目前经济适用房开发建设中的若干问题浅析

我国经济适用房制度存在问题及对策探析【摘要】随着房价的持续攀升和贫富差距的进一步扩大，经济适用房问题频频走进媒体的视野，也引发了人们对“经济适用房”到底“经济”了谁的深刻反思。

经济适用房是我国住房保障体系的重要组成部分，在国民经济发展和人民生活改善中起了重要作用，但其在实施发展过程中也遇到了诸多问题和挑战。

本文从我国经济适用房制度发展的历史过程出发，指出我国经济适用房存在问题，并提出完善经济适用房制度的对策措施。

【关键词】经济适用房制度；经济适用房近些年来我国一般商品房的价格上涨过快，房价节节攀升，居高不下，使原本刚性需求的必需品已变成遥不可及的奢侈品。

普通老百姓买不起房，即使是中等收入群体也不堪重负。

因此，加快建造经济适用房以满足广大的中低收入者的需求，改善他们的生活，是维护社会稳定的必然选择。

经济适用住房作为我国住房保障制度中的重要组成部分，在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起了重要作用。

经济适用房制度出台的初衷是好的，政策设计思路也是对的，但在实施发展过程中也存在许多问题。

本文从经济适用房的概念，发展历程出发，揭示其现存的问题并提出完善的措施。

一、经济适用房制度发展历程（一）经济适用房概念在我国，所谓经济适用房一般是指由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障性住房。

所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场的商品房价格来说是较低的，适合中低收入家庭的负担能力；所谓适用性，是指在房屋的一般建筑标准上不得削减和降低，强调住房设计和建设标准的使用效果，以“满足基本住房需求”为原则，体现经济适用住房的保障功能。

建设这种经济适用房一般由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

（二）制度发展历程自1991年国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》起，“经济适用房”概念开始走进大众的视野；1994年国家原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，明确了经济适用房是“以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质”的住房，同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应的规定。

一
界对 房地 产 的概 念一 直 存在 争议 ，我 国的法 律在 １９ 年 以前 ９９
括 物质 实 体和 依 托于 物质 实 体上 的权 益 。 ” 制 了房地产 商 品 的消 费需求 ， 会造 成房 地 产业 的无 序 发展 和 也 我 国的房 地产 业脱 胎 于建筑 业 ， 随着 社 会经 济 的发展 和人 恶 性 竞争 ， 使房 地产 业大 起 大落 ， 沫现 象严 重 ， 外还 会造 成 泡 另 们 生活 对其 需 求 的增加 而 逐渐成 长 为一 个独 立 的产业 ， 并在 不 产 业 结构 调整 和产 业 升级 障碍 重 重 、 举步 维艰 。 断发展 中昭 示着 其勃 勃 生机 。如 果 说房 地产 是一 种商 品 ， 那么 另一面 ， 国房 地产 领 域违 法违 规 、 我 权钱 交 易现 象严 重 。 地 房 地产 业顾 名 思义 就是 从事 房地 产 这种 商 品生产 经营 的行业 。 方 政府 利用 审批 权 和执 法权 索贿 受贿 现 象泛 滥 ， 房地 产经 营 企 概 括地 说 ， 房地 产业 是 从事 房地 产开 发 、 经营 、 管理 和服 务 的产 业 守法经 营意 识淡薄 ， 良信 息披 露制度 和 守信激 励制 度 匮乏 ， 不 业， 它包 括 土地 的 开发 ， 房屋 的建 设、 维修 、 理 ， 地使 用权 的 消 费者 的利 益受 到 严重 损害 ， 重影 响 了房地 产 交 易市场 的健 管 土 严 有 偿划 拨 、 转让 ， 屋所 有权 的 买卖 、 房 租赁 ， 地产 的抵 押贷款 ， 康 运行 。商 品房预 售违 规行 为 屡禁 不 止 ： 地产 企 业纵 容 、 房 房 雇
浅谈当前我国房地产业存在的问题及对策
口 李春艳 陶建辉 李 帅帅
和 其他 ， 中住 宅又 包括 别墅 、 档公 寓 、 其 高 经济 实用 房 屋和 普通 商 品 住宅 。近年 来 我 国 的房 地产 开 发 投 资 中别 墅和 高 档 公 寓 的开发 面积 和金 额都 在不 断攀 升 ， 为解 决广 大 低收 入者 住房 而 问题 的经济 适用 房 的开 发面 积 却在 不 断萎缩 。另 外 ， 商业 营业 用 房 、 他房 地产 的面 积 和金 额 比重 居高 不 下 ， 大 了商 业经 其 加 营 的成 本 ， 加 了通货 膨 胀 的压 力 ， 得房 地产 市 场 的合 理住 增 使 房 需求 得不 到保 障 ， 高档 住宅 却 无人 问津 。 针 对广 大低 收入 群 体推 出的 经济 实用 房建 设 又怪 象丛 生 。

