(价值管理)烂尾楼投资价值分析最全版

烂尾项目调研报告【烂尾项目调研报告】一、项目概况烂尾项目是指由于各种原因造成的项目无法如期完成或处于一种长期搁置状态的现象。

在实际的商业运作中，烂尾项目较为常见。

本次调研报告将对烂尾项目的原因、影响以及应对方法进行研究和探讨。

二、烂尾项目的原因1. 资金问题：资金链断裂是导致烂尾项目的最主要原因之一。

项目启动时未能获得足够的资金支持，或者在项目进行过程中出现了巨大的资金缺口，使得项目无法继续进行。

2. 管理失误：项目管理不善也是导致项目烂尾的常见原因。

无论是执行层面的管理还是决策层面的管理，都可能出现失误。

例如，项目管理者的能力不足，无法有效组织和协调项目工作；或者决策者对项目的前景估计不准确，导致项目无法按计划进行。

3. 外部因素：外部因素也是导致烂尾项目的重要原因。

政策变化、市场竞争加剧、自然灾害等外部因素都有可能导致项目被迫中止或延期。

三、烂尾项目的影响1. 经济损失：烂尾项目会导致已经投入的资金和资源无法得到回报，造成巨大的经济损失。

2. 影响信誉：烂尾项目会严重影响企业或个人的信誉和声誉。

如果一家企业频繁出现烂尾项目，将给市场和投资者造成负面印象，进而影响到企业的发展和合作机会。

3. 劳动力浪费：烂尾项目会使参与项目的员工长期处于未知状态，不仅浪费了员工的时间和精力，还可能造成员工的士气低落。

四、应对方法1. 加强项目管理：提高项目管理的专业化水平，加强对项目进行全过程监管。

建立完善的项目管理流程，确保项目能够按照计划有序推进。

2. 风险评估和控制：在项目启动之前，对项目进行全面的风险评估，尽可能排除或降低项目失败的风险。

在项目进行过程中，及时发现和控制风险，避免项目陷入烂尾状态。

3. 多方协作：在项目启动时，确保项目各方的利益和期望能够充分沟通和协商。

同时，建立紧密的合作关系，加强与相关利益方的沟通和合作，增强项目的可持续发展性。

4. 资金筹措与管理：项目发起方在项目启动前应充分评估项目所需的资金规模，并建立稳定的资金来源。

烂尾楼盘的财税账务处理在建项目收购有两种模式:一是通过收购其他公司股权获取该公司开发的在建项目。

该种方式的优点是操作简单，较少受到政策影响。

例如，《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

对于不符合该条件的开发项目，可以通过股权转让的方式实现项目转让。

缺点是股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税时扣除，造成税务成本较高。

二是土地或在建项目转让。

该种方式的优点是收购方支付的价款可在开发产品出售时扣除，未来税务成本较低。

缺点是前期投入较多，受政策影响较大。

通过股权收购获得开发项目，一般为非同一控制下的收购。

非同一控制下企业合并形成的长期股权投资按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》，对子公司投资应按购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值以及企业合并过程中发生的各项直接相关费用之和，作为其初始投资成本。

企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以分配的，应当全部作为固定资产。

房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

【例】A公司公司是某某房地产集团公司的全资子公司，注册资本4000万元。

该公司成立以来只运作了A公司名园项目，土地经过招拍购入价款2800万元，契税84万元，已发生土地开发费用500万元。

上述资金均为母公司投入。

由于集团公司资金紧张，欲将该项目转让。

某某房地产公司欲进行并购。

经协商拟采用的并购方式有两种:一是股权收购，转让价格5000万元；二是项目转让，转让价格5850万元。

第一种方案：某某地产公司在办理股权变更时，依据股权转让协议和付款凭证进行会计处理。

借：长期股权投资一一A公司公司50000000贷：银行存款50000000第二种方案：某某地产公司依据项目转让协议和付款凭证进行会计处理。

烂尾工程的价值评估我们在工作中经常会遇到由于各种各样的原因而停工较久但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程，我们就称之烂尾工程(烂尾楼)。

如何正确的体现这些烂尾工程的价值，这一直是我们工作中的难点。

在正常工作过程中，我们经常视其为在建工程来评估。

烂尾工程的特点通常认为，烂尾工程只包括耗费在工程中的价值，也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值。

它与已建成的物业、单纯土地、为工程准备的物料的评估均有较大区别。

与己建成的物业比较，烂尾工程的特点是虽然地块已经开发，并且已规定了兴建物业的内容和标准，不过该不动产尚未完成，因而有成本、工期和工程质素等不确定的因素。

与单纯土地评估不同，烂尾工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素，建筑成本方面也已基本上确定。

与单纯的为工程准备的物料比较，它不是单纯的建筑材料的成本堆砌，它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。

