物业管理常见法律问题分析解答PPT课件

问题四
泳池围界是用部分植物、栏杆围合而成。 在歇业期间，有小区内小孩通过绿篱植物 私自进入游泳池后摔伤或发生安全意外， 物业有无责任？
分析
按照《物业管理条例》的规定及类似案例的审判 实践，对小区内易生安全事故的区域和设施设备 （如化粪池、未封闭的下水道、沟渠、堡坎等）， 物管应采取有效措施加以隔离围栏，并应设臵明 显的警示标志。如果物管公司未尽到上述义务， 则应承担责任。如果已尽到上述义务，则应由未 成年人的监护人自担责任。
分析
因本案有损害事实发生，且与物业管理关系无关， 所以不应从物管合同出发分析。 这种情况属侵权类民事法律关系。因此应以民法 关于侵权行为及侵权责任之规定为基础对造成损 害的原因进行分析。 业主的冲杆行为是造成损害的主要原因，因骑车 业主应当知道车杆所拦车道是专供机动车辆出入 的。 物管应在车杆上或附近设警示标志,提醒出入车辆 及行人注意车杆的起放易伤人。 问题二中业主的疏忽抛弃也是造成损害的原因。
适用法条
• 《民法通则》第一百零六条第二款规定： “公民、法人由于过错侵害国家的、集体 的财产，侵害他人财产、人身的，应当承 担民事责任。” • 《民法通则》第一百三十一条：受害人对 于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害 人的民事责任。
律师意见及风险规避
分析物管有没有责任应首先从物业服务合 同中双方权利义务的约定出发，对未约定 的，应分清造成损失的原因，根据主次原 因分清责任。 另外，对物业服务合同中未明确约定或对 于易产生伤人事件的小区公共部分和共用 设施设备或管理设备，物管公司应尽提醒 义务，在显眼位臵设立警示标志，以消除 安全隐患、避免风险发生。
问题二
高楼上掉下物品砸伤业主或损坏业主物品，物业 是ห้องสมุดไป่ตู้应承担责任？
分析
高楼坠落物有两种来源，一是来自物业共用部位 或公共设施设备（如楼梯走道的窗户玻璃、房屋 外墙的墙皮等），一是来自业主控制的区分所有 范围内（如业主房间内的玻璃、业主搁放在阳台 上的物品、花盆等）。对前一来源的坠落物，物 管一般应承担责任，除非是不可抗力因素造成 （如台风、地震等），但对后一来源的坠落物， 物管没有责任。 但物管有明显疏忽的除外。
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案
说
法
—————物业管理常见法律问题分析解答
物管问题法律责任分析思路
问题 物管是否违约、 是否未尽管理 义务 承担责任 是否不作为侵权 承担责任 查找原因，落实 责任主体或根据 过错划分责任
问题一
业主骑自行车冲杆，导致人被车杆砸伤，物业有 没有责任？ （类似问题：业主不小心将有用物品扔入垃圾袋， 保洁员工在清理垃圾袋时未发现该物品，责任应 由谁承担？）
律师意见
物管应采取有效措施对存在安全隐患的小区共用 部分及公共设施设备加以隔离、围拦，并定期巡 查，排除隐患，设臵警示标识，提醒业主。 提醒业主注意照看自己的小孩，当发现有无监护 人照看的孩童在物管区域内嬉戏、打闹且存在危 险时，应立即制止。宁可得罪人，也不致产生纠 纷。
问题四
在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明 较弱为由向物业索赔，物业是否承担责任？ （类似问题：1、业主车辆在库内出车祸，业主以 库内灯光太暗为由要求物业公司赔偿，物业公司 是否应承担责任？2、 商铺人员经过商铺外公共 走廊时摔倒，事发时当事人未及时向物业通报， 事后当事人请该商铺旁商家一名员工出具了证明 认为是因物业保洁拖地地滑致使摔倒要求物业赔 偿，请问物业是否有责任？）
适用法条
《重庆市物业管理条例》第三十五条规定： 物业服务合同中当事人应当约定以下事 项：……（三）公用绿地、花木等的养 护；…… 《民法通则》第一百五十三条 本法所称的 “不可抗力”，是指不能预见、不能避免 并不能克服的客观情况。
律师意见
物管对外采购物品用于小区建设，应在合同中与 出售方明确约定质保期及物品致人（或物）损害 时双方的责任分担原则，应当由出售方承担的责 任物管应在承担责任后向出售方追偿。 加强对公共设施设备的定期检查维护、及时排除 安全隐患是减少此类事故发生的最有效办法。
律师意见
此类问题关键是要查清事故原因，对不属于物管控制管理 的部分造成的损失不应承担责任。 另外，此类问题也提醒我们，物管过程中一定要把定期检 查维修共用部分及公共设施设备落到实处，及时发现安全 隐患，避免损害事故的发生。否则因物管管理不善致共用 部分及公共设施设备脱落造成损害，物管的责任是推脱不 了的。 对业主在阳台或窗台上搁臵容易坠落物品的行为及时予以 劝阻，并耐心说明其危险性。
适用法条
《民法通则》第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施 以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造 成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任， 但能够证明自己没有过错的除外。 《重庆市物业管理条例》第三十九条规定：物业管理企业 应全面履行物业服务合同，保持物业管理区域内共用部分、 共用设施、设备的完好，使区域内环境整洁优美、公共秩 序良好，保障物业使用方便、安全。
问题三
新栽植物（在施工方质保期内）的长势还未定根 稳固，植物倒下伤人或物，物业是否需承担责任？ 物业可否向施工方要求承担责任？ （类似问题：大风将园区的树林吹倒砸坏邻近业 主的凉亭。业主要求赔偿。物业公司是否有责任？ 物业有何办法可规避此类风险？）
分析
根据物管条例的规定和物业服务合同约定，管理小区绿化 部分乃是物管的当然职责，因管理不善致树木倒下伤人或 物，物管公司难逃责任。 如是新栽植物长势未定倒下造成，且在质保期内，物业公 司当然有权向出售方或施工方追偿债务。 对类似问题中大风吹倒致损，则应分析风力的大小来确定 物管的责任，如果是台风等不可抗力造成的树木倾倒伤人 或物，物管可免除责任。如果是一般的风力，则说明倾倒 树木根基不稳，物管未尽检查维护职责，也应承担责任。
分析
根据《消费者权益保护法》第7条的规定：“消费 者在购买、使用商品和接受服务时享有人身财产 安全不受损害的权利，消费者有权要求经营者提 供的商品服务，符合保障人身、财产安全的要 求”。业主作为物业服务的消费者，当然有权要 求物管公司提供 的服务保障其人身、财产的安全。 因此，前两例如果确是因为物管安臵的照明灯具 光线不足致损失发生，则物管应当承担责任。 后一例如法院认定证人证言属实，则物管也有责 任。