可能开征的遗产税，以未成年⼈的名义购买房屋等等。

3、在法律上，借名买房中存在着诸多风险：(1)登记购房⼈反悔不承认借名买房之事或者登记购房⼈死亡，其继承⼈不了解借名之事、不承认借名之事。

(2)第三⼈对登记购房⼈转移房产给事实购房⼈的⾏为提出异议，实践中，借名买房双⽅进⾏约定时，事实购房⼈认为借名与登记购房⼈的配偶没有关系，真正的房主是⾃⼰，但登记购房⼈的配偶往往以《民法典》的规定提出异议，否认借名买房的事实，确认该房产为夫妻共同财产。

(3)房产被登记购房⼈处分(转让或抵押)或被法院执⾏。

1、如果不存在恶意规避法律或者政策的⾏为，如果借名买房合同是当事⼈⾃愿签署，奉⾏合同⾃由的原则，借名买房合同应具有法律效⼒。

购房合同写谁的名字购房合同写谁的名字是一个很常见的问题。

在购房过程中，合同写谁的名字是非常重要的，因为这将决定房屋的产权归属。

在本文中，我们将详细讨论购房合同写谁的名字的相关问题。

1.购房者本人的名字：这是最常见的情况。

购房者与开发商签订购房合同，合同上写购房者的名字，房屋的产权归购房者所有。

2.夫妻双方的名字：如果购房者是已婚人士，可以选择将购房合同写为夫妻双方的名字。

这样，房屋的产权将归夫妻双方共同所有。

3.父母和子女的名字：如果购房者希望将房屋的产权归父母和子女共同所有，可以将购房合同写为父母和子女的名字。

4.其他家庭成员的名字：购房者还可以选择将购房合同写为其他家庭成员的名字，如兄弟姐妹、亲戚朋友等。

但需要注意的是，房屋的产权将归写入合同的所有者共同所有。

二、购房合同写谁的名字需要注意什么？1.产权归属：在签订购房合同时，需要明确房屋的产权归属，确保合同上写明的名字是合法的、有效的。

2.共有权人同意：如果购房合同写入多个人的名字，需要确保所有共有权人同意将房屋的产权归所有人共同所有。

3.贷款事宜：如果购房需要贷款，需要注意贷款合同上的名字与购房合同上的名字是否一致。

不一致可能导致贷款无法办理。

4.税务问题：购房合同写谁的名字可能会影响房屋交易的税务问题。

例如，合同上写多个人的名字，可能需要缴纳更多的契税。

5.权益保护：在购房合同中，需要注意权益保护。

例如，合同上写多个人的名字，需要明确各自的权利和义务，以免日后产生纠纷。

三、如何确定购房合同写谁的名字？1.购房者可以根据自己的需求和实际情况，选择将购房合同写为自己的名字、夫妻双方的名字、父母和子女的名字或其他家庭成员的名字。

2.在签订购房合同前，可以咨询律师或专业房产顾问，了解相关法律法规和注意事项，确保合同的合法性和有效性。

3.在购房合同中，明确写入的名字应具备完全民事行为能力，以确保房屋交易的顺利进行。

总之，购房合同写谁的名字是一个重要的问题。

以他人名义买房利弊记者采访了广东广和律师事务所的李栋梁律师。

李律师表示，在房子没有办理房产证之前或不能办理房产证的情况下，法律上该房子产权以合同上的登记名为准，‘业主与出资方则是“借款关系”‘。

鉴于该房子不能办理房产证，王女士就处于更为被动的境地，登记业主必须出示一个“无偿提供她使用的承诺书”。

王女士借用他人名义购房违反了购房条件，故也“不能做公证”。

如果登记名的业主不能出示无偿提供给王女士使用的承诺书，王女士则无法取得该房子的产权。

律师观点陕西英博律师事务所建筑房地产法律部范玉华律师认为：以他人名义买房存在法律风险。

我国目前实行购房实名制，即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致；而在确立不动产的所有权归属时，我国采用不动产登记主义，即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。

以本案为例，根据购房实名制，虽然双方明确约定是张某夫妇以李某的名义买房，而且由张某夫妇实际履行了向开发商支付房款的义务，但是从法律意义上讲，李某才是该房产的实际买受人，房产管理部门在办理权属登记时无疑将该房产登记在李某的名下。

结合我国的不动产登记主义，李某取得房产证以后依法取得该房产的所有权。

因此本案焦点问题是：张某夫妇与李某签订的《房屋买卖合同》的法律效力。

该《房屋买卖合同》是否有效，直接关系到张某夫妇能否要求李某履行办理过户手续。

本案中，张某夫妇与李某签订的《房屋买卖合同》从实质上讲，应属于我们通常所讲的二手房买卖合同，即李某从开发商处取得房产后销售给张某夫妇。

特殊之处即在于双方签订该合同时，李某对该房并不具有所有权，这种情况在法律上属于无权处分。

对于无权处分人签订的合同，根据我国《合同法》第51条的规定，“无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

”本案中，双方产生争议时，李某已经取得房产的所有权，那么是否可以依据《合同法》的上述规定认定双方所签合同有效呢。

答案是否定的，因为我国《城市房地产管理法》第37条第6款明确规定，“未依法登记领取权属证书的”房产“不得转让”，根据《合同法》第52条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。

别傻了！房产证上有你的名字≠房子是你的导读:本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

12月已至，2015年转眼将逝，今年的买房目标实现了吗？在楼市新政的频频刺激下，准夫妻们也禁不住诱惑，纷纷物色起自己的婚房了。

但是摆在前头一个很重要的问题是：如何署名？房产证上的署名很重要，房产证上有名字，就感觉这个房子有自己的一份，但是，房产证上有你名字了，房子就真的是你的了？未必！房产证署名后，房子归谁？1、房产证上有你的名字≠房子是你的在绝大多数购房者看来，如果房产证上加上了自己的名字，那么这个房子肯定是有我的一份，但是，其实不是的。

