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成本分摊工作指引（初版）编制*** 日期2020年3月审核*** 日期2020年3月批准*** 日期2020年3月1、职责划分1.1部门简称说明1.1.1成本管理部门：指公司总部成本管理中心，项目公司成本管理部。
1.1.3财务管理部门：指公司总部财务管理中心、项目公司财务管理部。
1.2成本管理部门1.2.1项目公司成本管理部负责编制《跨期分摊明细表》；1.3财务管理部门1.3.1项目公司财务管理部负责成本核算对象的划分确认、成本分摊原则；2、成本核算流程2.1核算对象的确定根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象2.2科目设置设置有关成本科目，核算和归集开发成本及费用。
具体科目内容见附件一《成本科目及费项说明》。
2.3分摊标准按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
2.4费用分摊将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
2.5核算对象成本编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
2.3开发成本划分正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
2.4可售面积与不可售面积正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。
2.5成本报表编制成本报表（纳入目标成本编制方案中），根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。
3成本核算对象的确定原则3.1可售性原则区分是否作为成本核算对象的基本原则：如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。
3.2定价差异原则区分不同成本对象的标准之一：如果不同产品其预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。
3.3产品明显差异原则指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。
3.4功能区分原则指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。
房地产企业成本分摊的总体原则1、整体分摊原则是谁受益谁分摊，具体分摊的原则税局是有六个要求的：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象进行核算。
功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（如果做的是商业，按照可否销售原则来摊会所的成本，那商业的销售面积非常少，摊的成本也相应少，这样就会大亏，所以需选择按照功能区分原则来摊。
）定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（做商业时层高比住宅要高，同时地下室的厕所等要比普通住宅多，此时可选择成本差异原则。
另外，在山坡上做的产品和在平地上做的产品都不一样，也需采用此种方式。
）权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
（用于代建、合作开发的分摊。
）2、成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
3、税局在做土地清算时，有两种情况，一种是整体清算，一种是分段清算。
一般实力较强的会采取整体清算，但多数企业都是采取后者。
有可能做完第一期就会清算，税局把控的原则会将第一期的清算结果作为第二期的参考，会适当降一点。
如果能提供明确的成本提升依据，则可以按照忠于事实的原则，但同时也需注意利息分摊的影响。
房地产成本分摊办法本文档旨在提供房地产成本分摊办法的详细说明，以便相关人员能够了解和实施相应的成本管理措施。
一、引言房地产成本分摊办法是指在房地产项目开发过程中，将各项成本合理地分摊到相应的开发产品中，以确保开发项目的成本控制和效益最大化。
本文将从房地产成本分摊的原则、方法和步骤等方面进行阐述。
二、成本分摊原则1、公平原则：成本分摊应公平合理，均摊到每个开发产品中，避免形成利益倾斜的情况。
2、明确原则：成本分摊应明确具体，每个成本项目都应有明确的归属和分摊方式。
3、实际原则：成本分摊应根据实际发生的成本支出进行，确保成本的准确性和可靠性。
4、效益原则：成本分摊应基于项目的效益，将成本与效益相匹配，以保证成本的合理性。
三、成本分摊方法1、成本分类：根据成本性质和归属关系，将成本进行分类，如土地成本、建筑工程成本、装修成本、设备采购成本等。
2、成本核算：对每个成本项目进行核算，确定其具体金额，以便后续的成本分摊。