因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型。

烂尾工程评估的两种方法鉴于烂尾工程的特点，对它的市值评估，有两种方法，一种按市场价值作价，我们称之为形象进度法，即利用市场比较法求出建成物业的市价再减去尚未投入的建筑开发成本并考虑不确定因素；另一种是按烂尾工程实际完成的成本评估，我们称之为成本法，即利用市场比较法、剩余法或重置成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本。

具体说来，对烂尾工程按实际完成的成本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来看看这两种方法的操作过程。

1、按市场价值作价——形象进度法。

即收集足够的可比销售资料，按完成品市价结合工程形象进度评估。

基本公式为：烂尾工程总价格＝形象进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1－税费－让利率)式中让利率包含市场推广费用和利润额。

以上的计算公式看似简单，但要真正做得准确，却要注意很多的问题。

(1)准确估算市场单价：由于烂尾工程已规定了兴建物业的内容和标准，要准确估算市场单价，必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料，我们认为可以从以下几个方面来入手：了解物业开发的合法性及基本资料：如宗地面积、建筑面积、建筑用途等；了解房地产开发商的资质、财务状况、工程款支付情况、对工程的监管；了解物业的建筑规格和装修文件次标准；了解工程标准实现的可能性：从施工队伍的资质、曾做过类似的工程、管理人员素质、工人工资发放情况；了解施工现场的情况：从工程形象进度、工期计划、已建工程质量。

烂尾楼投资价值分析随着中国经济的快速发展，房地产业也逐渐成为了主要的投资项目之一。

而在房地产市场中，一些未完工的楼盘也成为了投资者们关注的焦点，这些未完工的楼盘通常被称为“烂尾楼”。

在许多城市中，烂尾楼已经成为了一个公共热点，对于投资想要赚钱的人来说，烂尾楼是否有投资价值是一个广泛关注的问题。

因此，本文将探讨烂尾楼是否有投资价值，并探讨其优缺点、投资风险及未来发展趋势。

优点首先，对于那些想要快速获取房产的投资者来说，烂尾楼可以是个不错的选择。

由于项目不完工，其预售价低于同区域同等的完工项目，因此，一些投资者可以在低价购买这些烂尾楼，然后在完工后高价出售或出租。

其次，这些项目通常不需要再次开发土地，因为它们通常在开发周期的某个阶段被终止，缺少适合从事开发活动的土地场所。

由于土地费用的提高，开发商在评估自己在建项目的利润时，肯定会考虑到这些成本。

所以以低成本购买这些已经停工的项目，一些投资者可以大大地节省土地开发成本。

缺点烂尾楼作为一种不完善的投资商品，有一些与其相关的缺点。

第一个是需要更多的资金进行投资。

尽管资产价值相对较低，仍然需要投资者以现金或贷款的形式购买。

此外，对修复这些“烂尾楼”进行资本和劳动力投资，以及维护物业的投资成本也非常高。

其次，购买烂尾楼面临着许多法律和合同风险。

购买之后，购房者必须合法地获取房产所有权，在此过程中要遵守所有的法律规定，如签署合同、交付钱款、出售中止或维权的情况申请。

否则，投资者有可能会遭到经济损失或法律纠纷。

投资风险毫无疑问，投资烂尾楼同样存在风险。

由于市场的不稳定和政策的变化，投资者可能面临着极高的风险。

如果在购买烂尾楼时未能充分评估市场走势，可能会面临投资的失败，并遭受巨大的经济损失。

此外，政府政策的影响也可能导致投资者面临诸如税收和监管费用等挑战。

因此，投资者在投资烂尾楼时，必须充分评估宏观经济环境和局地政策，降低其投资风险。

未来发展趋势未来发展的趋势很难预测，但一些专家认为，烂尾楼市场的生存将出现新的挑战和机遇。

目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通环境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)三、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买价测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)(三)竞买价含义的定义 (7)(四)估价对象市场定位 (7)(五)估价对象规划 (7)(六)估价方法的选用 (8)1、假设开发法计算公式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)(八)物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单价的确定 (10)一)住宅物业销售单价确定 (10)1、当前销售单价确定 (10)2、本物业销售期间销售单价确定 (11)二)裙楼物业租赁单价确定 (11)1、一层租赁单价确定 (11)2、二至四层租赁单价的确定 (11)三)办公物业租赁单价确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条件说明 (12)4、比较因数条件指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准价格 (13)四)车位物业租赁单价确定 (13)五)物业租售单价汇总一览表 (14)(十)测算过程 (14)一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (14)【1】确定年租金总收入 (14)【2】确定年出租总费用 (15)【3】确定年净收益 (16)【4】确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 (16)〖2〗求取交易案例的资本化率 (17)〖3〗求取待估物业的资本化率 (17)【5】确定收益年期 (17)【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (17)3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 (18)二)续建成本 (18)三)管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19)六)求取竞买最高价 (19)七)求取合理竞买价 (20)【1】汇通大厦地价现值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)〖1〗交易情况修正 (21)〖2〗交易日期修正 (21)〖3〗土地用途修正 (21)〖4〗土地级别修正 (21)〖5〗容积率修正 (21)〖6〗区域因数、个别因数修正 (21)〖7〗土地剩余使用年期修正 (22)〖8〗修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准价格 (22)【2】新增用地地价估算 (22)【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 (23)【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 (23)【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 (23)【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 (23)【7】合理竞买价 (23)五、附件 (24)附件一《中国人民银行成都分行公告》 (25)附件二《汇通大厦土地使用证》 (26)附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 (27)附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 (28)附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 (29)附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 (30)附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 (31)附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 (32)附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。