市 、 人 民 政 府 根 据 本 地 区居 民 的 收 入 和 居 住 水 平 县
政 策 进 行 有 针 ：－ 的 进 一 步 规 范 提 出 了 迫 切 的 要 ｘ性 Ｊ － ．
求。
２０ ０ ４年 ４月 １ 日 ， 华 人 民 共 和 国 建 设 部 ， ３ 中 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 ， 土 资 源 部 以 及 中 国 人 民 银 国 行 联 合 发 布 了 《 济 适 用 住 房 管 理 办 法 》 该 办 法 的 经 。
Ａｕｇ． ０ ２０ ８
浅 谈我国 经济适用房中 存在的问 题及其完善建议
甄 雯
（ 庆大 学 建 设 管 理 与 房 地 产 学 院 ， 重 重庆 ４０４ ） ００ ４
摘
要 ： 章 分 析 了 目前 我 国 经 济 适 用 房 政 策 中 存 在 的 一 些 问 题 ， 对 进 一 步 完 善 经 济 适 用 房 政 策 文 并
很 好 的 落 实 — — 至 少 没 有 达 到 政 策 与 预 期 的 目标 ， 在 实 际 操 作 中产 生 了许 多 的 问题 。
２． １ 超 面 积 问题
按 《 济 适 用 住 房 价 格 管 理 办 法 》 定 ： 经 济 适 经 规 “ 用 住 房 要 严 格 控 制 在 中 小 套 型 ， 套 住 房 面 积 控 制 中 在 ８ ｍ２左 右 。 套 住 房 面 积 控 制 在 ６ ｍ２左 右 。 Ｏ 小 Ｏ
８ ｍ２ 右 ， 套 面 积 在 ６ ｍ２ 右 。 确 定 经 济 适 用 ０ 左 小 ０ 左 住 房 的 价 格 应 当 以 保 本 微 利 的 原 则 ， 售 实 行 明 码 销 标价 ， 得在标 价之外 收取任何 费用 。办法 规定 ， 不 政 府 有 关 部 门 应 当 对 购 买 经 济 适 用 住 房 的 申请 人 进 行 公 示 ， 有 符 合 规 定 条 件 的 家 庭 才 能 购 买 或 承 租 一 只 套 经 济 适 用 房 ； 济 适 用 住 房 只 有 在 取 得 房 屋 所 有 经 权 证 和 土 地 使 用 证 一 定 年 限 后 ， 可 按 市 场 价 上 市 方 出售 ； 买 人 以 市 场 价 出售 经 济 适 用 住 房 后 ， 得 再 购 不

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第３ ７卷 第 ｌ ６期 ２ ８ ・ ２０ １ １年 ６ 月 ２
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸ１ ＡＲＣＨ胍 ＣＴＵＲＥ
Ｖｏ ． ．１ １ ３７ Ｎｏ ６
Ｊ ｎ ２ １ ｕ． ０】
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房 地 产 开 发
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文章编号 ：０ ９ ６ ２ ２ １ ） ６０ ２ ．２ １０ — ８５（０ １－ ２ ８０ １
关 键 词 ： 边墙 特 大 断 面 ， 下 洞 室 ， 高 地 开挖 技 术 中图 分 类 号 ：Ｖ ７ ． Ｔ ６２ １ 文献标识码 ： Ａ 备 就 必 须 在 地 下 洞 室 内进 行 组 装 。
１ 工程概 况
锦屏二级水 电站是 四川省 凉 山彝族 自治州境 内雅 砻江 上水 头压力最高 、 机规模最大 的水 电站。电站 的引 水隧洞群位 于锦 装
发 商 的地 位 。
设成本确定的 ， 住房建设 的征地 和拆迁补偿安 置费 由政府 出资支
３ ２ 新模 式 的建 立 ．
付， 剩余 的七项部分 费用构成 由开发商报价 。在 新模式里 取消 了
使 新模式的 目的是要 增 加公 众 的参 与力 度 ， 强政 府 监管 力 对 管理费和利 润的取 费 比例 的 限制 ， 开发 商可 以充分 的竞 争 ， 加 从 而降低 经济适 用房 的单 价。第三 是政府 接管 开发商建 成后 通 度， 限制开发商 的权利 。 在这一步 的难 政府在前期规范时要 让公 众参 与进去 ， 取公众 的意见 ， 提 切 过竣 工验 收的经济适用房。最后由政府分配 房源 ，
确定位 ， 以在开发商 的 内部操 控下 ， 所 很多 经济适用 房房源 落入 低收入家庭。但实 际上经济 适用 房的获得 者 中有 相 当一 部分 不 了投资客的手 中 ， 而实 现开发商 的利润最大化。 从 是中低 收入家庭 ， 而是高收入 家庭 ， 至是 公务员 。有新 闻报道 ， 甚 简而言之 。 我国传统 的经济适用房 开发模式使得政 府的主导 深圳经济适用 房的桃 源村 三期 地下 停 车库 里 ， 着相 当一 部 分 停 作用弱化 ， 忽略 了公众的参与权 ， 致使开发商 的权利过广 ， 导致 了 ２ ｏ万元 以上的车辆 ， 中不乏 宝 马、 驰、 其 奔 奥迪 、 富豪 、 志等 名 凌 车 。２ ０ ０５年 ７月 ， 深圳市住房制度改革办公室与市 国土资 源和房 经济适用房诸多问题 。 产管理局联合发布的通告显示 ， 在深圳大约 １ 万套 的经济适用 房 ３ 应 采取 的措施