3、成本分摊基数确定：根据项目的规模和成本分配比例，确定各个成本项目的分摊基数。
4、分摊方式：根据分摊基数和分摊比例，计算每个成本项目的分摊金额，并将其按照各个开发产品的比例进行分摊。
5、成本分摊记录：对每个项目的成本分摊情况进行记录，确保分摊结果的透明和可查性。
四、成本分摊步骤1、确定成本分摊时间点：一般在项目开发过程中的特定节点，如项目启动、完工、交付等。
2、收集成本数据：收集项目开发过程中产生的各项成本数据，包括人力成本、材料成本、设备成本等。
3、分摊计算：根据成本分摊方法，对收集到的成本数据进行分类、核算和计算，得出每个成本项目的分摊金额。
4、分摊确认：与相关部门和人员进行确认，确保分摊金额的准确性和合理性。
5、记录和报表：将成本分摊情况进行记录，并相应的报表，以备后续管理和审计需求。
以上即是房地产成本分摊办法的详细说明，通过规范的成本管理和分摊措施，可以有效地控制开发项目的成本，实现经济效益最大化。
房地产项目成本分摊原则说明房地产项目成本分摊原则是指在房地产项目中，将开发成本合理地分摊给各个购房者的原则。
房地产开发商通常会将项目总成本按照一定的比例分摊给购房者，以确定每个购房者需支付的价格，从而确保项目的可行性和公平性。
成本分摊原则是房地产开发过程中不可或缺的一环，其执行方案需要考虑多个因素，包括开发成本、项目规模、市场需求等。
首先，房地产项目成本分摊原则要基于公平合理的原则。
房地产开发商应该确保每个购房者在购买房屋时，按照实际的成本分摊比例支付相应的价格。
这意味着开发商应该在成本核算中客观、准确地计算各项费用，包括土地成本、开发建设成本、税费等，并根据各项费用的比例合理确定购房者的分摊额度，避免出现过高或过低的情况。
其次，房地产项目成本分摊原则要考虑项目质量和价值。
开发商应该将项目质量和价值作为决定成本分摊比例的重要依据。
高品质的房地产项目往往需要投入更多的成本，因此购房者也应该支付相应的价格。
开发商可以根据项目的建筑材料、装修标准、设施配套等来确定成本分摊比例，从而确保购房者获得物有所值的房产。
第三，房地产项目成本分摊原则要综合考虑市场需求和竞争情况。
房地产市场的需求和供应是不断变化的，开发商应该根据市场的实际情况来确定成本分摊原则。
在需求较大的情况下，开发商可以适当提高房地产项目的价格，以获得更高的盈利空间。
而在竞争激烈的市场中，开发商可能需要降低成本分摊比例，以吸引更多的购房者。
最后，房地产项目成本分摊原则要符合法律法规和政策规定。
在制定成本分摊原则时，开发商需要考虑相关的法律法规和政策规定，确保合规性。
例如，一些地方可能规定房地产购房者需按照一定比例支付开发商的开发建设费用，开发商需要遵守这些规定，否则可能会面临法律风险。
总之，房地产项目成本分摊原则是确保项目可行性和公平性的重要原则。
开发商在制定成本分摊方案时需要综合考虑多个因素，并遵守相关法律法规和政策规定，以确保项目的顺利进行，并满足购房者的需求。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产项目成本科目设置与分摊原则管理指引1.目的统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。
2.适用范围适用于成本科目设置和成本费用分摊。
3.术语和定义3.1 成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。
3.2 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。
在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.职责4.1集团成本管理部4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则4.2 项目公司成本部4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：5.工作方法和过程控制5.1成本费用科目与核算内容5.1.1 成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：5.1.2 对“配套设施费”的进一步解释说明：“配套设施费”是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
房地产开发公司成本分摊管理制度一、总则为了规范房地产开发公司的成本分摊工作，确保成本分摊的公平、公正、公开，提高公司成本管理的效率和精确度，特制定本管理制度。
二、成本分摊的基本原则1.公平性原则：成本分摊应基于公平的原则进行，不偏袒任何一个环节和成员。
2.公正性原则：成本分摊应遵循公正的原则进行，按照实际发生的成本和责任来分摊。
3.公开性原则：成本分摊应公开透明，所有成员有权了解成本分摊的过程和结果。
4.合理性原则：成本分摊应合理，合理分配各项成本，兼顾公司的整体利益和发展需求。
