建筑物区分所有权解析

什么是建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形

态。今天店铺⼩编为你带来什么是建筑物区分所有权的内容，希望可以帮助到你。

什么是建筑物区分所有权

⼀是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，

如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本

构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的

全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与

订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。

民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：

⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直

未确认这⼀概念。民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。⼆是确认了建筑物区分所有

权的内容。民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共

同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属

于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除

建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的⾏为加以严格规范。民法典草案规定业主对建筑

物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业

⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。

建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所

论建筑物区分所有权中的共有权

黑龙江省哈尔滨市 150080

研究背景：随着市场经济的开始，越来越多的人拥有自己的房屋，建筑物区分所有权由此迎来了快速发展。其中共有权是涉及纠纷最多的权利，是解决问题的关键。目前我国现行法虽然对建筑物区分所有权有所规定，但由于起步较晚的原因，许多制度都值得进一步的完善，尤其是对一些特殊客体的权属问题存在着许多法律漏洞。本文主要从建筑物所有权、共有权的概念及性质作为切入点，结合笔者实操案例进一步针对共有权的行使进行讨论，期望能对该制度的完善尽一份绵薄之力。

一、建筑物区分所有权概述

（一）建筑物区分所有权的概念

随着住宅商业化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。[i]建筑物区分所有权是最近以来各个国家的一项非常重要的不动产所有权形态。1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开启了各国在此领域进行立法规制的先河。[ii]在我国最早提出建筑物区分所有权这一权利的是2007年通过的《物权法》，并在2021年 1月1日生效的《民法典》中，在第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中用了17个条文进行了进一步的规定。据此，建筑物区分所有权在我国民法领域得以确认及完善。

（二）建筑物区分所有权的特征 建筑物区分所有权是一种独特的“复合物权”，与一般的不动产所有权，它具有如下几个特征：

1.一体性

顾名思意，在对同一不动产的所有权进行处分时，必须将专有权、共有权和成员权这三项权利视为一体，同时进行处分，不可分离其一。

2.权利主体身份的多重性

由于我国对建筑物区分所有权采取“三元论说”，因此其权利主体的身份也具有多样性。而在普通的物权当中，由于普通物权只由单一要素构成，则权利人只能享有单一的权利，并不能享有多重身份。

3.专有所有权的主导性

由于专有权在组成建筑物区分所有权的三种要素中占有主导地位。因此相应的区分所有权人获得专有权的同时就取得了共有所有权及成员权。

《建筑物区分所有权司法解释》《物业服务司法解释》解读

天册律师事务所董黎君

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）已分别于2022年3月23日的最高人民法院审判委员会第1464次会议、2022年4月20日的最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2022年10月1日起施行。现就上述两个司法解释结合房地产销售、物业服务作一简要分析，以期为房地产开发企业和物业服务企业在实践中提供参考。

一、对《建筑物区分所有权司法解释》的一些解读

1、没有办证的一手房买受人也可以成为“业主”

《物权法》对“业主”身份没有明确界定，《物业管理条例》规定“房屋的所有权人为业主”。司法解释对业主身份作了扩大性解释，规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所在权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，也就是说，没有办证但已交付接收房屋的一手房买受人也是业主。

但这类“业主”仅限于通常所说的一手房买卖情形，而不适用于二手房买卖情形，如果是二手房买受人，即使房屋已交付但若没有取得房屋所有权证也不是业主。

2、车位、摊位等特定空间可以成为专有部分 开发商和业主之间的纠纷主要表现在对一些特定空间的权属之争，一般来说，属于“专有部分”的，开发商有权处分；属于“共有部分”的，则开发商无权处分。

根据司法解释，“专有部分”是指同时满足以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为专有部分的组成部分。

在以往的司法实践中，有的法院将建筑物或特定空间是否计算进容积率，或是否进入开发建设成本作为判定是否属于“专有部分”的依据，司法解释并没有采纳这个观点。司法解释还规定建筑物的基本结构部分，公共通行部分，附属设施、设备，设备间等结构部分，以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所

1 中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释》

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。