经济适用房的问题及其原因(一)摘要：经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

然而在我国却出现了许多高收入阶层涌入经济适用房的现象。

剖析其原因，主要是由于住房福利和市场化结合的操作模式不够成熟，政府没有有效的保护中低收入者的住房福利权利，而开发商又从谋利的角度出发将经济房变质，最终导致经济适用房政策不能达到预期效用。

关键词：经济适用房；中低收入家庭一、经济适用房的定义所谓经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

二、经济适用房运行过程出现的问题现在，一些地方的经济适用房慢慢“变了味”，经济适用房向“贵族化”方向发展，大量高收入阶层涌入其中。

虽然不断有媒体反映，但这种情况仍然屡禁不止，并似乎有失空之虞。

据一位业内人士表示，如果严格执行国家开发经济适用房的政策，真正面向中低收入阶层，开发商的利润较之商品房太少，因为在开发中，有的优惠政策落不到实处，管理部门伸手太多，费用摊派频繁。

而以经济适用房名义，开发面向高收入阶层的楼盘，则可“名利双收”。

而事实也是如此，近来开盘的一些经济适用房面积大多在一百多平方米以上，大至两三百平方米，价格更是使中低收入者望而却步。

而实际的需求却并非如此。

有项对北京、上海等5个城市的居民进行的调查显示，60％的人认为经济适用房的价格过高。

有调查说，在北京，近70％的购房人需要的是30万元以下的住房，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90％，而目前的经济适用房60％以上的房价在30万以上。

经济适用房不“经济”，问题出在哪里?有说是某些开发商在建设和销售过程中，虽然享受了如国家划拨用地的优惠政策，但并未将国家给予的优惠政策落到实处；有说是国家规定免征适用房的土地出让金，而土地出让金恰恰是地方政府的重要财政来源，“国家请客、政府出钱”，地方政府自然不愿过分认真云云。

公共政策视野下经济适用房发展困境及问题探究摘要：文章通过对我国经济适用房政策执行的现状进行了解，查阅相关文献，对获取的资料进行处理与分析，阐述经济适用房在住房保障体系中的作用及发展过程中存在的主要问题的原因分析，以“互动理论模型”为主要理论依据，就如何健全住房保障体系，完善规范经济适用房提出一些可行的政策建议。

关键词：公共政策；经济适用房；互动理论模型中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2012）10-0114-03我国自1998年开始，国家就明确提出要大力发展以经济适用房为重点的房地产业，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭购买经济适用住房，其他较高收入家庭购买或租赁商品房的住房供应体系。

经济适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。

推行至今已有十余年之久，为努力实现“居者有其屋”这一住房保障体系的基本目标而提供典型模式，是我国政府干预住房市场一种方式的积极探索。

一、经济适用房的内涵及其作用经济适用住房是一种供中低收入者居住，享受政府政策优惠的住房，它与市场价商品房均属于商品房的范畴，受政府控制并限价销售。

它作为一种带有社会福利性质的“准商品房”，兼具行政性和商品性，其行政层面关注社会公平和福利，商品层面则追逐利润最大化。

其具体内涵可参考王洪春学者的《住房社会保障研究》一书中提到的：“经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和适用性特点的具有社会保障性质的商品住宅。

