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阿城上京广场规划筹划草案前言此方案根据目前哈尔滨市阿城区商业的情况一个月的深入调研总结和未来2~3年内中国商业的开展所做的商业定位与筹划。
方案根据工程已建成的建筑形式和地理位置，模拟了将来实际招商和商场运营，仅供参考。
通过对市场的全面调查和主要商户、意向投资者、行业专家的访谈根本认可此方案有较强的可行性。
一、阿城商业概况阿城区商业主要集中在解放大街上，但从规模、体量、购物环境、停车及其他配套效劳现已无法满足消费者的需求。
阿城现有市场商业参差不齐，竞争意识落后，业态同质化，还是以百货和综合性商业占据半壁江山；整体消费水平低下，缺少体验购物商场及主题商业，整体还处传统商业。
阿城上京广场工程做为一个总建筑面积51000平方米的大型商场，虽然处在一个新区域，周边没有其他商业，但是工程自身在体量上够规模，具备独立成市、独立成圈的条件，同时随着城市的开展，一个城市一个商圈已无法满足人民生活水平日益提高及生活配套的开展，新商圈的诞生是社会进步开展的必然需要。
只要我们工程定位准确和差异化，其辐射区域将超过一般的区域中心，依然能辐射整个阿城区及周边地区。
二、上京广场的周边环境上京广场坐落于阿城新区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利，基地面积2.7公顷。
周边的住宅小区设计新颖、环境优美、配套设施齐全，一直是阿城区商品房价格的领跑者。
具体有：金昌国际、金京赛丽斯、上京商住小区、上京府邸、金京壹号公馆、丽都国际、金上京公馆、金都府邸、恒盛新天地、金河铭苑、鼎源名座、海富城等高档住宅小区。
该区域已成为阿城的富人区，医院、学校、银行环绕左右，名符其实的阿城区政治、经济、文化中心。
三、建筑结构及配套设施1.上京广场建设单位为哈尔滨富氏隆集团阿城房地产开发，设计单位为哈工大设计院，施工单位为哈尔滨市华兴建筑公司。
目前地下商场已完工。
地上广场绿化及景观预计2021年7月前竣工。
2、建设地点为哈尔滨市阿城区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利。
沈阳奥林匹克花园剩余房源营销计划一、后续房源总体营销要点从市场竞争环境和本案综合竞争力分析来看，在目前的市场环境下，在项目营销策划中除了考虑现有市场因素外，在项目实际执行时还需重点考虑未来两年内市场变数等因素。
■重视前期的内部认购、挖掘内部客户和周边浅层资源深挖周边大型市县市场（抚顺、鞍山）资源。
综合产品个性特点的性能优势并结合合适的价格以较高性价比推出，重点把握有效需求市场，重点挖掘潜在需求客户。
■深挖市场价值及区域价值顺应区域发展趋势，满足区域高档次商务、休闲等物业需求，挖掘区域潜在商务休闲型消费需求；地处“世博园”板块，大力宣扬核心娱乐、休闲区概念，政府定向性建设区域，以保证其市场升值潜力巨大。
■突出产品性价比强调区域联动，对比本区域凸现价格优势，对比周边区域凸现产品优势；突出自身区域特性和项目自身配套优势，与周边顶级项目形成联动，拔高区域及项目价值。
■重视营销效率和市场速度发挥价格杠杆的调节和推动作用，不断挖掘项目的卖点，掌握销售的主动性，对销售过程进行监督，依据不同阶段采用不同的销售策略；为项目赢得最宝贵的市场机遇，释放市场风险。
二、后续房源推盘策略1.根据市场的运作、销售规律及我司对项目现状的了解，我们认为本项目目前运作的重点、难点如下：■问题一，后续房源整体（未获得销售许可证部分除外）散而多，2006年交房的部分除两栋较整外其余分布很散；给人以尾房或房源位置不好的感觉，不利于整体销售。
■问题二，根据目前规划，项目后期还有大体量（约98套）房源推出，若目前采取价格促销销售房源对后期营销不利。
2.推盘思路针体问题一，建议采取“显、隐性房源”搭售方法，其思路及特点如下：■推出的房源分为显性和隐性房源两种，公开在售的只有显性的房源，同时特设置一部分隐性房源。
由销售经理、主管掌控。
特点：避免同时推出大量房源，给客户以房源紧张的热销感觉。
■隐性房源的均价较显性房源均价下调。
特点：当客户产生价格抗性时，置业顾问可向客户推荐这一部分隐性房源，以缓冲由于涨价产生的滞销、销售速度减缓等不良现象；同时保持价格持续上涨的感觉,使客户对品牌品质、影响力产生一种肯定，便于后期销售。
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析前言沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。
力求紧密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。
同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。
项目检视（一）项目深度分析(整体市场状况沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。
1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。
沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
2.人们消费观念已经逐渐发生变化。
先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。
追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。
3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。
整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。
4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。
目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。
5、规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。
沈阳综合体项目整体策划方案报告******整体策划报告（2006年）第一部分 项目整盘企划营销策略项目整盘思路图思路的具体阐述一、 **项目整体现状、存在的缺陷1、目前项目面临的状况➢项目整体形象没有完全树立起来，在市场上的知名度不够。
市场并没有真正意识到这种建筑产品的优势、发展趋势及升值潜力；住公写➢由于整盘在市场上没有很强的知名度，导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些弱势；➢区域竞品均处在现房阶段，园区相对成熟，而且促销手段对本项目存在一定的冲击；➢就单个产品形态，区域竞盘具备较强的优势，但整合优势却不及本项目；2、市场对本项目的反馈情况➢市场对本项目认知仍然比较模糊，甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰；➢项目的整盘形象始终没有很好地树立起来，市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态的优势所在；➢对本项目所处的区域比较认同，认为有一定的投资潜力；➢去年项目的价格体系具备一定的竞争优势，但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素来说略显偏高；二、项目整合分析的切入点1、摸清区域市场及竞品情况，是分析的前提和基础1）包装VS 现房➢本项目面临的最大的压力就是周边竞品楼盘的现房压力。
其他同类项目在市场中已经是实体展示，而且底层商场也基本成熟，市场对项目的认知一目了然；➢目前本案虽然主体工程已经完成，但配套设施（外立面、空中花园、底层商场、入户大堂等）并没有成型，缺乏现房的直观感受；2）整体综合VS 单一产品➢本项目与区域其他竞品楼盘最大的区别在于项目的整体综合性和独特的建筑形态；➢只有通过包装，充分利用好整体平台优势，避免通过拆分，以单一的产品来对抗竞品中的同类产品；3）价格上扬VS 折扣促销由于区域周边的竞盘均为现房或尾盘，所以在价格体系上多处在滑落和促销阶段，这对本项目在基本面上是一个冲击。
2、客户分析是寻找项目策略的最直接、有效的方法从目前已成交的客户分析来看：➢基本情况：年龄层次在31—50岁之间，占到95%左右，多为二次置业的群体➢客户来源依然以地缘性客户为主，和平去占到一半以上➢成交的认知途径依次为：楼体广告、辽沈晚报、围档，分别占到42%、32%、21%左右➢成交客户职业情况，私企老板占到半数以上3、打开项目整体，研读每一种业态产品虽然在项目包装上要讲求整体，树立整盘形象为前提，但在吸引和切割客户上一定要将整盘项目研碎，进行产品分解，每一种业态产品的特点和优势，结合目标群体的实际情况，进行现场的引导和切割。