三、成本分摊的责任主体1.企业管理层：负责制定公司的成本分摊管理制度，指导和协调成本分摊工作。
4.财务部门：负责收集、整理、核算和分析各项成本数据，并按照规定的流程和程序进行成本分摊。
四、成本分摊的程序1.成本收集：企业各部门和项目组在每月底前，将本月发生的各项成本数据准确无误地报送到财务部门。
2.成本核算：财务部门对各项成本数据进行核算和整理，确保数据的准确性和规范性。
3.成本分析：财务部门对各项成本数据进行分析，确定各个成本项目的责任主体和分摊比例。
4.成本分摊：按照责任主体和分摊比例，财务部门将各项成本进行分摊，并形成成本分摊报告。
5.成本审查：财务部门将成本分摊报告提交给企业管理层进行审查，确保成本分摊的公平性和合理性。
6.成本公告：企业管理层将成本分摊报告公示，通知各部门和项目组，并公开透明地公示成本分摊结果。
五、成本分摊的具体方式和比例1.直接成本：直接成本由责任主体全额承担，不进行分摊。
2.共享成本：共享成本按照责任主体的利用率或者规模进行分摊，分摊比例在每个项目前进行协商确定。
3.间接成本：间接成本按照责任主体的业务量、利用率或者规模进行分摊，分摊比例在每个部门货项目前进行协商确定。
4.特殊成本：特殊成本包括重大维修、改造或者翻新费用等，按照实际发生的分摊比例进行分摊。
六、成本分摊的监督和考核1.监督机制：设立成本分摊监督小组，由企业管理层、财务部门和其他相关部门的代表组成，定期对成本分摊工作进行检查和评估。
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房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法
一、概述
房地产项目的开发过程中，成本分摊是非常重要的一项工作。
本文档将详细介绍房地产成本分摊的办法，包括成本分摊的原则、具体操作流程等。
二、成本分摊原则
1.公平原则：成本应按照公平合理的方式分摊给相关方。
2.实际发生原则：成本分摊应基于实际发生的费用，确保准确性和可追溯性。
3.直接责任原则：成本分摊应由直接承担责任的方承担，确保责任清晰。
4.比例分摊原则：成本应根据相关方的权益比例进行分摊，确保权益平衡。
三、成本分摊的具体步骤
1.确定成本项目：将房地产项目的成本划分为不同的项目，包括土地费用、建设费用、管理费用等。
2.确定参与方：确定哪些方参与了房地产项目，并需要对相关成本承担责任。
3.确定权益比例：根据参与方的权益比例，确定各方应承担的成本比例。
4.计算分摊金额：根据成本项目和权益比例，计算各参与方应分摊的金额。
5.编制成本分摊表：将计算出的分摊金额按照参与方进行分类总结，并编制成成本分摊表。
四、附件
本文档涉及附件如下：
1.成本分摊表样板：包括成本项目、参与方、权益比例和分摊金额等信息。
五、法律名词及注释
1.土地费用：指购买土地或土地使用权所支付的费用。
2.建设费用：指房地产项目的建设过程中所产生的人工、材料、设备等方面的费用。
3.管理费用：指房地产项目的管理过程中所产生的费用，如项目管理人员工资、办公费用等。
六、全文结束。
房地产企业成本核算之科目规范一：房地产成本核算科目设置原则房地产成本核算科目设置，没有标准答案。
但至少需要考虑这几个方面。
一是方便归集成本，二是方便后续成本分析，三是方便成本监控需要，三是适当考虑税务取数。
所以每个企业可以根据自己公司特性，设置具体成本核算科目。
房地产企业成本核算较之于制造业成本核算可能不是那么复杂，注意这里也是相对的。
如果是制造业成本核算，在料工费三个科目之间，更多的复杂因素，在于如何找到更符合业务实际的分配依据。
而房地产企业成本的科目设置就是非常关键环节，较之于制造业的料工费三个科目，房地产成本核算科目就复杂多了，而且成本核算科目设置直接影响后续各环节。
所以说房地产成本核算，关键的是科目如何设置。
一般来说房地产成本核算科目，可涉及到5-6级明细科目。
而且每个项目下，辅助核算科目也需要精细化核算。
以下先看一下整体科目以及辅助账项目。
整体科目：*土地费用：为取得土地开发使用权而发生的各项费用；*前期费用：项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“七通一平”等前期费用；*主体建安工程费：主体建造相关的土建、安装、室内装修、设备、弱电工程费用；*室外管网工程费：室外给排水、电气、污水处理、中水处理、燃气工程费用；*室外环境工程费：园林景观工程营造费用；*公共配套设施费用：产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施费用支出；*工程间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括项目营销设施建造费；*工程不可预见费：工程营造过程中不可预见的费用；*开发间接费：项目开发过程中项目人员职工薪酬、行政管理费、前期接入费、保险费等；辅助账项目：二：各科目范围界定科目界定作用就是为了日后核算做准备，也是为了财务分析打基础。
很多时候我们核算没有这个界定标准，更多的时候完全看会计的经验判断。
