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2024年房产抵押市场分析现状1. 引言房产抵押是指通过将房产作为抵押物，向银行或其他金融机构融资的行为。
房产抵押市场在我国经济中扮演着重要的角色，对于房产交易、个人贷款以及金融体系的稳定具有重要意义。
本文旨在分析我国房产抵押市场的现状，包括市场规模、市场竞争、政策环境以及存在的问题。
2. 市场规模房产抵押市场是我国金融市场的重要组成部分，市场规模庞大。
根据统计数据显示，截至2021年底，我国房产抵押贷款余额达到X万亿元，占我国金融机构贷款余额的约X%。
这说明房产抵押市场在我国金融体系中的重要性和影响力。
3. 市场竞争房产抵押市场竞争激烈，主要表现在两个方面：银行之间的竞争和金融机构之间的竞争。
银行之间的竞争主要体现在利率和服务上。
为了吸引更多的客户，各大银行不断降低房产抵押贷款利率，并提供更加便捷、贴心的服务，如在线申请、快速审批等。
金融机构之间的竞争主要体现在产品创新和市场拓展上。
除了传统的房屋贷款，越来越多的金融机构推出了灵活的抵押贷款产品，如低息短期抵押贷款、二次抵押贷款等，以满足客户多样化的资金需求。
4. 政策环境我国的房产抵押市场受到政策环境的影响。
政府通过相关政策对房产抵押市场进行调控和监管，以防止过度借贷和房地产泡沫的产生。
目前，我国的房产抵押政策相对严格，主要包括：抵押贷款额度限制、抵押物估值标准、贷款利率浮动范围等。
这些政策的实施旨在保护金融机构和借款人的利益，同时维护金融市场的稳定。
5. 存在的问题尽管房产抵押市场有着广阔的发展前景，但仍存在一些问题亟待解决。
首先，房产抵押市场的规模过大，存在着部分金融机构过度依赖房产抵押业务的现象，一旦遇到房地产市场的波动，可能会对金融机构和整个金融体系带来较大的风险。
其次，个别金融机构存在不良的抵押贷款风险，如未能严格审查借款人的还款能力、抵押物价值评估缺失等。
这些问题可能导致金融机构贷款违约风险增加，最终对整个金融市场稳定产生负面影响。
摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。
关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。
商业银行贷款信用风险分析概述：信用风险是商业银行面临的最主要的风险之一。
贷款信用风险分析是商业银行评估借款人还款能力和信用状况的重要工具。
本文将探讨商业银行贷款信用风险分析的重要性、相关指标和方法，并提出一些风险管理的策略和建议。
一、贷款信用风险的重要性商业银行贷款信用风险是银行面临的最主要风险之一。
如果借款人无法按时还款或违约，银行将面临资金损失和信誉风险。
因此，准确评估借款人的信用状况至关重要，可以帮助银行制定合适的贷款政策和风险管理策略，降低不良贷款风险。
二、贷款信用风险分析的指标和方法1.个人客户信用风险评估指标：- 个人借款人的征信记录和信用分数是评估其信用状况的重要指标。
银行可以通过查询个人借款人的征信报告来获取其与其他金融机构的贷款和还款记录，以及信用卡使用情况等。
- 借款人的收入水平和就业情况也是评估其还款能力的重要因素。
通过审查借款人的工作合同、工资单和纳税记录等可以获取相关信息。
- 借款人的个人资产和负债状况可以帮助评估其还款能力和抵押担保的价值。
银行可以审查借款人的房产证书、车辆登记证和银行对账单等来获取相关信息。
2.企业客户信用风险评估指标：- 企业借款人的财务报表是评估其信用状况的重要依据。
银行可以通过审查借款企业的资产负债表、利润表和现金流量表来评估其盈利能力、偿债能力和现金流情况。
- 借款企业的行业背景和经营环境也需要考虑。
银行可以参考行业报告和市场调研结果来评估借款企业所处行业的风险和前景。
- 借款企业的管理团队和业务模式也是评估其信用状况的重要因素。
银行可以审查借款企业的管理层履历和商业计划书来获取相关信息。
三、贷款信用风险管理策略和建议1.建立完善的风险管理体系，包括贷前、贷中和贷后的风险管理措施。
银行应确立明确的贷款审查流程，并严格按照规定的流程进行贷款审批。
2.合理制定贷款政策和利率策略。
银行应根据借款人的信用状况和风险评估结果，合理定价和限制贷款额度，确保风险可控。
银行个人住房贷款风险及控制分析随着经济的快速发展，人们对于购买房产的需求也在逐渐增加。
而对大多数人来说，购房需要依靠银行的个人住房贷款来实现。
个人住房贷款不仅是银行的主要业务之一，也是国民经济的重要支柱。
随之而来的风险也不可忽视。
本文将分析银行个人住房贷款的风险，并提出相应的控制措施。
一、银行个人住房贷款风险分析1. 信用风险银行在放贷时首要考虑的因素就是借款人的信用状况。
而在个人住房贷款中，借款人的信用风险是比较大的。
因为房贷是一笔较为巨大的贷款，借款人可能会因为各种原因无法按时按量还款，这就会给银行带来较大的信用风险。
2. 利率风险利率的变动对于银行的个人住房贷款会产生极大的影响。
一旦利率上升，借款人的偿债压力就会增加，从而增加了违约的风险。
银行自身也会面临着资金成本上升的问题，导致银行盈利能力下降，进而造成风险的增加。