经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。

而适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。

［ ］ 许 萌， １ 王永 刚． 浅述房 地产业 的市场研 究［ ］ 山西建筑 ， Ｊ．
开 发 建 设成 本 。
济适用房面积大 、 总价高 ， 多家庭买不起 ， 许 造成经济适用房不经
济 的现 象 。
２ 经济适 用房 目前存在 的 问题
２ １ 投 资比例 持 续下降 ， 求关 系紧张 ． 供
自 １９ 年实行经济适用 房政策 以来 ， 国经 济适 用房 的投 ９９ 我
２ ３ 经济适 用房 分配违 背初 衷 ．
了 ， 价 也 要涨 了 ” 房 。
实需求总量是 ７ ２亿 ｒ 。这个需求 是客观存在 的 ， 现在就买 ． ｎ ２ 是 在有真实需 求支撑的前提 下， 即使局部地 区可能 出现房地产
参考文献 ：
在这个过程中 ， 开发 商利用政 策和市场信息 的不对称 ， 利用 得起或者在住房信贷的帮助下买得起的需求 。
第３ ４卷 第 ３ ６期 ２００ ８年 １２月
ＳＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＴＥＣＴＵＲＥ
山 西 建 筑
Ｖｏ ． ４ Ｎｏ ３ １３ ． ６
Ｄ ｃ ２ ０ ｅ． ０ ８
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文 章 编 号 ：０ ９６ ２ （０ ８ ３ ２ ５０ １０ ８ ５２ ０ ）６０ ２ ２
． 房价过 高 建设标准不 含别墅 、 高级公 寓 、 外销住宅 建设的普通住宅 。经济 ２ ２ 经济适 用房 面积过 大 ， 经济适用房 面积一般以不超过 ９ 为宜 ， 由于许多地方 ０ｍ２ 但 适用房要实行房 价 、 型面积 、 户 销售对象 ３个控制 。为 了支持 开
发商积极建设经济适用房 ， 国家对 经济适用 房项 目规定 ， 免收 土 对经济适用房的建筑面积上 限规定并不明确 ， 开发商 为了得 到更

当进 一 步 规 范 经 济 适 用房 的 申请 手 续 、 审批 程 序 ， 善 申请 、 批 、 完 审 公 示 制 度 。 购 买 经 济 适 用房 的 申请 手 续 、 审批 程 序 ， 善 申请 、 批 、 完 审 公 房 地 房 型 、 构 、 局 、 计 都 是 听 领 先 的 ，两 厅 ” — 客 厅和 餐 厅 能 结 布 设 “ — 示 制 度 。 买经 济 适 用 房 应 有 申请 人 持 家庭 “ 卫 ” 构 在 经 济 适 用房 中也 较 为 普 遍 ， 有 双 结 更 甚者是楼 中楼—— 小别墅结构 的经济适用房。经济适用房 的超标开 办 事 处 出 具体 的 收入 证 明和 住 房 证 明 ，以 及 当地 政 府 规 定 的其 他 证 向经济适用房主管部门提出申请 。 主管部门应及 时对 申请人 发、 豪华开发背离经济适用房的社会保障性 。 笔者认为经济适用房地 明材料 ， 进 行 核 查 ， 查 后 应 当众 公 示 。 示 后 有 投 诉 的 应 组 织 有 关部 门进 行 核 公 面 积 应 从 以 下几 个 方 面 去 考虑 ：第 一 要 符 合 当 前 房地 产 开 发 的有 关 核 把经 济 适 用 房 分 配 到 中低 政 策规 定 ； 二要 考 虑 当地 居 民 人 居居 住 面 积 水 平 ； 要 考 虑 中 低 收 调 查 ， 实 。 确 保供 应 对 象符 合 购 房 条 件 ， 第 三 收 入 和 困难 家庭 中 。对 那 些 弄 虚 作假 骗 取 经济 适用 房 者 ， 有举 报 ， 如 入 家庭 的承 受能 力 。 因 此 ， 议 政 府严 格 控 制 经 济 适 用 房 地 面 积 ， 建 一 及 时 查 处 ， 肃 处理 。 严 般 应控 制在 中套 住 房 面积 ８ Ｏ平 方米 左 右 ，小 套 住 房 面 积 控 制 在 ６ Ｏ ５ 经济适 用房 的监管 问题 平 方米 左 右 。 制 经 济 适 用 房 面积 ， 有 限 的财 力 能建 设 更 多 的 经 济 控 使 经 济 适 用 房 建 设 解 决 我 国城 市 居 民住 房 困 难 起 到 了 较 大 的 作 适 用房 ， 更 多 的低 收 入 家庭 能得 到经 济 适 用 房 。 让 用 ，但 由 于经 济 适 用 房 建 设 的管 理 措 施 解 决我 国城 管理 措 施 不成 熟 ２ 经 济 适 用 房 的 规 划 、 址 问 题 选 所 建设 分 配 进 行 全 过程 的监 由于 经 济 适 用房 是 以城 市 中低 收入 家庭 、住 房 困 难 户 为供 应 对 不完 善 ， 以 有 关职 能部 门应 加 强 对 投 资 、 确 对 象， 在设计及其建筑标准上强调 的是住房的实用效果 ， 因此它具有经 督检 查 ， 保经 济 适 用 房 真 正 能 使 老 百 姓 得 到 实 惠 。 经 济 适 用房 要 销 阳光 操作 ” 要 做 到 “ ， 四公 开 一 监 督 ” ， 济性与适用性。 目前 ， 各地在规划、 建设经济适用房时， 为尽量减少成 从 经 济 建 设 、 售 上 全 部 实行 “