全国烂尾楼市现状分析报告1. 引言烂尾楼是指由于资金链断裂、开发商破产或其他原因，导致楼盘建设工程无法按照计划完成并交付使用的现象。

随着中国经济的发展和房地产市场的繁荣，烂尾楼问题逐渐凸显出来。

本报告旨在分析全国烂尾楼市的现状，并对其问题进行深入探讨。

2. 现状分析2.1 烂尾楼数量根据相关统计数据，截至目前，全国范围内烂尾楼数量已经达到惊人的规模。

各个城市都有不同程度的烂尾楼存在，尤其是一些三四线城市，由于经济实力相对较弱，更容易出现开发商破产或资金链问题，导致烂尾楼数量居高不下。

2.2 影响因素造成烂尾楼问题的因素有很多。

首先，房地产市场的波动是最主要的原因之一。

当房地产市场出现大幅度下滑时，开发商的销售额锐减，资金链断裂的风险增加，导致烂尾楼的出现。

其次，开发商的管理能力和资金实力也是影响烂尾楼问题的重要因素。

一些不具备足够经验和实力的开发商容易在项目实施过程中遇到困难，最终导致烂尾楼的产生。

2.3 经济影响烂尾楼问题对经济的影响不容忽视。

首先，烂尾楼的存在导致房地产市场信心受挫，购房者对市场前景信心不足，购房意愿下降，从而阻碍了房地产市场的稳定发展。

其次，烂尾楼带来的资源浪费也是一个重要问题。

大量的资金、土地和劳动力被浪费在未能完成的楼盘上，严重影响了国家资源的合理配置和利用效益。

2.4 社会影响烂尾楼现象对社会的影响也是不可忽视的。

首先，烂尾楼给周围居民带来了环境污染和安全隐患。

未完工的楼盘容易成为垃圾堆放点和不法分子的藏身之地，给周边居民的正常生活带来了很大的困扰。

其次，烂尾楼也给城市形象造成了负面影响。

城市的高楼大厦既是经济繁荣的象征，也是城市文化的重要组成部分。

而烂尾楼给城市形象抹上了一层阴影，降低了城市在国内外的影响力。

3. 对策建议3.1 强化监管政府应加强对房地产市场的监管，特别是对开发商的资金链和管理能力进行严格审查。

只有具备足够实力和经验的开发商才能获得开发许可。

同时，对于已经出现烂尾楼的项目，政府要积极采取措施促使其尽快复工，保证房屋按时交付使用。

烂尾房问题背后的土地和资源利用问题近年来，烂尾房问题在我国引起了广泛关注。

这些未能按计划建设完成的楼盘，不仅给购房者带来了经济损失，也造成了土地和资源的浪费。

本文将从土地和资源利用的角度探讨烂尾房问题背后存在的问题，并提出相应的解决方案。

一、土地资源的浪费烂尾房问题背后，最明显的是对土地资源的浪费。

大量的土地被用于建设烂尾楼盘，在建设期间因为各种原因导致工程停滞。

这些未能完成的楼盘占据了宝贵的土地资源，使得其他有需求的项目难以展开。

这种浪费不仅仅是土地面积的浪费，更是对土地资源的浪费。

解决这一问题的关键在于加强土地利用规划和管理。

首先，应加强对土地开发的审批和监管，确保项目的可行性。

其次，要加强土地利用的综合规划，充分挖掘土地潜力，避免单一项目占据大量土地。

同时，对于已经出现的烂尾楼盘，应通过政府引导的方式，进行重新规划和开发，充分利用这些闲置土地资源。

二、资源的浪费除了土地资源，烂尾房问题也涉及到其他资源的浪费。

在建设过程中，大量的建筑材料被消耗，但由于烂尾楼盘未能投入使用，这些资源并没有得到充分的利用。

这种资源浪费不仅仅是对于建筑材料的浪费，更是对于能源、水资源等的浪费。

为了解决这一问题，可以采取多种措施。

首先，应加强对建筑材料的管理，鼓励使用可再生材料和绿色建材，减少资源的消耗。

其次，要鼓励烂尾楼盘的改造和再利用，将其转化为其他用途，充分利用已经消耗的资源。

同时，还可以加强对于能源和水资源的管理，提高利用效率，减少浪费。

三、环境影响烂尾房问题还会对周边环境造成一定的影响。

未能完成的建筑工程可能会导致环境污染和生态破坏。

例如，长期停工的建筑工地可能会积聚垃圾、产生污水等，对周边环境造成污染。

此外，这些烂尾楼盘的存在也会破坏城市景观，影响城市形象。

为了应对这些环境问题，应加强对烂尾楼盘的管理和监督。

建设单位应承担起环境保护的责任，做好建设期间和停工期间的环境管理工作。