3. 抵押物风险在个人住房贷款中，抵押物是银行获取贷款风险的主要手段。
如果抵押物的价值下跌，或者抵押物的质量不合格，一旦借款人不能按时偿还贷款，银行可能无法通过抵押物变现，从而导致风险的增加。
4. 法律风险个人住房贷款可能涉及到法律方面的风险。
借款人可能会因为各种纠纷导致无法按时还款，银行也需要面对着复杂的诉讼和执行问题。
二、银行个人住房贷款风险控制措施1. 严格的风险管理制度银行应建立完善的风险管理制度，包括信用风险管理、利率风险管理、抵押物风险管理和法律风险管理等各个方面的管理措施。
对于借款人的信用状况要进行全面的审查和评估，避免信用风险的发生。
也要对贷款利率的变动进行及时的监控与调整，以降低利率风险。
2. 合理的抵押物要求银行在放贷时应对抵押物的价值进行全面的评估，确保抵押物的价值稳定和真实性。
也要对抵押物的质量进行监控，避免因抵押物质量问题导致的风险。
3. 加强法律风险管理银行应建立健全的法律风险管理体系，规范个人住房贷款的法律程序和流程，合理化债权债务关系，降低法律纠纷的发生和处理成本。
个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。
这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。
但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。
本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。
第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。
1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。
但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。
因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。
1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。
1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。
因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。
1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。
第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。
2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。
借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。
个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。
2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。
个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。
借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。
工商银行个人住房贷款的风险分析
个人住房贷款是银行业务中最为常见的一个品种，也是最常见
的风险点之一。
对于工商银行来说，个人住房贷款的风险主要包括
以下几个方面：
1.客户信用风险：银行在贷款时需要对客户进行信用评估，以
判断其信用风险。
如果客户信用不佳，存在还款困难或违约的风险，这将直接影响银行的资产质量。
2.房屋抵押风险：个人住房贷款通常会以贷款房产为抵押物，
如果房产价值下跌或者房产抵押物不合规等情况，都会增加银行的
不良资产风险。
3.经济环境风险：经济环境的变化对个人住房贷款也会产生很
大的影响。
例如，经济不景气时，贷款人就面临失业或收入减少的
风险，这会增加他们的偿债风险，进而影响银行的资产质量。
4.市场风险：个人住房贷款贷款利率通常是固定的或者浮动的，如果利率变动大或者跌幅大，银行可能会出现风险。
因此，工商银行在开展个人住房贷款业务时，需要严格控制风险，科学制定贷款政策，对客户进行充分的评估，确保控制贷款风
险的风险措施等。
商业银行住房抵押贷款的分析摘要美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。
此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。
近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。
因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。
