投资测算表——恒大

关于投资测算系列二：测算关键指标评价元旦小长假如约而至，今天我们来聊一聊静态测算中的关键指标评价。

近期，随着疫情走走停停，裁员已经成为了行业内的潮流，恒大裁员、华夏幸福裁员、金辉裁员、融创裁员，伴随着越来越多的房地产企业转型，裁员浪潮也席卷着地产投资拓展圈。

不少年少有为的投资拓展人变得焦虑、不知所措、甚至有的人开始考虑转行。

另一方面，大量的碎片化时间不知道干啥，越来越多的人选择追剧消磨时光。

2020年投资拓展人艰难前行，2021年我们怀揣梦想，扬帆起航!好啦，废话不说，开聊!在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的投资回报率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。

对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。

在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。

简单来说：利润=收入-成本在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。

一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。

其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。

对存在较大量自持经营物业(如：商场、写字楼及酒店)的项目，则需进行动态分析。

其主要参考指标为：ROI、NPV、IRR、EBITDA。

那什么是上述的吧啦吧啦指标呢?(一)针对销售型物业评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本(包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等)均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。

销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。

销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率(Internal rate of return)，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。

实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。

开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。

土地费用=土地价格×总占地面积。

土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。

3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。

借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。

4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。

5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。

6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。

7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。

8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。

项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。

销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。

3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。

投资项目估算表
"**项目估算表
(按500亩可建面积计算)"
序号投资项目建筑面积（m2）投资额（万元）平米造价所占比例
一投资总额500002.50 76445.70 1528.91 100%
二征地及拆迁费用500亩22500.00 450.00 29%
三规划及前期工程费970.00 19.40 1%
1 规划设计费150.00
2 工程设计费455.00
3 地质勘察费105.00
4 可研费10.00
5 三通一平费250.00
四建设工程费35000.18 700.00 46%
1 建安工程费（基础）5000.03
2 建安工程费（主体、安装）30000.15
五基础设施配套费1500.01
六其他费用8896.69 177.93 12%
1 基础设施配套费7000.04
2 图纸审查费59.15
3 执照、质量监督费70.00
4 招标管理费7.50
5 工程监理费60.00
6 消防审查费200.00
7 人防异地建设费1500.01
七开发管理费599.70 11.99 1%八贷款利息3375.00 67.50 4%九销售费用1850.01 37.00 2%十不可预见费1754.11 35.08 2%十一销售额92500.46
十二销售税金 5.50% 5087.53
十三销售净额87412.94
十四销售利润10967.24 14%。

目录1引言 (1)2相关理论概述 (3)2.1财务杠杆理论 (3)2.2SWOT分析模型 (4)3恒大集团概况 (5)3.1恒大集团简介 (5)3.2恒大集团环境分析 (5)4恒大集团财务风险分析 (7)4.1恒大集团财务杠杆效应分析 (7)4.2恒大集团高杠杆下财务风险的表现 (7)4.3恒大集团财务风险的成因分析 (9)5针对恒大集团财务风险的控制对策 (12)5.1合理优化资本结构 (12)5.2分散企业面临的财务风险 (12)5.3提高财务人员综合素质 (12)5.4健全财务风险管理制度 (12)6结束语 (12)致谢 (16)高杠杆下恒大集团财务风险研究摘要：进入21世纪以来，我国的消费结构逐渐调整，房地产业逐步壮大。

房地产业对我国经济增长的贡献率不断提高，对我国国民经济的发展产生了重大影响。

恒大集团以房地产开发为主要经营业务，为了抢占市场，实行扩张的市场政策，加剧了企业面临巨大财务风险的可能性。

因此，防范和控制财务风险成为企业急需解决的重大问题。

本文在对恒大集团年报分析的基础上，利用2014—2018年恒大集团房地产业的财务数据，从资本结构、现金流以及利息费用等方面进行分析，以便更具有针对性地找出恒大集团财务方面存在的问题，并提出相应的对策建议，提高经济效益，以促进恒大集团健康可持续发展，同时对房地产行业乃至国民经济持续健康发展也具有一定的现实意义。