同时，政府部门也应加强对烂尾楼盘的监管，及时发现和解决环境问题。

如何盘活烂尾楼烂尾楼其实蕴涵着很大商机，只是很多投资商并没有意识到。

市区的地皮可谓‘寸土寸金’，烂尾楼由于地基已经打好，各项基本工作也已做好，地皮难求的问题已解决，只要资金到位，把它重新包装起来速度会非常快。

一般说来，重塑一栋烂尾楼只需建一栋新楼的1/4不到的时间。

”有广州第一烂尾楼之称的中诚广场，北京的玫瑰园、和乔丽晶、中国第一商城、银都中心等一个个烂尾楼项目的盘活成功，充分说明烂尾楼市场是一个蕴涵着很大商机的市场。

有资深营销专家指出：一个烂尾盘能否翻身，需要三个条件：一是该项目基本市场条件评估；二是资金及债务状况；三是操盘手的水准，其中最关键的因素是其决心大小。

如何盘活烂尾楼：首先，接手烂尾楼，最重要的是要根据区域特点重新准确定位。

其次，必须有与定位相一致的硬件配套。

第三，用超前的眼光保持设计的超前性。

第四，增强客户信心的营销策略。

具体操作思路(一)差异化性策略价格＆格局新：从产品本身开始着手。

既然要使本案与竞争产品形成一定距离上的差异，那么必然要设法找到本产品本身与众不同的亮点。

除了在本案上专案组建议在原先烂尾的产品格局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念外，弘扬产品优点是毋庸置疑的，关键在于怎样去规避产品的缺点。

老子•《道德经》曰：祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。

同理，缺陷往往也可转化为优势。

关键在于，怎样合理利用缺陷使之成为优势。

(二)独特性策略1. 理念新：从情感层面上着手提出一个新的概念。

想要成为“大众情人”，除了产品的新鲜性，还需要在生活理念上从情感上真正感动消费者，了解他们最渴望的生活状态，触角度他们内心深处最柔软的地方。

2. .媒体新：如何使用最低广告费用，不定期达成最高销售目标是媒体策略的基本原则之一。

房产投资中的市场价值和投资价值分析随着城市化进程不断加快，房地产市场一直是人们关注的焦点。

房产投资作为一种重要的投资方式，吸引了众多投资者的目光。

理性的投资者不仅仅看中房产的市场价值，更要考虑到投资价值。

本文将从市场价值和投资价值两个方面进行分析，探讨房产投资的可行性和潜在回报。

一、市场价值分析房地产市场作为一个庞大而复杂的系统，其市场价值的变动受多种因素的影响。

首先，经济因素是影响房产市场价值的重要因素之一。

经济繁荣和就业机会的增加，将带动房屋需求的增加，进而推高房价。

其次，政策因素也对房产市场价值产生重要影响。

政府的宏观调控政策，包括贷款政策、税收政策等，都会对房地产市场产生直接的影响，从而影响市场价格的波动。

再者，供需关系也是影响房产市场价值的重要因素。

当供应过多而需求偏低时，房价可能下降；相反，供应不足而需求旺盛时，房价可能上涨。

另外，地理位置、交通设施、商品配套、环境等因素也会对房产的市场价值产生影响。

二、投资价值分析房产投资作为一种长期投资方式，需要考虑的因素更多。

首先，房产投资的回报率是一个重要的指标。

通过计算投入的资金与房价增值之间的比值，可以得到回报率。

较高的回报率意味着较高的投资价值。

其次，稳定性也是投资价值考量的重要方面。

房产作为一种相对稳定的投资工具，其价值的波动相对较小。

此外，租金收入是房产投资的重要来源之一。

通过租金收入，不仅可以弥补贷款和税费，还能获得一定的现金流，提升投资价值。

再者，房产作为一种有形资产，具备通货膨胀的抵御能力，能够在通货膨胀时维持其实际价值。

三、市场价值与投资价值的权衡在房产投资中，市场价值与投资价值之间需进行合理的权衡。

市场价值反映了房产在市场上的交易价格，投资价值则衡量了房产的回报和稳定性。

当市场价值高于投资价值时，意味着投资风险较高，投资者需要考虑项目的可行性和长期持有的可能性；而当投资价值高于市场价值时，则意味着投资机会良好，可以考虑买入该房产进行投资。

