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协议出让土地使用权规定第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
在我们进行出让土地使用权的时候，是很容易出现一定的纠纷的，一般情况下，我们需要在进行出让的时候，进行签订好相关的合同。
另外，为了解决相关的纠纷，我国也是出台了协议出让土地使用权规定，来进行确定一定解决纠纷的标准。
那么，相关的规定都是有哪些呢?协议出让土地使用权规定第一条为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。
第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第四条协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。
第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020修正)【发文字号】法释〔2020〕17号【发布部门】最高人民法院【公布日期】2020.12.29【实施日期】2021.01.01【时效性】现行有效【效力级别】司法解释最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理国有土地使用权合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(总分85,考试时间90分钟)例题分析1. 《协议出让国有土地使用权规定》规定，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的( )。
A. 50%B. 60%C. 70%D. 80%2. 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于( )日。
A. 3B. 5C. 7D. 103. 《土地利用年度计划管理办法》规定，各省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年( )前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。
A. 8月1日B. 8月10日C. 10月31日D. 12月1日4. (判断)协议出让底价可以低于协议出让最低价。
( )A. 正确B. 错误5. 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》确定，出止人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前( )日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本隋况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
A. 5B. 10C. 20D. 30一、判断题1. 国有建没用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。
( )A. 正确B. 错误2. 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，房地产开发商应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。
( )A. 正确B. 错误3. 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行领导个人决策。
( )A. 正确B. 错误4. 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之后应当保密。
( )A. 正确B. 错误5. 招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间后收到的方为有效。
( )A. 正确B. 错误6. 标书投入标箱后，不可撤回。
投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自8月1日起施行。
六月十八日根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
房地产土地使用权取得方式都有哪些呢？我国的土地以公有制为主体，公民要想拥有土地的使用权就必须通过特定的办法获得。
而房地产商是我国申请土地使用权的大户，他们必须对获得土地使用权的方式了如指掌。
但是作为普通人的我们了解并不多，那么房地产土地使用权取得方式都有哪些呢？下面就由小编为大家说道说道。
我国的土地以公有制为主体，公民要想拥有土地的使用权就必须通过特定的办法获得。
而房地产商是我国申请土地使用权的大户，他们必须对获得土地使用权的方式了如指掌。
但是作为普通人的我们了解并不多，那么▲房地产土地使用权取得方式都有哪些呢？下面就由小编为大家说道说道。
▲一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
▲( 一 ) 以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：( 1 ) 供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;( 2 ) 其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;( 3 )划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;( 4 ) 划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;( 5 ) 出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;( 6 ) 法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