这种经验很容易导致一项费用，这个月计入这个科目，下个月计入另外一个科目。
房地产企业成本分摊方法
1.按建筑面积分摊：按照建筑面积对成本进行分摊，即将房地产项目
的总成本按照每个房产单位的建筑面积进行平均分摊。
这种方法适合于产
品结构相对单一、建筑面积差异较大的项目，如住宅小区。
2.按套数分摊：按照房屋套数对成本进行分摊，即将房地产项目的总
成本按照每个房屋套数进行平均分摊。
这种方法适合于单位成本相对稳定、产品类型较多的项目，如商业综合体。
3.按使用期限分摊：按照每个房产单位的使用期限对成本进行分摊，
即将房地产项目的总成本按照每个房产单位使用期限的比例进行分摊。
这
种方法适合于产权期限不一致的项目，如土地使用权不同的商品房。
4.按销售额分摊：按照每个房产单位的销售额对成本进行分摊，即将
房地产项目的总成本按照每个房产单位销售额的比例进行分摊。
这种方法
适合于销售额较大、销售价格差异较大的项目，如商业地产。
5.按变动成本分摊：按照每个房产单位的变动成本对成本进行分摊，
即将房地产项目的变动成本按照每个房产单位的变动成本比例进行分摊。
这种方法适合于成本结构较复杂、每个房产单位的变动成本较大的项目，
如高端住宅。
以上是几种常见的房地产企业成本分摊方法，不同的方法适用于不同
的项目情况。
在实际操作中，房地产企业可以根据项目的特点和成本结构
选择最为合适的分摊方法，以实现成本的合理分摊和管理。
同时，还需要
根据实际情况对分摊方法进行调整和优化，以确保分摊效果的有效性。
房地产项目成本分摊原则说明
首先，按照投资比例进行分摊。
房地产项目通常有多个投资者，他们
的投资比例不一样。
根据各投资者的出资比例，将项目费用按照相应比例
进行分摊，确保各方的投入与回报相匹配。
其次，按照实际使用面积进行分摊。
在商业地产项目中，按照每个投
资者使用的商业办公或商铺的面积对项目费用进行分摊。
这样能够实现费
用分摊与实际使用面积相关联，使各方按照自己的利益承担相应的费用。
再次，按照实际受益程度进行分摊。
房地产项目的投资者在项目销售
或租赁过程中会获得相应的回报。
根据投资者在项目中所获得的实际利益
情况，分别分摊项目费用，确保每个投资者按照自己的实际收益来承担相
应的费用。
此外，按照不同的费用性质进行分摊。
房地产项目的费用包括固定资
产的购置费用、运营费用、税费等。
根据不同费用的性质和用途，将其合
理地分摊给相关的投资者或使用者，使各方能够按照自己所负担的费用性
质来承担相应的费用。
最后，按照法律法规进行分摊。
房地产项目在开发过程中，需要遵守
国家和地方的相关法律法规，在费用分摊中也要考虑这些法律法规的规定。
例如，在土地成本方面，需要按照国家的土地价格政策进行分摊。
在税费
方面，也需要按照国家和地方的相关规定进行合理的分摊。
总的来说，房地产项目成本分摊原则是一项非常重要的管理措施，能
够确保项目利益的公平分配和项目运营的可持续发展。
在实际操作中，需
要充分考虑项目的特点和各方的利益，确定合理的成本分摊方案，以实现
项目利益的最大化和各方共赢。
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一、引言在房地产项目开发过程中，成本分摊是一项重要的管理工作。
本文档旨在提供一个详细的房地产成本分摊办法，以便开发商和相关方能够准确理解和执行成本分摊方式。
二、成本分摊的基本原则1.公平原则：成本分摊应根据各方的实际使用情况和受益程度进行公平合理的分配。
2.合理原则：成本分摊办法应基于充分的成本分析和理性判断，确保成本分摊结果合理可行。
3.透明原则：成本分摊应公开透明，各方有权获得分摊相关信息和决策过程。
三、成本分摊范围1.土地成本：土地成本是房地产项目最重要的成本之一，通常按照土地面积或使用权期限进行分摊。
2.建筑成本：建筑成本包括建筑物的结构、装修和设备等相关费用，通常按照使用面积进行分摊。
3.基础设施成本：基础设施成本包括道路、排水系统、供电系统等公共设施建设费用，按照实际使用情况进行分摊。
4.公共设施维护费用：按照实际使用情况和受益程度进行分摊，包括公共区域的日常维护、修缮等费用。
5.管理费用：管理费用包括物业管理和项目管理等费用，按照实际使用情况进行分摊。
四、成本分摊方式1.比例分摊法：按照各方的权益比例进行分摊，权益比例可以根据实际投资额、使用面积等因素确定。
2.依据协议确定法：通过协商确定成本分摊比例，协议应明确各方的权利和义务，并经过法律程序认可。
3.实际使用情况分摊法：根据各方实际使用情况和受益程度进行分摊，例如按照实际使用面积或销售面积进行分摊。
4.时间分段法：根据项目的不同发展阶段进行成本分摊，例如按照开发前、开发过程和运营阶段进行分摊。
五、附件本文档涉及的附件包括成本分摊表、分摊比例表、相关协议和决策文件等。
六、法律名词及注释1.房地产开发管理条例：指中华人民共和国发布的对房地产开发活动进行管理的法律法规。
2.建设用地规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的土地规划许可证书。