烂尾楼盘活经典案例1. 你知道吗？有个烂尾楼盘活的经典案例超厉害！就好比一个生病的巨人，原本躺在那儿毫无生气，但是后来却神奇地站了起来。

我有个朋友在房地产行业，他跟我讲过这个事儿。

那楼盘之前因为各种原因停工了，业主们都愁死了。

后来呢，来了一群有想法的人，他们就像医生一样，给这个“生病的巨人”做了全面检查，然后制定了详细的治疗方案。

你说，他们能成功吗？2. 咱来说说另一个烂尾楼盘活的例子。

这就像是一场精彩的逆袭大戏！原本那楼盘就像一艘在大海中迷失方向的破船，摇摇欲坠。

有一次我参加一个行业交流会，听到有人分享这个案例。

据说啊，新的开发商接手后，他们没有被困难吓倒，而是像勇敢的航海家一样，重新规划航线，给这艘“破船”换上新的装备，注入新的活力。

慢慢地，这个楼盘就开始有了起色。

你想想，这得多不容易啊！那他们是怎么做到的呢？3. 有个烂尾楼盘活的故事特别值得一听。

它就像一颗被遗忘在角落的种子，看似没有希望发芽了。

我和几个同行聊天的时候，他们提到了这个案例。

原来啊，当地政府和一些企业联手，给这颗“种子”浇水施肥，提供各种支持。

经过一番努力，这楼盘居然像春天的小草一样，顽强地生长起来了。

你说，这是不是很神奇？难道我们不应该从中学到些什么吗？4. 我听说过一个超牛的烂尾楼盘活经典案例。

那楼盘之前就像一个沉睡的巨兽，一动不动。

有个开发商独具慧眼，觉得它还有潜力。

我在一个论坛上看到有人讨论这个事儿，大家都很佩服这个开发商的勇气。

他就像一个驯兽师一样，慢慢地唤醒这个“巨兽”，重新设计规划，引入新的资金和资源。

结果呢，这个楼盘不仅活过来了，还变得特别抢手。

你猜为什么会这样？5. 给你讲个烂尾楼盘活的精彩案例哈。

它就像一个破旧的城堡，看上去已经破败不堪。

我有个亲戚就买了那楼盘的房子，当时可着急了。

后来啊，一个有实力的团队接手了，他们就像魔法师一样，对这个“城堡”进行了大改造。

加固地基、完善配套设施、美化环境，一点点让这个“城堡”恢复了往日的辉煌。

烂尾楼“杀手”来了？不懂这七点，依然会踩坑！前不久，海南宣布实行现房销售的政策，狠狠刷了一波存在感。

作为全国首个实行现售的省份，这无疑是“消灭预售制度”重大的一步。

于购房者而言，最直接的受益就是：不用担心再买到烂尾楼了！维权7年只获赔250元、烂尾21年还清房贷都无法入住……这些烂尾楼的血泪教训，至今还在上演。

然而“全国现售”还在起步阶段，未来还有很多的路。

在此之前，每位购房者都应该懂得规避存在的“烂尾楼”风险。

南方楼事将结合最近实际发生的案例，分点剖析其中的风险，提供“避雷”方法。

烂尾楼杀手锏出现3月7日，海南省迈出了“全省推行现售制度”的第一步，烂尾楼杀手锏出现了。

3月7日晚间，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。

中国内陆长达26年的商品房预售制度，第一次从全省层面上得以动摇。

在海南之前，现房销售制度只存在于个别城市的试点区域或试点楼盘，从未形成系统上的改变。

深圳是第一个吃螃蟹的城市。

2016年率先开展商品房现售试点，在土地的出让条件加上了“现房销售”的要求，如今的龙华豪宅金茂府就是首个试点楼盘。

金茂以楼面价56781元/平拿下龙华现房销售地块，该项目已于去年11月入市销售跟进的还有中山。

2018年，中山推出了16宗现房销售居住用地，但流拍了三宗。

2018年，广东住建厅甚至还针对“取消商品房预售”进行了内部征求意见。

而广东住建厅提出取消预售建议的原因，第一点就说到了烂尾楼。

“商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

”有数据显示，按照全国2854个县计算，实行商品房预售制度的26年来平均每个县至少有5个烂尾楼，那么全国将近14270个烂尾楼，每个项目按平均100户来计算，这背后是100多万个家庭。

