房地产项目开发成本分摊工作指引(初版)

成本分摊工作指引（初版）编制*** 日期2020年3月审核*** 日期2020年3月批准*** 日期2020年3月1、职责划分1.1部门简称说明1.1.1成本管理部门：指公司总部成本管理中心，项目公司成本管理部。

1.1.3财务管理部门：指公司总部财务管理中心、项目公司财务管理部。

1.2成本管理部门1.2.1项目公司成本管理部负责编制《跨期分摊明细表》；1.3财务管理部门1.3.1项目公司财务管理部负责成本核算对象的划分确认、成本分摊原则；2、成本核算流程2.1核算对象的确定根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象2.2科目设置设置有关成本科目，核算和归集开发成本及费用。

具体科目内容见附件一《成本科目及费项说明》。

2.3分摊标准按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

2.4费用分摊将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

2.5核算对象成本编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

2.3开发成本划分正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

2.4可售面积与不可售面积正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。

2.5成本报表编制成本报表（纳入目标成本编制方案中），根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。

3成本核算对象的确定原则3.1可售性原则区分是否作为成本核算对象的基本原则：如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。

3.2定价差异原则区分不同成本对象的标准之一：如果不同产品其预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。

3.3产品明显差异原则指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。

3.4功能区分原则指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。

房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。

为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。

本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。

二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。

3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。

4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。

三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。

这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。

3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。

四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。

这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。

3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。

附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。

2·成本分摊方法的详细说明文档。

法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。

2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。

3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。

4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。

房地产开发项目成本核算指引第一章总则第二章管理职责第三章成本核算的基本程序第四章成本核算对象的确定第五章成本的归集与分摊第六章附则1．总则第一章为规范金融街控股股份有限公司（以下简称“公司”）房地产开发项目的第一条、公司《财务会计制度》成本核算，统一成本分摊原则，根据《企业会计准则-基本准则》，结合公司实际情况，制定本指引。

本指引适用于公司本部及所属公司（包括全资、控股及实施管理控制子公第二条司）房地产开发项目的成本核算。

管理职责第二章本部财务管理部职责第三条制订和完善本指引；（一）指导所属公司财务部依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成（二）本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊；（三）指导所属公司财务部依据本指引完成项目成本的核算工作；第四条本部成本管理部职责（一）配合本部财务管理部制订和完善本指引；（二）指导所属公司成本职能部门对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作；第五条所属公司财务部职责（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊，并报所属公司财务总监、成本职能主管经理、总经理审批；（二）依据本指引按照经审批的《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本核算账务处理。

第六条所属公司成本职能部门（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作，并报所属公司成本职能部门主管经理审批，同时抄送所属公司财务部。

2．第三章成本核算的基本程序第七条成本核算的基本程序如下：（一）确定成本核算对象在报批全周期经营计划前，所属公司应根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

（二）成本归集及动态成本调整及成本归集所属公司成本职能部门应根据成本的发生或结算情况及时、准确地更新项目动态成本，并按照成本核算对象和成本项目，归集开发成本费用。

（三）项目成本分摊及核算所属公司成本职能部门完成成本初次分摊工作，所属公司财务部在初次分摊基础上进行二次分摊。

房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。

具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。

为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。

1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。

比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。

2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。

土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。

工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。

3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。

不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。

4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。

按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。

5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。

销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。

总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。

同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。

房地产企业成本分摊方法（一）引言概述：房地产企业成本分摊方法是指在房地产项目中，如何合理、公正地分摊各项成本的一种方法。

合理的成本分摊方法可以确保房地产企业的盈利稳定，并能更好地满足客户需求。

本文将以房地产企业成本分摊方法为主题，从五个方面进行详细阐述。

1. 项目计划与预算1.1 确定项目目标与规模1.2 制定详细的项目计划1.3 建立精确的预算体系1.4 分析项目风险与机遇1.5 优化项目计划与预算2. 成本控制与分析2.1 识别与分类各项成本2.2 设置成本控制指标2.3 建立成本管控体系2.4 实施成本分析与决策2.5 加强成本控制与分析的监督与反馈3. 价格策略与销售分摊3.1 定价策略的确定3.2 分析市场需求与竞争3.3 确定销售分摊比例3.4 制定销售分摊方案3.5 监测销售分摊的执行效果4. 资金成本与融资管理4.1 确定资金成本计算方法4.2 进行融资成本评估4.3 选择合适的融资渠道4.4 管理融资风险4.5 优化资金成本与融资结构5. 成本分摊与利润分配5.1 制定成本分摊准则5.2 分配成本的计算方法5.3 考虑利润与风险因素5.4 确定利润分配机制5.5 审计成本分摊与利润分配情况总结：房地产企业成本分摊方法是项目成功的关键之一。