我国经济适用房存在的问题及解决方法探讨摘要：作为国家关注民生、调控房地产市场的重要政策，经济适用房政策自提出、发展、改革至今大约二十年光景。

其在推进制度改革，改善住房供应结构，平抑房价，完善住房保障体系等各方面起到了重大作用。

但是，存在着政策漏洞、执行漏洞、监管漏洞等问题，经济适用房在推行过程中仍暴露出许多缺陷和矛盾亟待解决。

本文从经济适用房的发展沿革出发，提出推行中的问题和解决方法，以供探讨。

关键词：经济适用房；中低收入家庭一、我国经济适用房的产生发展经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性。

经济性是指住宅价格比市场价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及建筑标准上强调住房使用效果，不是降低建筑标准。

它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

我国经济适用房政策从酝酿至今经历了二十年光景。

大致可分为以下几个阶段：(1)酝酿阶段：1991年，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。

(2)启动阶段；1998年，国家适时推出了经济适用房，旨在解决中低收入家庭住房困难和启动消费市场。

(3)高速发展阶段：从1999年到2005年，全国经济适用房如雨后春笋般快速发展，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。

无论从开工面积还是项目数量方面，都成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

(4)质疑阶段：2005年、2006年，经济适用房在运作中出现各种问题，包括大量闲置“豪宅”出现在经适房小区，奔驰、宝马时常出没，而穷人排长队却仍然买不到一套房。

经济适用房是否经济适用，受到了人民大众的质疑。

(5)转型阶段：2006年8月，经济适用房一改以往出售的方式，面向低收入人群出租。

廉租房、租赁型经济适用房以及限价商品房三者共同组成实物型住房保障。

二、建设推行中存在的问题和缺陷1.申购条件规定漏洞多，使不法行为有机可乘。

经济适用房存在的问题及相应对策分析一、引言二、经济适用房存在的问题及原因1. 数量不足2. 质量不高3. 区域分布不合理4. 监管体制不完善5. 资金来源单一三、针对问题的对策1. 加大相应投入，增加数量2. 加强工程质量监管3. 调整经济适用房区域分布4. 完善监管体制5. 多元化筹集资金四、案例分析1. 深圳市盐田区经济适用房建设案例2. 浙江省义乌市经济适用房建设案例3. 重庆市江北区经济适用房建设案例4. 广东省佛山市经济适用房建设案例5. 北京市房山区经济适用房建设案例五、结论六、参考文献引言近年来，我国经济发展加速，尤其是房地产行业的快速发展，房价也随之上涨。

为了满足城市中低收入家庭的居住需求，政府出台了一系列的房地产调控政策，其中一个重要的举措就是发展经济适用房。

然而，在经济适用房建设过程中，也出现了一些问题，比如数量不足、质量不高等。

为了解决这些问题，本文将从数量不足、质量不高、区域分布不合理、监管体制不完善、资金来源单一五个方面展开分析，并提出相应的对策。

同时，本文还将通过实际案例进行分析研究，并得出结论。

经济适用房存在的问题及原因数量不足经济适用房数量不足是经济适用房存在的一个主要问题。

一方面，政府对于经济适用房的建设有一定的投入，但由于资金短缺等原因，很难达到预期建设规模；另一方面，由于土地资源的短缺，经济适用房的土地面积往往比较小，单个项目的建设规模也就有限。

质量不高经济适用房建设期间，为了尽快建成并交付使用，有些开发商或者施工方往往会降低建设标准，使用劣质材料，影响了经济适用房的建筑质量。

与此同时，很多经济适用房建筑设计也比较简单，造型单一，给居住者带来了不便。

区域分布不合理经济适用房存在的一个问题就是区域分布不合理，大量的经济适用房往往集中在一些城市的二、三线新城区，而一些老城区、城市的旧厂区、旧社区、老百姓住宅等地区的经济适用房相对较少。