“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录一、“烂尾楼”的形成和特点 (11)（一）概念 (11)（二）成因 (11)（三）分类 (11)（四）特点 (22)（五）处置方法 (22)二、“烂尾楼”现状及处理案例 (33)（一）“烂尾楼”市场总体情况 (33)（二）“烂尾楼”现状 (33)（三）“烂尾楼”处置成功案例 (44)三、“烂尾楼”投资价值分析 (66)（一）市场需求 (77)（二）投入成本 (88)（三）产权问题 (1010)（四）政府优惠和配套政策 (1010)（五）融资问题 (1111)四、重庆市烂尾楼典型案例 (1212)（一）项目概况 (1212)（二）处置 (1313)（三）优惠政策 (1313)（四）项目初步分析 (1414)五、“烂尾楼”的投资机会分析 (1414)（一）宏观政策背景 (1414)（二）银行不良资产的主要内容 (1414)（三）投资价值的判断 (1515)（四）参与“烂尾楼”投资的可能性及意义 (1616)六、结论 (1616)“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。

“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。

（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。

“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。

严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。

关于荣盛烂尾项目情况汇报荣盛烂尾项目情况汇报尊敬的领导、各位同事：我在此向大家汇报荣盛烂尾项目的情况。

荣盛烂尾项目是我们公司在去年启动的一个重要项目，旨在建设一座高档住宅小区，但由于一系列原因，项目进展缓慢，目前处于烂尾状态。

以下是对该项目的详细情况汇报。

一、项目背景荣盛烂尾项目位于市中心的黄金地段，总占地面积约100亩，计划建设多栋高层住宅楼和配套设施。

项目于2019年启动，原计划在2022年完工并交付使用。

然而，由于一系列不可抗力和管理问题，项目进展迟缓，导致目前项目处于烂尾状态。

二、项目进展情况1. 建设进度目前，项目的建设进度仅完成了地基工程和部分主体结构的施工。

由于资金链断裂和施工方的问题，项目无法继续进行下去，导致工程停滞。

2. 资金问题项目的资金问题是导致项目烂尾的主要原因之一。

由于市场变化和投资方的资金问题，项目的资金链断裂，无法继续筹措到足够的资金来完成项目的建设。

3. 管理问题项目的管理问题也是导致项目烂尾的重要原因之一。

在项目启动初期，由于管理层的失误和对施工方的监管不力，导致施工方出现了一系列的问题，包括工期延误、施工质量不达标等，进而导致项目的进展受阻。

三、解决方案针对荣盛烂尾项目的情况，我们制定了以下解决方案：1. 资金筹措我们将积极寻找新的投资方，争取引入更多的资金来解决项目的资金问题。

同时，我们也将与银行和其他金融机构合作，寻求贷款和融资的支持，以确保项目能够继续进行下去。

2. 施工管理我们将加强对施工方的管理，建立更加严格的监督机制，确保施工方按照合同要求进行施工，并加强对施工质量的把控。

同时，我们也将加强与施工方的沟通，及时解决施工中出现的问题，确保项目的顺利进行。

3. 项目推进我们将制定详细的项目推进计划，明确各个阶段的工作重点和时间节点，确保项目按计划进行。

同时，我们也将加强与相关部门的协调和沟通，争取政府的支持和帮助，以推动项目的顺利进行。

四、风险控制在解决荣盛烂尾项目问题的过程中，我们也要注意风险控制，避免进一步的损失。

揭秘烂尾楼五大形成原因及四大复活优势烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设投资或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。