关键词：财务杠杆；财务风险；资本结构；偿债能力Study on the financial risk of Evergrande Group under highleverageAbstract：Since entering the 21st century, under the background of the gradual development of our country's economy and society and the gradual adjustment of consumption structure, the real estate industry has flourished. The contribution rate of the real estate industry to the economic growth of our country is increasing continuously, which has a great influence on the development of our national economy. Evergrande Group, as a large enterprise with real estate development as its main business, in order to seize the market and implement the market policy of expansion, it intensifies the possibility that enterprises face huge financial risks. Therefore, the prevention and control of financial risks become a major problem that enterprises urgently need to solve. Based on the analysis of annual report of Evergrande Group, this paper uses 2014-2018 The financial data of the real estate industry of Evergrande Group in 5 years are analyzed from the aspects of capital structure, cash flow and interest expenses, so as to find out the financial problems of Evergrande Group more pertinently, and put forward corresponding countermeasures and suggestions to improve economic efficiency, so as to promote the healthy and sustainable development of Evergrande Group, and at the same time, it has certain practical significance for the sustained and healthy development of the real estate industry and even the national economy.Keywords：Financial leverage；Financial risk；Capital structure；Debt paying ability1引言在我国经济快速发展的大背景下，房地产业为我国经济发展带来了巨大的动力。

恒大地产（0333.H K）股票分析报告12工商管理刘英达 124171824郭宇 124171815宁波大学科技学院·2013年11月目录恒大地产（0333.HK）股票分析报告 (1)1. 股票项目概述 (3)1.1恒大地产 (3)1.2管理团队 (3)1.3发展战略 (4)1.4企业优势 (7)1.5所获殊荣 (9)1.6品牌价值 (10)1.7下属企业 (10)2. 恒大地产财务报表 (13)2.1综合损益表（最近四期） (13)2.2现金流量表（最近四期） (13)2.3资产负债表（最近四期） (14)3. 恒大地产经营数据分析 (16)3.1经营数据概览（前25名） (16)3.2盈利能力分析 (18)3.3营运能力分析 (18)3.4偿债能力分析 (19)3.5成长能力分析 (19)3.6综合分析（资产、负债、所有者权益、费用、利润以及现金流量） (20)3.7恒大地产销售数据分析 (22)3.8分析总结 (24)4. 恒大地产股票分析 (30)4.1恒大地产股票走势（3年） (30)4.2恒大地产股票走势（周K线） (31)4.3恒大地产股票走势（11月8日收盘时） (32)4.4恒大地产股票评估（国际评级机构2013年评估） (33)4.5恒大地产股票持有评估预测 (34)5. 恒大地产股票项目投资总结 (34)5.1中国房地产发展趋势 (34)5.2中国经济形势分析 (35)5.3恒大地产自身优势 (37)5.4恒大足球俱乐部征战亚洲冠军联赛（AFC）股票飞涨 (38)5.5综合恒大地产股票投资结论 (38)股票项目概述1.1恒大地产恒大地产即恒大地产集团。

恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。

恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海口、哈尔滨、武汉、石家庄、长春、兰州、南宁、福州、贵阳、呼和浩特、西安、昆明、乌鲁木齐、银川、西宁、大连、桂林等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。

备注：
此表主要用于营销户型配比上报时，户型配比正文相关数据连接使用！
1、同为中高层的不同户型，考虑其单方成本变动不大，可用同一单方成本。

2、V-Z列填写说明：我司土地已获取积存大于或者等于1年，并且出现市场土地溢价的情况时才需填写。

万/亩，则按溢价亩产利润=最新的土地单价80万/亩对应测算的利润率/占地（我司），注意此处唯一的
3、若使用此表时如有疑问，请联系：营销中心前策产品部：罗xx：188********
溢价的情况时才需填写。