项目计划与预算的制定为成本分摊提供了基础，成本控制与分析的实施保证了成本的有效使用。

价格策略与销售分摊的合理安排确保企业的收入稳定增长，资金成本与融资管理的优化为成本分摊提供了充足的资金支持。

最后，合理的成本分摊与利润分配机制能够确保房地产企业的长期发展和盈利稳定。

房地产开发公司成本分摊管理制度一、总则为了规范房地产开发公司的成本分摊工作，确保成本分摊的公平、公正、公开，提高公司成本管理的效率和精确度，特制定本管理制度。

二、成本分摊的基本原则1.公平性原则：成本分摊应基于公平的原则进行，不偏袒任何一个环节和成员。

2.公正性原则：成本分摊应遵循公正的原则进行，按照实际发生的成本和责任来分摊。

3.公开性原则：成本分摊应公开透明，所有成员有权了解成本分摊的过程和结果。

4.合理性原则：成本分摊应合理，合理分配各项成本，兼顾公司的整体利益和发展需求。

三、成本分摊的责任主体1.企业管理层：负责制定公司的成本分摊管理制度，指导和协调成本分摊工作。

4.财务部门：负责收集、整理、核算和分析各项成本数据，并按照规定的流程和程序进行成本分摊。

四、成本分摊的程序1.成本收集：企业各部门和项目组在每月底前，将本月发生的各项成本数据准确无误地报送到财务部门。

2.成本核算：财务部门对各项成本数据进行核算和整理，确保数据的准确性和规范性。

3.成本分析：财务部门对各项成本数据进行分析，确定各个成本项目的责任主体和分摊比例。

4.成本分摊：按照责任主体和分摊比例，财务部门将各项成本进行分摊，并形成成本分摊报告。

5.成本审查：财务部门将成本分摊报告提交给企业管理层进行审查，确保成本分摊的公平性和合理性。

6.成本公告：企业管理层将成本分摊报告公示，通知各部门和项目组，并公开透明地公示成本分摊结果。

五、成本分摊的具体方式和比例1.直接成本：直接成本由责任主体全额承担，不进行分摊。

2.共享成本：共享成本按照责任主体的利用率或者规模进行分摊，分摊比例在每个项目前进行协商确定。

3.间接成本：间接成本按照责任主体的业务量、利用率或者规模进行分摊，分摊比例在每个部门货项目前进行协商确定。

4.特殊成本：特殊成本包括重大维修、改造或者翻新费用等，按照实际发生的分摊比例进行分摊。

六、成本分摊的监督和考核1.监督机制：设立成本分摊监督小组，由企业管理层、财务部门和其他相关部门的代表组成，定期对成本分摊工作进行检查和评估。

房地产企业成本分摊方法本文档旨在提供房地产企业成本分摊方法的详细说明及范例，以便企业在成本分摊过程中能够更加准确地计算和分摊成本。

1. 成本分摊概述房地产企业在项目开发过程中会产生各种成本，包括土地购置费、建筑物修建费、工程勘察费、设计费等。

为了公平合理地分摊这些成本，一般将其分摊给具体项目的投资方或业主。

2. 成本分摊方法2.1 建筑面积比例分摊法根据项目各个单位的建筑面积，按照每个单位的建筑面积占总建筑面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。

例如，一个项目总建筑面积为10000平方米，某单位的建筑面积为500平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(500/10000)。

2.2 销售面积比例分摊法根据项目各个单位的销售面积，按照每个单位的销售面积占总销售面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。

例如，一个项目总销售面积为20000平方米，某单位的销售面积为1000平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(1000/20000)。

2.3 单位数量比例分摊法根据项目各个单位的数量，按照每个单位的数量占总数量的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。

例如，一个项目总单位数量为10个，某单位的数量为2个，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(2/10)。