此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。

其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。

这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的“心病”。

形成原因1、局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。

例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。

当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

2、由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。

例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

3、市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。

例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

4、因施工质量低劣，被迫停工。

温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。

由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

5、债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

烂尾楼的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。

房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。

房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。

但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。

烂尾房问题的经济影响和社会后果一、烂尾房问题的定义与背景烂尾房是指由于资金短缺、开发商经营问题或其他原因导致建筑工程无法按照原计划完成的现象。

在过去几年里，烂尾房成为了中国房地产市场的一大难题，给经济和社会带来了许多影响。

二、烂尾房问题对经济的影响1. 资本浪费由于烂尾房的存在，大量投入在房地产项目中的资本面临浪费的风险。

而这些资金本可以投入到其他领域，推动经济的发展。

因此，烂尾房问题对经济的发展起到了阻碍作用。

2. 影响房地产市场稳定烂尾房的存在会导致房地产市场供需关系紊乱，价格不稳定，进而对整个市场造成不良影响。

投资者对于房产项目的信心下降，投资意愿减弱，造成市场信任度降低，进一步加剧市场的不稳定性。

3. 建筑业恶性竞争为了追求高利润，一些开发商在房地产市场上不断推高房价，陷入恶性竞争之中。

这种现象容易带来盲目投资，导致房地产泡沫的形成和破碎。

而烂尾房问题的存在更是加剧了这种恶性竞争，使市场更加动荡不安。

三、烂尾房问题对社会的后果1. 污染城市形象烂尾房给城市带来了一定的污染。

不仅给原先规划好的城市形象带来了破坏，更给市民带来了心理上的困扰。

城市环境的污染会影响居民的生活质量和对城市的归属感。

2. 社会秩序混乱由于烂尾房的存在，涉及到的利益方众多，经常会引起纠纷和争议。

一些投资者、购房者甚至工人因此受到损失，容易引发社会秩序的混乱。

案件的处理和赔偿问题也给社会带来了巨大的压力。

3. 影响城市规划与发展烂尾房的存在严重影响了城市规划和城市发展的步伐。

原本应该是城市建设的重要部分的项目，由于停工、废弃或被拖延，给城市带来了一定的不确定性和隐患。

这会对城市发展的连续性和可持续性构成威胁。

四、烂尾房问题的解决1. 加强监管与法制建设政府需要加强对开发商和房地产项目的监管，提高违规成本，从源头上杜绝烂尾房问题的发生。

同时，完善相关法律法规，明确责任追究和补偿机制，保护购房者和其他利益相关方的合法权益。

烂尾楼清理整治调研报告烂尾楼是指建筑工程未能按照合同约定完成，停工或滞后施工的现象。

烂尾楼的存在不仅对城市形象造成负面影响，还给周边环境带来一系列问题。

为了解决烂尾楼问题，本次调研就烂尾楼清理整治进行分析和总结，以期提出相应的解决方案和建议。

烂尾楼问题主要存在于以下几个方面：1. 投资方问题：部分项目因投资方的资金链断裂或经营突变，导致项目无法继续进行。

2. 土地问题：一些项目因涉及土地流转、手续复杂或产权争议，导致工程无法进行。

3. 建筑规划与设计问题：一些项目由于规划与设计不合理，无法获得建设许可证或融资条件，进而导致工程停工。

针对上述问题，我们进行了深入的调研，并从以下几个方面提出了解决烂尾楼问题的建议：1. 完善相关政策法规：加强对烂尾楼项目的监管，建立健全土地使用及建设项目管理制度，明确责任主体和权益保障机制。

对于投资方失联、资金链断裂等情况，应制定相关处置措施，确保烂尾楼项目能够及时整治。

2. 加强项目规划和设计审批：对于项目规划、设计环节应加强审批机制，建立合理的审核机制，筛选出符合市场需求和发展方向的项目，避免规划与设计不合理导致的烂尾问题。

3. 加强土地管理：对于涉及土地流转、产权争议等问题，加强土地管理部门对项目土地使用情况的监督和审查，及时解决相关问题，确保项目正常进行。

4. 积极推动项目联合开发：对于部分烂尾楼项目，可以考虑寻找其他有潜力的开发商进行联合开发，共同分担风险和合理利用资源。

5. 健全拆迁安置和产权保障机制：加强对烂尾楼周边居民的拆迁安置工作，确保相关人员得到合理补偿和安置。

同时，要建立健全产权保障机制，解决产权纠纷，为项目整治提供依据和保障。

通过本次调研，我们深刻认识到烂尾楼问题对城市发展的不利影响，并提出了针对性的解决方案和建议。

解决烂尾楼问题要牵涉到政府、企业及相关法规的共同努力。

政府部门应加强监管和管理，提供政策支持和引导，建立健全的管理机制；企业应该加强自身管理，做好项目规划、设计和资金管理，提高项目成功率。

关于怀化市“烂尾楼”现状的分析及处置建议作者：吴亮来源：《今日财富》2019年第19期一、我市“烂尾楼”项目的主要特征我市的“烂尾楼”总结起来有几大特定，归纳起来，简称为“三难一乱”：（一）资金难：我市房地产市场自在2007年-2015年这八年间得到了较快发展。

房地产项目成为了这一时期社会资本投资的重点方向，本土开发商中一些政策投机者从房地产行业大量获利，财富效应明显，造成全社会热捧房地产开发。

很多实力一般的民营企业在这一时期转型介入房地产业务。

在经济上行期，房地产市场购销两旺，刚需红利逐步释放，风险被很多投资者忽略。

进入经济调整期后，房地产行业资金投入大，回报周期长，资本密集的特点得到充分释放。

因我市大部分本土开发商自身资金实力较弱，无法负担起庞大的项目开发投资，开发资金依靠大规模民间融资和银行举债，企业杠杆率突破红线，最终导致资金断链，项目失败，形成“烂尾楼”。

（二）融资难：自2008年以后，随着房地产市场的不断升温，国家开始对房地产投资进行宏观调控，尤其是2015年以后，宏观经济的导向是支持实体经济和民营经济的发展，央行和财政部密集出台了定向降准、一手房贷款利率优惠取消、小微企业贷款补贴、国有大型银行房地产项目开发贷款名单制管理、房地产开发贷款规模限制等一些列政策。