这样，很多需要经济适用房的人都需要耗费较高的代价到这些地区去购买。

【 关键词 】 房建； 房地产－￣； 在问题 ； ｆ 存 － 对策
房地产业迅猛发展 ． 力拉动 了地方经济 的快速增 长。但是在房 断性较之于垄断竞争更强 ． 有 造成局 部地 区房地 产价格 非正常上涨 另 地产快速发展的今天 ． 同样也暴露 了不少 问题 。 如房价 收入偏高 ． 投资 外 ． 高的利润是产业 吸引外 资本 向其 流动 的基本条件之一 ， 较 更始新 性购房 比例偏大 ， 供求结构 的矛盾等 。 因此 ， 有必要树立新 的房地产开 的产业兴起和发展的基础 ． 房地产业在我 国起步 晚， 属于新兴产业。 发理念 ． 时采取 相关的对应政 策 ． 及 实现我 国房 地产业 的健康 有序发 （） ６ 商品房需求依然旺盛 ： 需求是销售量增长 的基础 和支撑 ． 而支 展。 撑是需求持续增长的动力 首先是国民经济增 长带动城镇居 民收入的 增加 ， 超过住 宅价格增长速度 。随着收入 的增 长 ， 生活水平 的不断提 １房 地 产 开 发 ．
◇ 论坛◇ 建工
科技 叠向导
对策
王 建 宇 陈 万 良 ２ （ ． 南 四 方 汇泽 房 地 产 开 发 有 限公 司 河 南 郑 州 ４ ０ ４ ； １河 ５ ０ １ ２林 州 市 建 筑 工 程 九公 司 河 南 林 州 ４ ６ ０ ． ５ ５ ０ １
２组 成 部 分 ． 就房屋建设 中对房屋 的开发 而言 ． 一般包 括四个层次 ： 一层 次 第 为住宅开发 ； 第二层次为生产与经 营性建筑物开发 ； 三层 次为生产 、 第
生活服务性建筑物的开发 ： 第四层 次为城市其他基础设施的开发
３当前 现 状 ． 中国经济 的多年持续 ． 稳定增 长 ． 中国的综合 国力得到很 大增 使 强 。房地产市场也在经济的快 速发展过程 中得到迅猛发展 。 （） １投资继续 保持较快发展 ： 中部地 区投资增 速依然高于东部 西 部地区 从各地区的房地产投 资增长情况看 ． 房地产开 发仍 然是拉动 固定资产投资的重要力量 ． 房地产投资 占城镇 固定资产 投资 比重高达

经济适用房开发与管理中存在的问题分析与解决措施【摘要】经济适用房是随着我国市场经济发展而出现的，具有保障性质的政策性商品住房。

经济适用房的供给，分配方式在目前存在一定的不足，本文针对该问题进行了分析并提出解决措施。

【关键词】经济适用房；开发；管理；分配问题全国各地开展了规模宏大的经济适用住房建设，带动了城市面貌的改善，广大居民的总体居住房水平得到了提高，但是，在经济适用房住房的建设和管理中还存在不少问题，应认识研究达到妥善解决。

一、目前经济适用房的状况在我国，经济适用房的提出直至兴建小区，虽然加大了经济适用房建设，是解决目前房地产价格偏高，普遍居民居住条件难以改善的主要手段，但它不仅是个经济问题，更是社会问题和政治问题。

目前我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距，究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍，另据中国社会调查事务所对北京，上海，重庆，武汉，广州等五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高，有15。

24%的人认为可以考虑，认为可以接受的仅占24。

65%。

二、经济适用房发展中存在的问题（一）经济适用房供不应求。

经济适用房用地是由地方政府划拨的。

而土地收入是地方的主要收入，这有损地方政府的利益，因此地方政府建设的积极性大打折扣。

（二）高中低收入家庭的划分没有具体标准，使经济适用住房的供应对象说起来明确，做起来混乱。

现实社会上的实际情况是，一些房地产开发单位按上级审批的经济适用住房计划建设的住房，一部分按经济适用住房价格卖给了中低收入家庭，一部分却按市场价格卖给了高收入的家庭。

这样，一部分高收入的家庭占了政府优惠政策的便宜，而应该买到经济适用住房的家庭的权益受到了侵犯。

浅论经济适用房建设中的几个问题摘要:本文分析了目前经济适用房建设中实际情况以及存在的问题,提出经济适用房建设中应客观确定面积、科学规划选址、合理规范定价、公开公正分房等要点,最后认为经济适用房建设,必须坚持以人为本,要为困难群众解决住房难,建好经济适用房。

关键词:经济适用房科学规划建设公开公平分配0 引言经济适用房是政府提供政策优惠、限定建设标准、供应对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房。

建设经济适用房是党中央、国务院近年来推出的民心工程、安居工程、德政工程。

建设经济适用房是党中央国务院实行房改政策的一项重大举措,它体现着广大人民群众的根本利益。

经济适用房的建设极大地缓解了我国城市居民住房困难问题,并在改变人们的居住观念,带动房地产业的健康发展,推动城市住房制度改革等方面发挥了重要作用。

近几年,我国经济适用房建设取得了重大成就,开发建设总体是好的。

近年来,其销售的火爆使其成为房地产行业中的一大亮点,它再度成为人们关注的热门话题,然而其背后却问题不少,今就经济适用房开发建设中的几个问题,谈点粗浅意见。

1 经济适用房面积标准问题经济适用房面积标准是指每户经济适用房地面积控制在多少平方米左右为宜,这个问题从经济适用房开发以来就争论比较大。

在前几年经济适用房开发建设中存在面积过大问题,已引起社会强烈反应。

有的地方经济适用的主打户型100平米以上,有的地方出现178平方米的经济适用房。

据某地一次调查,面积在80平方米以下地经济适用房占5%左右,80~100平方米之间占35%左右,100~120平凡米的占40%左右,120平方米以上占20%。

一些地方的经济适用房地房型、结构、布局、设计都是听领先的,“两厅”——客厅和餐厅能相分离不用说了,甚至“双卫”结构在经济适用房中也较为普遍,更有甚者是楼中楼——小别墅结构的经济适用房。