3. 成本分摊过程3.1 确定总成本金额首先，房地产企业需根据实际情况确定项目的总成本金额，包括各项开支和费用。

3.2 确定各个单位的相应比例根据所选的成本分摊方法，房地产企业需确定各个单位的相应比例，可以是建筑面积比例、销售面积比例或单位数量比例。

3.3 计算每个单位需分摊的成本金额将总成本金额与各个单位的比例相乘，即可得到每个单位需分摊的成本金额。

4. 附件本文档附带的附件包括成本分摊计算表格、项目成本明细表以及相关法律文件和法规。

5. 法律名词及注释5.1 土地购置费：指房地产企业购买土地所支付的费用，包括土地出让金、土地增值税等。

5.2 建筑物修建费：指房地产企业修建房屋所需的费用，包括建筑材料费、施工费用等。

房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法
一、概述
房地产项目的开发过程中，成本分摊是非常重要的一项工作。

本文档将详细介绍房地产成本分摊的办法，包括成本分摊的原则、具体操作流程等。

二、成本分摊原则
1.公平原则：成本应按照公平合理的方式分摊给相关方。

2.实际发生原则：成本分摊应基于实际发生的费用，确保准确性和可追溯性。

3.直接责任原则：成本分摊应由直接承担责任的方承担，确保责任清晰。

4.比例分摊原则：成本应根据相关方的权益比例进行分摊，确保权益平衡。

三、成本分摊的具体步骤
1.确定成本项目：将房地产项目的成本划分为不同的项目，包括土地费用、建设费用、管理费用等。

2.确定参与方：确定哪些方参与了房地产项目，并需要对相关成本承担责任。

3.确定权益比例：根据参与方的权益比例，确定各方应承担的成本比例。

4.计算分摊金额：根据成本项目和权益比例，计算各参与方应分摊的金额。

5.编制成本分摊表：将计算出的分摊金额按照参与方进行分类总结，并编制成成本分摊表。

四、附件
本文档涉及附件如下：
1.成本分摊表样板：包括成本项目、参与方、权益比例和分摊金额等信息。

五、法律名词及注释
1.土地费用：指购买土地或土地使用权所支付的费用。

2.建设费用：指房地产项目的建设过程中所产生的人工、材料、设备等方面的费用。

3.管理费用：指房地产项目的管理过程中所产生的费用，如项目管理人员工资、办公费用等。

六、全文结束。

一、总则（一）为统一集团成本归集分摊原则，制定本指引。

（二）集团成本分摊执行“谁受益谁分摊、紧前不紧后”原则。

（三）本办法适用于国内各区域。

（四）本办法不适用海外区域。

海外各区域应结合区域特征制定符合实际情况的成本归集分摊制度。

（五）本办法适用于集团成本管理，财务核算与税务清算等操作以财务资金中心具体规定为准。

二、分摊依据说明及可售比（一）分摊依据1.占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。

2.建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。

3.可售面积：指能够取得《商品房预售许可证》,可进行预售和销售的物业建筑面积。

4.不可售面积：除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。

5.销售收入：指按签约价格计算的实际总收入，包括地下室车位收入。

（二）可售比1.可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。

可售比 = 地上可售面积 / 总建筑面积。

2.可售面积：以能够取得《商品房预售许可证》为前提，包括住宅、商业(含底商)、公寓、写字楼、有产权的会所、综合楼等有产权可供销售的面积。

3.不可售面积主要包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心等市政配套面积；幼儿园、学校、社区医院、公交车站等不可售公建配套面积。

说明：若有文件确认上述内容计容、有产权且可售的，可纳入可售比计算范围。

4.为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权，在计算可售比时均不列入可售面积。

三、成本归集（一）各业态执行“先归集、后分摊”原则。

（二）除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊规则分摊到各产品。

（三）各产品的主体建安成本归集到对应产品。

四、当期产品成本分摊办法（一）土地成本1.土地成本按照各业态的占地面积计算土地价款归集到对应业态。

房地产项目成本科目设置和分摊原则指引-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN房地产项目成本科目设置与分摊原则管理指引1.目的统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。

2.适用范围适用于成本科目设置和成本费用分摊。

3.术语和定义成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。

成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。

在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

4.职责4.1集团成本管理部4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则项目公司成本部根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：5.工作方法和过程控制5.1成本费用科目与核算内容成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：（1）主体建筑工程A 基础工程费：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。