根据有关规定，房产所有权的高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力；未经登记，不发生法律效力。

房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。

2、就算房产证上没你的名也有你的份从一纸公文的角度上看，房管局的不动产登记簿上有名字才算数，而另一方面，结婚前买的房子，就算是写了两个人的名字，如果闹上法庭，没有证据能证明你出了钱，写上名字也是白搭的。

但是，上述这种情况也仅仅是考虑到婚前买房，如果是领结婚证后买的房子，就算是只写一个人的名字，也是属于夫妻共同财产，就算是父母全资买下的房子，如果没有明确说明是赠予其子女，也还是夫妻共同财产。

万一不幸离婚，房屋所有权者也要补偿对方出款的部分，以及房子的溢价部分。

所以，犯不着结了婚还争署名。

3、房产证上署名越多缴的税款也越多后，说的是关于房产证上写几个名字的问题。

其实房产证上写几个人的名字都没问题，但写的人越多，要缴纳的税款越多，如果写父母的名字，过世后也要再交遗产税。

房产证上署名男方或女方一人、夫妻双方、还是夫妻双方和双方父母，到底哪种方式比较好呢？其实，家家都有一本难念的经。

购房合同⼀个⼈房产证两个⼈可以这样么若要在房产证上写上你的名字，有两种⽅法：第⼀，待房产证办理下来后，你可以增加房屋共有权⼈；第⼆，你可以和开发商商量修改原有买卖合同，在买受⼈处加上你的名字。

⼀、⼀个⼈两个⼈可以这样么⼀般购房合同上是谁的名字，房产证上就是谁的名字。

如果要增加产权⼈名字，可以以买卖和赠与的⽅式实现，相对来说买卖形式过户省钱，具体费⽤如下：买卖――需要缴纳以下税费：1.营业税：出售⽐例的5%;2.：出售⽐例的1%;3.：出售⽐例的1.5%，若⾮普通住宅则为所出售份额的3%;4.交易费(2-6元/平⽅⽶)。

⼆、如何变更及具体事宜等若产证登记的时间满5年或者是售后公房则免交营业税; 持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、明等资料，到国⼟房管局交易登记部门申请房地产权转移登记，增加您为房屋产权⼈。

三、需要缴纳的费⽤包括涉及以下费⽤：公证费：房屋评估价的2%;个⼈所得税：受赠份额评估价的20%;：0.1%。

缴纳相应税费后办理交易过户。

先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税⼿续，再到国⼟房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、⾝份证明等资料，到国⼟房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加您为房屋产权⼈。

各地征收税率和收费有出⼊，详细情况请咨询当地公证处、地税及房管部门。

如果要改为办理⼀⼈的名字，就必需要先在购房合同上先改变了。

否则就需要先将房产证办好后，再去加名了，这时就需要加收税费了购房合同上⼀个⼈，这是不能更改的，在办的时候就只能办理⼀⼈，就只以有办理⼀⼈名字，如果是两⼈或更多的⼈，是不能办理能两个⼈的。

房产证就办理两⼈或更多的⼈。

因为办理房产证是根据购房合同上的名字办理，如果合同上⼀⼈。

所以，当购房合同⼀个⼈房产证两个⼈的时候，也是有⼀定的要求和条件限制的，如果⼀个⼈在时签订了购房合同，那么当⼊住后办理的房产证是可以填写两个⼈的名字的，也就是说，满⾜了⽂章的条件内容后，这些问题也都可以迎刃⽽解了。

购房合同是购房者和开发商之间签订的具有法律效力的协议，是购房者购买房屋的重要依据。

在购房过程中，购房合同上的名字通常与办理房产证时的名字一致。

然而，在实际操作中，有些购房者可能会遇到购房合同上写了两个人名字，但在办理房产证时只需其中一人办理的情况。

那么，购房合同办房产证可以减人吗？首先，我们需要明确一点，购房合同和房产证是两个不同的概念。

购房合同是购房者和开发商之间签订的协议，而房产证是购房者拥有房屋所有权的法律凭证。

购房合同上的名字与办理房产证时的名字并不一定完全一致。

根据我国相关法律法规，购房合同办房产证可以减人，但需要满足以下条件：1. 购房合同上写明的两个人名字均为购房者本人。

如果购房合同上写明的名字并非购房者本人，则无法办理房产证。

2. 购房合同上写明的两个人均为房屋的共有人。

如果购房合同上写明的名字中有一人并非房屋的共有人，则无法办理房产证。

3. 购房合同上写明的两个人均为房屋的实际使用人。

如果购房合同上写明的名字中有一人并非房屋的实际使用人，则无法办理房产证。

4. 减人办理房产证需征得其他共有人的同意。

如果购房合同上写明的两个人均为房屋的共有人，但只有一人办理房产证，需征得其他共有人的书面同意。

5. 办理房产证时，减人一方需提供相关证明材料。

如身份证、户口本、结婚证等，以证明其与购房合同上的名字为同一人。

在实际操作中，办理房产证可以减人的流程如下：1. 购房者向开发商提交减人申请，并说明原因。

2. 开发商审核购房者提供的证明材料，确认减人申请是否符合条件。

3. 开发商将减人申请报送给不动产登记机构。

4. 不动产登记机构审核减人申请，符合条件后办理房产证减人手续。

5. 办理完毕后，购房者可领取减人后的房产证。

需要注意的是，购房合同办房产证减人手续较为繁琐，且存在一定风险。

因此，在办理前，购房者应充分了解相关法律法规，确保自身权益不受侵害。

总之，购房合同办房产证可以减人，但需满足一定条件。