招商期间租金优惠原则
原则六：招商期间租金优惠原则
为贯彻商场经营的蓄水养鱼策略，适应购物中心长期经营的特点，商用物业在招商期间，尤其是新开业的商用物业更适宜采用优惠租金的办法，用相对优惠的租金政策将商场做旺，然后根据运营状态适当稳步地调整租金。如果前期就向租户收取过高的租金，制定了期望值过高的租金回收计划，其结果无异于杀鸡取卵。
案例：正佳广场租金定价的经验
起因：参考天河城广场的租金
位于天河路与体育东路交汇处的正佳广场占地面积57000平方米，总建筑面积420000平方米，以体验式主题购物乐园为设计定位，集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体。主力店包括百货巨头广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、飞扬影城等，2004年12月开业。
正佳广场位于成熟的商业地段，具有先进的商业规划，有招商前期。正佳广场基于周边天河城广场、宏城广场的租金状况制定了租金标准，分别是：
楼层 租金（元/平方米）
首层 750
二层 480
三层 360
四层 230
五层 150
发展：爆发租金矛盾
自开业以来，正佳广场与小租户之间发生了诸多纠葛和麻烦。
租户普遍反映租金不合理。开发商不管租户们实际购买率严重偏低的经营情况，而多考虑自己的利益，逼催租赁费。其中一位做服装生意的租户反映，他的店铺是3月1日开业的，装修花了12万元，每个月要交52000元的租金，7000元的管理费，还不算每个月近2000元的水电费，到现在为止实际营业额才42000元，他说他正在承担着巨大的商业风险。
其结果是租户们要求继续减免租金，在双方无法达成共识的情况下，正佳广场M层的租户集体撤场，对正佳广场的形象造成了不良的影响。
结果：高开低走的租金策略效应
为维系商户信心，使正佳广场的经营进入良性，经双方协商后，从2004年年底开业到2006年年底，正佳广场的租金始终以30%-80%的比例收取，对于经营效果严重不佳的商铺区域，甚至免租，只收取管理费。正佳广场较高的租金定价在现实面前进行了相应的调整。
层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式
1.
影响商铺定价的12个因素
2. 商铺租金定价的参考原则
3.租金定价方法
4.租金定价公式
（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。
（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
（3）计算各层别的权重系数。
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
（4）计算总权重系数。
公式二：∑权重系数=总权重系数
（5）计算层别总价和层别均价。
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价 公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：
根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
租金及售价定位
1、项目价值评价
价值评价表
序号
评判因素
权重 评定分值
分值 星光百货 世纪阳光 国贸商场 商业大厦 本案
A 周边环境
(小计) 30 20.67 23.67 23 24 22
A-1 商业位置 5 3 4 4.33 4 4
A-2 交通便利度 5 3.67 4.33 4.33 4.33 4
A-3 周边房屋素质 5 4 3.67 3.67 4 3
A-4 周边居民质素 5 4 3.33 3 3.33 3
A-5 人流 5 2.67 4.33 3.33 4 4
A-6 车流 5 3.33 4 4.33 4.33 4
B 规划及建筑
(小计) 20 18.33 12 10.33 14 17
B-1 整体规划 4 3.67 2.67 2.33 3 3
B-2 外观建筑风格 4 3.67 2 2 3 3
B-3 建筑空间规划 3 2.67 2 1.67 2 2
B-4 停车位、便利、大小 3 3 1.67 1 1.67 3
B-5 主题广场 3 2.67 1.67 1.67 2.33 3
B-6 动线组织 3 2.67 2 1.67 2 3
C 配套设施
(小计) 20 13.67 10.33 9.67 12.33 17
C-1 公共配套设计 4 3 2.33 1.67 2.67 3
C-2 无障碍设计 4 2.33 2 1.67 2.33 3
C-3 导购设施 3 2.67 2 2 1.67 3
C-4 安全设施 3 2 1.33 1.5 2 3
C-5 灯光设计 3 2 1.33 1.5 1.67 3
C-6 其它设施 3 1.67 1.33 1.33 2 2
D 营销管理
（小计） 30 22.03 17.97 14.93 19.33 25
D-1 主题形象 3 2.33 1.67 1.33 2 3
D-2 营销策略 3 2 2.17 1.83 2.33 2
D-3 主力店 4 3 2.33 1.93 2.5 3
ＰｕｂＬｉｃ ＲｄｍｉｎｉｓｔＦａｔｉｏｎ Ｉ公共管理
公租房ＰＰＰ模式租金定价机制研究
吴淑莲 孟利清 曹仁德 浙江理工大学 浙江杭州３１ ＯＯ１ ８
基金项目：教育部人文社科项目：ＰＰＰ项目再谈判的关键风险识别及系统应对研究（１ ３ＹＪＡ６５０１ ０５）
摘要：本文基于缓解政府的财政压力和保证公租房制度的贯彻实施的目的，结合经济发展水平、居民消费能力等因
素对ＰＰＰ模式公共租赁房租金进行合理定价。重点对ＰＰＰ模式公租房租金的构成进行理论分析，并进行实际测算，从 而确定ＰＰＰ模式公租房租金的定价机制。 关键词：ＰＰＰ模式；公租房租金；定价机制
大量的公共租赁住房建设，需要庞大的资金投入，而ＰＰＰ融资模
式的引进，有利于减少政府的财政负担，降低融资风险，同时实现资
源的合理配置。然而，如何制定合理的公租房租金，既能满足大多
数“夹心层”的住房需求，又可以很好地维持公共租赁房项目的运
营，是摆在面前的一道难题。
一、公租房ＰＰＰ模式简介 ＰＰＰ（Ｐｕｂｌｉｃ—Ｐｒｉｖａｔｅ—Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ），简言之指公共部门通过
与私人部门建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。在该
模式下，鼓励私营企业与政府进行合作 参与公共基础设施的建
设。其显著特点在于通过引入私人企业，将市场中的竞争机制引
入城市基础设施建设中，更有效地提供公共服务，促进了政府管理
改革；ＰＰＰ模式下政府实现了风险的合理分配，同时也减少了承建
商和投资者的风险，从而降低了融资难度；ＰＰＰ模式实现了权力共 享。 二、公租房ＰＰＰ模式的租金定价机制
１、公租房ＰＰＰ模式租金定价机制主体 公租房ＰＰＰ项目定价利益相关者主要有三方，即政府，私营部
门和社会公众。三方都有各自的目标：政府目标是通过ＰＰＰ项目定
价为社会提供数量充足、优质服务的公租房；私营投资者则是通过
ＰＰＰ项目定价在收回投资基础上还能实现盈利，即实现企业投资利
润最大化；公众则希望ＰＰＰ项目能提供优质的服务同时自己使用的 成本最小，即实现自身效益的最大化。然而，以上三者的定价目标