本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。
关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策ABSTRACTThe United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States ofChina's real estate industry is developing rapidly, people purchase demand is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by commercial banks increased, at the same time, China's housing mortgage loan market risk significant also bring. Therefore, commercial banks should strengthen the risk management of personal housing mortgage loans, to ensure the healthy development of the housing mortgage loan market in China, in order to maintain the development of the Chinese Commercial Bank of good, the status of housing mortgage loans in China's commercial banks to the risk analysis and to find effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for while China is an urgent and important issue. This paper first analyses the status quo of the development of housing mortgage loans in China's commercial banks, and explain the necessity of strengthening the housing mortgage loan risk management, the risk finally facing from the housing mortgage loan risk management analysis.loan, Risk analysis, Countermeasures目录1前言 (1)1.1研究背景及意义 (2)1.2研究内容与方法 (4)1.2.1研究内容 (4)1.2.2研究方法 (4)1.3论文框架 (5)2相关理论与文献综述 (7)2.1商业银行住房抵押贷款理论 (7)2.1.1商业银行住房抵押贷款的概念 (7)2.1.2商业银行住房抵押贷款的流程 (7)2.1.3商业银行住房抵押贷款的用途 (8)2.1.4商业银行住房抵押贷款的对象 (9)2.1.5商业银行住房抵押贷款的条件 (9)2.1.6商业银行住房抵押贷款的额度 (9)2.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度 (10)2.2文献回顾 (11)2.2.1国外研究状况 (12)2.2.2国内研究状况 (12)3商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析 (14)3.1商业银行住房抵押贷款的现状分析 (14)3.2商业银行住房抵押贷款面临的问题分析 (21)3.2.1信用风险 (21)3.2.2利率风险 (21)3.2.3抵押风险 (21)3.2.4法律风险 (24)3.2.5流动性风险 (24)3.2.6市场政策风险 (21)3.2.7操作风险 (25)3.2.8管理风险 (26)4发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议 (28)4.1开发和建立内部评级体系和内部评级模型 (28)4.2完善银行内部信贷管理机制 (28)4.3建立个人住房抵押贷款风险预警系统 (28)4.4加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 (28)4.5发展个人住房抵押贷款风险转移机制 (28)4.6完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 (28)结论 (35)致谢 (37)参考文献 (40)1前言2007年3月爆发的美国次贷危机，目前已经在全球范围内造成了巨大的影响。