溢价亩产利润和溢价利润率是指最新的土地市场价格测算出来的亩产利润和净利润率。

举司），注意此处唯一的变量是“土地单价”，其余容积率和占地均按我司不变。

来的亩产利润和净利润率。

举例：假如我司地价原30万/亩，一年后市场土地溢价80
-3。

投资成本费用估算表税费表土地增值税计算方法1.11、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。

2.22、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

企业所得税。

恒大集团财务报表分析颖鹊谋浠与流动比趋同,同样于2016年达最高值2014年和2017年同比降低近%,速动比率虽均低于1但趋近于则企业信誉较好借款难度较低；现金比率,2016年现金比同样达到最高点%到2017年现金比下降至%则资产可流动资金降低因为大量资金用于偿还永续债券,在2017年偿还将1129亿永续债,并且恒大的资产负债比率呈现一个逐步上升的趋势,到2017年更是高达86%,房地产有个说法是“土地驱动负债”故资产驱动负债可以反映其土地储备总量较大；而产权比反映债权人权益保障程度2016年产权比突增是因为2106年永续债导致,2017年将其偿还故产权比得以降低相关的风险也降低;三、盈利能力分析由表2可以看出,恒大的主营业务利润率2017年增加至%,并且2017年的利润较2016年来说大幅度的上升主要是成本费用的相对于降低债务的偿还;恒大净资产收益率有一定起伏在2016年下降至%,在2017年有一定的回升至%净利润在2017年达3,704,900万元;四、营运能力分析表3列示,恒大流动资产周转率分析,三年流动资产周转率均在20次左右表明流动资产匀速周转保证该企业经营效率;恒大存货周转率增减走势于2017年位于最低点次,且波动幅度小恒大购买产出销售不是你很好可能是该企业大量的并购有关；总资产周转率,恒大的该项比率较平稳,销售收入和资产的配合比较成熟2017年总资产周转率达次总资产投入生产再实现回收的频率在逐步回升;总的来讲营运能力不错;五、发展能力的分析从表4可以看出,恒大的总资产总趋势,2015年至2016年增长幅度较大2016年增长至78%,2017年处于下降状态至%.营业利润长率呈现了上升趋势,三年来上升幅度逐年增大,2017年增长至%;对于发展能力的两个指标分析可以看出,单看总资产增长率2017年同比降低30,42%,结合营业利润增长率看到在2017年同比增加%,可以看出由于管理层的一定决策,永续债在2016年购买故反映出来的总资产增长率是包含其中的,同理在2017年将其偿还其反映营业利润增长率增高,利润增高更加能够反映公司发展能力较好有远大的发展潜力; 六、结论偿债能力方面,对长期债务的清偿能力相比,恒大集团对短期债务的清偿能力要更强一些;恒大集团要注意控制公司的负债总额,控制短期债款的产生,避开财务风险;可以探索新的筹资渠道;如后期生产销售所积累的资金、融资租赁的融资方式和还款方式都比较灵活,企业可以根据自身条件选择分期还款,减轻偿债能力压力; 盈利能力方面,恒大集团的国内及国际市场所占份额较高,核心产品所占市场份额有两性增长;恒大集团更加应当致力于拓展产品销售空间,加大市场销售力度,扩大市场享有份额,从而带动利润的增长;要想达到提升强化盈利能力的目标,其核心竞争力较大,但是不断竞争发展,要想与同类型企业竞争,就需要不断开发提升自身产品; 运营能力方面,尤其是要加快应收账款的周转速度,恒大集团的流动资产周转率的流动速度相对来讲较慢,可能会有坏账损失的风险,故管理层要注意这一点问题; 发展能力方面,恒大的起伏不是很大发展平缓,涨幅过程稳定;这说明恒大成长性存在比较健康前景远大,发展平缓且稳健,企业持续发展水平较高发展趋势较好,尽管如此管理者也需要不断地改善不足要因该居安思危;。