3.建设工程规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的建设工程规划许可证书。
集团成本分摊管理指引总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。
1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。
1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。
第一条分摊依据说明2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
2.3 可售面积：指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。
第二条分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。
3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；3.1.3建造成本建安成本：按照各业态单体实际的成本；社区管网：按照总建筑面积分摊；公共配套：按照地上可售面积分摊；工程其他：按照总建筑面积分摊；3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金：管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；3.2.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。
第三条分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1有产权公建配套设施：定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。
包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。
分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。
否则需要调增成本。
酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。
4.1.2无产权公建配套设施：定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。
分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。
房地产成本归集及分摊的一般原则
（一）成本归集以结算为依据
1.集团内判项目以双方确认的结算价为准归集成本，交付使用时尚未出具结算书的，由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价，房地产公司以初步结算价归集成本，竣工验收备案后三个月内预结算部门提供最终结算价，按最终结算价作调整。
2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初步结算价预提，若初步结算价超过合同总金额 10%，应告之各相关业务部门签订补充协议或书面说明，预提的外包成本须有合同或具体资料作依据，并编制表格作为核算底稿，待出具结算后调整。
外包单位承建项目对于初步结算的处理方法
现状：取得造价部出具的初步结算，但该初步结算对应的合同除总包合同外，还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金额，且不能明确分开相关工程对应的合同。
解决方案思路：根据重要性原则，因主体工程占整个建安工程比例较重，现只针对总包合同的主体工程对应的初步结算进行预提，其他室外及附属工程按合同补提。
具体做法：
①先把“总包合同”金额拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额（若总包合同没有包含附属工程的不需做该项工作）。
②把下发的“初步结算”拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额。
③帐上成本拆分的比例参考“初步结算”中的主体工程金额的比例进行拆分。
④补提成本时，根据“初步结算”中的主体工程金额进行补提；“总包合同”的室外及附属工程金额和其他合同按通常的原则进行补提。
⑤补提部分的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款项目。
3.不论以何种方式发包，在收到预结算资料时，应进行核对相关信息，如栋数、型号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。
房地产项目成本科目设置
与分摊原则管理指引
目的
统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。