▲( 二 ) 以协议方式取得国有土地使用权( 1 ) 协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：①供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;②原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;③划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;④出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
哈尔滨市人民政府关于优化工业及其他产业用地供应管理的若干意见（试行）文章属性•【制定机关】哈尔滨市人民政府•【公布日期】2018.06.13•【字号】哈政规〔2018〕15号•【施行日期】2018.06.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文哈尔滨市人民政府关于优化工业及其他产业用地供应管理的若干意见（试行）哈政规〔2018〕15号各区人民政府，市政府各委、办、局，各有关单位：为进一步深化土地供给侧结构性改革，切实解决工业及其他产业用地供需矛盾，提高土地利用效率，促进经济发展方式转变和结构优化，根据有关法律法规及政策规定，结合我市产业发展实际，提出如下意见。
一、充分发挥政府导向作用，合理确定产业项目由市发改部门牵头，组织相关行业主管部门，根据我市产业发展规划，制定鼓励发展的产业目录清单及重点产业项目（含总部类项目）和一般产业项目认定标准。
由区政府负责，按照目录清单和标准，认定鼓励发展的重点产业项目和一般产业项目（特殊重点产业项目可由市政府确定），并组织办理供地手续。
各区政府要认真执行鼓励发展的产业项目目录清单和认定标准，从源头上保障节约集约用地，充分用好土地，合理确定容积率，禁止圈占土地。
其中，工业项目用地在国家《工业项目建设用地控制指标》规定的基础上，用地容积率和建筑系数提高20%，投资强度不低于3000万元/公顷。
在项目招商阶段，合理设定注册资本、投资强度、产业类型、投入产出标准、用地规模、环保要求，重点引进高效能、高税收、无污染的企业或项目，保障土地资源开发利用与我市产业结构、税收、生态环境保护相结合。
二、鼓励各区发展重点产业，带动促进一般产业（一）对符合鼓励类发展方向的重点产业项目，市政府将该项目用地土地出让收益全额拨付给产业项目所在地区政府；对符合鼓励类发展方向的一般产业项目，市政府将该项目土地出让收益的20%拨付给所在地区政府。
上述资金统筹用于支持项目所在区发展。
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法提升训练试卷A卷附答案单选题（共30题）1、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地归（）所有。
A.国家B.集体C.个人D.农民【答案】 A2、物权作为一个大陆法系民法上的概念，最早出现于（）。
A.罗马法B.英国法C.德国法D.日本法【答案】 A3、在我国，对土地实行（）。
A.公有制B.私有制C.个人公有制D.国家私有制【答案】 A4、我国实行土地公有制，土地制度的主要特点为（）。
A.集体所有B.不可交易性C.所有权与使用权相分离D.所有权与使用权相统一【答案】 C5、空间权的概念出现于（）。
A.罗马法时期B.十八世纪中叶C.19世纪末20世纪初D.20世纪中叶【答案】 C6、在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的（）设立。
A.地表、地层B.地中、地下C.地表、地上或者地下D.地上、地下、地中【答案】 C7、下列对国有建设用地使用权权能的理解，不正确的是（）。
A.国有建设用地具有较为完整的权能B.国有建设用地不可以出租C.国有建设用地可以转让D.国有建设用地可以抵押【答案】 B8、国家所有的土地由（）代表国家行使。
A.国务院B.国务院国有资产监督管理机构C.国土资源管理局D.国家土地局【答案】 A9、质权以_______为标的，用益物权以_______为其标的。
（）A.不动产；动产B.动产或者权利；不动产C.动产与不动产；动产D.不动产；动产与不动产【答案】 B10、以支付租金或使用金为代价而在他人土地上建造建筑物和构筑物的权利属大陆法系的（）。
A.地役权B.地上权C.永佃权D.典权【答案】 B11、空间属于客观存在的自然资源，具有（）。
A.升值性B.价值C.使用价值D.社会性【答案】 C12、依照民法理论，下列不属于用益物权的是（）。
A.土地承包经营权B.地役权C.典权D.留置权【答案】 D13、甲公司是北京一家大型的房地产开发公司，其通过竞标取得了北京市CBD 一处地段的土地使用权，根据规定，其须完成开发投资总额的（）以上方可转让该土地使用权。
公共利益建设建筑用途的法律规定旅游景点公共设施建设用地法律法公共利益建设建筑用途的法律规定旅游景点公共设施建设用地法律法 1建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利。
出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。
构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等;附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。
公共利益建设建筑用途的法律规定旅游景点公共设施建设用地法律法 2我国土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。
目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时?只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。
根据本法第一百三十八条第?四?项的规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围，这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。