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:观察美国次贷危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。
本文分析了次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,以期在住房抵押贷款风险防范方面能引以借鉴。
关键词:次级抵押贷款住房信贷商业银行风险这次贷危机的发生也为中国房地产信贷市场的发展敲响警钟。
因此认真分析此次危机发生的原因,对解决我国房地产信贷市场存在的问题有极为重要的现实意义。
一、美国次贷危机的发生次贷危机的形成主要源自过度宽松的信贷标准,贷款人的偿还能力不足,形成局势恶化,大量的房屋贷款经包装转化为债权抵押证券后,再出售给投资者。
当贷款人的逾期情况增加,投资者变得非常敏感,这种敏感情况从次级按揭贷款传导至其它类型的资产证券化产品或风险转移产品时,评级机构及时下调次数按揭贷款相关资产的评级,从而引发了投资者信心不足。
加之,贷款银行对次级按揭贷款的风险状况披露透明度不足,触发了投资者对银行可能出现亏损的担忧,形成股票价格下调。
尽管很多银行已通过资产证券化,但银行对这些已剥离资产的具体承诺程度和披露的信息有限,银行纷纷采取保留资金、减少对同业的贷款以及缩短贷款年期。
各大国际金融机构纷纷出现股份暴跌、资产缩水、资本充足率跌破8%最低要求的情况,关于它们增加损失拨备,以及高管引咎辞职等消息更是接踵而至。
二、我国商业银行个人住房信贷业务现状我国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长,风险不断加大。
(一)银行的房地产相关贷款比重高我国商业性房地产贷款增速持续上升。
随着商业性房地产贷款的快速增长,其在金融机构人民币贷款中的比重不断上升。
(二)低利率水平与流动性过剩刺激银行的放款冲动低利率水平与流动性过剩刺激了个人住房贷款的增长。
历史数据反映的规律:在个人住房贷款利率偏低时期,住房信贷增速往往处于历史较高水平。
流动性过剩与实际的低利率水平,推动房地产市场的繁荣,不断刺激住房消费需求,也不断刺激银行的贷款冲动。
分析银行房产抵押贷款风险的重要性我们知道，银行会定期对借款人是否具有能力继续履行合同，以及会定期核实房产抵押实物，若调查出其中有问题或不合规的现象会第一时间处置，防止发生逃废债务和故意折损抵押房产价值的行为。
在银行信贷业务中，抵押贷款由于业务规范程度高、具备确定的风险兜底措施等，成为银行机构普遍青睐的贷款品种，而抵押物又以房产为主。
近年来，银行房产抵押贷款业务在实际操作中暴露出不少风险，对于农村中小金融机构而言，如何有效防范和控制房产抵押贷款业务风险，成为其面临的重要课题。
房产抵押贷款的易发风险贷款办理之前房产“低值高评”的风险。
客户到银行办理贷款，银行需要按照既定的抵押率放款。
出于融资需求，客户往往考虑倾向于以有限的房产抵押、按最大额度“顶格”办理贷款。
目前，第三方评估机构对抵押人的评估收费根据抵押房产的价值定率计算收取，抵押人与评估机构形成了事实上的雇佣与被雇佣关系，因此，在房产评估定价环节容易出现“低值高评”的风险。
借贷关系存续期间抵押房产贬值的风险。
自客户在银行办理房产抵押贷款起直到贷款到期之前，房地产市场受供求、政策、税收等因素的影响，行情易出现波动。
近年来，受调控政策影响，一些抵押到银行的房产总体上处于持续贬值状态，而且贷款时间越长贬值率越大，导致在押房产不足值的风险不断加大。
贷款出现风险时，银行接收抵押房产过程中的风险。
当房产抵押贷款到期时，由于前期虚评和贷中贬值等原因，抵押品实际价值会出现难以抵偿贷款全部本息的情况，当债务人资不抵债或者为逃废债务而提前转移其他有效资产时，银行迫于无奈只能申请法院执行抵押物权。
在这个环节，易出现抵押房产大幅贬值而不足以覆盖贷款本息的风险，即便能够覆盖本息（超值覆盖在实际操作中很少见，即使出现，借款人通常也会选择自行出售房产再以现金偿还贷款本息）。
银行在接收抵债房产时需缴纳双方全部税费，银行在处置抵债房产时还要负担卖方税费总额。
这些税费都要从该抵债房产价值中扣除，使银行面临更大的资产损失风险。
银行房产抵押贷款风险原因分析以借款人申请一笔100万元房产抵押贷款为例，如果银行的抵押率设为65%，年利率为7.7%，借款人提供的抵押房产的评估价值最少为153.85万元（假设该评估不存在人为“低值高评”情况），该笔贷款期限为1年、本息一次还清，则合同到期日本息合计107.7万元。
在此期间，借款人因经营不善导致资不抵债（假设银行风险处置及时并且抵押物未出现人为贬值），在合同到期日法院即完成强制执行，按照两次流拍折价30%计算，该笔抵押房产折价107.70万元，刚好覆盖本息，但是按照抵债资产管理办法，银行需要对抵押房产进行过户，假设银行接收后能够以接收价值处置该房产（实际操作中这种情况实现的可能性很小），接收和处置的税费都需要从该笔房产的处置所得款中扣除，按照最低总税费占比30%计算，银行处置该笔贷款最终现金所得额为75.39万元，不计当期存款利息支出损失，比照本金还损失24.61万元。