经济适用房的超标开发、豪华开发背离经济适用房的社会保障性。

笔者认为经济适用房地面积应从以下几个方面去考虑:第一要符合当前房地产开发的有关政策规定;第二要考虑当地居民人居居住面积水平;三要考虑中低收入家庭的承受能力。

经济适用房管理中缺陷及应对方案思绪如潮，一下笔就像打开了水龙头，关于经济适用房管理中的缺陷和应对方案，我有很多话想说。

那就直接开干吧。

一、缺陷分析1.分配不公经济适用房作为保障性住房，初衷是为了解决中低收入家庭的住房问题。

然而，在实际操作中，分配不公现象时有发生。

有些地方采用关系户、打招呼等方式，导致真正需要住房的家庭难以享受到政策红利。

2.管理不善经济适用房小区管理存在诸多问题，如物业管理不到位、小区环境脏乱差等。

这些问题严重影响了居民的居住体验，甚至引发了一些社会矛盾。

3.维权困难经济适用房购房者维权意识较弱，一旦出现问题，很难得到及时解决。

部分购房者甚至不知道如何维权，导致自身权益受损。

4.房屋质量隐患经济适用房建设过程中，部分开发商为了追求利润，可能会降低房屋质量。

这给购房者带来了安全隐患，也增加了后期维修成本。

二、应对方案1.完善分配机制（1）实行摇号分配，确保公平公正。

（2）加强监督，对违规操作行为进行严肃查处。

（3）建立投诉举报渠道，让群众参与监督。

2.加强小区管理（1）提高物业管理水平，确保小区环境整洁、安全。

（2）建立健全业主委员会，发挥居民自治作用。

（3）加强对物业公司的监管，规范其经营行为。

3.提高购房者维权意识（1）普及相关法律法规，让购房者知道如何维权。

（2）建立维权平台，方便购房者咨询和投诉。

（3）加强与政府部门的沟通，争取更多政策支持。

4.严控房屋质量（1）加强对开发商的监管，确保其按照规定建设房屋。

（2）实行质量终身责任制，让开发商对房屋质量负责。

（3）开展质量检查，及时发现和整改问题。

三、具体措施1.建立健全政策体系政府要不断完善经济适用房政策，确保政策实施到位。

具体措施包括：（1）制定详细的政策文件，明确各方职责。

（2）加强政策宣传，让群众了解政策内容。

（3）建立政策评估机制，及时调整政策方向。

2.加强部门协作各部门要加强协作，共同推进经济适用房管理工作。

具体措施包括：（1）建立健全部门间的协调机制。

经济适用房管理 中的问题 与对策
口文 ／ 余 菁
当时 中国经济正处于低 谷， 济增 经济适用 住房建筑 面积在二 者之 间的就 经 提 要 本文梳理了经济适用房在建 相连 ， 多 ０ 设 使用 中存在的主要 问题 ， 在此基础 上推 长速 度很慢 ，需要寻找新的经济增长 点。 很 少 ， 数 开 发 商 将 建 筑 面 积 建 到 了 １０ 要 平方米 以上 ，更有 甚者 建到 了 １ ０平方 ５ 出结论 以及管理层应采取的措施 ， 以期扫 在这种大 的经济背景下 ，朱镕基 提出，
１ 富人购房现 象严 重。 、 经济适用房的
经济 适用房作 为住房保 障体系 的主 目标人群本是 中低收入家庭住房 困难户 ，
在推 行的近十年中显露 出了不少 问题 ， 因 要部分在解决城镇中低收入住房、 实现社 旨在解决城镇 中低收入家庭 住房 问题 。 然 此 理 论 界 一 直 都 在 围绕 它进 行研 究 探 索 。 会公平公正、 调整房地产市场结构和价格 而， 近年来全国各地 富人购房 现象越来越 本 文在前 人研究 的基础上 进行概 括总结 等方面起到了举足 轻重 的作用。 但在近十 普遍 。 目前 ， 在许 多经济适用 房小区却有 和分析 ，并着 重研 究了 “ 配”“ 分 、选址 ” 年 的发展中也出现 了许 多不经济 、 、 不适用 许多私家车 ， 很难让人把这 些人与经济 这 “ 物业管理 ” 等方面的问题。 对实现社会 的现象 。 这 适用房联系到一起 。比如 ， 前些年济南 阳 公平 ， 贯彻 落实 国家政策 ， 促进经 济适用 （ 经济适用房供 不应求 。 一） 经济适用 关舜城及 呼和浩特首 个经济 适用房 项 目 房 的快 速发展 以及维 护社会和 谐都具有 房用地 是由地方政府划拨的， 而土地收入 草原明珠小区不乏ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ开着 奥迪 、 宝马等高 档