比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写字楼;地下20米至 40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。
在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
所以，建设用地使用权的概念完全可以解决对不同空间土地的利用问题。
物权法没有引入空间利用权的概念。
因此，本条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
那么，如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系呢﹖根据本法的规定，不动产的权利人根据相邻关系的规定，应当为相邻各权利人提供必要的便利，并在其权利受到损害时，可以请求相邻权利人补偿。
关于土地出让底价的一些基本问题出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。
现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。
弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。
本期，我们约请了有关方面的专家，对这些问题进行专题解读。
出让底价确定的一般程序国有建设用地使用权出让涉及的标的价格较高，经常高达数千万元、数亿元甚至几十亿元。
由于土地市场的特殊性，而且土地后期的开发利用情况复杂、影响因素多，其具体实际价格难以先期判别。
为避免国有土地资产流失，现行制度规定，国有建设用地使用权出让必须进行土地估价。
通过估价分析了解要进行招拍挂地块的正常价格，并在此基础上综合确定出让底价。
出让底价，是指政府根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定的宗地最低出让价格。
根据出让形式不同，出让底价可以分为协议出让底价、招标出让标底、拍卖出让底价和挂牌出让底价四种具体形式。
出让底价一般按以下程序确定：第一，先确定拟出让宗地的用途、容积率等规划和土地使用条件。
第二，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
由于出让土地一般都是用于开发和再开发建设，因此，假设开发法（剩余法）、市场比较法等往往成为首先选用的方法；收益还原法和基准地价系数修订法也很常用，而成本逼近法则往往不大适用。
但如出让地块为旧城改造等情形下，成本逼近法则往往被用来测算政府拆迁改造成本与出让收益的对比分析。
在出让教育、基础设施用地等情形下，由于受市场交易案例数制约，成本逼近法也可适当选用。
第三，明确政府相应的产业政策和供地政策，收集了解拟出让宗地所在级别的基准地价和协议出让最低价标准以及土地市场状况等资料。
山东省人民政府关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知文章属性•【制定机关】山东省人民政府•【公布日期】2006.01.06•【字号】鲁政发[2006]5号•【施行日期】2006.01.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文山东省人民政府关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知（鲁政发[2006]5号）各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：为加强地价管理，规范协议出让国有土地使用权行为，现就新增建设用地供应中实施协议出让国有土地使用权最低价标准通知如下。
一、协议出让国有土地使用权最低价标准适用范围各级政府及其国土资源管理部门在新增建设用地供应中，要严格限定协议出让国有土地使用权的范围，除商业、旅游、娱乐、经营性房地产开发项目用地以及同一地块有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让之外，其它项目用地可以按照协议方式出让供应。
协议出让国有土地使用权成交价格，应参照宗地评估价格协商确定。
其中，对国家鼓励扶持发展的产业项目、经济社会发展中薄弱环节建设的项目、重大招商引资项目、高新技术产业项目、经营性的基础设施、公益事业、文化教育、卫生体育等项目用地，其协议出让土地价格可给予一定优惠，但不得低于本《通知》规定的协议出让国有土地使用权最低价标准。
二、协议出让国有土地使用权最低价标准（一）在城镇基准地价评价范围内的建设项目用地，其协议出让国有土地使用权最低价，不得低于出让宗地所在土地级别基准地价的70%。
（二）在城镇基准地价评价范围以外单独选址的建设项目用地，其协议出让国有土地使用权最低价，不得低于土地征收（拆迁）补偿费用、宗地评估确认价格20%的土地有偿使用收益以及按照国家规定应当缴纳的其它有关税费之和。
计算土地有偿使用收益低于国家规定的新增建设用地有偿使用费时，按照国家规定的新增建设用地有偿使用费标准收取。
项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析
—土地使用权出让金篇
本期题目：以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力的认定。
对以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力的不同认定，将会直接影响到对合同双方权利义务的解释和判断、解决合同纠纷时的实体和程序法律适用等。
【实务争论】
第一种观点认为：《城市房地产管理法》第13条已明确规定，采取双方协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
其目的就在于防止出让方和受让方随意甚至恶意串通，以极低的价格获取土地使用权，损害国家和社会公共利益。
《民法通则》第58条、《合同法》第52条均对恶意串通、损害国家和社会公共利益的行为明确规定为无效。
因此，对于协议方式出让土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同无效。
第二种观点认为：由于我国地域广阔，各地情况差异大，再加上某些人为因素，如何认定出让金是否低于按国家规定确定的最低价难度较大。