也就是说，在该笔房产抵押贷款完全合规办理、风险处置及时得当、抵押物未出现人为贬值、完全依法依规处置的情况下，依照现行税费标准从低计算，一年期银行房产抵押贷款风险率高达24.61%（贷款期限越长，风险水平越高）。
从实际操作的经验来看，银行房产抵押贷款出现风险的原因主要可以分为以下几类：借款人过高的融资预期。
借款人在办理房产抵押贷款时，通常有自己的可贷资金量预期，但由于其可供抵押的房产有限，在抵押房产评估过程中，抵押人可能与评估机构达成“低值高估”的交易。
抵押房产市场波动。
由于近年来房地产行业出现了“泡沫”，目前通常作为抵押物的住宅、商用房、厂房等房产，在政策层面不断加大调控的同时，也被监管部门纳入限控行业，一些抵押房产出现了不足值的风险。
借款人消极履行债务。
一旦抵押房产严重不足值，借款人有可能出现资不抵债情况或者为了逃避债务履行义务而提前转移资产，当合同到期、其名下已无其他可执行资产时，不排除有的借款人、抵押人提前对抵押房产作出一些有损价值的处置。
借款人、抵押人消极履行合同，将导致银行面临被迫接收不足值抵债房产的风险。
收回抵债房产的流程成本过高。
在银行诉诸法律收回抵债房产的过程中，由于借款人无力负担或者拒绝承担相关税费，银行需要从接收的房产价值中扣除债务人和债权人应分别承担的税费，以及该房产拍卖出售变现的流程税费，包括诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费、房产税、土地增值税、土地使用税、城建税、印花税、增值税等，从实际操作来看，假设银行能够以接收价值成功拍卖抵债房产，最终损失的部分主要是缴纳的各项税费。
解决措施及建议加强评估环节跟进，确保合理抵押。
为了有效规避抵押房产“低值高评”的风险，银行应在客户的评估行为之前对拟抵押房产进行初步询价。
目前，大多数银行要求借款人在提出借款申请时即提供确定的保证方式。
银行可以选择一家或几家具有良好职业道德和评估水准的房产评估机构对抵押物进行评估，并与之形成长期合作关系，以防止评估机构因短期逐利行为而背弃职业道德。
在贷款审查环节（包括贷款审查岗、贷审小组、贷审会）也要对抵押物价值进行公允性判断，并列为贷款审查工作的必选项目进行硬性规定，切实防范抵押房产“低值高评”的风险。
关注市场波动，适当增加担保物。
担保法第五十一条对这种情形提供了法律解决依据：“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保”。
据此，目前银行也普遍在抵押合同中进行了规定。
因此，当抵押房产出现明显贬值的情况时，银行应及时启用该条款止损并进行追偿。
有效防控信用风险。
抵押归根结底只是风险保底措施，有效防范借款人、抵押人消极履行债务的风险，最重要的还是要靠银行自身做好贷款“三查”。
只有着重核查借款人的经营情况（特别是现金流）、还款能力、资产状况、信用状况和资金用途，转变过度重视抵押物、担保物等传统做法，才能有效地防范信用风险。
在办理房产抵押贷款时，可视情况采用“抵押+保证”的方式，增加保证人，督促借款人履行合同，也可在贷款出现风险时，通过三方协议由保证人接收抵押房产后代偿，或者由担保人对抵押房产不足值部分承担连带偿还责任。
对房产抵押风险较大而保证人有足够偿还能力的，可视情况在条款中增加“保证责任优先”的条款。
在借贷存续期间，银行应持续检查借款人合同履行能力及抵押房产实物状况，发现问题及时处置，防止出现逃废债务和故意折损抵押房产价值的行为。
尽量规避流程成本。
从不良贷款管理与处置合规尽责角度考虑，目前大多数银行在贷款合同到期时通过法律手段进行抵押物处置，诉讼流程和时间较长。
物权法第一百九十五条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。
因此，银行完全可以在完善自身制度和流程的基础上，通过与抵押人达成协议的方式，以抵押财产折价受偿或以变卖价款优先受偿，规避通过司法渠道解决产生的流程成本。
对抵押房产价值贬值严重和非抵押贷款接收抵债房产的情况，可根据实际，如果短期能够变现，采用呆账核销——协议收回抵押房产或抵债房产——快速变现处置的组合操作方式，合理规避抵债资产接收和处置的相关成本。
银行应在现有的税收政策框架下做好抵债房产接收和转入损失税前扣除申报工作。
对于抵债房产损毁报废等非正常损失，应及时向税务机关申报，争取税前扣除。
对短期内无法处置且闲置的抵债房产，应申请减免房产税和土地使用税，努力将损失降至最低。
建议减免以房抵债业务税费。
在宏观经济下行压力加大、供给侧结构性改革不断深化的背景下，银行信贷资产质量面临严峻挑战，尤其是房产抵押贷款业务中，房产贬值的情况可能会越来越普遍。
为更好支持供给侧结构性改革、乡村振兴战略和区域协调发展战略实施，切实防控银行房产抵押贷款业务的风险、加快风险处置，建议减免银行以房抵债业务的相关税费。
由此可见，银行房产抵押贷款风险是不言而喻的，为了保护各方利益，应该尽可能地客观评估风险的同时加以有效防范，在存续期间银行应时刻关注、掌握房地产抵押市场的一切变动，从而对抵押房产市场价值和房产抵押人行为进行监测。
出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