经济适用房管理中缺陷及应对方案经济适用房是为了解决中低收入人群的住房问题而设立的一种保障性住房，它在保障了部分人群的基本居住需求的同时，也存在着一些管理上的缺陷。

接下来，我将就经济适用房管理中存在的缺陷进行分析，并提出相应的应对方案。

一、缺乏有效的监管机制经济适用房的管理往往存在着监管不到位的问题。

首先，政府部门在经济适用房的使用、分配和管理中缺少有效的监管手段和机制，导致了不少问题的产生，例如虚假购房、转租等现象普遍存在。

其次，相关政策法规对于经济适用房的管理要求不够明确，给了不法分子可乘之机，导致了一些不良现象的存在。

针对这一问题，我们可以采取以下措施：首先，建立健全经济适用房管理机制，明确各个相关部门的职责，建立起有效的信息沟通、监管和处罚体系。

其次，加强对于购房者的资格审查，严禁虚假购房行为，对违规行为进行严厉打击和处罚。

此外，加强对于经济适用房的日常管理，确保其按照规定的使用期限和管理要求使用，杜绝转租等行为的发生。

二、土地资源供应不足经济适用房的建设需要大量的土地资源，但是由于土地资源的有限性，导致经济适用房在某些地区供应不足的问题。

这不仅影响了低收入人群的住房需求，也加剧了住房市场的紧张。

加大政府对土地资源的供给力度，优化土地政策，提高土地利用效率，确保足够的土地用于经济适用房建设。

其次，鼓励社会资本参与经济适用房的建设，通过与开发商合作、引入社会投资等方式，增加经济适用房的供应量。

同时，提高土地使用效率，推动城市土地的综合开发和利用，充分发挥土地资源的潜力，为经济适用房提供更多的用地保障。

三、房屋质量不稳定由于经济适用房的建设成本相对较低，施工质量可能存在一定的问题，导致房屋的使用寿命不稳定，耐久性较差。

这给购房者带来了不小的困扰，也降低了经济适用房的使用价值。

为了改善这一问题，我们可以采取以下措施：首先，加强对经济适用房的建设监督，严格按照相关的建设标准和规范进行施工。

其次，建立健全经济适用房的维修保障体系，加强对房屋日常维修和保养的管理，确保房屋的正常使用和居住安全。

的中低收入者 。 显然 ， 这种静态的 、 次性 一 的补贴方式不能充分利用有限的补贴资源。
，
完善 ，同时大量 的土地划 拨又增加了权力 寻 租的可能。此外 ，大量政策 性商 品住房
的开发 势必会压 缩商 品住房 的发展 空间 ，
经 济 适 用 房 运 作 新 模 式
新模式的定位 新的经济 适用房运作模式应 当定位在 占人 口小部分的低收入者 ，而不是现在 的 占人 口多数的 中低收入者。 建议根据 国际
是 原 因之 一 ， 据 现 有 的经 济 适 用房 政 策 ， 根
府财力无 以支持 大规模 的开发经济适用住 房 。而且经济适 用住房 占用的土地是划拨
用 地 ，免 交 土地 出让 金 。 而 土 地 出 让 金 又 是 地 方 政 府 财 政 收 入 的重 要 来 源 。 因此 。 地 方 政 府 缺 乏 经 济 动 力 去推 动 经 济 适 用 住 房
但 同时 经 济 适 用住 房 制 度 的 运 作 中 也 存 在
退出机制 不完善 现行的经济适 用房运作机制 实际是在 房屋销售阶段 ，通过限定房价一 次性地将 补贴划拨给 中低收入者 。然而随着经济的 高速发展 ，购买 了经济 适用房 的居 民在未 来几年内可能会有较大 的收入增长 ，不再
房新的运作 模式 。
可 以通过 预先留号等暗箱操作攫取灰色利
润 ，从而 变相提 高房价 ，降低了经济适用
房 的保 障 性 。 第 三 ，把 用 于 开 发 经 济 适 用
房 的土地开 发成 普通或 高档 的商 品住宅 ， 从 中获取 超额利润。从本质上讲 ，开发商 的这些行 为是 把政 府通过开发商转嫁给购 房者 的优 惠 占为 己有 。属 于开发商的不 当