随着政策效力的现象，中小开发商融资渠道受到极大的限制，房地产市场呈现“强者恒强”的格局，资金挤出效应明显。

中小开发商无论是用于开发的开发贷款，还是用于销售资金回笼的一手房按揭贷款都受到了极大的限制。

为确保项目运行，很多中小开发商值得进行高息融资和民间集资，导致开发企业财务成本迅速攀升，最终造成资金断链，项目烂尾。

（三）网签解押难：中小开发商，为了实现民间融资，大部分采用了网签形式和预告登记的方式对资金方进行担保。

具体的方式是以虚假交易的方式，在房产管理部门进行网签和预告抵押登记。

据调研，在民间借贷中，一套价值60万的住房，常常5万元甚至更低的价格抵押给债权人，同时存在重复销售，一房多卖的情况，这种行为对经济秩序造成的影响不可估量。

烂尾楼评估烂尾楼评估是对一座建筑项目未能完成的楼盘进行综合评估和调查，以确定其目前的状况、可能的价值和未来的发展方向。

下面是对烂尾楼评估的一个700字的介绍：烂尾楼是指在建筑过程中由于各种原因未能完成的楼盘。

对于这样的楼盘，评估是非常重要的，因为这样的楼盘可能存在安全隐患，对周边环境和社区也会有一定的影响。

首先，评估烂尾楼的目的是确定建筑项目目前的状况。

这需要对建筑结构、外立面、室内装修和设备等进行详细的检查和测量。

通过评估，可以确定楼盘是否存在结构问题、材料老化、设备损坏等情况。

这些问题可能会对建筑的安全性和使用性能产生影响，需要采取相应的措施进行修复和改造。

其次，评估烂尾楼还需要考虑周边环境和社区的影响。

烂尾楼通常会严重影响周边社区的景观和市容，给社区居民带来不便和负面影响。

评估需要考虑楼盘周边的道路交通、供水供电等基础设施是否能够满足居民的需求。

同时，还需要考虑周边的居住环境、商业配套和公共服务设施的完善程度，以及对周边楼市和房价的影响。

最后，评估烂尾楼还需要对楼盘的价值和未来发展方向进行分析和判断。

烂尾楼一般情况下会有一定的低价值，但可能存在一定的潜在价值。

评估需要考虑楼盘的地理位置、环境条件和土地使用规划等因素，以及未来楼市对该区域的需求和发展趋势。

通过评估，可以确定楼盘的合理市场价值和未来的利用方向，为楼盘的重新开发和利用提供参考依据。

综上所述，烂尾楼评估是一个系统的、综合性的工作，需要对楼盘的状况、周边环境和社区影响、价值和未来发展方向进行全面的分析和评估。

评估结果将为重新开发和利用烂尾楼提供基础数据和决策依据，以实现资源的最大化利用和社会效益的最大化。

烂尾工程资产处置方案背景随着经济的发展，建筑业也越来越壮大。

然而，由于一些因素，有些工程可能会因为一些原因而停滞不前，成为烂尾工程。

这些烂尾工程不仅会浪费大量的资源，也会影响市容市貌，给社会带来负面影响。

如何妥善处置烂尾工程资产，成为了分享经济发展的一个重要问题。

原则在制定资产处置方案时，需要遵循以下原则：1.合法合规资产处置需要遵循相关法律的规定，确保处置过程合法合规。

2.公平公正确保处置程序公开透明，重视每个投标人的资质和实力，确保处置结果公正合理。

3.最大化利益确保资产处置取得最高的收益，减少资产浪费和损失。

方案第一步：资产评估资产评估是确立处置价格的第一步。

资产评估应该由经过认证的第三方机构执行，确保评估结果正确，并且有利于资产处置。

第二步：资产招标资产招标将在经过资产评估后进行。

在招标过程中，招标人需要考虑以下事项：1.确定最低价最低价是指为资产处置获得的最低竞标价。

最低价的设定需要考虑资产自身的价值、市场的潜在需求和处置的时间等因素。

2.优先级排序在招标过程中，应该根据关键因素对竞标人进行优先级排序，确保处置结果最大化收益。

第三步：资产转让经过资产招标后，资产的所有权将会转让给最高标的方。

在资产转让过程中，需要遵循以下原则：1.确认资产所有权确保新的资产所有者的资格和合法性。

2.确认支付方式确认支付方式，确保支付过程可以顺利执行。

3.确认资产转让手续确保资产转让可以成功完成。

第四步：资金管理在完成资产转让后，需要考虑资金管理问题。

具体方案包括以下内容：1.税务问题处理税务问题处理需要遵循相关法律要求，确保资金使用的合法性和透明度。

2.储存资金资金需要保证安全，并且要管理好储存方式。

3.监督资金使用对资金使用过程进行监控和管理，确保资金使用合理和透明。

结论以上是烂尾工程资产处置方案。

资产评估、资产招标、资产转让和资金管理这四个步骤，可以帮助我们妥善处理烂尾工程资产。

我们要遵循原则，确保资产处置的合法合规、公平公正、最大化利益，实现资产处置的长久发展。