同时，对此类情况一概认定合同无效，依据也不是很明确。
而且，如果动辄允许以出让金低于按国家规定确定的最低价为由认定合同无效，会造成出让方滥用确认合同无效的诉权。
这不仅不利于合同交易关系的稳定，不利于开展对土地的有效利用，更不利于保护受
让方的合法权益。
因此，应当仅认定出让合同约定的价格条款无效，而不是整个合同无效。
【司法实践与解析】
最高院认为对低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效，而非土地使用权出让合同全部无效。
主要理由如下：
第一，认定整个合同无效对受让人不公平。
对低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，如果单纯按照《合同法》第52条及《民法通则》第58条规定，并结合《城市房地产管理法》第13条的有关规定，应当认定为无效合同。
但是必须考虑到，对于土地出让金是否低于按国家规定所确定的最低价问题，作为土地管理者和国家政策的执行者，出让方有更为清楚的认识，因而其过错责任应更大，在以协议方式出让建设用地使用权时，出让方的意志体现得更为充分。
如果允许出让方可以任意解除合同，就大大增加了合同的不确定性，不利于维护交易的安全与稳定，同时也可能使出让方在签订合同时更为随意，甚至可以导致出让方滥用此项权利损害受让方权益现象的发生。
此外，由于我国各地区实际情况不同，无法确定明确统一的出让金最低价的数额限定，一般都是由各地自行确定，而在有些地方，由于招商引资和其他一些利益的影响，往往会向投资方许诺许多优惠条件，其中最主要的优惠条件，就是在出让土地使用权时就出让金数额上作出优惠，出现一些地方政府对于协议出让土地使用权的出让金价格确定上的随意性。
就造成客观上出现土地出让金低于最
低价的结果，在这种情况下，认定出让金低于最低价并进而主张合同无效，对受让方来讲是极不公平的。
第二，认定整个合同无效有可能导致出让方牟取不法利益。
从合同交易关系的稳定性以及保护受让方合法权益的角度来考虑，我国立法本着鼓励交易的原则，对合同无效采取了比较严格限制的态度。
同时，如果单纯以出让金低于国家规定确定的最低价为由认定出让合同无效，将使受让方处于非常不利的地位。
出让方完全有可能利用甚至滥用确认合同无效的诉权，以达到其侵占受让方权益的目的。
因为我国法律明确规定，无效合同不受法律保护，一旦判定合同无效，将产生返还财产、缔约过失责任、行政处罚等法律后果。
然而，仅仅因为出让金低于按国家规定确定的最低价使合同无效来确定缔约过失责任是比较困难的，最终只能是返还财产。
而在房地产开发项目或其他一些与土地开发有关联的项目中，往往时间周期长，投资巨大，受让方投入的人力、财力和物力已经物化到土地中而无法与土地分开，已经承担了巨大的风险，如果仅仅因为出让金低于按国家规定确定的最低价使合同无效，受让方将承受额外的风险与损失，由此还有可能造成一些出让方恶意利用此项规定，以达到牟取不法利益的目的，从而损害到国家、集体、社会公众利益以及他人合法权益。
可见，完全认定合同无效具有很大的弊端，并且容易形成更加尖锐的矛盾。
第三，认定整个合同无效违反《合同法》中的有关规定。
《合同法》第56条后半段规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
”确立合同的部分无效，应当符合以下几个要件：
一是必须限于一个单一的合同，而不是构成数个合同，否则就是一个分别无效的问题，而不是部分无效的问题。
二是合同内容具有一定的可分性。
所谓可分性，指将无效部分分离出来，并可以将其行为想象为有效的行为继续存在，而且这项行为并不与当事人的愿望相违背。
三是合同部分无效，不影响其他部分效力的。
如果合同表面上是一个行为，实质上由若干部分组成，或在内容上可以分为若干部分，即有效部分和无效部分可以独立存在，一部分无效并不影响另一部分的效力，那么无效部分被确认无效后，有效部分继续有效。
但是，如果无效部分与有效部分有牵连关系，确认部分内容无效将影响有效部分的效力，或者从行为的目的、交易的习惯以及根据诚实信用和公平原则，决定剩余的有效部分对于当事人已无意义或已不公平合理，则合同应被全部确认为无效。
四是合同部分无效需在除去无效的部分行为后，当事人将履行剩余部分行为的情况下，才发生部分无效，即部分无效不导致合同整体无效，如果部分无效将导致整个合同履行不公平，当事人也不愿意继续履行的，这种情况下应宣告合同全部无效。
【同类问题】
行政管理部门同意受让人缓交甚至免交出让金的，能否以受让人未交清土地出让金为由认定其转让建设用地使用权合同无效？
按照《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，必须按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，否则不得转让。
但在实践中，行政管理部门往往同意受
让人缓交甚至免交出让金，因此，行政管理部门同意缓交或者免交出让金的，则不应以受让人未交清土地出让金为由认定其转让建设用地使用权的合同无效。
行政管理部门虽然没有明确同意缓交，但其行为可以视为默认的，比如在没有交清土地出让金的情况下，行政管理部门给开发商办理了国有土地使用权证书或者预售许可证的，也不应以受让人未交清土地出让金为由认定转让建设用地使用权的合同无效。
开发商要求购房者支付国有土地使用权出让金的条款其效力如何认定？
审判实践中，有的开发商在商品房购房合同的附属条款中与购房人签订“土地出让使用金没有计入房价内，由购房者支付”的条款，此类条款的效力究竟如何判断？我们认为，根据现有规定，土地使用权出让金应由开发商支付，是开发商经营房地产的成本支出。
购房者购买了商品房所有权，该商品房所占用的土地使用权也一并转移给购房人。
让购房者自己承担土地使用权出让金，意味着开发商的义务转嫁给了购房者，这等于该条款不当地加重了购房者的负担，造成不必要的费用支出。
因此，凡是开发商要求购房者自己支付国有土地使用权出让金的，该条款应认定为无效。
【法条索引】
《中华人民共和国合同法》第五十六条
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条
土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