适用范围
适用于成本科目设置和成本费用分摊。
术语和定义
成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。
成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。
在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；
根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
职责
集团成本管理部
负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则
项目公司成本部
根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊
现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
工作方法和过程控制
成本费用科目与核算内容
成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：
对“配套设施费”的进一步解释说明：
“配套设施费”是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
主要包括以下几类：
在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
成本费用的发生和责任管理部门：
“土地获得价款”的支付在项目公司成立前由集团投资运营部负责，集团财务管理部进行监控和支出审核，在项目公司成立后，由项目公司开发部负责，对该费用的监控和支出审核由项目公司财务部负责。
“前期费用”中的“勘察费”和“临时工程费”由工程部发生，“规划设计费”由设计部发生，“报批报建费”由开发部支出，统一由项目公司成本部负责监控和支出审核。
从的“主体建筑安装工程费”到的“公共配套设施费”，费用的发生部门是项目公司工程部（工程费）、采购部（材料设备费），由项目公司成本部负责监控和支出审核。
“开发间接费”中除“行政管理费”和“资本化利息”由项目公司财务部负责支出外，其余均由成本部负责支出审核和过程监控。
“营业费用、财务费用、管理费用”三个一级科目由项目公司财务部负责监控和支出审核。
成本费用的分摊
成本费用分摊的基本原则是：
按受益原则计入各期，如属各期受益的设施按各期可售面积分摊。
也可根据项目收益需要，就具体费用制定特殊成本分摊规则。
如果在某一期完成后才发生的“社区管网工程、园林环境工程、配套设施”等各期设施建造费用，应该遵循受益原则，根据成本预算，按照本期的可售面积进行预提。
土地获得价款
按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法：将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。
开发前期费、主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、公共配套设施费的分摊原则：
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：
“需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：
行政管理费按各项目（区）季度末在建可售面积平均值的比例进行分摊；
资本化利息按各项目（区）当期净资金占用加权平均数的比例进行分摊。
案例：××××项目跨期成本分摊原则说明
土地获得价款
政府地价、合作款项、红线外市政设施费：为全期收益，按占地面积在各期分摊。
本期各产品也按占地面积进行分摊。
开发前期准备费
勘查设计费、三通一平费：按受益原则计入各期，如属各期受益的合同按可售面积分摊。
园林环境工程费：
入口形象改造工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
入口广场工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
风景大道工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
中心公园：为2-5受益，按可售面积在2-5期进行分摊；
配套设施费
会所及游泳池：不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；
幼儿园：不留成本，按可售面积进行分摊；
学校：不留成本，按可售面积进行分摊；
塑胶跑道、网球、篮球场：不留成本，按可售面积进行分摊；
人防地下室：不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；
一期地下室车库：计入一期，按售价8万元的50％提留成本；
支持文件
无
相关记录
《目标成本测算套表（参考）》。
