试论我国的建筑物区分所有权
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试论我国的建筑物区分所有权
摘要：近代工业化以来，各国城镇化进程加快，大批人员涌入城市，城市土地与住宅面积的急缺催生了高层建筑物的产生和推广。随着我国住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，建筑物区分所有权已经成为私人财产的重要形式，牵涉亿万群众的切身利益。《民法典•物权编》第六章规定“业主的建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权规范的建构，既要考虑业主合法权益的保护，又要兼顾整个建筑物的安全与效益，并有助于实现全体业主的自治。本文将从业主的建筑物区分所有权的专有权与专有部分、共有权与共有部分以及共同管理权这几个方面来探讨建筑物区分所有权制度规定的合理性以及其需完善之处。
关键词：建筑物区分所有权、专有权、共有权、共同管理权、立法完善
一、建筑物区分所有权的含义和特征
建筑物区分所有权，全称为“业主的建筑物区分所有权”，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有权人独自使用的部分和由多个所有权人共同使用的共同部分时，每一个所有权人享有的对其专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及各个所有权人之间基于建筑物的管理等共同事务而产生的管理权的结合。建筑物区分所有权有以下几个特征：1、复合性。建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有权区管理权三项内容构成，且权利人的身份具有多重性，不同于单一的不动产所有权；2、整体性。区分所有权人的专有权、共有权及管理权三者共为一体不可分离。在转让、继承、抵押时，应将三者一起转让、继承、抵押；3、专有权的主导性。在三项权利中，专有权具有主导性，具体体现在：（1）区分所有人取得专有部分所有权即取得共有权及管理权。（2）专有部分所有权的大小决定共有权及管理权的范国。（3) 区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及管理权并不单独登记；4. 客体的多元性。客体包括专有部分与共有部分，而不是仅局限于其中一部分。
二、专有权立法规定及完善 专有权即专有部分所有权，系空间所有权，是建筑物区分所有权人对专有部分可自由占有、使用、收益、及处分的权利。该专有权其实就是真正意义上的不动产所有权，《民法典•物权编》中对于专有权的客体规定为建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分，根据司法解释的规定，原则上专有权的客体，既包括建筑区划内的房屋，也包括车位、摊位等特定空间。房屋相对来说比较好理解，购买一套房屋后即享有对其的所有权，就是专有部分的权利。特定空间中的车位、摊位在商业小区和商业大楼一般常见，大部分车位虽然只有简单的四条线，但其作为特定空间，依然可以成为所有权的客体只是房屋和特定空间要想成为专有权的客体，必须符合法律规定的三个方面的条件，即构造上的独立性，能够明确进行区分；利用上的独立性，可以排他使用；法律上的独立性，登记成为特定业主所有权的客体。此外还包括约定属于专有部分的露台等可以成为专有权的客体，但其也许符合法律规定的规划上属于特定房屋，且销售时根据规划列入该特定房屋的买卖合同中。
基于规定，笔者认为，现有立法对于专有部分所有权的规定其客体仅简单限于以用途来划分的建筑物内的住宅、经营性用房等，对于成为专有权客体条件的独立性这一关键的区分特征没有明确突出，所以立法者可以在未来立法中对于专有权客体的规定方面着重于独立性的具体细节上。再者，对于专有权行使的限制，现有法律大都对业主的权利加以限制，但对于可能产生的租户、居住权人等专有部分的使用人的相关限制却未加以明确规定，立法者可以在此方面加以立法完善，以在体现专有权和普通的所有权的区别的同时更好的保障各专有权人的权益。
三、共有权立法规定及完善
共有权及共有部分所有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。【1】共有权部分的义务具有强制性，业主不得以放弃权利不履行义务，即例如不得以无需物业服务而拒付物业费。共有部分的其他必要设施费用的负担，有约定的从约定，无约定或约定不明的，按专有部分占建筑物总面积的比例确定。对于共有权的法定共有范围中在实践生活中争论最大的无疑是车位归属问题，对于小区里面的车位都属于全体业主所共有的错误认知显然是不符合法律规定的，按照法律规定，小区里面只有是占用的公共道路和场所设置的车位才是归全体业主共有的车位，若为小区在建设时规划上用于停放汽车的车库车位，原则上权利属于开发商，开发商可以通过买卖、赠与等方式来和业主约定车位的使用，即上文所述车位有可能成为专有部分的客体。开发商虽然享有车位的所有权，但在决定车位使用的时候，法律有所限制，应当首先满足业主的需要。即原则上小区内的业主对车位的需求没有得到满足时，开发商不可以将车位卖给小区以外的人。且在生活实践中，开发商给小区业主提供车位时，原则上得有售有租，给买不起车位的人也可以通过租赁的方式满足对车位的需求。开发商若擅自将车位卖给小区以外的人而使小区业主的需求得不到优先满足的话，业主可以主张买卖合同无效以保障自身的合法权益。
关于小区车位、车库的问题，建议应用禁止权力滥用的原则，一定范围内限制权利人处分车位、车库的权利，在此基础上，积极鼓励开发商增设车位以最大程度上达到车位的供需平衡，避免在车位购买问题上出现价高者得的虚假泡沫以影响百姓的正常生活所需。建议修改相关法律法规，增强对开发商约束的同时保障和尊重各方合法权益，以调动开发商的积极性和保障购买者的正当权益。
四、共同管理权的立法完善
共同管理权即建筑物区分所有权人基于同一建筑物的构造、利用等方面的权利归属问题而形成的共同管理的权利。对于共同管理权方面，笔者认为对其主体认定缺乏明确性，简单将其认为是业主就会产生上文所说的承租人，居住权人、占有人等非法律意义上的业主的合法权益无法得到保障，对于此类人的共同管理权也会有所模糊。立法者应对共同管理权人的范围加以具体规定，以最大范围的保障相关的合法权益人的利益。
五、结语
民法典在沿袭物权法的基础上，明确了业主对建筑物的共有部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等共同享有的财产性权利。因此，建筑物区分所有权不是一种单纯的一般意义的不动产所有权，它来源于传统所有权但权利范围又有所扩张，是一种在现代城市化进程中产生的新型复合民事权利，对于建筑物区分所有权的立法完善将会更好的保障在当今城镇化进程中大多数公民的合法权益。
【1】陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995.123，142.
